业主大会议事规则及业主公约范本分析.doc

1、业主大会议事规则（示范文体草案） 为维护河南师范大学第一家属区和第二家属区全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会议事活动，根据国务院颁布的物业管理条例及有关规定，制定业主大会议事规则。第一章 业主大会一、业主大会代表是维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的物业管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业管理区域的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。二、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。三、业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。业

2、主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。四、只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。五、业主大会、业主委员会接受物业行政管理部门的指导、协助。协同街道、居委会共同制度好社区各项工作，构建和谐社区。第二章 议事内容一、业主大会的议事内容：（一）制定、修改业主委员会章程、业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理公司；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案；（五）听取和审查业主委员会的工作报告；（六）审议批准业主委员会年度财务预算方案、决算方案，决定业主委员会委员报

3、酬；（八）决定物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（九）决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案； （十）改变和撤消业主委员会不适当的决定； 二、业主大会授权业主委员会的议事内容：（一）负责组织召开业主大会，执行业主大会通过的各项决议，并向业主大会报告工作；（二）代表业主大会行使日常监督物业管理正常运作；（三）代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签定物业服务合同；（四）起草或修改业主委员会的年度财务预算方案、决算方案；（五）起草或修改业主委员会章程、业主公约和业主大会议事规则草案或修改方案；（六）起草或修改物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规

4、章制度的方案；（七）起草或修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；（八）起草或修改专项维修资金使用、续筹方案；（九）监督业主公约的实施，依据业主公约对违反业主公约规定的业主，会同物业管理公司进行处理；（十）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理公司履行物业服务合同；（十一）决定法律诉讼事宜 ；第三章 业主投票权一、 业主登记制度：1、筹备组或业主委员会发出登记通告、张贴于建筑物区域显著位置。2、登记需出示业主身份证原件留复印件、房产证或经房管局确权的预售契约原件留复印件。3、登记时间为三个月。4、登记时间内逾期不登记的业主视作同意其他业主意见。一、业主大

5、会作出决定，须经二分之一以上的登记业主且占总人数二分之一以上的业主同意。业主大会作出专项维修资金使用、续筹方案的决定和决定改建、重建建筑物及其附属设施的，须经专有部分面积占三分之二以上的登记业主且占总人数三分之二以上的登记业主同意。二、业主投票权是按业主拥有物业户数确定，持有房产证或仅房管局确权的预售契约为投票权人。业主的投票权可委托使用人或承租人或其他业主行使，但使用人及承租人不具有业主代表和业主委员会委员的被选举权。三、业主应主动在指定地点领取投票表格，没有领取投票表格，业委会将派人逐户派送，送达房屋使用人或租户的，视为送达业主本人。投票人必须在投票上填写业主所代表业主投票权并签名。业主大

6、会作出的决定公示15日后，业主仍未投票的，视为同意决定事项。四、业主委托代理人行使投票权的，选票应附带业主书面授权委托书复印件，代理人在授权范围内行使投票权。五、同一物业业主超过一人的，由其中一名共有人签名确认的意思表示，视为全部物业共有人的意思表示。第四章 议事方式一、业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会每年12月召开1次定期会议。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。（一）50%以上业主委员会委员提议；（二）20%以上业主提议；（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（四）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。二、业主大会会议可以采用书面征求意见的形

7、式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。三、业主应当亲自参加业主大会，积极行使自己的权利。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。四、业主大会议事采用以下方式：（一）全体业主会议形式：物业管理区域内的全体业主直接参加业主大会，进行投票表决。（二）业主代表大会形式：物业管理小区实行业主代表大会制，业主代表因故不能参加业主大会的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。业主代表代表所代表的区域的全部投票权。（三）书面征求意见：业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿，并签名确认。经收集汇总表决结果，形成业主大会的决定。五、业主大会采用以下形式征求、回收业主

8、意见，进行表决。（一）设投票箱：在物业管理区域内分设多个投票箱，由业主自行将个人意见投入意见箱内，经业主大会统计汇总，进行表决。（二）设专人派发、回收意见：由业主委员会或者业主大会筹备组组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主大会统计汇总，进行表决。（三）已送达给业主的业主大会议事内容以及相关选票，业主在议事内容公示10天之内规定的时间内不返馈意见或不提出赞同、反对、弃权意见的，视为没有不同意见，认同业主大会议事内容。六、如果业主大会决定选择业主代表大会作为业主大会会议的形式，业主代表在业主大会前采用以下形式，听取、收集、反映所代表业主的意愿，参加业主大会行使投票权。业主代表推选产生必须由其

9、所代表的业主持有1/2以上投票权的业主通过，业主代表任期内负责听取所代表业主的意见、向业主大会如实反映所代表业主的意见、征求所代表业主对业主大会议事内容意见；业主代表在参加业主大会表决前，应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见。并根据持有1/2以上投票权的业主的意见，行使投票权，其表决的投票权是其所代表业主投票权的总和。七、业主大会授权业主委员会的议事方式：（一）业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的常设执行机构，对业主大会负责。（二）业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会

10、主任、副主任。（三）业主委员会设委员7名，其中主任1名，副主任2 名，主任、副主任在全体委员中以全体委员过半数选举产生，业主委员会每届任期3年（任期由业主大会确定），委员任期届满可连选连任。（四）每次业主委员会会议应当在会议召开至少3日前，通知全体业主委员会委员并送达有关材料。委员因故不能参加会议，可以书面委托代理人参加。（五）业主委员会会议决定问题采取少数服从多数的原则。业主委员会会议必须有过半数委员出席，作出决定经全体委员人数半数以上同意。会议进行表决时，每位委员有一票表决权。若表决中出现赞同票与反对票相同的情况时，业主委员会主任或会议主持人有一票决定票。第五章 表决程序一、会议提议。召开

11、业主大会的提议有如下情形：（一）业主委员会成立前，由业主代表组成筹备组，筹备组作为召集人提议召开业主大会。（二）业主委员会成立后，由业主委员会作为召集人提议召开业主大会。（三）20%以上的业主提议，向全体业主发出召开首次业主大会的的倡议，二、大会筹备工作。筹备组作好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟业主大会议事规则和业主公约、制定选票、核实业主情况，并将组织召开业主大会的会议通知和有关材料告知所在街道办事处。三、发布公告。业主大会召开会议前15日筹备组应当将召开会议的内容以书面形式向物业管理区域内业主公告。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知所在街道办事处。四、征询意见。筹备组发放征询意见

12、表和选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。业主或者委托代理人填写征询意见表和选票，并签名有效。五、回收统计意见。筹备组通过投票箱、上门或寄挂号信回收物业管理区域内业主意见，进行综合意见或统计票数，进行表决（可邀请所在街道办见证）。筹备组发放和回收征询意见表和选票可分区或组团分步骤进行。六、通报大会议事决定。业主大会会议应当由业主委员会或者首次业主大会筹备组作书面记录并存档。筹备组必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间，通报征询意见和选票结果，接受物业管理区域内业主的查询和监督。召集人将业主大会的议事决定自会议结束后 3日内以书面形式在物业管理区域内公告，并将有关材料送所在区民

13、政局。七、业主委员会的议事程序：（一）业主委员会会议有定期会议和特别会议；定期会议每半年至少召开一次；有1/3以上委员提议或者主任认为必要时，应当召开特别会议。业主委员会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任召集、主持。（二）发布公告。业主委员会将召开会议通知、议事内容以书面形式在物业管理区域内公告。（三）审议内容。业主委员会在业主大会授权范围内进行审议。（四）业主委员会应当作好会议记录，出席会议的委员应当在会议记录上签名。 委员应当对业主委员会的决议承担责任。业主委员会的决议违反法律、法规侵害业主合法权益，造成严重损失的，参加决议的委员应承担相应的责任，但在表决中对决议有异议并记载在

14、会议记录中的，该委员可以免除责任。（五）通报议事决定。业主委员会在公告栏通报业主委员会议事情况、议事内容及其决定。（六）决定执行。业主委员会执行会议决定或委托物业管理公司执行会议决定。第六章 其他事项一、本规则所称业主是指物业管理区域内房屋的所有权人，包括尚未出售物业的建设单位、房屋所有权共有的夫妻双方等。二、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区民政局备案。业主委员会备案的有关事项发生变更的，依前款规定重新备案。 三、业主委员会任期满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。前一届业主委

15、员会的工作自产生新一届业主委员会起停止从事业主委员会的工作。四、业主委员会不履行组织召开业主大会职责的，进20%以上业主提议，可召开业主大会。五、业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，共用部位、共用设施设备经营收益的50%（不超过于50%）合计/月元，用作经费开支，经费开支包括：业主大会、业主委员会会议开支、必要的日常办公费等、业主委员会员及顾员补贴、工资等费用。经费收支帐目由业主委员会专人负责管理，业主委员会应当制定年度财务预算、决算方案，报业主大会决定，并应该以书面形式将年度财务预算、决算方案和经费收支帐目于业主大会会议结束后7日内在物业管理区域内公告，接受业主的质询。六、本规

16、则未规定的事项，按照政府有关法律法规的规定执行。七、本议事规则经业主大会通过后生效，同时报当地民政局备案。业主公约(示范文本) 为维护河南师范大学第一（第二）家属区全体业主的合法权益，保障本小区物业安全合理使用，维护小区的公共秩序，建立全体业主必须遵守的共同行为准则，建设整洁美观、生活有序、和睦相处的小区，制订本公约。第一章业主的权利一、依法享有对自己所拥有物业的各项权利。二、依法享有合理使用小区共用部位，共用设施设备的权利。三、有权监督物业管理公司履行物业服务合同，对小区的物业管理提出建议、意见或批评。四、有权就本小区的物业管理向行政主管部门投诉或提出意见、建议。五、有权依法组织成立业主大会

17、、业主委员会，业主大会代表全体业主，对物业小区的各项管理事项有决定权。六、有权根据小区共用部位，共用设施设备状况，要求物业管理公司及时组织或者联系维修责任人维修养护。七、有权对本小区物业管理的公共事项向物业管理公司提出意见和建议。八、有权要求物业管理公司对本小区内各种违章建筑、违章装饰装修以及其他违反物业管理规定的行为予以制止、纠正。九、全体业主对未按物业行政部门规定选聘物业管理公司管理，以及未取得物价部门批准的物业服务收费标准，可以拒绝交纳物业服务费。十、占用小区道路、绿地、广场、空地停车的净收益，占用广场、大堂、空地等搞广告宣传和经营促销活动的净收益属全体业主共同所有，主要用于补充专项维修

18、资金。十一、占用屋面搭设广告牌和通讯发射装置的净收益属屋面覆盖下的全体业主共同所有，主要用于补充专项维修资金。十二、法律法规规定的其他权利。十三、其他。第二章业主的义务一、物业竣工验收交付使用后，业主应当依照物业服务合同与物业管理公司办妥物业入住有关手续，签署有关文件。二、业主必须按规定依时缴纳应支付的管理费、专项维修资金和水电费。1、业主应当于每月日前交纳物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，业主负连带交纳责任，包括建设单位未售出或尚未交给物业买受人的物业服务费。2、业主应当于每月日前交纳水电费。3、业主应当自行交纳专项维修资金，首次专项维修资金交纳每平方米元。建设单

19、位未售出物业的专项维修资金应当自行交纳；未交纳的可由房地产行政主管部门在商品房预售监控资金中控制，督促建设单位缴交。三、业主在本小区内不得有违反共用场所管理的行为：1、不得擅自占用公共走道、大堂、绿地、屋面等共用部位，共用设施设备。2、不得擅自改变共用部位、共用设施设备用途；不得妨碍他人合法使用共用部位、共用设施设备。3、不得损坏路灯、消防设备、水泵、电房、避雷器、道路、花基（栏）等共用设施设备。4、不得制造超标准噪声，破坏公众安宁；不得聚众喧闹。5、不得乱堆放杂物；不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，但自用生活性燃料除外。6、不得排放有毒、有害物质或烟尘污染环境。7、不得违反房屋的规划设计

20、要求，改变建筑物的用途。8、法律、法规规定禁止的其他行为。9、其他。四、业主在本小区内不得有违反环境卫生管理的行为：1、不得有影响市容的乱搭、乱贴、乱挂、乱写乱画等；2、遵守市容及环境卫生保洁规定，自觉将家居杂物、垃圾投放到指定的场地，不得乱抛垃圾、杂物，严禁从门窗、阳台向外抛掷垃圾和杂物。3、不得损坏公共绿化及设施，包括公共绿地、花草树木、建筑小品、体育设施等。不得向绿地、花草树木泼污水和有害物质。4、业主饲养动物，应当遵守当地政府的有关规定，并告知物业管理公司。5、注意保护楼梯等共用场地的环境卫生，如有物品洒落在共用场地，请自行清除，污染、破坏地面，需恢复原样。6、法律、法规规定禁止的其他

21、行为。7、其他。五、业主在本小区内必须遵守的治安、消防管理的行为：1、不得利用房屋窝藏犯罪人员和赃物或其他从事危害公共利益的活动，对违法犯罪人员和行为及时举报。2、如有亲戚等外来人员住宿，应按规定向有关部门申报。3、业主出租房屋，应符合法律法规和有关规定，并告知物业管理公司，协助物业管理公司通知承租人履行非业主使用人的义务。4、爱护各种防火设施设备，遵守防火各项规定，发现火灾隐患，应及时通知物业管理公司处理。5、楼层防火门应保持关闭状态，不可私自加锁或长期打开。6、管理好电炉、燃气用具，使用电炉、燃气炉时请勿外出。7、法律、法规规定禁止的其他行为。8、其他。六、业主在本小区内必须遵守的交通管理

22、行为：1、不得随意停放车辆，车辆应当停放在停车场或物业管理公司指定的停放点保管。2、严禁鸣喇叭，车辆停放时应当及时关闭发动机。3、除救护车、公安消防车、清洁车、工程抢险车等特殊车辆外，其他机动车进入小区，应当严格遵守小区的交通管理规则。4、法律、法规规定禁止的其他行为。5、其他。七、有关安装空调、装饰装修的约定。1、应当将空调机外机安装在建筑设计指定位置，并注意安装牢固，防止跌落。发现有不牢固的情况，应当及时加固。2、空调机冷凝水应当接入统一管道，不得随处滴漏。3、空调机外机发出超标噪音的，应当停止使用，经排除故障或更换再使用。4、业主对房屋进行装修，应当遵守有关规定，不得对房屋内外承重墙、梁

23、、柱、板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占。5、业主如需安装空调和对房屋进行装饰装修，在事前告知物业管理公司，物业管理公司应当告知业主禁止行为和注意事项。业主装饰装修时违反禁止行为和注意事项的，自行承担责任。6、物业管理公司可向装饰装修人收取装修保证金元，在装修完毕经检查对共用部位、共用设施设备没有损坏的，无息退还。7、法律、法规规定禁止的其他行为。8、其他。八、业主承诺在与其他物业使用人建立使用、修缮、改造物业法律关系时，应告知对方本公约的规定。九、其它。第三章违约处理一、业主未按时交纳物业服务费、专项维修资金，处每日1的滞纳金；无正当理由超过个月不交的，物业管理公司可以将欠缴费

24、用的业主名单予以公布，并且物业管理公司经业主大会决定可以采取催缴措施；逾期仍未交纳的，由物业管理公司依法起诉人民法院。二、业主违反业主义务中第三、四、五、六、七条，物业管理公司有权制止。拒绝纠正的，物业管理公司可以将业主违反规定的行为予以公布，亦经业主大会决定可以采取措施督促改正，造成损失的，有权要求赔偿，物业管理公司也可以通过政府有关职能部门、街道、居委会配合处理。三、业主违规安装空调和装饰装修房屋的，物业管理公司可将业主的装饰装修保证金扣押，督促业主改正。造成他人房屋被损坏，包括渗、漏、堵等，拒绝维修和配合修缮的，业主负责修缮费。四、占用共用部位、共用设施设备收益的业主（包括建设单位）拒绝

25、主动将净收益用于补充专项维修资金，占为己有的，物业管理公司应当向行政机关报告，由行政主管机关依法处理。五、建设单位不按规定配置物业管理用房的，物业管理公司应当向行政主管机关报告，由行政主管机关依法处理。六、物业使用人违反业主临时公约的规定，有关业主承担连带责任。七、其他。第四章其他事项一、本公约由物业建设单位制定，并应当在物业销售时向物业买受人明示，并予以说明。二、本公约应当报物业所在地区（县）行政主管机关备案，本公约自备案之日起生效。本公约规定不得与法律、法规相抵触，不得侵害广大业主的合法权益。否则，区（县）行政主管机关有权予以纠正或撤销。三、已生效的临时业主公约对本小区所有业主、物业使用人

26、和物业管理公司具有约束力。四、房屋共用部位、共用设施设备的内容包括如下：1、共用部位包括基础、人防地下室、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、垃圾房、单车房等。2、共用设施设备包括物业的上下水管道、落水渠道、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、空地、道路、桥、路灯、沟渠、池、井，以及无上盖的共用配套设施设备等。五、本物业小区成立业主委员会前，业主大会由业主代表和建设单位组成筹备组进行组织召开。成立业主委员会后，物业服务合同应当由业主大会授权的业主委员会与物业管理公司签订，并应当制定业主公约，业主临时公约同时废止。第五章附则一、本公约经业主（物业买受人）作出书面承诺时对承诺人生效。二、本公约自新业主公约通过之日起，效力终止。业主（建设单位）签名：年月日