国开大学2018年07月2224《物业管理法规》期末考试参考答案.doc

1、599试卷代号：2224座位号C 国家开放大学(中央广播电视大学)2018年春季学期“开放专科”期末考试物业管理法规 试题(半开卷)2018年7月题号二三四五总 分分数得 分评卷人一 、选择题(在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题后的括号内。少选、多选、错选均不得分。每小题4分，共20分)1. 下列哪几项反映了物业具有的独特的属性( )。A. “物业”属于不动产B. “物业”具有单元性C. “物业”具有空间性D. “物业”具有环境性2. 下列哪几项体现了物业管理应遵循的基本法律原则( )。A. 尊重和维护业主财产权利的原则B. 自治管理、民主协商原则C. 契约自由

2、、平等自信原则D. 政府适度监管原则。3. 下列说法错误的有( )。A. 行政诉讼可以进行调解B. 送达是指人民法院将诉讼文书交给被告人的行为C. 法院调解有开始、进行和结束三个阶段D. 仲裁是以不公开审理为主，公开审理为补充的4. 业主的建筑物区分所有权由下列哪些部分组成( )。 A. 专有所有权 B. 共有所有权C. 特有权 D. 成员权5. 下列属于物业管理法律责任的归责类型的有( )。A. 过错责任B. 无过错责任C. 公平责任D. 违法责任评卷人三、简答题(每小题10分，共30分)评卷人四、论述题(本题共20分)五、案例分析题(本题15分)得 分评卷人二、判断题(内容正确的请在括号中

3、写“对”;内容不正确的请在括号 中写“错”,无需改正。每小题3分，共15分)6. 宪法是我国的根本大法，也是制定各层级物业管理法律规范的基本依据。( )7. 业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。( )8. 物业服务企业管理物业的基础是委托授权和合同约定。( )9. 物业管理服务必须遵循权利与义务相适应的原则。( )10. 业主手册是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。( )得 分11. 简述承担物业管理法律责任的一般构成。12. 简述物业服务企业的职责范围。13. 简述物业服务合同的法律特征。得 分14

4、. 试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现。得分评卷人15.2011年赵先生在天环花园购买了一套三房二厅的住宅，但一直没有入住。2014年物 业公司多次发出通知，催他补交物业服务费，赵先生以未居住为由拒交。赵先生是通过银行贷 款购买的住宅，因生意失败，从2015年3月开始停止向银行供款。银行随即向法院起诉，法院 判决将房产拍卖来还贷款，张女士通过拍卖取得了该房产。2016年赵先生下落不明，物业公 司要求新入住的张女士补交赵先生欠下的物业费。问题(1)赵先生以未居住为由拒交物业服务费是否成立，为什么?(2)物业公司向张女士追索以前业主欠下的物业服务费的做法是否成立，为什么?(3)你认为物

5、业公司在此情况下如何维护自己的权益?600试卷代号：2224国家开放大学(中央广播电视大学)2018年春季学期“开放专科”期末考试物 业 管 理 法 规 试 题 ( 半 开 卷 ) 答 案 及 评 分 标 准(供参考)2018年7月一、选择题(在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题后的括号内。少选、多选、错选均不得分。每小题4分，共20分)1.ABCD 2.ABCD 3.B 4. ABD 5.ABC二、判断题(内容正确的请在括号中写“对”;内容不正确的请在括号中写“错”,无需改正。每小 题3分，共15分)6.错 7.对 8 .对 9.对 10.错三、简答题(每小题1

6、0分，共30分)11. 简述承担物业管理法律责任的一般构成。 答：(1)行为本身具有可非难性；(3分)(2)损害结果；(2分)(3)因果关系；(2分)(4)行为人心理主观过错状态。(3分)12.简述物业服务企业的职责范围。 答：(1)物业的验受接管义务；(2分)(2)对共用物业的维护、管理义务；(2分)(3)建筑物及其设施的保养、维修义务；(2分)(4)环境清洁、美化义务；(1分)(5)安全保障义务；(1分)(6)合同约定的其他义务，比如提供小区的交通便利等。(2分)13.简述物业服务合同的法律特征。答：(1)物业服务合同属于无名合同；(2分)(2)物业服务合同是一种以物业管理关系为标的的合同

7、；(2分)(3)物业服务合同实现了所有权与管理权的分离；(3分)(4)物业服务合同既是诺成、双务、有偿合同。(3分)601四、论述题(本题共20分)14. 试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现。答：(1)房地产发展商未按销售合同规定的期限和质量交付物业设施；(2)物业管理公司未按物业管理合同约定的范围和标准为住户提供服务；(3)物业管理公司未按管理合同约定使用物业管理费和物业维修基金；(4)业主或非业主的合法住户无正当理由拒交有关物业管理费用，如低层住户拒交电梯费和高压水泵费，业主因小孩无法入读附近重点中小学校而拒交管理费，这是住户最常见的违约 行为；(5)业主委员会不按照物业管理委

8、托合同的约定，协助物业管理企业进行物业管理 工作。侵权的表现：(1)物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任；(2)因物业维修施工而产生的侵权责任；(3)建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其所有人或管理人也应承担责任，但能够证明自己没有过错的人除外；(4)因妨碍行为而产生的侵权责任；(5)破坏、污染环境的侵权责任；(6)无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任；(7)因妨害行为而产生的侵权责任。每个小点2分，只要能够答出10个小点即可给满分。五、案例分析题(本题15分)15. 答：(1)赵先生的理由不成立。(2分)因为日常所说的物业服务费严格

9、意义上大多属 于公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的 服务，赵先生的房产会得到相应保值和增值。(2分)所以赵先生在收楼和拿到钥匙以后，非因 房屋质量问题，就应当缴纳物业服务费；(2分)(2)物业公司不应当向张女士追索物业服务费。(2分)首先物业公司没有积极采取措施 维护自己的权益，本身有过错；(1分)其次张女士通过拍卖取得了房产，自然无须对前手的欠 费负责；(2分)(3)物业公司先应当直接要求赵先生履行其义务，而不是去消极等待；(2分)其次，物业公 司可以根据其与赵先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合 法权益。(2分)602