2023年商业街考察调研报告-.doc

1、商业街考察调研报告 前言： 针对毕业设计题目“临沂沂水雪山旅游商业街设计”，我们小组在济南本地进行针对商业街的调研和实地考察。济南作为历史悠久，文化底蕴深厚，而且近年来经济发展较快的省会城市，不仅拥有百年老街芙蓉街这样的历史商业街，而且拥有泉乐坊这样的新型现代商业街。因此我结合资料，重点对商业街的发展历程，现状特点，以及现代商业街的发展趋势进行分析，借此对于商业街的设计获得进一步认识。正文： 一、商业街的发展历程与现状特点 1.商业街发展历程 商业步行街发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，然而到了近代和现代，我国商业街发展远远落后于法国

2、等西方国家。 从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。第一个时期就是集市贸易。随着聚落的形成和商品贸易的发展，城市中逐渐出现专门进行商品交易的区域，这时期还是流动的商业。 第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。商业区开始发展，并且逐渐稳定，商业逐渐固定下来。 第三个时期，实际上随着商业街的发展，有些地方形成小的商业中心。商业区域功能基本固定。 第四个时期，大型商业街的出现。 清明上河图局部 第五个时期，是规范化的商场和超市加入到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。商业街中的大型商场和超市作为整条商业街的核心。 第六个时期是二十世纪六

3、十年代，商业街由于中产阶级搬到XX县区居住进入低谷时期。随着西方国家城市逆城市化的不断进行，城市人口不断下降，对商业的需求在地点上也发生了从城市向XX县区的转变，作为集中式商业空间的商业街不再受到大众的青睐，反而是分散的小型商业区在XX县区不断发展。 第七个时期，商业步行街增加shoppingmall购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获的大发展。商业步行街的功能发生了重大转变，不再是原有的商品交易一枝独秀，其他功能完全服务于商品交易，而是商品交易作为商业街众多功能的一种，与其他功能的地位没有本质上的高低。这种转变使得商业街不再仅仅是人们购物时的去处，而是集购物

4、，休闲，娱乐，游览，展览等众多功能于一体。 2.商业街的分类 根据地域分布、历史渊源、城市规模、支柱产业、消费水平、开发主体等诸多因素，现代商业街被分为传统型、新建型、综合型、专业型、旅游型、室内型、地下型、站点型和社区型等九大形态。 商业街在长期发展的过程中，根据地域分布、历史渊源、城市规模、支柱产业、消费水平、开发主体等诸多因素逐步形成了类型各异的商业街。传统商业街 传统商业街一般都具有悠久的历史，往往会成为一个城市的形象窗口，而且聚集众多的老字号企业，更会得到政府的强力推动和大力支持，甚至一些百年老街已成为宝贵的商业遗产” 传统商业街因其独特稀缺而具有不可再生性和不可复制性，其深厚的商业

5、资源、旅游资源、文化资源和景观资源正是其核心竞争力所在 目前，传统商业街普遍面临着市政条件改善和经营功能升级、开发与保护协调发展的艰巨任务。 新建商业街 芙蓉街近年来，伴随着我国城市旧城改 造和商业街在发展中演变XX县区建设步伐的加快，出于商业配套、城市形象和招商引资的需要，各地新建商业街大量出现。很多地方在商业街建设过程中大多采取“政府推动+房地产开发”模式。一般来讲，旧城改造后的新建商业街大多与道路交通条件改善和住宅公建开发相结合，导致商业功能弱化和趋利特征明显。而在XX县区建设商业街所面临的最大问 诚基中心商业街 题是居住人口少，商圈不成熟，需要一个较长时期的市场培育过程。综合商业街 综

6、合商业街在历史发展的进程中，更多地承载着城市商业中心的功能，我国历史最长、最为成熟的商业街类型，一般处在城市几何中心位置的黄金地段。从商业街的发展趋势来看，城市综合商业街的数量应有所控制，特别是中小城市，综合商业街以 1、2个为宜，数量过多势必会导上海南京路步行商业街致经济效益下降和社会资源的浪费。专业商业街 专业商业街是面向特定消费群体提供专业的商品或服务。目前，专业商业街以其高度的特色化、集群化、规模化和品牌化，显示出旺盛的生命力和广阔的发展前景，正逐步成为我国商业街发展的主流。 旅游商业街 旅游城市或城市内毗邻旅游景点的商业街一般可成为商业与旅游的黄金结合点。 旅游商业街一般坐落在拥有悠

7、久历史和文化底蕴商业街在发展中演变的古城古镇，具有先天和独特的旅游、观光、休闲和购物优势。目前，我国旅游商业街普遍存在着散乱小的问题，亟待升级和提高。毕业设计题目即为此类型商业街，同时兼有新建商业街的特点。室内商业街 伴随着我国商业设施的大型化特别是购物中心的投资热潮，室内商业街大量出现。室内商业街有利于改善消费环境，特别是能够有效改善我国北方地区冬季寒冷和夏季炎热的恶劣气候条件所带来的不利因素。 地下商业街 我国长期的和平环境，地下人防工程“平战结合”于20世纪80年代大量改造开发为地下商业服务设施。伴随着国家宏观土地政策的进一步紧缩，我国城市特别是大型城市地下商业街拥有广阔的发展前景。站点

8、商业街 基于车站、机场、码头、地铁、轻轨等大型交通枢纽站点形成的商业街。大型交通枢纽站点一般拥有较广的空间、较多的人流和较长的通道，极易形成站点商业街。目前，我国站点商业街普遍存在档次低、布局乱、形象差的现状，亟待改变商业街在发展中演变，站点商业或交通枢纽商业更应成为城市的窗口和名片。 3.现代商业街发展的新特点 现代商业街不同与传统商业街。商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成多层次、多结构的城市商业结构。现代商业街是多功能的整合，既有购物中心功能，也有商业街的特点，是多业态，多功能的整合。商业业态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种形

9、态，一是原始状态（如集市贸易），二是发展形态（现代商业街、购物广场等），三是最高形态（国际购物中心、厂家直销中心），他是商业用房开发的主要形态。现代商业街是城市的辐射，内聚的所在，是吸引客流的重要所在。现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域，服务项目，服务内容。现代商业街是城市的缩影，是城市的精华，是成熟的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度。 二、旅游商业街（rbd） 1、rbd的概念 rbd是recreationalbusinessdistrict的缩写，中文译为“旅游商业街”，也可以译为“休闲商务

10、区”或“旅游商业区”。它是当今国际中心城市推出的与其商务中心功能相呼应的新兴产业区rbd将休闲娱乐、主题旅游、精品购物等各类项目加以整合，并与商务相结合，形成一种新型的旅游休闲产业，形成现代都市新亮点。rbd最初由stansfield和rickert（1970）在研究旅游区购物地的结构和功能特性时提出的，其定义为： 为满足季节性涌入城市游客的需要，在城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇特品和礼品商店的街区，城市中以游憩与商业服务为主的各种设施（旅游、购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等）集聚的特定区域，是游憩与商业结合的产物，是城市游憩系统的重要组成部分。rbd代表着现代都市商业街区的一种发展趋势

11、。游憩功能是rbd的核心功能。rbd的商务和商业功能具有明显的游憩性。城市生活方式的提升，特别是休闲生活成为品质生活的重要组成部分，是rbd形成的重要动力机制。 2、rbd的形成机制类型 （1）城市商业格局提升形成的rbd形态cbd叠加型与伴生型 此类rbd，与cbd具有一定的共同性，如交通发达、土地价值高、人流量大、业态高档等特征。 客源消费。客源组成较复杂，但均具有高消费、短时消费、时尚型消费、夜间消费强等特征。 商业布局。一般以城市cbd中心及周边的大型商场、购物中心等为核心，以城市交通干道为轴线，配置餐饮、娱乐、特色商业等业态，与之共同组成城市里最高档的商业和娱乐业态的集合区域。 业态

12、特征。进驻业态时尚性最强、高端消费最多、规模较大，强调满足生活节奏快的较高收入人群的商业和休闲需求，是城市商业水平和休闲娱乐水平的高度代表。受城市土地的有限性制约，该类rbd的休闲娱乐业态以室内为主。大型购物中心型 城市中心型shoppingmail，与城市cbd发展关系密切，由此形成的rbd特征与“cbd叠加型与伴生型”有很多共同点。该类shoppingmail大多因弥补城市发展空心化后的商业空缺而出现，目前在中国相对较少。城市周边型shoppingmail在中国则较为普遍，以下只分析后者特征。客源消费：以本地顾客为主、消费层次丰富、消费时间较长（12天）、具有明显的无差别消费特征。 商业布

13、局。一般是由以超大体量的商业空间为核心，衍生出系列辅助商业空间。“规模化”和“一站式”决定其商业布局不太受周边传统商业影响，自成体系，但对交通条件的要求很高。 业态特征。首先应该具有“中档为主”和“零售为主（50%以上）”的特征，才能满足吸引大量、多次消费者的需求；其次强调业态的丰富，娱乐、餐饮、休闲的比例均有合理配比，才能满足“家庭一站式综合消费体验”的要求。特色购物街区型 该类型rbd具有很浓厚的城市传统文化和商业特征沉淀。客源消费：以本地为主，通过商业升级和聚集，外地客源会逐渐增多；消费时间相对较短，大众消费较多、最能体现本地商业习性，购物娱乐性较强。 商业布局：由于脱胎于城市传统商业街

14、区，受城市传统商业格局影响较大，在此沿袭下补充、改建和扩张，受周边区域性质和发展影响也较大。业态特征：本土化商业形态分布普遍，以零售业为主，大多存在规模小、类型多、大众型和无差别性等特征，根据城市商业文化而呈现不同主题化发展形态。由于地处XX县区内，虽业态丰富，但不严格强调一站式消费。（2）城市旅游提升促进形成的rbd旅游资源伴生型 客源消费。凭借优势旅游资源，外地游客首先成为其启动的主力客群消费能力强、盲目性强、数量大，季节性强、一次性消费明显。随着旅游方式提升和商业业态补充，本地消费逐渐增强，可适度弥补单一客群的缺陷。 商业布局。旅游资源特性和区域旅游服务水平是影响其商业格局的两大因素。因

15、此，该类rbd的商业首先是要满足旅游资源开发和运营的需要，然后满足游客旅游综合消费的需要，在二者基础上进行丰富、提升和优化。 业态布局。具有很强的“资源导向”和“服务导向”。资源导向决定其具有较强的“主题化”特征和基础，服务导向决定其旅游服务业态的完整性，但并不强调城市商业形态完整。因此，占主导地位的是餐饮、住宿、娱乐等服务型业态。在资源导向的影响下，这种rbd形态的商业业态最具有趣味性和游乐性。新游憩目的地型 不同产业或商业形态，扩展所形成的新游憩目的地形式也是不同的，其延伸出的rbd形式也不同，但究其根本，也有一定规律可寻。客源消费：客源根据其基础产业或商业形态，呈现消费者特征和行为的高度

16、同质化、极端化和规模化。商业布局：首先是以其基础产业或商业形式为主体，并在周围形成配套设施和衍生商业；其次，产业聚集性决定其商业和休闲先天就具有很强的主题性。 4、旅游策划和规划思路在城市rbd建设中的应用 （1）旅游吸引物与游憩方式设计旅游吸引物设计理念的应用 从形成机制上可以看出，rbd的旅游吸引物系统不是独立的，内向的，而是和城市文化、城市商业、城市景观和资源紧密联系，相互融合的。通过商业载体的主题化、趣味化等手法，可以创造新的旅游吸引物；通过商业街区的建筑处理、业态重组等手法，可以将分散的商业积聚成吸引物，也可将分散的吸引物集合成核心吸引物；通过街区景观处理、城市文化具象、城市景观微缩

17、等手法，可将城市其他景观文化等元素“借用”进rbd；通过城市节庆、商业节庆等活动的组织与梳理，并组织原住民参与，可以形成动态的、永不落幕的旅游休闲吸引物系统。 商业形态的趣味化设计 商业形态趣味化是丰富rbd游憩内容和吸引物的重要思路，不断创新、不断变化的商品和店面本身即可整理成为永不重复的游憩系统主要通过商品趣味化、服务趣味化、店面趣味化和商铺间的趣味互动得以实现，其设计方法需要运用商业流程解构、趣味点提炼和融合等方法。 商业配置的全程游憩化设计 在rbd中，特别是大型购物中心型和旅游资源伴生型，具有很强的“一站式”消费特征，因此，需要运用旅游六要素思路，将商业形态进行分拆、重组进“吃住行游

18、购娱”的流程中。以商业充实游憩环节，以游憩组织商业格局。 商业形态的主题化理念 主题化商业和主题休闲是层面较高、更有深度的商业休闲形态，在城市rbd中，以“文化特色商业街”和“专业聚集商业街”最具备主题化基础，通过混合消费的商业整合思路，运用主题提炼和渗透技术，主要运用于“特色购物商业街区型”、“旅游资源伴生型”和“新游憩目的地型”三种rbd中。 商业形态的体验性与参与性设计 无论是哪一种rbd形态，商业形态的体验性与参与性都是在rbd进程中得到提升和丰富，这不仅是城市旅游休闲升级的需要，也是商业企业在激烈竞争中突出特点，稳定顾客的必要手段。该类游憩产品的设计主要渗透进“商业展示”、“商业演出

19、”、“商品体验”和“商业节庆”这几种商业行为中。商业行为的游乐化设计 通过游憩产品的打造思路，将文化要素、趣味因子、商业特征进行打散、提炼和重组，可将单纯的“买卖行为”改造成为“无意识购物”和“游戏型消费”行为，通过此项改造，买卖就是娱乐、购物就是游戏，完全融为一体。（2）景观设计理念的应用 不同的rbd形态，其室内景观和室外景观的配比是不同的，景观基础和性质也是不同的，微观店面景观要与宏观整体景观相互协调呼应。总结起来，城市rbd的景观首先是商业型景观，并可运用以下设计理念，因地制宜进行打造：情趣化商业景观 rbd商业格局本身具有复杂化和多样化，无序组合容易使其显得混乱，致使购物过程疲倦而盲

20、目。充分挖掘城市文化、商业文化、商业行为中的趣味点，运用游憩项目打造手法，可将rbd中的商业单位打造成为趣味性强的娱乐要素。情景化商业景观 与情趣化不同，情景化手法旨在引导顾客进入一个浓厚的氛围，其基础思想还是游憩项目设计思路，但更加着重运用各种手段，让顾客从视觉、听觉、触觉、嗅觉和味觉等多种感觉，全面吸收信息。“情趣化”与“情景化”思路的综合运用，可将rbd设计成为一个真正的欢乐的“商业公园”。消费型景观 “商业公园”的核心在于消费，rbd景观不能单纯就景造景，而应该以商业价值最大化为原则，将各种服务、商品融入景观中，形成“所有的景观都可以消费，所有的消费都很好玩”的整体概念。 公共空间设计

21、理念 rbd的公共空间包括了广场、游步道、休憩设施、小品等，其设计理念同时也应运用“情趣化”与“情景化”的手法，同时应该重视的是，公共空间是联通将rbd主题化脉络和商业脉络的重要配置，其设计更需要完善的细节。（3）旅游功能分区和游线设计理念的应用旅游功能分区与商业业态布局结合 旅游功能分区与商业业态的布局是不同的，rbd的特殊形成机制，决定其规划必须结合二者的思路，比较而言，旅游功能分区相对宏观和完整一些，而商业业态的布局则更为微观和具体。 旅游游线与商业人流动线结合 rbd体量大、内涵丰富，完善的人流和交通线路设计，不仅是规划的要求，更能实际延长顾客停留时间，增加衍生和附加消费。因此，在rb

22、d的规划中，这两种线路的设计思路必须深度结合，同时满足商业和休闲旅游的双重要求。 三、济南泉乐坊商业步行街 泉乐坊位于XX市县西巷两侧，北依大明湖，南连泉城路，占地约4万平方米，建筑。面积近5万平方米，本项目历史文脉厚重，有济南历史上最大的财神庙、鲁菜发源地九华楼、开元寺遗址等众多文物古迹；项目地处泉城特色风貌带的核心区域，拥有十八处泉水资源，中央泉、永安泉、尺子泉均位列于济南七十二名泉册中。泉乐坊秉承“传承历史，建构未来”的开发理念，本项目将建成“具有泉城历史文化与独特自然景观特色的，集购物、餐饮、旅游、艺术展演、创意loft于一体的现代城市生活中心。泉乐坊北临大明湖风景区，南连泉城路商业区

23、，可以共享旅游与商业人群。项目据此分为8个主题区域进行建设。有靠近大明湖面向旅游人群的休闲餐饮区“泉声竹影”、“汇泉湖畔”；以“九华楼”高档鲁菜饭店为代表的“泉新天地”特色餐饮区；也有面向年轻人的以服装零售为主的时尚购物区“曲水留商”“泉酷地带”、“未来泉世界”；还有以古建筑群落为特色的“泉源文脉”特色旅游区。项目顶层规划为以创意产业为主的创意loft办公室，将为XX市的文化创意产业提供一个更自由、更阳光的创意空间。 已建成的泉乐坊首期街区借鉴济南传统建筑与园林手法，以泉畔水巷、九曲廊桥、阳光天街组成独特交通体系，形成了曲折变幻、意趣盎然的建筑空间，将形态万千、趣味纷呈的泉水串联成特色旅游景点

24、，使人们漫步其间能体验到“柳暗花明”般的意外惊喜，充分体现了“泉水串流于小巷民居之间”的泉城风貌。街区中段的开元寺遗址则作为生动的人文景观，进一步丰富了街区的文化内涵。 泉乐坊的商业定位是集旅游、购物、餐饮娱乐、创意工作室等于一体的新型体验式商业中心，不仅要成为美食天地、购物天堂、旅游胜地，还通过组织周末音乐会、节日庆典、明星见面会、商品特卖会等丰富多彩的艺术与商业展演活动，为广大游客和消费者创造更多惊喜体验。 四、商业街发展的新形式 如今的人们更强调健康、可持续的生活方式和消费方式。购物不只是为了物质需要，更多的是满足心理需要以及获取信息：约会，聚友，看新鲜的事物，参与社会活动，享受生活的乐

25、趣，以缓解越来越大的生活压力。商家紧抓消费者这一心理需求，标榜自己前卫的消费意识，以强调能够满足人们复杂的购物心态以及引导健康的生活方式。这种复合的消费概念的形成是能够带动商业空间的多元化发展的。因为商家已经意识到，单一的商业业态已然不能满足购物人群的消费心理，人们更渴望的是融购物餐饮娱乐为一体的综合性的商场。于是，一种创新型的特色商街横空出世。这种特色商街是国际化都市中最时尚、最具潮流的新型商业形式的尝试，往往单个项目成街、街区乃至小城，如北京的蓝色港湾和三里屯village。他们在建筑形式上讲究创意，空间形式上实现多元化，引进众多国际品牌的旗舰店和环球店，目标是建立一个融合了时尚、美食、艺

26、术、娱乐和旅游的国际之都，让顾客既可以在户外的商业街区随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐的空间，从容消闲一整天。 虽然这种街区走在时尚的前沿，人气较旺盛，但并不代表它不存在着难以克服的弊病。由于是未来态的产品，且追求高品质，投入较大，招商困难，利用率较低，目前投资这一商业形态还具有一定的市场风险。如何吸引更多外部商圈的人流前来消费，支撑起这么大的商业体量，在当前形势下是一个很难解决的问题。那么这种城市休闲商业的方式到底会走向何处。会不会持久。是不是因为存在这些不利因素开发商就应该避而远之呢。会不会因为庞大的体态，而走进资金的漩涡之中呢。这些问题都是需要时间来回答的，毕竟任何新鲜事物的发展总要经

27、历适应市场的阶段甚至是瓶颈期。不能因为存在着一些问题就匆忙否定。其实，从蓝色港湾和三里屯village的开业以来的发展来看，这种休闲商业还是朝着良性的轨迹发展的，店铺越来越多样，消费者也越来越多了。只要能够抓住消费者的心理，顺应市场趋势，一定能够在消费者心目中树立一个的独具魅力的形象，成为经久不衰的经典之作。 第二篇：商业街调研报告主题商业街调研报告调研时间： 2017年2月4日 一、调研地点： 海门购物文化广场、大悦城五号车库、大悦城骑鹅公社等3个主题街区。 海门购物广场调研小结： 建筑基本形态：市场类、沿街商铺。街区基本造型：属于传统一字型排列街区 街区简介。街区全长为100米，横跨3.5

28、米。，顶高4.5米左右，整体装修风格为绿色花纹底简欧风格。 1.型与形，包括建筑基本形态，街区基本造型，街区动线设计，动线基本长度与宽度，动线节点位置的选取特点，如何氛围营造，店铺基本面积及进深，店铺房型主要类型，天地墙的选材与布置，街区的大致面积。 2.街区主题，经营什么业态，相邻及相近商铺经营的关联性，街区业态分布的基本比例，业态与主题的关联特点，租金概况 5号车库： 全国首个以手作艺术为基调的室内街区 以西方车库文化为积淀，以台湾诚品书店、方所书店为参照模板，目标客群直指25-35岁都市新贵。 业态组合：整个车库内部为“h”型挑空布局，车库分为上下两层（1f：书店+设计师零售+手作工坊；

29、2f：书店+餐饮）；5500平方米错层空间；5000米慢速情怀街；1家情怀书店；1家花店；6间设计师工作室；6家精致下午茶；13间手工作坊。其中，80%品牌首次进驻天津；27家店铺全部首次在购物中心亮相。进驻品牌：川上陶艺、玲珑窑、山间集、西厢、米有沙拉、纯粹咖啡、今日阅读、花也、大声音乐、梵谷、ta.lk、又见梵高、弄汤、离弦、全爱工匠、物末、imakokoni、尤木yvmin、落、3d.jp、野人牧坊、治音师、re调香室、流flux、missme、best+dessert、归拙小筑，80%品牌首进天津。 街区特色。一层广场区域设计为梯田造型，供路人落座沉思。 充分利用通道，将其打造成为“车

30、库美术馆”，用来迎接未来丰富多彩的个性艺术展览。 第三篇：成熟商业街考察报告第一部分精品店 精品店的经营种类包括高档服饰、工艺品、进口烟酒、化妆品等，因其售价昂贵，消费人群有限，所以选址非常讲究，一般都分布于高级酒店、写字楼、公寓底层以及繁华商业区较具特色的单体建筑物底层。 我们的商业街f地块外侧其经营种类应该以中档服饰为主，也应包括鞋类以及外航办事处、客服中心等，适应泉城路商业圈的需求，在内街以高档服装、工艺品、开化妆品等为主，部分休闲场所，如星巴克等，但其经营种类以商品消费为主。凭借独特的地理位置、周边消费人群分布以及自身物业形象，f地块必会成为有影响力的精品商店区。 精品店整体形象独树一

31、帜，通过整体形象的塑造，吸引人气，能够使商店效益和物业形象取得双赢的效果。通过调查分析，一个成熟的精品店商业街在经营种类以及整体形象塑造等方面有如下特点： 、经营种类经过严格筛选，经营的多为国际知名品牌，与周边人群的消费需求及自身物业形象相吻合； 、外部环境营造非常到位，包括外部景观、灯光等均经过精心设计，使那些商店在不临街的情况下保持了良好的吸引力和亲和力，使人产生一种进去逛逛的冲动； 、店面外装饰风格统一，所有店面招牌在统一位置使用统一材质制作，外廊无任何店面招牌，整体形象精致、简洁、大方； 、在外装饰风格统一的前提下通过室内橱窗设计、室内装饰、灯光配置以及经营区域内外空间相结合等方式突显

32、个性。 第二部分休闲特色街（区） 城市休闲商业街的形成与一个城市的性格有莫大的关联，杭州、苏州等城市因为人文历史以及经济环境的原因，休闲之风盛行。而作为国际化大都市的上海，海派文化的深厚底蕴也使上海形成了众多休闲的特色街区，其中以历史悠久的衡山路和新建成的新天地休闲街区最具特色。 形成独具特色休闲氛围的原因除了需要独特的人文传统、所处区块闹中取静以及保存了大量古建筑以外，可以归结为以下因素： 、在原有道路两侧良好的绿化及大量古建筑的基础上，进一步采取措施，结合休闲设 施，丰富绿化，形成花园式街道，并在新建建筑时控制大体量建筑，新建公共开放空间，精心设计布置小品，注重铺地、栏杆等细部处理，使休闲

33、氛围更趋浓厚。 、整条街道两侧店面的经营种类比较类似，多为酒吧、茶坊、西餐厅、饮品店、美容厅以及保龄球馆、网球中心等西方式休闲消费类场所，经营品种的特色及其关联性使整条街道在市民心中形成了较为固定的形象，大大地集聚了人气。 、建筑体量不大，极其丰富的绿化景观使商业氛围与普通商业街迥然不同，不同形象的店面风格融合在环境中，使整个街道更现丰富、和谐。 4、在小体量的建筑以及外部空间较为充裕的环境下，选择充分发挥个性的外装饰风格，休闲类商店则充分利用室外空间营造休闲氛围，使整个新天地街区在怀旧的建筑背景下不显呆板，巧妙地将时尚和怀旧和谐地融为一体。 5、由于新天地采用业主自营而非出售的方式进行招商，

34、可以有意识地对经营种类进行选择。新天地经营种类包括时尚精品店、国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧等，看似主题很多，但无不围绕“时尚”为主题。我们如果不控制业态，很难形成这种感觉。第三部分旅游商业街 此次考察，发现人气很旺的商业街很多都具有明显的旅游功能，或者定位为旅游商业街。就像南京夫子庙。 他们都具有这个特征： 1、有一定的历史古迹或者是临近名胜古迹。 2、店铺面积都比较小，在20-100。 3、业态复杂，小商品、茶叶、工艺品、旅游纪念品为主，配合特色小吃和快餐业（麦当劳、肯德基每处都有）。 4、一层利用率高，二层利用率低。主要是特色餐饮上二楼，我们应该在我们项目的旅游路线上的二楼面积要大

35、，而且要容易上二楼。 我们应该将d地块建设为新天地这种形式，在古建筑群里是否可以建设一条旅游气息浓重的商业街。 5、关于项目景观设计的一些考虑。成功的商业街的景观设计是很重要的，主要有：互动性。希望设计师还有景观设计师能够设计多处互动性比较强的景观，以及对业态的相关考虑，比如在水景的周边的业态，从而考虑面积是否合适。 第四部分总体体会： 此行考察的商用物业不多，但对公司日后在商用物业的定位、管理等有颇多借鉴之处：、商铺的对外形象主要通过门楣店面招牌、橱窗展示、室外灯箱、内部空间向外延伸以及异型招牌等多种形式进行展现，对商铺的外装饰风格进行管理，是提升商铺物业形象、集聚人气的有效途径； 、同一物

36、业或区块中的商铺在经营种类上不仅要符合所处区域的人群消费特征，还必须在经营种类上具有整体特色或具有一定的关联性，这样可以有效地在市场中突显区域商业形象，使经营种类在满足消费力方面产生互补性，扩大了消费对象的范围； 、作为商铺物业的发展商，项目定位时必须考虑项目所处地理位置的商业氛围，并结合本项目的实际情况，确定商铺的功能定位（经营种类）和形象定位，在定位明确的基础上进行商铺的委托设计，也就是说，必须在产品策划阶段即对商铺日后的经营作充分的考虑，为业主经营创造有利条件，如商铺面积大小、建筑立面与店面招牌的关系、室外公共空间的环境营造、橱窗的分割方式等； 、必须有意识地对商铺经营种类以及装饰风格进

37、行引导或管理。在不考虑区域商业氛围的前提下，如果是大体量的建筑单体，且建筑密度较高，就必须严格统一装饰风格；如果是低密度的沿街商铺，且有较好的绿化环境作支撑，也适合开设个性化装饰要求稍高的休闲类店铺； 、商铺经营种类及外装饰风格不仅将直接影响到所在物业整体的形象和品质，从长远的角度看，也必将对商铺本身的保值增值产生至关重要的影响。 第五部分其他一些感想： 1、我们在参观时发现马路中间有一排绿色隔离带很好。需确认马路中间种树的可能性。希望由此提高外侧商铺的商业价值。 2、充分利用和开发旅游资源，发掘或创造历史文化古迹的文化内涵，引进一些具有鲜明艺术特色的店。我们需要从整个济南的角度来考虑旅游对我

38、们的影响。 3、互动景观的选择。希望景观设计师在设计时着重考虑这一点。 4、路标。一可作为景点，二可作为对游客的引导。希望设计师考虑在何处设路标。 5、铺地对人流的影响作用。减缓速度、增加停留时间、景观。 利用铺地的改变引导人流。设计师应该考虑一下。 6、物业管理的重要性，好的物业管理公司能够提升商业价值。 7、绿化设计，树木的保存与高度控制。有些树木周围要用土填充起来，显得与人更加紧密。希望景观设计师能够考虑一下。 8、拐角处一般都是餐饮。 9、楼层之间的进退可以很好地解决人们视觉上的压抑感。 11、对于仿古建筑难度很大，但是对于滨湖商业街他们的结合是很好的。但是他们的档次太高，不适合我们。

39、我们可以吸收的就是在a、b两地，多做景观。吸引人流. 12、对于道路隔离，移动的绿化隔离带挺好。我们在某些略显空阔的地方。 13、对于比较靠离得不好位置，新天地引进世界级的商家，生意很火。 15、将广场做的隐蔽一些，与业态联系起来，有广场的地方可以做餐饮、咖啡，这样就可以充分利用室外的空间。具体到设计上。 第四篇：常青藤商业街市场调研报告常青藤商业街市场调研报告 第一篇客群 第二篇媒介 第三篇推广 第四篇人员及费用 第一篇客群定位及分析 本次对常青藤商业周边市场进行的实态调研，主要从长沙商业街宏观环境、区域市场状况及竞争市场入手，同时重点了解长沙综合性商业物业、林科大特色商业街、高校商圈等项目

40、发展状况和趋势，并以问卷形式进行了实地考察。 （一）调研目的 全面深入调研，以获知项目地块的环境特征，即自然环境、人文环境、交通环境、商业环境政策要求及综合市场环境，并以此为基础，结合长沙商业街整体操作水平、商业发展状况及其商业街的影响，并进一步明确项目开发规划的前提条件，从而为本项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。 （二）调研时间 2011年4月25日4月30日 （三）调研人员 本公司策划部及市场部。 （四）信息来源 主要来自于常青藤商业街、芙蓉路商圈、橙子街区、林科大、师大堕落街等临时消费群体，随机选取路人进行市场调研。同时，利用长沙晚报、潇湘晨报，以及区域市场多个竞争项目进行市场调

41、研。 （五）调研区域 XX市区，重点了解橙子街区商业和铁道校区、电大校区商业结构、消费人群特性等。 （六）调研对象 同类可比性商业圈的路人、店铺业主、购物消费者，并重点访谈了本项目周边的潜在消费的客群。 （七）调研内容 1、长沙商业发展状况和趋势 2、区域市场状况及竞争市场 3、项目消费者市场调查 （八）样本容量 同类商业区6个、路人10余人、店铺业主20余人，市区大型商场及商业店铺20余家，不同形态的潜在客户近100余人。 （九）信息整理 将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础进行项目总体功能定位及市场定位的研究 二市场数据分析 经过为期5天的市场调研，我司从客群的居

42、住区域、职业、教育程度、年龄、月收入、消费习惯及频率、首选购物场所等多角度、全方面进行调研，为常青藤商业街街的客户群体的普遍性结构分析，偏好分析，消费心理，消费群体结构分析，提供数据上的支持。本次问卷以100人为基数，有效问卷为90份。 客群特点分析 1.居住区域 XX市的成熟商业圈与特色商业街均集中在河西高校、河东高校两区，在市调过程中，比例分别为37%、33%。而常青藤商业街恰好位于河东高校商圈中心，潜在客流较大。 2.教育程度 调研可知，调查受众教育程度较高，以在校大中专学生为主，总体比例高达56%。可见，年轻人为主力消费群体。 3.年龄 21-25岁之间的年轻人为消费主力群体，追求时尚

43、、个性。 4.职业 在职业上，以学生群体及刚步入社会的年轻人为主，比例达55%。 结论： 客群以年轻人为主，学生为中的主力消费群。追求时尚、个性，较易接受新事物，群体性较强，虽大部分无固定收入，但消费能力较大，购物支出金额较高。 首选购物场所及特点分析 1.首选购物场所 47%的受调人群首选常青藤商业街，而紧邻本案的橙子街区、对面门面新则分别占到28%、13%。 2.首选原因 在选择原因上，有超过60%以上的受调人群因为时尚、个性、且价格合理等综合性价比，选择常青藤商业街。 3.喜欢的购物场所类型 业态全、价格合理、购物、娱乐兼具的综合性购物场所的比例最高，为42%，品牌商场为25%，特色商业

44、街为23%。 结论： 客群首选的商业街为特色商业街，业态全、购物、娱乐兼具，个性化、时尚性较强，且价格合理，容易为青年阶层接受。由此可见，综合性的时尚购物特色街最能满足当下年轻人的购物 购物习惯及频率分析 1.购物习惯 需求消费是受调人群购物的主要动机。 2.购物、消费频率 受调人群有高达35%的人周购物次数为2-3次，频率较高。 3.购买品牌频率 约有60%的消费者对名牌的热衷度较小，属于偶尔购买，而限制购买的主要原因则是因为价格过高、款式雷同率高。 4.单次最高消费额31%的消费者单次的消费额可达到300元，在学生族里应属于较高支出。结论： 需求消费虽然是客群的主要消费动机，但是2-3次的

45、高速消费频率足以刺激消费。在品牌消费上，超过60%的消费者的购买属于偶发性，而独特性、价格则是制约消费的主要因素。第二篇媒介分析 一长沙媒介一览 传统媒介： 本土： 潇湘晨报、长沙晚报、三湘都市报 新兴媒介： 网络 派单 户外 广播 经常接触媒体： 潇湘晨报 长沙晚报 网络金鹰955频道 广播车辆报站 二媒介优劣分析 传统媒介： 潇湘晨报覆盖面广，受众群体跨度大，信息传播速度快 长沙晚报受众群体首选的本地媒体，阅读群体庞大，信息量大 新兴媒介： 交通频道电台fm91.8长沙最受欢迎的广播媒体，实效性强、受众面广、传播速度较高。户外广告市区中心led、跨街、广告牌等较醒目，传播时间较长，受众覆盖面广。派单个性宣传单页，全面详细的解读项目特色，达到点对点的宣传目的。 三数据论证 1.获取信息的主要渠道 电视、网络、户外、广播是大众重要的信息来源，传统的及时性传媒已经不是大众重要的信息来源