第六章个人住房贷款课件.ppt（138页）

1、大家好大家好1 第六章 个人住房贷款2学习目标:通过对本章的学习，学生应了解或掌握通过对本章的学习，学生应了解或掌握如下内容：如下内容：1.1.个人住房贷款的相关概念、特点、操个人住房贷款的相关概念、特点、操作流程与偿还规定；作流程与偿还规定；2.2.假按揭的含义、方式、成因与危害；假按揭的含义、方式、成因与危害；3.3.住房抵押贷款分类及各种还款方式；住房抵押贷款分类及各种还款方式；4.4.提前还贷的原因、操作流程与违约金提前还贷的原因、操作流程与违约金约定。约定。3第一节第一节 个人住房贷款概述个人住房贷款概述第二节第二节 个人住房贷款的操作个人住房贷款的操作流程流程第三节第三节 个人住房

2、贷款的偿还个人住房贷款的偿还第四节第四节 提前还贷问题提前还贷问题本讲主要讲授：4第一节 个人住房贷款概述一、个人住房贷款的概念一、个人住房贷款的概念二、个人住房贷款的分类二、个人住房贷款的分类三、个人住房贷款的特征三、个人住房贷款的特征5第一节 个人住房贷款概述一、个人住房贷款的概念个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买各类住房的贷款，也可称作住房抵押贷款。申请借款时借款人为取得借款需要将房屋作为抵押物，既可以是借款所购房屋，也可以是已经拥有的房屋，通常前者最为常见。6第一节 个人住房贷款概述二、个人住房贷款的分类二、个人住房贷款的分类 1 1按资金来源划分按资金来源划分 按资金来源划分

3、，个人住房贷款分为自营性个人住按资金来源划分，个人住房贷款分为自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。自营性个人住房贷款自营性个人住房贷款是银行向购房者个人发放的贷款，也称商业性个人住房贷款；公积金个人住房贷款公积金个人住房贷款是指由住房资金管理机构运用住房公积金，委托银行发放的个人住房贷款，也称个人住房担保委托贷款，具有利率低、政策性较强的特点；个人住房组合贷款个人住房组合贷款是指以住房公积金存款和银行信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。7第一节 个人住房贷款概述二、个人住房贷

4、款的分类二、个人住房贷款的分类 2 2按房屋类型划分按房屋类型划分按房屋类型划分，个人住房贷款可以分为现按房屋类型划分，个人住房贷款可以分为现房抵押贷款和期房抵押贷款。房抵押贷款和期房抵押贷款。现房抵押贷款是购房人以担保清偿贷款为目现房抵押贷款是购房人以担保清偿贷款为目的，不转移所有权，符合中国抵押权的构成的，不转移所有权，符合中国抵押权的构成要件，是一种抵押权的实现形式；要件，是一种抵押权的实现形式；期房抵押贷款的权利性质现在仍有争议，因期房抵押贷款的权利性质现在仍有争议，因为期房购房人拥有的只是对开发商交付房屋为期房购房人拥有的只是对开发商交付房屋的要求权，这种权利从法理上说顶多只能进的要

5、求权，这种权利从法理上说顶多只能进行质押而不能设定抵押权。行质押而不能设定抵押权。8第一节 个人住房贷款概述二、个人住房贷款的分类3按贷款利率划分 按贷款利率划分，分为固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款。在此基础上国外又出现了分级付款抵押贷款、“气球贷”、双周付款抵押贷款和利率买低式抵押贷款等创新型信贷产品。9第一节 个人住房贷款概述二、个人住房贷款的分类二、个人住房贷款的分类 3 3按贷款利率划分按贷款利率划分 (1)(1)固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款(Fixed Rate(Fixed Rate MortgagesMortgages，FRMs)FRMs)是

6、最早出现也是最是最早出现也是最常见的一种抵押贷款类型，指利率在常见的一种抵押贷款类型，指利率在特定时期内固定不变的抵押贷款。根特定时期内固定不变的抵押贷款。根据贷款本金和利息的偿还方式不同又据贷款本金和利息的偿还方式不同又分为等额本息抵押贷款和等额本金抵分为等额本息抵押贷款和等额本金抵押贷款两类。押贷款两类。10第一节 个人住房贷款概述二、个人住房贷款的分类二、个人住房贷款的分类 3 3按贷款利率划分按贷款利率划分(2)(2)可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款(Adjustable Rate(Adjustable Rate MortgagesMortgages，A

7、RMs)ARMs)也被称为可变利率抵押也被称为可变利率抵押贷款，是指在贷款期限内，允许根据一些贷款，是指在贷款期限内，允许根据一些事先选定的参考利率指数的变化，对合同事先选定的参考利率指数的变化，对合同利率进行定期调整的抵押贷款。利率进行定期调整的抵押贷款。可调利率抵押贷款所参考的利率标准，一可调利率抵押贷款所参考的利率标准，一般为市场利率般为市场利率(国债基准利率国债基准利率)，或是基于，或是基于储蓄机构资金成本计算出来的一些利率指储蓄机构资金成本计算出来的一些利率指数。数。11第一节 个人住房贷款概述二、个人住房贷款的分类二、个人住房贷款的分类 3 3按贷款利率划分按贷款利率划分(3)(3

8、)分级付款抵押贷款分级付款抵押贷款分级付款抵押贷款分级付款抵押贷款(Graduated Payment(Graduated Payment MortgagesMortgages，GPMs)GPMs)是从固定利率还款法中衍是从固定利率还款法中衍生出来的，贷款利率和偿还期固定，通常采用生出来的，贷款利率和偿还期固定，通常采用五年一分级的还款方式，在最初的几年中偿还五年一分级的还款方式，在最初的几年中偿还额较低，以后随着借款人收入增长而逐步增加，额较低，以后随着借款人收入增长而逐步增加，依次偿还的金额呈阶梯状。此类贷款方法适合依次偿还的金额呈阶梯状。此类贷款方法适合于虽然现阶段收入水平较低，但收入增

9、长潜力于虽然现阶段收入水平较低，但收入增长潜力较大的青年人，如名校热门专业的毕业生。这较大的青年人，如名校热门专业的毕业生。这类贷款的还款方式又可以分为等比累进还款和类贷款的还款方式又可以分为等比累进还款和等额累计还款两种。等额累计还款两种。12第一节 个人住房贷款概述二、个人住房贷款的分类二、个人住房贷款的分类 3 3按贷款利率划分按贷款利率划分 (4)(4)“气球贷气球贷”“气球贷气球贷”(Balloon Loan)(Balloon Loan)又称大额尾付贷款，又称大额尾付贷款，指的是借款人最后一次付款额比以前历次都大指的是借款人最后一次付款额比以前历次都大的一种还款方式，即贷款本金的偿还

10、仍通过分的一种还款方式，即贷款本金的偿还仍通过分期付款方式完成，每月付款额中贷款本金和利期付款方式完成，每月付款额中贷款本金和利息一起支付，待到期日需一次性清偿所有贷款息一起支付，待到期日需一次性清偿所有贷款余额，或根据当时的利率标准再确定一个续期余额，或根据当时的利率标准再确定一个续期贷款时限。贷款时限。13第一节 个人住房贷款概述二、个人住房贷款的分类二、个人住房贷款的分类 (5)(5)双周付款抵押贷款双周付款抵押贷款 双周付款双周付款(Biweekly Payments)(Biweekly Payments)的抵押贷的抵押贷款是指每两星期还款一次，每次还款额为月还款是指每两星期还款一次，

11、每次还款额为月还款额一半的抵押贷款。该种贷款方式能加快本款额一半的抵押贷款。该种贷款方式能加快本金清偿速度，节省利息支出，缩短还款期限。金清偿速度，节省利息支出，缩短还款期限。(6)(6)利率买低式抵押贷款利率买低式抵押贷款 利率买低式抵押贷款利率买低式抵押贷款(Buydown Mortgages)(Buydown Mortgages)是指允许售房人、建筑商、购房人、购房人父是指允许售房人、建筑商、购房人、购房人父母或任何第三方，或者几方一起，在贷款起始母或任何第三方，或者几方一起，在贷款起始时向抵押贷款机构支付一笔相当数额的资金，时向抵押贷款机构支付一笔相当数额的资金，以换取贷款人降低贷款期

12、前几年的利率，进而以换取贷款人降低贷款期前几年的利率，进而减少购房人的月还款压力。减少购房人的月还款压力。14第一节 个人住房贷款概述注意区分：注意区分：1.1.个人住房贷款和住房抵个人住房贷款和住房抵押贷款押贷款2.2.按揭贷款与住房抵押贷按揭贷款与住房抵押贷款款15首先，通常只有个人需要进行住房投资时才会以首先，通常只有个人需要进行住房投资时才会以房产为抵押购入房产，其规模也远大于企事业单房产为抵押购入房产，其规模也远大于企事业单位的购房贷款规模；位的购房贷款规模；其次，由于购房所需资金庞大，个人只有以其所其次，由于购房所需资金庞大，个人只有以其所购房产或其他已购房产为抵押才能得到银行贷款

13、。购房产或其他已购房产为抵押才能得到银行贷款。事实上，由于房地产抵押贷款的主体既可以是企事实上，由于房地产抵押贷款的主体既可以是企业也可以是个人，贷款用途既可以是房产开发、业也可以是个人，贷款用途既可以是房产开发、土地开发也可以是购买房屋，因此它实际上覆盖土地开发也可以是购买房屋，因此它实际上覆盖了房地产金融的许多方面，是一个综合性的大概了房地产金融的许多方面，是一个综合性的大概念，而个人住房贷款的概念则要窄得多。念，而个人住房贷款的概念则要窄得多。1.个人住房贷款和住房抵押贷款个人住房贷款和住房抵押贷款16房地产按揭贷款指的是在房地产买卖过程中，按揭人房地产按揭贷款指的是在房地产买卖过程中，

14、按揭人(购购房人房人)与开发商签订房屋买卖合同，在付清首付款后，凭与开发商签订房屋买卖合同，在付清首付款后，凭买卖合同与贷款人买卖合同与贷款人(按揭权人按揭权人)签订按揭贷款合同，由按揭签订按揭贷款合同，由按揭权人向房地产开发商付清剩余款项。权人向房地产开发商付清剩余款项。住房抵押贷款有时也被看作是抵押消费贷款的一种，是指住房抵押贷款有时也被看作是抵押消费贷款的一种，是指抵押人抵押人(购房人购房人)将自己或第三方已购买的房产，交清全部将自己或第三方已购买的房产，交清全部房款并办妥房屋所有权证和土地使用权证，凭房款并办妥房屋所有权证和土地使用权证，凭“两证两证”向向抵押权人抵押权人(银行银行)作

15、抵押以获得贷款用于个人消费。抵押的作抵押以获得贷款用于个人消费。抵押的房屋产权和土地使用权所有证必须经过政府管理部门依法房屋产权和土地使用权所有证必须经过政府管理部门依法登记后方才有效。当抵押人按合同约定还清贷款本息后，登记后方才有效。当抵押人按合同约定还清贷款本息后，抵押人即可收回其抵押的抵押人即可收回其抵押的“两证两证”。2.按揭贷款与住房抵押贷款按揭贷款与住房抵押贷款17第一节 个人住房贷款概述三、个人住房贷款的特征三、个人住房贷款的特征(1)(1)贷款金额大、期限长。贷款金额大、期限长。个人住房贷款的期限一般为个人住房贷款的期限一般为10102020年，年，最长可达最长可达3030年，

16、贷款比例最高可达年，贷款比例最高可达8080。(2)(2)以抵押为主要担保方式。以抵押为主要担保方式。个人住房贷款一般有抵押、质押和保个人住房贷款一般有抵押、质押和保证三种担保方式，通常以住房抵押为证三种担保方式，通常以住房抵押为主，实质上属于融资关系而非买卖关主，实质上属于融资关系而非买卖关系。系。18第一节 个人住房贷款概述(3)带有系统性风险在正常的市场经济条件下，个人住房贷款具有拉平经济周期的作用。但是一旦极端事件出现，个人住房贷款也有可能成为经济危机甚至社会政治危机的催化剂。19第一节 个人住房贷款概述(4)(4)其他特征。其他特征。对借款者来说，以分期付款的方对借款者来说，以分期付

17、款的方式偿还，每期金额较小；而对银式偿还，每期金额较小；而对银行来说，经营成本高，手续繁琐，行来说，经营成本高，手续繁琐，耗时长。耗时长。20第二节 个人住房贷款的操作流程21第二节 个人住房贷款的操作流程一、个人住房贷款的申请一、个人住房贷款的申请(一一)个人住房贷款业务的基本要素个人住房贷款业务的基本要素1 1贷款对象贷款对象除公积金贷款外，个人住房贷款的对象除公积金贷款外，个人住房贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，包是具有完全民事行为能力的自然人，包括年满括年满1818周岁且具有完全民事行为能力周岁且具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具的中国公民、在中国大陆有居

18、留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人、有完全民事行为能力的港澳台自然人、在中国大陆境内有居留权的具有完全民在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。事行为能力的外国人。22第二节 个人住房贷款的操作流程2 2贷款利率贷款利率个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。上限放开，实行下限管理。3 3贷款年限贷款年限贷款最高期限为贷款最高期限为3030年，一般贷款期限为年，一般贷款期限为15-15-2020年；个人二手房贷款的期限不能超过所购年；个人二手房贷款的期限不能超过所购住房剩余使用年限；原贷款期限与延长期限住房剩余

19、使用年限；原贷款期限与延长期限之和不能超过贷款最高期限。之和不能超过贷款最高期限。4 4还款形式还款形式还款形式分为委托扣款和柜面还款两种方式。还款形式分为委托扣款和柜面还款两种方式。委托扣款是借款人委托贷款银行在其银行开委托扣款是借款人委托贷款银行在其银行开立的各种存款账户中直接划扣还款。柜面还立的各种存款账户中直接划扣还款。柜面还款则是借款人直接以现金形式到贷款银行指款则是借款人直接以现金形式到贷款银行指定的营业场所柜台还款。定的营业场所柜台还款。23第二节 个人住房贷款的操作流程5 5还款方式还款方式(1)(1)一次性还本付息法。对贷款期限为一次性还本付息法。对贷款期限为1 1年或在年或

20、在1 1年以内的个人住房贷款，实行年以内的个人住房贷款，实行到期一次性还本付息法，即贷款人在贷到期一次性还本付息法，即贷款人在贷款到期目前一次性还清贷款本息。款到期目前一次性还清贷款本息。(2)(2)等额本息还款法。等额本息还款法等额本息还款法。等额本息还款法是指借款人每月以相等的金额偿还贷款是指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。本息。(3)(3)等额本金还款法。等额本金还款法等额本金还款法。等额本金还款法是指借款人每月等额偿还本金，贷款利是指借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金的减少而逐月递减。息随本金的减少而逐月递减。24第二节 个人住房贷款的操作流程6 6担保方式担保方式 个人住房贷

21、款担保方式主要有抵押、质押、个人住房贷款担保方式主要有抵押、质押、保证以及抵押加阶段性保证等四种形式。保证以及抵押加阶段性保证等四种形式。抵押加阶段性保证是指贷款银行以借款人所抵押加阶段性保证是指贷款银行以借款人所购住房作为抵押，在借款人取得该住房的房购住房作为抵押，在借款人取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记手续之前，由售屋所有权证和办妥抵押登记手续之前，由售房人房人(开发商开发商)提供阶段性连带责任保证。此提供阶段性连带责任保证。此外，保证人还必须与贷款银行签订商品房外，保证人还必须与贷款银行签订商品房销售贷款合作协议书等带有承诺性的法律销售贷款合作协议书等带有承诺性的法律文件，且保证人

22、必须是借款人所购住房的开文件，且保证人必须是借款人所购住房的开发商而不能是其他开发商。发商而不能是其他开发商。25第二节 个人住房贷款的操作流程7 7贷款额度贷款额度关于贷款额度，银行一般规定：对首套关于贷款额度，银行一般规定：对首套自住房且建筑面积小于自住房且建筑面积小于9090平方米的，贷平方米的，贷款最高额度为房屋总价的款最高额度为房屋总价的8080；对首套；对首套自住房且建筑面积大于自住房且建筑面积大于9090平方米的，贷平方米的，贷款最高额度为房屋总价的款最高额度为房屋总价的70%70%；对所购房；对所购房为非首套的，最高贷款额度为房屋总价为非首套的，最高贷款额度为房屋总价的的60%

23、60%。26第二节 个人住房贷款的操作流程(二二)申请个人住房贷款所需提交的材申请个人住房贷款所需提交的材料料(1)(1)申请人及其配偶、财产共有人及其申请人及其配偶、财产共有人及其配偶的有效身份证件，如身份证、户配偶的有效身份证件，如身份证、户口本、居留证件或其他身份证件。口本、居留证件或其他身份证件。(2)(2)申请人婚姻状况说明。申请人婚姻状况说明。(3)(3)由贷款银行认可的部门出具的申请由贷款银行认可的部门出具的申请人及其共同还款人的收入证明。人及其共同还款人的收入证明。(4)(4)合法的购房合同、协议及其他批准合法的购房合同、协议及其他批准文件。文件。(5)(5)不少于所购房价不少

24、于所购房价2020的首付款发票的首付款发票或收据。或收据。27第二节 个人住房贷款的操作流程(6)(6)若申请人购买的是开发商未与贷款银行签若申请人购买的是开发商未与贷款银行签约合作的楼盘，且以所购房产作为抵押物的，约合作的楼盘，且以所购房产作为抵押物的，还需要提供土地使用权证、房产销售还需要提供土地使用权证、房产销售(预售预售)许许可证以及建设用地规划许可证、建设工程规划可证以及建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开发商营业执照、开发商资质证书等许可证、开发商营业执照、开发商资质证书等文件。在合法的抵押登记手续和保险手续办妥文件。在合法的抵押登记手续和保险手续办妥前还要提供由开发商出具的

25、书面阶段性担保协前还要提供由开发商出具的书面阶段性担保协议。议。(7)(7)抵押物权利清单、权属证明文件、享有处抵押物权利清单、权属证明文件、享有处分权人出具的同意抵押的证明，贷款银行认可分权人出具的同意抵押的证明，贷款银行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书。的评估机构出具的抵押物估价报告书。(8)(8)保证人同意提供担保的书面意见及保证人保证人同意提供担保的书面意见及保证人的资信证明。的资信证明。(9)(9)贷款银行规定的其他文件和资料。贷款银行规定的其他文件和资料。28第二节 个人住房贷款的操作流程二、个人住房贷款的流程二、个人住房贷款的流程(一一)受理和调查受理和调查受理受理贷前咨询贷

26、前咨询是银行就个人住房贷款的品种、是银行就个人住房贷款的品种、申请人条件、申请人递交的材料、贷款申请人条件、申请人递交的材料、贷款程序、贷款利率和还款方式等主要条款程序、贷款利率和还款方式等主要条款及其他相关事宜，通过现场面谈和宣传及其他相关事宜，通过现场面谈和宣传材料等方式进行介绍。材料等方式进行介绍。贷款材料贷款材料初审主要是针对借款申请人提初审主要是针对借款申请人提交的借款材料的规范性、完整性和真实交的借款材料的规范性、完整性和真实性进行审查。性进行审查。29第二节 个人住房贷款的操作流程贷前调查贷前调查1 1对借款人的调查对借款人的调查通过对借款人的调查，确保对可能存在风险的内通过对借

27、款人的调查，确保对可能存在风险的内容、申请材料中未包含但应作为贷款审批依据的容、申请材料中未包含但应作为贷款审批依据的内容以及其他可能对贷款产生重大影响的内容进内容以及其他可能对贷款产生重大影响的内容进行排查，保证借款人资料的规范、合法、真实和行排查，保证借款人资料的规范、合法、真实和有效。有效。贷前调查的方式主要有五种，分别是书面材料审贷前调查的方式主要有五种，分别是书面材料审查、面谈、个人征信记录查询、电话调查和实地查、面谈、个人征信记录查询、电话调查和实地家访调查。家访调查。30第二节 个人住房贷款的操作流程对借款人的贷前调查要注意了解以下四对借款人的贷前调查要注意了解以下四个方面的信息

28、：个方面的信息：借款申请人基本情况、借款基本情况、借款申请人基本情况、借款基本情况、所购房屋情况和借款担保情况。所购房屋情况和借款担保情况。具体包括：申请人材料前后是否一致、具体包括：申请人材料前后是否一致、借款申请人身份证明的真实性、借款人借款申请人身份证明的真实性、借款人信用记录如何、借款申请人偿还能力材信用记录如何、借款申请人偿还能力材料调查、所购房屋首付款是否满足要求、料调查、所购房屋首付款是否满足要求、购房合同或协议是否有效、借款用途是购房合同或协议是否有效、借款用途是否合规、担保材料是否真实等。否合规、担保材料是否真实等。31第二节 个人住房贷款的操作流程 2 2对房产及开发商的调

29、查对房产及开发商的调查 对开发商资信的调查主要包括：开对开发商资信的调查主要包括：开发商资质等级审查；企业信用记录或信发商资质等级审查；企业信用记录或信用等级审查；基本营业证照审查，如营用等级审查；基本营业证照审查，如营业执照、税务登记证明；企业财务报告业执照、税务登记证明；企业财务报告和项目会计报表审查；和项目会计报表审查；对开发商债权债务关系及对外担保对开发商债权债务关系及对外担保情况的调查；情况的调查；对企业法人情况的调查。对企业法人情况的调查。32第二节 个人住房贷款的操作流程对项目本身的调查主要包括：项目资对项目本身的调查主要包括：项目资料的完整性、真实性和有效性检查；料的完整性、真

30、实性和有效性检查；项目合法性检查，主要是审查项目合法性检查，主要是审查“五五证证”；对项目工程进度与项目资金到；对项目工程进度与项目资金到位情况的调查。位情况的调查。对房产的实地考察主要包括：开发商对房产的实地考察主要包括：开发商所提供的资料和数据是否与实际情况所提供的资料和数据是否与实际情况一致，要保证资料的真实性、合法性；一致，要保证资料的真实性、合法性；开发商从事房地产开发和销售的资格开发商从事房地产开发和销售的资格认定；项目的销售前景判断；如能看认定；项目的销售前景判断；如能看到现房则还应当对房产具体情况进行到现房则还应当对房产具体情况进行调查，以确保评估报告的准确性。调查，以确保评估

31、报告的准确性。33第二节 个人住房贷款的操作流程(二二)审查和审批审查和审批1 1贷款的审查贷款的审查贷款的审查主要是对借款人提贷款的审查主要是对借款人提交材料的合规性进行审查，以交材料的合规性进行审查，以核实借款人提交的材料和调查核实借款人提交的材料和调查内容的真实性。贷款审查人审内容的真实性。贷款审查人审查完毕后，应提出贷款建议，查完毕后，应提出贷款建议，并将有关申请材料、面谈记录并将有关申请材料、面谈记录送交贷款审批人审批。送交贷款审批人审批。34第二节 个人住房贷款的操作流程 2 2贷款的审批流程贷款的审批流程(1)(1)组织贷款材料。这些资料包括组织贷款材料。这些资料包括个人信贷业务

32、报批材料清单、个人个人信贷业务报批材料清单、个人信贷业务申报审批表、个人借款申信贷业务申报审批表、个人借款申请表等。请表等。(2)(2)审批贷款。包括审查借款人资审批贷款。包括审查借款人资格，审查借款用途，审查申请借款格，审查借款用途，审查申请借款金额和期限，审查借款人材料的合金额和期限，审查借款人材料的合法性、完整性、有效性，审查贷前法性、完整性、有效性，审查贷前调查人的贷款建议合理性，审查贷调查人的贷款建议合理性，审查贷款风险点及风险防范措施的合理性、款风险点及风险防范措施的合理性、合规性、可行性等。合规性、可行性等。35第二节 个人住房贷款的操作流程(3)(3)提出审批意见。包括是否批准

33、贷款，提出审批意见。包括是否批准贷款，规定具体的贷款利率、期限和金额，以规定具体的贷款利率、期限和金额，以及对还款方式和贷后风险控制的具体要及对还款方式和贷后风险控制的具体要求。求。(4)(4)落实审批意见。包括对未批准的借款落实审批意见。包括对未批准的借款申请要及时通知申请人，并解释原因；申请要及时通知申请人，并解释原因；对材料不齐全的要按照审批要求及时补对材料不齐全的要按照审批要求及时补充材料，重新进行审批；对审批通过的充材料，重新进行审批；对审批通过的借款申请应及时通知申请人，签订信贷借款申请应及时通知申请人，签订信贷合同并落实抵押和保险手续，发放贷款合同并落实抵押和保险手续，发放贷款。

34、36第二节 个人住房贷款的操作流程(三三)签约和发放签约和发放1 1贷款签约贷款签约(1)(1)填写合同。根据贷款审批意见确定合同文填写合同。根据贷款审批意见确定合同文本并填写贷款合同，应确保贷款金额、期限、本并填写贷款合同，应确保贷款金额、期限、利率、担保方式、还款方式、划款方式等有利率、担保方式、还款方式、划款方式等有关条款与贷款最终审批意见一致。关条款与贷款最终审批意见一致。(2)(2)审核合同。确保合同文本及附件填写的完审核合同。确保合同文本及附件填写的完整性、准确性、合规性。整性、准确性、合规性。(3)(3)签订合同。确保合同签订的合法性、完整签订合同。确保合同签订的合法性、完整性。

35、根据有关规定，个人住房贷款应当坚持性。根据有关规定，个人住房贷款应当坚持面签制度，即贷款银行负责人与借款人当面面签制度，即贷款银行负责人与借款人当面签署合同，防止出现虚假借款人的情况。签署合同，防止出现虚假借款人的情况。37第二节 个人住房贷款的操作流程2 2贷款发放贷款发放(1)(1)落实贷款发放条件。银行在放款前要仔细落实贷款发放条件。银行在放款前要仔细确认借款人首付款是否全额支付到位，确认确认借款人首付款是否全额支付到位，确认所购房屋是否符合规定的贷款条件所购房屋是否符合规定的贷款条件(如主体结如主体结构是否封顶构是否封顶)，落实抵押及保险、公证等手续，落实抵押及保险、公证等手续，落实贷

36、款保证责任。落实贷款保证责任。(2)(2)支付贷款。个人住房贷款的支付与普通贷支付贷款。个人住房贷款的支付与普通贷款在原则上是一致的，即要保证贷款的专款款在原则上是一致的，即要保证贷款的专款专用。根据中国银监会专用。根据中国银监会20102010年年2 2月颁布的个月颁布的个人贷款管理暂行办法，个人住房贷款应当人贷款管理暂行办法，个人住房贷款应当采取受托支付方式，也就是说银行采取受托支付方式，也就是说银行(贷款人贷款人)根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金直接支付给符合合同约定用途的借款人资金直接支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。交易对象。38

37、第二节 个人住房贷款的操作流程 (四四)贷后管理贷后管理1 1贷后检查贷后检查通过对借款人、抵押物、担保人、担通过对借款人、抵押物、担保人、担保物、合作开发商及项目进行贷后检保物、合作开发商及项目进行贷后检查，可以对个人住房贷款资产质量进查，可以对个人住房贷款资产质量进行持续跟踪调查分析，判断借款人的行持续跟踪调查分析，判断借款人的风险状况，并提出相应的预防措施。风险状况，并提出相应的预防措施。39第二节 个人住房贷款的操作流程对个人住房贷款的检查可以通过电话访对个人住房贷款的检查可以通过电话访谈、面谈、实地检查、征信记录查询等谈、面谈、实地检查、征信记录查询等方式进行。由于个人住房贷款的借款

38、人方式进行。由于个人住房贷款的借款人是自然人，不可能像企业那样提供财务是自然人，不可能像企业那样提供财务报表，因此贷款银行要特别注意借款人报表，因此贷款银行要特别注意借款人的职业特征、收入变化、家庭资产结构的职业特征、收入变化、家庭资产结构甚至是家庭成员的变化等细微情况，从甚至是家庭成员的变化等细微情况，从中找出有用的信息防范贷款风险。中找出有用的信息防范贷款风险。个人住房贷款的贷后检查内容主要包括：个人住房贷款的贷后检查内容主要包括：对借款用途和借款人还款能力的检查、对借款用途和借款人还款能力的检查、对保证人进行的检查、对抵押物价值和对保证人进行的检查、对抵押物价值和变现能力的检查、对开发商

39、和项目的检变现能力的检查、对开发商和项目的检查。查。40第二节 个人住房贷款的操作流程2 2档案管理档案管理 个人住房贷款档案包括：借个人住房贷款档案包括：借款人的申请材料、个人住房借款款人的申请材料、个人住房借款申请审批表、借款合同、抵押合申请审批表、借款合同、抵押合同、保险合同、借款借据、各种同、保险合同、借款借据、各种划款凭证、贷后检查报告、购房划款凭证、贷后检查报告、购房发票、借款人基本材料、用于抵发票、借款人基本材料、用于抵押的房产他项权利证。押的房产他项权利证。41第二节 个人住房贷款的操作流程三、个人住房贷款操作流程实例三、个人住房贷款操作流程实例 个人住房贷款分为个人住房个人住

40、房贷款分为个人住房按揭贷款和二手住房贷款，相应按揭贷款和二手住房贷款，相应的贷款操作流程也不完全一样。的贷款操作流程也不完全一样。42第二节 个人住房贷款的操作流程(一一)银行个人住房按揭贷款操作流程银行个人住房按揭贷款操作流程1 1贷款对象及条件贷款对象及条件(1)(1)具有完全民事行为能力的自然人。具有完全民事行为能力的自然人。(2)(2)信用良好，无未结清违约记录，有按期信用良好，无未结清违约记录，有按期偿还贷款本息的能力。偿还贷款本息的能力。(3)(3)提供真实、合法、有效的商品房买卖合提供真实、合法、有效的商品房买卖合同或协议。同或协议。(4)(4)缴纳的首付款比例符合我行规定。缴纳

41、的首付款比例符合我行规定。(5)(5)其他合理条件。其他合理条件。43第二节 个人住房贷款的操作流程2 2合作单位及项目的准入条件合作单位及项目的准入条件(1)(1)开发商须具有较强的资金实力、较高的房开发商须具有较强的资金实力、较高的房地产开发资质、成功的房地产开发经验，其地产开发资质、成功的房地产开发经验，其所控制的下属开发企业经营管理规范，信所控制的下属开发企业经营管理规范，信用记录良好，无尚未解决的重大违约或重大用记录良好，无尚未解决的重大违约或重大纠纷事件。纠纷事件。(2)(2)保障性住房和普通商品住房项目的最低资保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为本金比例为2020，其他

42、房地产开发项目的最，其他房地产开发项目的最低资本金比例为低资本金比例为3030。承建商具备较高的建。承建商具备较高的建筑施工资质，销售价格与项目品质、地理环筑施工资质，销售价格与项目品质、地理环境、交通条件、配套设施相匹配，房屋预期境、交通条件、配套设施相匹配，房屋预期销售良好。其中，他行设定项目抵押、我行销售良好。其中，他行设定项目抵押、我行开展按揭业务的条件：开展按揭业务的条件：44第二节 个人住房贷款的操作流程商品房买卖合同中规定需具备商品房买卖合同中规定需具备“抵押权人抵押权人同意抵押房屋销售的证明同意抵押房屋销售的证明”，且在符合以下任，且在符合以下任一条件的情况下，方可操作按揭贷款

43、业务：一条件的情况下，方可操作按揭贷款业务：按揭贷款全额存入保证金账户，在抵押权人按揭贷款全额存入保证金账户，在抵押权人办理解押手续后释放。办理解押手续后释放。抵押权人出具同意解押的承诺。抵押权人出具同意解押的承诺。按揭项目的开发企业具备一级开发资质或为按揭项目的开发企业具备一级开发资质或为一级开发资质企业的控股公司，并承担阶段性一级开发资质企业的控股公司，并承担阶段性担保责任。担保责任。开发商承担阶段性担保责任，一次性存入不开发商承担阶段性担保责任，一次性存入不低于低于100100万元的保证金，且开发商能够根据我行万元的保证金，且开发商能够根据我行尚未办理解押手续的按揭贷款总额按月存入不尚未

44、办理解押手续的按揭贷款总额按月存入不低于低于5 5的保证金。业务经办机构要在放款后及的保证金。业务经办机构要在放款后及时归集能够证明按揭贷款使用的相关凭证或要时归集能够证明按揭贷款使用的相关凭证或要求抵押权人补充提供同意解押的书面证明文件。求抵押权人补充提供同意解押的书面证明文件。45第二节 个人住房贷款的操作流程(3)(3)与我行合作开展个人商品房按揭贷与我行合作开展个人商品房按揭贷款业务的房地产开发商和专业担保机款业务的房地产开发商和专业担保机构等合作单位必须经总行有权机构或构等合作单位必须经总行有权机构或授权机构批准并签署合作协议。授权机构批准并签署合作协议。(4)(4)与我行合作的房地

45、产开发商原则上与我行合作的房地产开发商原则上须在我行开立结算账户，用于结算按须在我行开立结算账户，用于结算按揭的售房款项。揭的售房款项。(5)(5)其他合理条件。其他合理条件。46第二节 个人住房贷款的操作流程3 3贷款额度、期限、利率贷款额度、期限、利率 个人住房按揭贷款的成数及期限最高个人住房按揭贷款的成数及期限最高执行执行8 8成、成、3030年；截止贷款最终到期日，年；截止贷款最终到期日，借款人年龄不超过借款人年龄不超过6565周岁。如有共同借款周岁。如有共同借款人的，可以年龄较小者为基准计算贷款期人的，可以年龄较小者为基准计算贷款期限；利率下限为基准利率的限；利率下限为基准利率的0.

46、70.7倍。倍。借款人家庭借款人家庭(指夫妻双方及未成年子指夫妻双方及未成年子女女)首次利用贷款购买普通住房首次利用贷款购买普通住房(依据当地依据当地政府主管部门制定的标准确定，各分行需政府主管部门制定的标准确定，各分行需将当地执行标准上报总行个贷管理部备将当地执行标准上报总行个贷管理部备案案)，且所购住房用途为家庭白用，贷款，且所购住房用途为家庭白用，贷款首付款比例下限为首付款比例下限为2020，贷款利率下限为，贷款利率下限为中国人民银行公布的同期同档次基准利率中国人民银行公布的同期同档次基准利率的的0.70.7倍。倍。47第二节 个人住房贷款的操作流程借款人家庭首次利用贷款购买非普通自住房

47、，借款人家庭首次利用贷款购买非普通自住房，贷款首付款比例原则上执行贷款首付款比例原则上执行3030，贷款利率原，贷款利率原则上为中国人民银行公布的同期同档次基准利则上为中国人民银行公布的同期同档次基准利率的率的0.750.75倍，单笔贷款审批依据借款人资信情倍，单笔贷款审批依据借款人资信情况及对我行的综合贡献度确定。况及对我行的综合贡献度确定。对对“第二套及以上住房贷款第二套及以上住房贷款”的借款人，贷款的借款人，贷款首付款比例不得低于首付款比例不得低于4040，贷款利率根据监管，贷款利率根据监管机构的规定执行。机构的规定执行。新申请及已发放的个人住房按揭贷款均可申请新申请及已发放的个人住房按

48、揭贷款均可申请固定利率贷款。固定利率水平由总行有权部门固定利率贷款。固定利率水平由总行有权部门制定，各业务经办机构遵照执行。制定，各业务经办机构遵照执行。48第二节 个人住房贷款的操作流程 固定利率水平根据贷款期限确定，分为固定利率水平根据贷款期限确定，分为基准利率和优惠利率。基准利率和优惠利率基准利率和优惠利率。基准利率和优惠利率作为各业务经办机构与客户议价的参考，其作为各业务经办机构与客户议价的参考，其中优惠利率为同期限的固定利率下限，上限中优惠利率为同期限的固定利率下限，上限放开。放开。银行有权根据中国人民银行公布的关于银行有权根据中国人民银行公布的关于调整存贷款利率的相关文件、市场变化

49、、同调整存贷款利率的相关文件、市场变化、同业水平等定期、不定期对固定利率进行调整，业水平等定期、不定期对固定利率进行调整，业务经办机构需在总行同定利率发布当天起业务经办机构需在总行同定利率发布当天起执行调整后的固定利率，其中遇中国人民银执行调整后的固定利率，其中遇中国人民银行上调贷款利率而总行暂未公布新的固定利行上调贷款利率而总行暂未公布新的固定利率期间，暂停该项业务的办理。率期间，暂停该项业务的办理。49第二节 个人住房贷款的操作流程原则上，借款申请人贷款的月房产支出原则上，借款申请人贷款的月房产支出与收入比控制在与收入比控制在5050以下以下(含含)，月所有，月所有债务支出与收入比控制在债

50、务支出与收入比控制在5555以下以下(含含)。收入是指借款申清人自身的可支配收入收入是指借款申清人自身的可支配收入(单一审请为申请人本人可支配收入，单一审请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入支配收入)。但对于单一申请的贷款，。但对于单一申请的贷款，如考虑将申请人配偶的收入计算在内，如考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应地把配偶收入计算在内的贷款也应相应地把配偶的债务支出一并计入。配偶的债务支出一并计入。50第二节 个人住房贷款的操作流程