洋房及类低密度住宅产品专题研究.ppt

1、 洋房及类低密度住宅产品专题研究洋房及类低密度住宅产品专题研究2类低密度住宅产品类低密度住宅产品1 洋房住宅产品洋房住宅产品TownhouseTownhouse产品产品经济型小独栋产品经济型小独栋产品洋房产品的定义与特征洋房产品的定义与特征洋房产品的价值分析洋房产品的价值分析常见洋房产品的分类常见洋房产品的分类TownhouseTownhouse定义与特征定义与特征TownhouseTownhouse价值分析价值分析TownhouseTownhouse常见溢价方式常见溢价方式规避小独栋产品缺陷的手段规避小独栋产品缺陷的手段小独栋产品户型设计建议小独栋产品户型设计建议主要内容主要内容小独栋产品的

2、界定小独栋产品的界定花园洋房产品在住宅解决方案中的常见角色花园洋房产品在住宅解决方案中的常见角色1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。2）成熟郊区化板块中的经济性产品。3）成熟城市板块中的改善型产品。4）陌生区大盘的创新型产品洋房的实质：洋房的实质：从建筑形式角度，洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于普通多层，洋房产品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。洋房的特征洋房的特征品质提升关键词品质提升关键词：1）内：情景情景往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入

3、，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活“有天有地”、“独立私密”等特征。2）外：花园花园社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的增加（露台等），住宅与景观的结合更加紧密。3）形：洋房洋房产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异洋房产品的定义与特征洋房产品的定义与特征2类低密度住宅产品类低密度住宅产品1 洋房住宅产品洋房住宅产品TownhouseTownhouse产品产品经济型小独栋产品经济型小独栋产品洋房产品的定义与特征洋房产品的定义与特征洋房产品的

4、价值分析洋房产品的价值分析常见洋房产品的分类常见洋房产品的分类TownhouseTownhouse定义与特征定义与特征TownhouseTownhouse价值分析价值分析TownhouseTownhouse常见溢价方式常见溢价方式规避小独栋产品缺陷的手段规避小独栋产品缺陷的手段小独栋产品户型设计建议小独栋产品户型设计建议小独栋产品的界定小独栋产品的界定花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式建筑形式并未根本改变并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。1、入户方式开始趋于、入户方式开始趋于

5、“私有私有”目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让12层的住 户获得相对独立的入口，从而打破了集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。典型案例：典型案例：天津万科水晶城的南入户情景洋房。2、居住空间前所未有的、居住空间前所未有的“丰富多元丰富多元”空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显增加：前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景联想。后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充洋房产品的价值分析洋房产品的价值分析 4、造型特质从、造型特质从“整体整体”走向走向“细节细节”集合住宅的立面造型体现出“整

6、体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的关键；而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料穿插，呈现与普通集合住宅明显的差异。3、“院落感院落感”的价值开始体现的价值开始体现一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切；另一方面，社区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强；所以，组团空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。典型案例典型案例万科西山庭院中整体社区的形式感与组团空间的院落感并重；绿城系的洋房产品标榜“先有花园，后有房子”，不追求图面形式，以空间实感动人。洋房产品的价值分

7、析洋房产品的价值分析洋房产品社区空间关键词:亲地、亲景、院落感洋房产品的价值分析洋房产品的价值分析洋房产品形象关键词:层次、错落、细节、风格化洋房产品的价值分析洋房产品的价值分析2类低密度住宅产品类低密度住宅产品1 洋房住宅产品洋房住宅产品TownhouseTownhouse产品产品经济型小独栋产品经济型小独栋产品洋房产品的定义与特征洋房产品的定义与特征洋房产品的价值分析洋房产品的价值分析常见洋房产品的分类常见洋房产品的分类TownhouseTownhouse定义与特征定义与特征TownhouseTownhouse价值分析价值分析TownhouseTownhouse常见溢价方式常见溢价方式规避

8、小独栋产品缺陷的手段规避小独栋产品缺陷的手段小独栋产品户型设计建议小独栋产品户型设计建议小独栋产品的界定小独栋产品的界定1、以绿城产品为代表、以绿城产品为代表“花园化洋房花园化洋房”路线路线2、以万科情景洋房系列为代表、以万科情景洋房系列为代表“情景化洋房情景化洋房”路线路线3、以万科宽景、以万科宽景House为代表为代表“叠拼化洋房叠拼化洋房”路线路线目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化”的三个阶段：上承多层产品上承多层产品空间情景化空间情景化下启类低密度产品下启类低密度产品常见洋房产品的分类常见洋房产品的分类绿城绿城长沙桂花城为低楼层、低密度、低容积率、高绿化率

9、的大型现代长沙桂花城为低楼层、低密度、低容积率、高绿化率的大型现代化高尚生活园区化高尚生活园区总体规划通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落，营造层次极为总体规划通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落，营造层次极为丰富的绿地景观系统丰富的绿地景观系统1.以多层次、组团化为空间布局的基本原则，依照东向和南向两个入口动线的延续，小区分为大致均衡的四大组群，共享中心开放景观2.利用半地下车库的顶板形成不受外来交通干扰的外部空间，结合景观的设计，形成为住户服务的室外休闲和活动的场所3.以江南小镇为意象体系规划的母本，通过社区空间氛围营造、建筑群落关系处理、综合商业设施安排、人车分流交通组织等，

10、营造出“大社区小住区”的两级布置的六大组团聚落空间社区景观看似自由随意，实则精心经营，与楼座布局形成良好的呼应社区景观看似自由随意，实则精心经营，与楼座布局形成良好的呼应1.在两级布置中，通过建筑的围合，通廊的围合、景观的围合，最终形成一种院落套院落的围合感觉，从而提高了住户的安全感及私密性，富有生活意趣。2.同时，在围合的庭院中，园林和建筑合一，四季植物呈现出来时间的流动和生命的变化延续。3.在社区的氛围营造上，绿城桂花城着力于塑造一个步行的社区，中心绿地、组团花园、广场等整个社区活动空间都可以通过步行来实现，而人性尺度的把握上则控制在200、300米的步行距离内。通廊围合通廊围合建筑围合建

11、筑围合不以规模惊人，强化细节控制和人本感受，绿城产品的实景展示对销售推不以规模惊人，强化细节控制和人本感受，绿城产品的实景展示对销售推动作用明显动作用明显风格迥异的组团花园与中央水景花园遥相呼应，辅以形态各异、变化灵动的水系及密集的树林，构成一系列存在诱导性、参与性强且感观丰富的共享景观环境空间，形成可居、可观可游、可赏的整体空间景观意向户型以赠送入户花园、阳台、露台为主，层层交错户型以赠送入户花园、阳台、露台为主，层层交错 (180)大面积阳台空间，增加室内外互动情趣大面积阳台空间，增加室内外互动情趣13.2米大面宽米大面宽大面积阳台空间，增加室内外互动情趣客厅南北通透，采光好，5.1米大开

12、间，增加室内舒适性景观阳台，增加用餐情趣1、以绿城产品为代表、以绿城产品为代表“花园化洋房花园化洋房”路线路线2、以万科情景洋房系列为代表、以万科情景洋房系列为代表“情景化洋房情景化洋房”路路线线3、以万科宽景、以万科宽景House为代表为代表“叠拼化洋房叠拼化洋房”路线路线上承多层产品上承多层产品空间情景化空间情景化下启类低密度产品下启类低密度产品常见洋房产品的分类常见洋房产品的分类案例案例1.天津水晶城天津水晶城n区域区域：位于天津市西青区，外环线以外，临近南开、红桥两区；n占地面积占地面积：38.4万平米。n建筑面积：建筑面积：38.41万平米n物业类型物业类型：情景洋房、公寓、联排，共

13、2700户。组团：9n综合容积率综合容积率：1卫津河一期联院别墅一期联院别墅二二期期洋洋房房二二期期别别墅墅一期情景花园洋房一期情景花园洋房万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台每户拥有南向的私家花园或露台n情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是米的横厅，户户有露台。n主要为4层半建筑，入户方式巧妙：首层：南向花园入户二层：南向露台入户三层

14、、四层：楼梯入户二层露台入户二层露台入户三层露台三层露台首层花园入户首层花园入户首层情景房首层情景房首层情景房首层情景房首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽建筑面积：149.14架空层储藏室：28.37错层四室两厅双卫 南入口首层，位于首层，独享50左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。独有情景房，倍添院居情趣开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分超过20主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间主卧组织紧凑，空间利用合理 架空层平面情景房错层12米二层户型：二层户型：南露台入户、错层、南露台入户、错层、7.4米面宽米面宽建筑面

15、积：140.48 错层三室两厅双卫独创露台入户方式，私密性、归属感更强7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台露台入户错层三层户型：楼梯入户、三层户型：楼梯入户、南露台、错层、南露台、错层、7.4米面宽米面宽建筑面积：128.92 错层三室两厅双卫7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理卫生间洗卫分离，互不干扰活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，

16、空间层次丰富附带观景露台 错层顶层户型：跃层、豪华主人区、顶层户型：跃层、豪华主人区、8.1米面宽米面宽建筑面积：186.59 跃层四室两厅三卫上层豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意下层8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间层高达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮客厅与观景露台相通，便于干燥通风附带超大观景露台 露台主人区露台露台案例案例2：北京万科青青：北京万科青青

17、地理位置地理位置：位于朝阳区京沈高速路旁，距国贸仅14公里，离东四环7公里，驱车15分钟即可到达；规模规模：约25万平方米，容积率1.1产品产品：青青家园分为四期开发，一期、二期、三期建筑层数以4层半为主，尺度宜人；四期为8-9层住宅，形成视线轴的上游景观，丰富空间层次。总户数总户数：1860户，主力户型：120-180平米，以三居为主。以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质n层层退台，由自家退台俯视室外楼梯，小花园也进入眼底；退台退台退台退台室外楼梯室外楼梯首层私家花园首层私家花园俯瞰露台俯瞰露台外置楼梯外置楼梯步入式花园步入

18、式花园n 步入式设计，穿过院子才可进入家门，回归小院生活；私家花园彰显居住者生活情调，业主小院落与社区大环境的结合；n外置楼梯，打破传统”楼道”的昏暗，增加与自然的亲近；业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化，但接受度较高，认可露台带业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化，但接受度较高，认可露台带来的功能空间以及生活情趣的丰富度来的功能空间以及生活情趣的丰富度n通过访谈发现，业主对露台的接受度较高，春夏季节的使用频率高于秋冬季；n在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵石等，使居者能够充分的接触自然，同时丰富了生活情趣；n超大露台的赠送也是洋房类产品的一大卖点；1、以绿城产品为代表、以绿城产品为代表“

19、花园化洋房花园化洋房”路线路线2、以万科情景洋房系列为代表、以万科情景洋房系列为代表“情景化洋房情景化洋房”路路线线3、以万科宽景、以万科宽景House为代表为代表“叠拼化洋房叠拼化洋房”路线路线上承多层产品上承多层产品空间情景化空间情景化下启类低密度产品下启类低密度产品常见洋房产品的分类常见洋房产品的分类3+1宽景宽景House产品特点产品特点五大价值点：a.12层均有地下室附送b.独特的露台空间c.丰富的建筑形态d.气派的横向客厅e.豪华的顶层套房becda户型特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台宽景宽景househouse产品的市场机会产品

20、的市场机会机会一机会一创新物业带来的市场关注度和吸引力 机会二机会二解决对大户型、别墅类产品有需求但 受总价限制的客户需求机会三机会三宽景House能增加户数，降低12层的总价区间，所以优于叠拼别墅产品。产品从舒适三房到舒适四房，面积从145平米-200平米不等。一层户型关键词：下沉式私家院落一层户型关键词：下沉式私家院落/半地下层半地下层/阳光房阳光房庭院入户/多景式情景房从入户花园走到一楼地下室地下室是附送的，面积也很大，可以分影音室和书房半围合庭院地下室露台二层：附送露台二层：附送露台/地下室地下室明厨明卫方正实用明厨明卫方正实用二层结构关键词：地下室与大露台二层结构关键词：地下室与大露

21、台通向地下室的楼梯三层户型关键词：复式结构，阁楼和空中花园三层户型关键词：复式结构，阁楼和空中花园三层复式结构：复式结构4个露台独立主人套房客厅挑空 送露台空中花园送露台空中花园顶层附送阁楼顶层附送阁楼小结小结北方客户对洋房类产品的市场接受度高，春夏季节使用率高北方客户对洋房类产品的市场接受度高，春夏季节使用率高从洋房类项目的销售状况上看，市场接受度高从洋房类项目的销售状况上看，市场接受度高n客户追求的是低密度的生活感受：客户追求的是低密度的生活感受：对于花园洋房类的产品，花园洋房是一种介于别墅形态和板楼产品之间的产品，可以让客户找到舒适与价位的最佳接合点。花园洋房和户外的联系最大的特色就是退

22、台，多层产品的阳台是扁长的坐不下人，而露台是方正的，没有顶盖区别于阳台更有花园感，能够真正把室外和室内的空间结合在一起。n得房率高、实惠：得房率高、实惠：在户型设计上都力求方正、紧凑，面积控制合理，拥有较高的得房率，同时，户主还能获得赠送面积，享受更大的实用面积。底层户型还赠送地下室、花园，二、三层赠送露台。从终端客户的使用情况上看，春夏季节使用率高从终端客户的使用情况上看，春夏季节使用率高n功能空间与情趣生活的丰富：功能空间与情趣生活的丰富：花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地，增强了室内外空间的互动与交流，在北方城市春夏季节的使用率较高。n改变人际

23、关系改变人际关系：公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。人与人之间的关系比较轻松，互相之间可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，进行交流。n私密性、安全性：私密性、安全性：在露台、花园的活动多为种植、观景、娱乐活动等，对私密性要求不高，甚至可以和邻里分享、参与；安全性方面，首先对人的因素考虑，同类产品的客群匀质，所以在这种低密度社区客户素质比较高，不用担心邻里相处的因素，因此，社区的保安工作是业主安全的根本保障。2类低密度住宅产品类低密度住宅产品1 洋房住宅产品洋房住宅产品TownhouseTownhouse产品产品经济型小独栋产品经济型小独栋产品洋房产品的定义与特征洋房产品的定义与特征

24、洋房产品的价值分析洋房产品的价值分析常见洋房产品的分类常见洋房产品的分类TownhouseTownhouse定义与特征定义与特征TownhouseTownhouse价值分析价值分析TownhouseTownhouse常见溢价方式常见溢价方式规避小独栋产品缺陷的手段规避小独栋产品缺陷的手段小独栋产品户型设计建议小独栋产品户型设计建议小独栋产品的界定小独栋产品的界定Townhouse的构成：的构成：TownHouse是一种准独立住宅形式，它是由Town的文化氛围、House的私人生活和Nature的自由格调，三种因素的组合体。Townhouse 的技术要点的技术要点1）TH单体的层数通常在23层，

25、面宽范围：以68米居多，最小可至4.8米，北京汤House某户型两开间面宽5.7米；上海格林春晓某户型面宽13米。2）TH常见以6联、8联、10联居多，其总长度受消防规范限制。3）TH社区的容积率一般在0.60.8之间。Townhouse 产品在解决方案中的常见角色产品在解决方案中的常见角色1）低密度社区中平衡容积率。既能保持整个社区的低密度意向，又可以加强开发强度，或以价格差消化资源劣势地块。2）中高密度社区中的标杆产品。之于多层或洋房物业有良好的连续性同时又可体现明显升级。3）远郊别墅板块中的低总价度假产品TownhouseTownhouse定义与特征定义与特征2类低密度住宅产品类低密度住

26、宅产品1 洋房住宅产品洋房住宅产品TownhouseTownhouse产品产品经济型小独栋产品经济型小独栋产品洋房产品的定义与特征洋房产品的定义与特征洋房产品的价值分析洋房产品的价值分析常见洋房产品的分类常见洋房产品的分类TownhouseTownhouse定义与特征定义与特征TownhouseTownhouse价值分析价值分析TownhouseTownhouse常见溢价方式常见溢价方式规避小独栋产品缺陷的手段规避小独栋产品缺陷的手段小独栋产品户型设计建议小独栋产品户型设计建议小独栋产品的界定小独栋产品的界定Townhouse 的价值要素的价值要素Townhouse产品的核心价值在于初步摆脱了

27、集合住宅的形式，已经可以实现“独门独院、有天有地”的生活模式获得独立住宅的居住感受而支付相对低的价格，是该产品立足市场的根本。如何在“有限”的条件下“做足”别墅生活的空间感受，成为TH通常的产品发力目标这一点也是所有类低密度产品的共同特性。1、“看齐独栋看齐独栋”的空间构成的空间构成2、“有天有地有天有地”的充分表达的充分表达3、兼顾私有和邻里的单元组合方式、兼顾私有和邻里的单元组合方式TownhouseTownhouse价值分析价值分析1、“看齐独栋看齐独栋”的空间构成的空间构成Townhouse住宅在功能空间的构成上能够较为齐备地涵盖各类居住需求，可以概括为5个组成部分：1、礼仪接待性空间

28、。、礼仪接待性空间。包括：入口、客厅（有时与起居室合一）、餐厅等；2、居家活动性空间。、居家活动性空间。包括：起居室、早餐室、厨房、家庭室、书房、视听室等；3、私密性空间。、私密性空间。包括：主卧室、次卧室、卫生间、客房等；4、辅助性空间。、辅助性空间。包括：洗衣室、储藏、车库、地下室等；5、景观性空间。、景观性空间。包括：（前、后）花园、内天井、露台等。礼仪性空间的分化独立，以及景观空间的比重加大，是TH产品的显著特征；同时空间更加“立体”TH的内部空间往往表现的极为丰富与活跃，在有限的面积限制下，尽可能的营造出“别墅感受”。TownhouseTownhouse价值分析价值分析 2、“有天有

29、地有天有地”的充分表达的充分表达“有天有地”是别墅生活的典型特征具体是指室内外空间在多层面实现交流，并且这种交流具有私有化的特征，即不仅“有天有地有天有地”，而且必须是“自有天地自有天地”。限于TH自身形式上的局限性，其需要通过底层花园、入户平台、内天井和露台底层花园、入户平台、内天井和露台这些空间元素对“有天有地”的特征进行强化。天井内庭院兼具功能意义天井内庭院兼具功能意义和情景价值和情景价值大进深却没有暗室和暗廊连过道都是自然光，上楼下楼都可以看到内院TownhouseTownhouse价值分析价值分析入口庭院、露台和阁楼把咫尺天地演绎得丰富多彩入口庭院、露台和阁楼把咫尺天地演绎得丰富多彩

30、万科第五园三期TB户型四房两厅四卫221平米首层入户庭院TownhouseTownhouse价值分析价值分析三层主卧大露台3、兼顾私有和邻里的单元组合方式、兼顾私有和邻里的单元组合方式传统的联排产品大多采用“山墙并联山墙并联”的方式，虽然具有较高的土地利用效率，但容易形成社区外部空间单调呆板之感，同时也不便于邻里氛围的创造。一些TH项目中通过“错联错联”、“对拼对拼”和和“合院合院”等组合方式，可以有效的改善社区外部空间。普通的“山墙并联式”的TH产品，社区外部空间较为单调。通过院墙和水系的处理，形成江南“水巷”的意向，呼应中式风格的产品形象，较好的弱化了线性空间的单调之感。Townhouse

31、Townhouse价值分析价值分析（1）“错联错联”增大中间单元的采光观景面，打破社区空间单调感增大中间单元的采光观景面，打破社区空间单调感 错联使每户均有完整的体型和丰富的立面朝向入口和庭院。单体来看，外墙面积增加，有更好的采光、通风和观景效果，特别是中间单元的居住品质明显提升。社区外部空间也因此更加丰富多变，打破行列式的雷同格局。首层：89平米二层：80平米地上建面：169平米首层首层二层二层TownhouseTownhouse价值分析价值分析（2）“对拼对拼”强化私家院落感，改善社区公共空间强化私家院落感，改善社区公共空间居室采光充分，可以形成多重庭院，且庭院具有较好的私密性；提高土地利

32、用率，同时实现高于联排产品的价格上线。新浦江城联院别墅新浦江城联院别墅TownhouseTownhouse价值分析价值分析（3）“合院合院”化零为整，社区化零为整，社区-邻里邻里-私家的层次递进成为产品亮点私家的层次递进成为产品亮点1.同时享有邻里院落和私庭，安全感归属感大为强化2.整个合院抬高1.95米，又结合错层0.7米，蓝色区整体2.85米停车万科第五园TownhouseTownhouse价值分析价值分析联排社区空间与产品形象意向联排社区空间与产品形象意向TownhouseTownhouse价值分析价值分析2类低密度住宅产品类低密度住宅产品1 洋房住宅产品洋房住宅产品TownhouseT

33、ownhouse产品产品经济型小独栋产品经济型小独栋产品洋房产品的定义与特征洋房产品的定义与特征洋房产品的价值分析洋房产品的价值分析常见洋房产品的分类常见洋房产品的分类TownhouseTownhouse定义与特征定义与特征TownhouseTownhouse价值分析价值分析TownhouseTownhouse常见溢价方式常见溢价方式规避小独栋产品缺陷的手段规避小独栋产品缺陷的手段小独栋产品户型设计建议小独栋产品户型设计建议小独栋产品的界定小独栋产品的界定方式一：地下室可以通过抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通方式一：地下室可以通过抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通风效果，提升地下室的

34、利用率。风效果，提升地下室的利用率。中庭花园下沉；美林香槟小镇半地下室，顶部高出水平面60工分以上TownhouseTownhouse常见溢价方式常见溢价方式方式二：入户口和平台设计是方式二：入户口和平台设计是TH“有地有地”生活有力表现入户口设置自然、生活有力表现入户口设置自然、大气，无论南向还是北向，不影大气，无论南向还是北向，不影中间套户型：南向入口避免直接入户，南向采光面尽可能大；主入户口平台要略大；端头套户型：入户形式多样，结合花园布局统一考虑；入户平台放大可成为休憩区；TownhouseTownhouse常见溢价方式常见溢价方式方式三：入户玄关设计力求自然、流畅，实用功能强；入户门

35、厅还可考虑方式三：入户玄关设计力求自然、流畅，实用功能强；入户门厅还可考虑挑高，设置侧窗，使挑高，设置侧窗，使TH更具有独立别墅特征；更具有独立别墅特征；将入口凸出，形成玄关，有鞋柜和换衣柜；侧进，形成入户玄关；选择侧面为主入口，保证南面的完整性，设进户门厅和玄关，体面气派凹进，形成入户玄关，并挑高，具有独立别墅特征，气派TownhouseTownhouse常见溢价方式常见溢价方式利用夹层和客厅间的夹层增加（4.8m）客厅二层挑空（6m）TownhouseTownhouse常见溢价方式常见溢价方式方式四：客厅层高可通过各种方式挑高，大气、舒适；方式四：客厅层高可通过各种方式挑高，大气、舒适；利

36、用客厅和餐厅间的错层设计（33.9m）利用二层的错层将一楼客厅层高拉高（33.6m）方式五方式五:中间套单元通过中庭花园、透光天窗、天井等设计可改善采光和通中间套单元通过中庭花园、透光天窗、天井等设计可改善采光和通风效果的方法风效果的方法TownhouseTownhouse常见溢价方式常见溢价方式餐厅上空挑空设置透光天窗设置中庭花园L型楼梯中间挑空做透光天窗小天井保证卫生间通风方式六：端头套面积略大，增加设计亮点，提升产品力。端头客厅、卧室设方式六：端头套面积略大，增加设计亮点，提升产品力。端头客厅、卧室设置转角落地玻璃窗、房间可做到户户房间朝南、主卧南北通风等；置转角落地玻璃窗、房间可做到户

37、户房间朝南、主卧南北通风等；TownhouseTownhouse常见溢价方式常见溢价方式转角落地窗、转角阳台；客厅挑高5米，设转角景观窗，视野开阔；和餐厅错层，互不干扰北有阳台、南有转角窗；北有阳台、南有转角窗并且主卧南北通风方式七：主卧一般位于顶层专用层理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱区、方式七：主卧一般位于顶层专用层理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台，这点是卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台，这点是TH有别于高档公寓重要点有别于高档公寓重要点TownhouseTownhouse常见溢价方式常见溢价方式主卧室都配有阳光浴室主卧专用层，南北双

38、阳台，还带大露台三层为主人专用层、主卧室4米层高，3.6米高落地玻璃窗，带阳台和大面积露台。各区域划分清楚，露台大而方正；功能区隔明显，南北露台，空间灵活；2类低密度住宅产品类低密度住宅产品1 洋房住宅产品洋房住宅产品TownhouseTownhouse产品产品经济型小独栋产品经济型小独栋产品洋房产品的定义与特征洋房产品的定义与特征洋房产品的价值分析洋房产品的价值分析常见洋房产品的分类常见洋房产品的分类TownhouseTownhouse定义与特征定义与特征TownhouseTownhouse价值分析价值分析TownhouseTownhouse常见溢价方式常见溢价方式规避小独栋产品缺陷的手段规

39、避小独栋产品缺陷的手段小独栋产品户型设计建议小独栋产品户型设计建议小独栋产品的界定小独栋产品的界定产品界定产品界定产生背景产生背景技术指标技术指标所谓小独栋产品是相对于建筑面积较大、总价较高的独栋产品和联排别墅而言的一种旨在通过建筑面积控制总价，扩大低密度产品置业客户群体的独栋别墅产品小独栋产品概念于2003年北京别墅市场出现，此类产品是低密度物业市场产品细分的结果即弥补联排别墅和面积较大/总价较高的独栋别墅之间空缺的一种产品类型地上面积区间：200-320平米之间容积率：0.35-0.4左右间距：3-5米庭院面积：300-500平米地下面积：100平米小独栋产品的界定小独栋产品的界定2类低密

40、度住宅产品类低密度住宅产品1 洋房住宅产品洋房住宅产品TownhouseTownhouse产品产品经济型小独栋产品经济型小独栋产品洋房产品的定义与特征洋房产品的定义与特征洋房产品的价值分析洋房产品的价值分析常见洋房产品的分类常见洋房产品的分类TownhouseTownhouse定义与特征定义与特征TownhouseTownhouse价值分析价值分析TownhouseTownhouse常见溢价方式常见溢价方式规避小独栋产品缺陷的手段规避小独栋产品缺陷的手段小独栋产品户型设计建议小独栋产品户型设计建议小独栋产品的界定小独栋产品的界定小独栋的自身产品缺陷和目标客户的置业敏感点存在一定的矛盾，需要通小

41、独栋的自身产品缺陷和目标客户的置业敏感点存在一定的矛盾，需要通过一些技术性的手段解决过一些技术性的手段解决 产品策略：产品策略：在保持较低的总价范围的前提之下，产品全面在公共空间处理和私人空间的营造上发力较高的建筑密度较高的建筑密度紧凑的生活空间紧凑的生活空间可以通过围合组团、建筑单体、联院处理以及公共绿地几种手段来解决建筑密度过高带来的压抑和拥挤之感.可以通过室内空间、室内外关系以及建筑细节几种手段来解决小面积带来的别墅感缺陷问题p.独栋的产品形式p较低的总价范围p.较高的建筑密度p紧凑的生活空间客户敏感点客户敏感点产品缺陷产品缺陷较高的建筑密度带来的空间压抑和紧促感可以通过一些手段来缓解和

42、规避较高的建筑密度带来的空间压抑和紧促感可以通过一些手段来缓解和规避围合组团围合组团建筑单体建筑单体联院处理联院处理公共绿地公共绿地在节约基地面积的前提之下，通过围合组团的公共空间来增加邻里 流空间，减少较小的庭院面积带来的负面影响(典型案例：纳帕溪谷）短面宽/大进深的单体设计带来的采光和对视问题可以通过单体的排布摆向和处理来解决（典型案例：龙湾别墅）较高的建筑密度较高的建筑密度山墙的共用/庭院的衔接可以在提高容积率的前提之下增大了庭院的空间和保证了庭院的私密度（典型案例：香江别墅、亚澜湾）大面积集中公共绿地的设施在视觉感受上给人空旷的感觉，并且能够为业主提供宽敞的活动空间缓解庭院活动面积较小

43、的问（典型案例：龙湾别墅、温哥华森林）围合组团式排布围合组团式排布小独栋别墅应在能保证一定的私家庭院面积下、尽可能减少对土地面积占有；解决方案之一是采用组团式布局，即4-6栋别墅通过围合的形式，在节约基地面积的同时保证一定的公共交流空间，减少由于较小的院落带来的负面影响案例：纳帕溪谷小户型布局建筑单体的朝向与体型建筑单体的朝向与体型在建筑单体的排布方向处理上，采取了房子的布局与正南、正北约40度的夹角，增加了朝阳面。项目的高容积率决定了其宅基地短面宽/大进深的缺点，单体设计上采用了竖L型，把客厅等需要日照和采光的公共空间放到首层延伸处，而卧室区退后设置；实现了客厅等的立体采光和卧室的多面采光，

44、给解决对视问题留出了窗子设置的空间联院处理联院处理院落空间集约化院落空间集约化联院别墅可以在提高容积率的前提下，保证庭院的面积；并且通过山墙的运用，保证了庭院的私密性在短面宽/大进深的基地条件下，通过U型或者L型的建筑单体设计，巧妙地把庭院在空间划分为三层：前院、内院和后院，产生了步移景换的效果，并保证了每个房间都可以拥有院景的效果三重庭院的效果也缓解了整体庭院面积过小带来的视觉压抑和紧凑之感下沉式庭院下沉式庭院院落空间立体化院落空间立体化下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此；下沉式庭院对支付能力有限、下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户非常向往别墅

45、庭院生活的客户很有打动力，很有打动力，已经成为小别墅必备点：增加地下室自然采光面平添院落的层次感半室内空间感，用途广通常为侧院下沉，下沉面积20-30平方米 设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系 增加土方工程量日常使用成本略高，需要配备水泵纳帕溪谷SA户型16m2公共绿地公共绿地集中公共绿地可以散落分布在小区内，以解决小独栋别墅庭院空间小而产生的活动空间不足，同时为邻里之间的交流提供了良好的场所零散分布的集中绿地可以缓解较高的建筑密度带来的视觉压抑和疲劳感多处集中绿地的开放性对于实现均衡物业价值有良好的效果典型案例：温哥华森林室内处理应该抓住凸现别墅特质的空间，同时通过合理的功能布局减室内处理

46、应该抓住凸现别墅特质的空间，同时通过合理的功能布局减少面积较小带来的压抑感，实现少面积较小带来的压抑感，实现“小面积、大感受小面积、大感受”的效果的效果别墅特质空间别墅特质空间的处理的处理功能空间布局功能空间布局处理处理 彰显别墅特质的功能空间，如客厅、主卧的面积尺寸可局部放大/入口玄关的挑空，而其他的功能空间的面积尺寸可适当缩小。将部分功能空间（如客厅和家庭室或客厅与餐厅或家庭室与餐厅）结合布置。充分利用地下室，在其分布活动室、影音室、工人房等功能空间紧凑布局，尽量减少横向及纵向的交通面积。注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向、横向的 空间交流，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。2类低密

47、度住宅产品类低密度住宅产品1 洋房住宅产品洋房住宅产品TownhouseTownhouse产品产品经济型小独栋产品经济型小独栋产品洋房产品的定义与特征洋房产品的定义与特征洋房产品的价值分析洋房产品的价值分析常见洋房产品的分类常见洋房产品的分类TownhouseTownhouse定义与特征定义与特征TownhouseTownhouse价值分析价值分析TownhouseTownhouse常见溢价方式常见溢价方式规避小独栋产品缺陷的手段规避小独栋产品缺陷的手段小独栋产品户型设计建议小独栋产品户型设计建议小独栋产品的界定小独栋产品的界定小独栋别墅户型设计要点建议小独栋别墅户型设计要点建议首层的主要功能

48、空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库，为体现较大的空间感受，地上面积在200左右的户型可以将客厅、餐厅、家庭室三 者或其中的两者结合布局，并设计（局部）吹拔，客厅的面宽保证在51以上。房应分为中厨和西厨，其中中厨的面积较大。此外一层还应设计卫生间一处。地上200平米左右的户型可以布置3个卧室。250左右则可以布置4个卧室二层主要功能空间为卧室，包括1个主卧区+2个次卧室的选择，其中主卧区应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分地下室的功能空间包括设备间、储藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根据基底的大小尽量采用下沉式庭院采光建筑基地的面积在200平米/栋左右，可以通

49、过几栋别墅围合一个集中的组团开放空间的形式，在节约基地面积的同时仍保证一定面积的室外空间。小独栋别墅推荐户型小独栋别墅推荐户型1纳帕溪谷纳帕溪谷SD户型户型该户型是纳帕溪谷经典的小户型设计，2套SD与2套SE户型围合构成“组团”，通过共用庭院、行车路等强调邻里居住氛围的手段来提高局部容积率。总建筑面积总建筑面积344首层别墅二层的卧室设计仿照美国新型家庭的常用手法。双主卧区设计，可满足男女主人分用的要求，也是充分考虑孩子的家庭地位和未来的成长需要，两个主卧区临近却互不干扰，是孩子的独立自由空间；该户型为265平方米的小别墅，户型面积偏小，但通过尽可能减少走道等不易利用的公共空间面积，来增加功能房间，因此地上两层共容纳了4个房间。小独栋别墅推荐户型小独栋别墅推荐户型2纳帕溪谷纳帕溪谷SE户型户型该户型的面宽较宽、进深短，加大别墅该户型的面宽较宽、进深短，加大别墅采光面，保证主要休息空间的舒适度；采光面，保证主要休息空间的舒适度；首层设通往私家侧院的主卧室区，带有独立卫生间，可作为老人居住用房，增加了小户型的使用功能；首层l别墅二层设置东西双主卧区，且通过过厅相对独立，不仅满足老少居住的需求，也能保证各个居住区的私密性；其中一个主卧区可根据业主需要，定制改为两个次卧室；地上二层方案