辽宁营口房地产市场调研.ppt

1、营口房地产市场概述PART 1 宏观市场研究城市环境认知城市发展规划城市宏观经济指标分析PART 1 城市属性分析u位于辽宁沿海经济带，是渤海湾近海城市之一，是以工业、物流、商贸、旅游为主的东北重要港口城市；u因为镁金属储量位居全国第一，被称为“华夏镁都”；u是中国最大的水产基地和水果生产基地。是中国也是亚洲唯一一个同时拥有高铁、河港、海港、高速公路的城市；u是东北民营企业最发达的城市。总面积5365平方公里，人口243万人，占辽宁省人口的5.4%，市区常住人口不到40万，城市化水平为46.89%；u一小时经济圈内拥有九个地级市以上城市，距沈阳、大连分别为145和175公里。PART 1 城市

2、属性分析/城市环境认知/城市概况营口市位于渤海辽东湾北岸，是连接辽宁中部城市群经济区和辽东半岛经济区枢纽，已被列入辽宁省五大沿海重点发展区域，发展潜力和空间巨大。u 营口所处地理位置在整体辽宁省经济区中具有很大的优势，是辽宁省沿海重点发展区域之一，并且借助辽宁的核心城市沈阳和东北最大港口城市大连的强劲发展势头，具有巨大的远景发展潜力。营口丹东庄河锦州大连沈阳天津烟台青岛威海营口市辖四区（站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区），两市（大石桥市、盖州市），其中鲅鱼圈区又被称为营口经济技术开发区。2010年营口市辖区人口规模已达到243万人。市区常住人口不到40万。数据来源：营口市统计局站前区西市区老边

3、区大石桥市盖州市鲅鱼圈区行政区行政区面积（平方千米）面积（平方千米）站前区站前区70西市区西市区20老边区老边区305鲅鱼圈区鲅鱼圈区268盖州市盖州市2928大石桥市大石桥市1379PART 1 城市属性分析/城市环境认知/行政区划营口拥有丰富的矿产资源，农业产品及发达的水产养殖。u营口市矿产种类较多，现已探明的各类矿产40余种，大石桥市是国家科技部命名的镁质材料产业化基地，产品在国内外市场占有重要份额。营口市的滑石、硼石、钾钠长石、硅石和金矿石的储量也位居全国前列；u营口市农业以“三水”（水稻、水果、水产品）为特色，年产优质水稻40多万吨、水果50多万吨、水产品38万吨，是国家无公害水果生

4、产基地和优质水稻生产基地；u营口海岸线长96公里，近海滩涂16万亩，水产养殖业发达，盛产海蜇、对虾、河蟹等珍贵水产品，大宗品种80余种，海淡水产品年产20多万吨，其中海蜇产量居全国首位；u营口工业体系较为完善，名牌产品众多。拥有冶金、石化、机械、建材、轻工、纺织、医药、电子等40多个门类，是辽宁重要的轻纺工业基地，培育了安全门、钢琴、卷烟等一批名牌产品。PART 1 城市属性分析/城市环境认知/城市资源营口拥有历史悠久的人文景观和独具特点的自然景观，山、海、泉、林、河交互交映，打造独特的滨海城市。西炮台位于营口市渤海大街西段，辽河入海口左岸，为辽宁省省级文物保护单位和省级爱国主义教育基地。营口

5、西炮台始建于1882年（光绪八年），1888年建成，为夯筑四合土。西炮台是清末东北的重要海防要塞，也是东北最早的海防工程之一。1894年，西炮台经历了著名的甲午海战。1895年初和1900年夏，分别遭到日本和沙俄侵略军的破坏。炮台遗址就其原貌及四周自然景观保护，在全国同类炮台中尚属首位。望儿山，位于熊岳镇东两公里处，山峰陡立，平地拔起，高82米，海拔高106米，山顶有一藏式青砖塔，名曰望儿塔，建于明末清初，远看如一位母亲伫立山头日夜守望大海，盼望远方的儿子归来。望儿山是辽南名山，以美丽的母爱传说得名，是以母爱为主题而名扬天下，是辽宁省省级风景名胜区，营口市一级旅游景区，载入中国名胜辞典。PAR

6、T 1 城市属性分析/城市环境认知/旅游资源高端休闲娱乐场所主要以高尔夫体育公园、滑雪场、海滨温泉城、五星级酒店等为主。滑雪场熊岳温泉金泰五星酒店18洞高尔夫PART 1 城市属性分析/城市环境认知/休闲娱乐PART 1 城市属性分析/城市环境认知/旅游资源 港区简介营口新港1982年兴建，是我国沿海10个主枢纽港之一。目前有生产性泊位27个，万吨级泊位16个，拥有成品油化工、汽车滚装、散粮、集装箱、客轮等专业码头，每月内外贸集装箱班轮70余航次，地理位置优越，曾以“东方贸易之良港”闻名中外；距东北腹地最近的海港，东北第二大港口我国北方地区最近的深水不冻港，较大连缩短了210多公里的车程运输距

7、离；该港口腹地纵深涉及辽宁、吉林、黑龙江三省及内蒙古东部三盟一市，对刺激内陆经济起到了关键性作用；港口经济直接带动了鲅鱼圈区（经开区）的城市化发展自1984年建港以来，鲅鱼圈区依托港口经济，从一个小渔村发展成具有独立城市功能组织的城市新区。营口港作为东北的第二大港，2010年吞吐量达2亿吨，2011年达到2.5亿吨，吞吐量的高速增长带动营口经济发展。PART 1 城市属性分析/城市环境认知/产业经济PART 1 城市属性分析/城市环境认知/产业经济交通方式路线公路沈大高速公路、哈大公路(202国道)、庄林公路(305国道)、营大公路、盖岫公路铁路长大铁路、哈大高铁、大营铁路港口营口港、大连港航

8、空沈阳桃仙国际机场、大连周水子国际机场营口拥有不可复制的海、陆、空立体交通的地理优势，在充分发挥周边交通优势的同时，也为城市的产业发展和经济建设起到了至关重要的支撑。l 营口市地理位置优越，交通十分便捷。南界东北第一大港大连港，北依省会沈阳，东临丹东，西与锦州接壤。长大铁路、沈大高速公路贯穿南北，辽溪铁路横跨东西；距大连港175公里，鲅鱼圈港在其辖区内，距桃仙国际机场145公里;还有沈营、沈环等干线公路交织网，水陆交通十分便捷。桃仙机场大连港周水子机场长大铁路哈大高铁沈大高速营口港京沈高速营 口PART 1 城市属性分析/城市环境认知/城市外部交通营口内部交通发达，其中渤海大街贯穿东西，是城市

9、重要的主干道，盼盼路为南北主干道，市区规划共29条公交线路。盼盼路渤海大街渤海大街盼盼路市府路新兴大街金牛山大街青花大街PART 1 城市属性分析/城市环境认知/城市内部交通PART 1 宏观市场研究城市环境认知城市发展规划城市宏观经济指标分析PART 1 城市属性分析营口市城市总体规划（20102030）提出20年的总体规划：由老城区、新城区、大石桥城区、盖州城区、构成“大三角”的城市形态。老城区（站前区、西市区、老边区）大石桥城区盖州城区新城区（鲅鱼圈区）本规划分市域、城市规划区和中心城区三个层次。市域规划范围：营口市行政辖区范围，面积5399.8平方公里城市规划区范围：包括站前区、西市区

10、、老边区、沿海产业基地、鲅鱼圈区、盖州市团山办事处和沙岗镇高速公路以西至海边范围、盖州市的九垅地镇与归州镇行政管辖区的范围。总面积约971.7平方公里。中心城区范围：指城市规划区内的城市建设用地范围。老城区：主城区（站前区和西市区）和老边城区合二为一,扩大老城区新城区：鲅鱼圈城区（含熊岳镇区、芦屯镇区和红旗镇区）构成的新城区大石桥城区：大石桥市及周边乡镇盖州城区：盖州市及周边乡镇PART 1 城市属性分析/城市发展规划/总体规划营口市区（老城区）：城区东移南进的发展战略，将重点推进沿海产业基地和营东新城两大板块的发展，西市区将推进平房区改造进程。l老边区重点推进营东新城建设，加快城中村改造，逐

11、步实现城乡一体化。l西市区推进平房区改造和河北片区开发，建设“河海生态宜居区”和“现代商贸休闲区”，重现西部繁荣。l站前区以旧小区改造和北部城区功能转型为重点，加快发展流通服务业，完善综合配套，塑造老城中心区新形象。l沿海产业基地要加速商贸中心区建设，着力打造具有国际影响力的新城区。PART 1 城市属性分析/城市发展规划/总体规划 地理位置优越，交通便利。新城是营口带状组团城市结构中北部城区的城市中心之一，沈大高速、哈达高铁贯穿全境、渤海支线机场和区域货运枢纽机场即将建成。配套资源齐全，高端商住开发建设基础坚实。新城内计划建设两所小学、一所九年一贯制学校、一所重点高中、营口市第二人民医院、文

12、化艺术中心、市民服务中心、商业城、五星级酒店、水系、湖泊、湿地公园也将陆续建成。服务业支撑新城“安居乐业”。以“两区、两带、两中心”为基本框架，形成商贸集聚区、物流集聚区、旅游度假集聚区、休闲娱乐集聚区、科技金融集聚区五大集聚区。营东新城规划是功能最完善，规划建设标准最高的现代化主城区，未来营东新城规划定位为营口市城市中心、滨海带形成城市重要组团及营口主城区的核心组团。PART 1 城市属性分析/城市发展规划/营东新城规划 辽宁（营口）沿海产业基地受国家沿海开放和东北老工业基地振兴的所有优惠政策以及辽宁省政府规定的有关优惠政策。功能定位为：以高新技术产业、先进制造业、现代服务业为主的滨海生态文

13、化科技新城。沿海产业基地是营口市沿海经济区的重要组成部分，是按照产业集群发展理念，构筑的集产品项目一体化、公用辅助一体化、物流运输一体化、环境保护一体化、管理服务一体化的临港生态产业区和营口未来现代化的滨海宜居新城。营口沿海产业基地的功能定位为：以高新技术产业、先进制造业、现代服务业为主的滨海生态文化科技新城。PART 1 城市属性分析/城市发展规划/沿海产业基地规划重点实施“一园、两轴、四带、五街区”，深化城市单元设计。“一园”：打造“现代工业产业园”。“两轴”：一是打造“渤海大街城市功能发展轴”；二是打造百米宽控制线的“得胜景观大道城区功能发展轴”。“四带”：一是打造“辽河两岸滨河景观带”

14、；二是打造“辽河口滨海景观带”；三是打造“民兴河西域岸线景观带”；四是打造“城中水系景观带”。“五街区”：一是加快打造“平安路现代商业休闲街区”；二是打造“渡口老街历史文化商贸街区”；三是打造“西大庙文化广场休闲区”；四是打造依河傍海的“现代商贸休闲和高档居住区”；五是规划建设“桥头两园”，即与西炮台相连接的永远角湿地生态公园、与大桥相辉映的大型主题游乐公园，打造“大型主题公园与湿地生态旅游区”。西市区将建设成为多点支撑、多元发展、多极增长的“现代商贸休闲区”和“河海生态宜居区”。PART 1 城市属性分析/城市发展规划/西市区规划PART 1 宏观市场研究城市环境认知城市发展规划城市宏观经济

15、指标分析PART 1 城市属性分析p营口市GDP年均增长率16%以上,2008年增幅达到26.4%，2010年增长率依然保持在21.9%。p2010年营口人均GDP42638.3元，按照人民币对美元2010年平均汇率6.7695计算，突破6000美元，达到6298.6美元。p营口经济发展水平在辽西五城市中居于领先地位，2010年GDP1002.4亿元。营口市近年城市经济总量增幅较快，2010年人均GDP达到6000美元，城市经济水平在辽西地区处于领先地位。PART 1 城市属性分析/城市宏观经济指标分析/GDP、人均GDP宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于

16、8%高速平稳发展p2010年营口市人均GDP超6000美元，根据房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准判断，房地产市场主要以改善性需求为主。p营口整体人口数量较少，以钢铁、石化、轻纺工业及运输物流业为主体，城市人口对于房地产需求属改善型，从实际来看，城市房地产市场处于平稳发展阶段。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综

17、合发展型p2010年，营口的GDP增速为21.9，连续三年保持了16%以上的增速，经济发展势头喜人；p从国际惯例来看，当GDP增速在8%以上时，该地区宏观经济与房地产业发展将处于高速平稳发展期。营口房地产市场在度过快速发展期后，刚刚步入高速平稳发展期，购房客群需求主要以改善性需求为主。PART 1 城市属性分析/城市宏观经济指标分析/GDP、人均GDP恩格尔系数59%以上 50-59%40-50%30-40%低于30%阶段贫困 温饱 小康 富裕 最富裕 联合国粮农组织恩格尔系数标准u营口市人均可支配收入近几年来，一直保持在10%以上的增长幅度，2010年达到18055元。u营口市2009年人均

18、消费性支出11637.7元，同比上年增长11.4%，与07、08年相比，增速有所放缓。u营口市恩格尔系数近年来保持在中等水平，根据联合国粮农组织提出的标准，营口市处于小康阶段。营口人均可支配收入及人均消费性支出双向增长，恩格尔系数维持在较低水平，居民购买能力尚可。PART 1 城市属性分析/城市宏观经济指标分析/收入与支出l 营口市城市房价收入比逐年攀升，2010年已经超过8倍，按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，营口房价收入比已超过该值，房价与收入出现不平衡态势。l 横向对比来看，营口市房价与收入比情况在辽西五城市当中处于高位，房价水平较高，普通市民承受

19、压力较大。城市居民收入与商品房价格均逐年上升，但居民收入增长速度慢于商品房价格增速，房价收入比拉大，居民承受能力降低；辽西五城市中，营口房价收入比排名第二，房价处于较高水平。注：各地统计部门对外仅公布人均年收入情况，对家庭年收入情况未做统计。报告中收入比采用人均可支配收入。PART 1 城市属性分析/城市宏观经济指标分析/房价收入比l 营口市社会消费品零售总额持续增长，增幅保持在14%以上，2010年增幅达到18.8%。社会消费品零售总额的稳步增长说明营口人民生活水平稳步提升，社会零售商品购买力充足，市场物价相对稳定，通胀压力较小。l 虽然营口在辽西几个城市中购买力尚可，受城市人口量、消费能力

20、等因素影响，营口城市消费水平仍有待提高。营口市社会消费品零售总额大幅提升，2010年全市社会消费品零售总额为249.8亿元，在辽西五城市内排名第二位，购买力相对充足。PART 1 城市属性分析/城市宏观经济指标分析/社会消费品零售总额l 营口产业格局中二产独大，三产次之，农业最少，其中工业的增加值占GDP比例始终占到50%以上，占据绝对优势，充分说明了营口是一座拥有大型工业产业的传统工业城市。l 目前阶段，第三产业要取代第二产业在产业结构中的优势地位，还有比较大的难度。工业明显的结构优势地位是导致营口第三产业所占比重上升不快的主要原因。l 第三产业近年来得到了一定的发展，2010年服务行业增加

21、值实现370.4亿元，增长了19%，与之相应的是私营业主比例有所增加，未来这部分人群将有望成为本地中高端住宅的主要购买群体。第二产业在营口市的产业结构中占据了绝对的优势，第三产业得到了一定的发展，私营企业有所增加，农业比重逐年下降。数据来源：营口统计公报及政府工作报告PART 1 城市属性分析/城市宏观经济指标分析/三产比重分析营口制定优惠政策，大力推进保障性住房建设PART 1 城市属性分析/城市宏观经济指标分析/城市保障性住房2010年保障性安居工程进展情况(一)廉租住房2010年新建廉租房指标898套，3.67万平方米，其中市本级建设3.4万平方米，756户，工程计划总投资4382万元。

22、中央投资635万元已到位，地方配套资金到位3000万元。2011年8月竣工交付使用。(二)经济适用住房2010年，营口市经济适用住房任务为3500户，计划建设15个经济适用房（棚改回迁楼）项目，共1167762平方米（116.8万平方米），154栋楼，19613户。目前，大部分工程项目正在办理前期手续，近期将陆续开工。今年计划13栋楼在年内竣工，其余132栋楼计划在2011年底和2012年竣工。(三)公共租赁住房根据营口市2010年公共租赁住房实施方案，政府已决定今年向社会提供公共租赁住房300套。(四)城市和国有工矿棚户区改造情况编制2010-2012年城市和国有工矿棚户区改造规划。三年全市

23、计划改造棚户区房屋总建筑面积284.6万平方米。其中：改造国有工矿棚户区125万平方米，城市棚户区159.6万平方米。2010年计划改造棚户区面积97.86万平方米，其中：国有工矿棚户区35.7万平方米，改造城市棚户区62.16万平方米。PART 1 宏观市场研究PART 2 房地产市场分析房地产市场宏观经济指标分析细分市场分析房地产开发投资及增速分析营口房地产开发投资呈现快速增长，在辽西五个城市中，房地产开发投资额及增速均位于前位；单位：亿元固定资产投资及增速分析在辽西五个城市中，固定资产投资位于第一；单位：亿元数据来源：营口及周边城市历年统计公报2010年营口市大力打造鲅鱼圈、沿海产业基地

24、、营东新城等多个高新开发区，固定资产投资额达到了982.9亿元，实现了22.8%的增长速度，成为了推动全市GDP的主要动力。PART 2 房地产市场分析/房地产市场宏观经济指标分析/固定资产投资房地产投资逐年增加，与之对应的是商品房施工量增幅迅猛，而竣工量不足导致整体开发周期不断延长，给未来市场供应带来较大压力l 营口市房地产投资逐年增加，2009年增幅104.5%，2010年增幅57.8%。2010年房地产投资占到当地GDP总量的17.9%，已成长为当地支柱型产业。（根据国际经验数据，一个产业的增加值占GDP的比重达到6%8%时就成长为支柱产业。）l 施工和竣工量增长态势不一:营口商品房施工

25、量保持了较快的增长，随着多个经济开发区建设的正式启动，仅2009年、2010年两年施工面积增幅出现明显放大，累计商品房施工面积达3014万，增幅达80%左右；而竣工面积虽然也在这期间有较大的增长，但仍只占施工量的28.1%。l 从开发周期角度考虑，目前较快的施工量对营口房地产市场未来市场供应也积累下了较大的供给压力。PART 2 房地产市场分析/房地产市场宏观经济指标分析/投资及施工、竣工量分析数据来源：营口市统计公报营口房地产市场近年商品房销售平稳增长，但自2009年大规模的项目开发令未来几年市场供应出现放量局面，对整体市场供求压力较大，竞争将日趋激烈。l 年度成交量稳步增长，市场发展速度平

26、稳：营口房地产市场近几年出现了持续增长态势，2009年以来表现尤为明显,据最新统计数据显示，2010年全市商品房销售面积达532.58万，同比增长48.9%，主要原因一方面是由于房地产市场大环境的刺激，另一方面很多看好营口市的发展前景，选择来营口市就业、旅游等外地居民（尤其是鲅鱼圈区）也去化了不少房源。l 在建新增住宅放量，市场供求可能存在失衡风险：随着09年全市商品房施工面积的大幅增长，以目前市场去化能力来计算，未来3到5年市场存在天量潜在供应，市场供求存在失衡风险，竞争将趋于白热化。数据来源：营口市统计公报PART 2 房地产市场分析/房地产市场宏观经济指标分析/销售面积及对比分析营口商品

27、房成交价格自07年以来增速较快，2009年增速达到33.77%，2010年销售均价在3460元/，增速有所减缓，价格的上升空间缩小。l 销售均价方面，受居民可支配收入大幅增长、百姓改善住房的实际需求、城市化进程的加快、楼盘开发成本的增加等因素影响，营口市商品房平均销售价格近年来呈持续走高态势。至2010年底，营口商品房销售均价已达到3460元/，较06年增长了1.1倍。PART 2 房地产市场分析/房地产市场宏观经济指标分析/价格分析数据来源：营口市统计公报PART 2 房地产市场分析/房地产市场宏观经济指标分析/大型开发商进驻情况近两年来，全国性大型房企纷纷加速进入三线城市的步伐。营口作为环

28、渤海经济区域中的重点城市，正吸引着越来越多的大型房地产企业。目前，已有佳兆业集团、恒大地产、保利地产、五矿地产、嘉里地产等多家企业摘牌拿地。嘉里建设佳兆业-君汇尚品恒大绿洲保利香槟花园恒大城佳兆业龙湾营东新城沿海产业基地五矿铂海湾五矿铂海岸恒大江湾企业名称地块板块项目名称进入时间体量（万方）容积率总建面（万方）香港佳兆业南湖公园君汇尚品2010282.570营东新城龙湾2010471.589.22广州恒大南湖公园恒大绿洲201044.593.3148.8营东新城恒大城201036.42.6897.55高新区南区恒大江湾2011352.86100广州保利南湖公园香槟花园2010333120香港嘉

29、里南湖公园嘉里建设201056.573169.71北京五矿沿海产业铂海湾201039.631.3159.22沿海产业铂海岸201024.61.4834.9板块项目名称建面(万方)产品类型均价(元/)站前区蓝郡house8.8多层小高层高层 4300水御兰庭21高层小高层 4700城上城17多层小高层高层 5000聚合城50小高层 4100 西市区永江裕华园12.8多层高层小高层洋房别墅 4200大中自然风景16多层高层小高层 4700国宝1号22.12多层高层小高层 5000德润峰汇47高层小高层 4200南湖公园富甲天下20高层小高层4800中天桃花源40高层4200恒大绿洲149高层580

30、0保利香槟花园120高层小高层4200 佳兆业君汇上品22高层4000营东新城君悦澜湾30多层洋房高层别墅 5000辰威金域尚景20多层高层 4000恒大城127高层3800佳兆业龙湾110洋房高层别墅 小高层8000沿海产业基地星汇奥城81高层小高层 3980赫郡20联排双拼11000五矿铂海湾59.22洋房别墅12000澄湖建鑫城26洋房小高层4500PART 2 房地产市场分析/细分市场分析/重点在售楼盘分布澄湖建鑫城五矿铂海湾赫郡星汇奥城中天桃花源恒大绿洲保利香槟花园佳兆业君汇上品富甲天下城上城聚合城水御兰庭蓝郡house德润峰汇永红裕华园大中自然风景国宝1号郡悦澜湾佳兆业龙湾辰威金域

31、尚景恒大城PART 2 房地产市场分析/细分市场分析/站前区板块站前区板块隶属城市中心，配套设施完善，目前在建项目体量较小，产品品质较低，土地资源的稀缺，后续供应量将锐减。营口市的中心地区高容积率造成社区均以高层为主，底部沿街布置底商交通便利、商业配套丰富，为整个营口市配套设施最为完善的板块自然景观资源有限，以现代城市感为主城市角色板块认知景观资源开发现状物业形态配套设施作为营口市传统老城区，板块认知度较高，但集中的商业区使得居住环境有限土地资源稀缺，住宅开发体量普遍较小，未来供应有限站前区板块作为传统的城中心，各项配套资源丰富，但土地资源有限，项目体量小，品质低。项目总建面（万平米）容积率物

32、业类型蓝郡house8.83.5多层小高层高层 水御兰庭212多层小高层 城上城173.2多层小高层高层 聚合城503.0多层小高层高层 项目名称：水御兰庭开盘日期2009.3占地面积：10.5万建筑面积：21万容积率：2.0物业形态：多层、小高层销售均价：4700元/去化率：85%开发商：大连新开润企业集团交房标准：清水项目地址：营口市站前区光华路与金牛山大街交汇处水御兰庭开盘时间较早，目前已形成完善、成熟的园区配套；项目倡导“健康可持续性的生活方式”，将LOHAS精髓完全融合于本项目，臻于细节的把握；项目户型产品大开间、短进深、通风顺畅、采光充足。目前一期产品已基本售罄，二房及跃层产品去化

33、速度较快；水御兰庭地处核心地段，交通便利，270度观光电梯可享受社区美景，项目户型产品多元化，含平层、跃层、错层、空中别墅类型。PART 2 房地产市场分析/细分市场分析/典型个案分析-水御兰庭PART 2 房地产市场分析/细分市场分析/西市区板块西市区板块属于城市老城区，板块发展较为缓慢，棚户回迁比例大，客户认可程度低，多以地缘性客户为主。营口市的主城区，发展较为缓慢目前大多数处于棚户区改造，在售楼盘较少，多以高层、小高层产品为主基础生活配套，主要需求靠主城区配套支撑依赖辽河景观资源城市角色板块认知景观资源开发现状物业形态配套设施西市区板块营口市主城区另一个板块之一，但由于发展较为缓慢，棚改

34、回迁占较大比例，仅停留在居住需求，对品质楼盘暂无概念。在售楼盘体量较小，产品品质较低棚改回迁占有较大比例，目前集中供应量较大项目总建面（万平米）容积率物业类型永江裕华园12.83多层高层小高层洋房别墅 大中自然风景162.8多层高层小高层 国宝1号22.123.3多层高层小高层 德润峰汇472.6高层小高层 国宝壹号打造西市区板块中品质较高的项目，售楼处现场包装奢华，楼书制作精致，但项目户型面积整体偏大，去化速度较慢。项目名称：国宝壹号开盘日期2011.5占地面积：6.52建筑面积：22.12容积率：3.3物业形态：多层、小高层、高层、公寓销售均价：5000元/去化率：35%开发商：营口智达房

35、地产开发有限公司交房标准：清水、精装项目地址：营口市渤海大街（原奔牛纺织厂）国宝1号共分两期开发，整个社区规划商住分离；建筑风格以新古典主义为主，外立面采用理石干挂与涂料相结合，层次分明，不显沉闷；园区采用人车分流，社区共有东西南北四个入口，业主驾车通过各个入口均可以驶入社区的地下停车场，且地下停车场设有专门的洗车场，方便业主；项目采用高科技技术，如引进了中央智能化系统（有业主彩色留影、电子巡更等）、中央新风系统。PART 2 房地产市场分析/细分市场分析/典型个案分析-国宝壹号36物业概况分布分布户型户型面积（）面积（）套数套数比例比例总面积总面积比例比例1010号楼号楼P P户型户型2 2

36、室室2 2厅厅1 1卫卫120.9120.952526%6%6286.86286.85%5%1010号楼号楼O O户型户型3 3室室2 2厅厅1 1卫卫131.38131.3850506%6%656965695%5%8 8、9 9号楼号楼N N户型户型(复式）复式）6 6室室2 2厅厅3 3卫卫 325.33325.3318182%2%5855.945855.944%4%8 8、9 9号楼号楼M M户型户型3 3室室2 2厅厅2 2卫卫195.44195.4436364%4%7035.847035.845%5%7 7号楼号楼L L户型户型2 2室室2 2厅厅1 1卫卫122.52122.526

37、0607%7%7351.27351.26%6%6 6号楼号楼J J户型户型2 2室室2 2厅厅1 1卫卫123.53123.5330304%4%3705.93705.93%3%6 6号楼号楼I I户型户型3 3室室2 2厅厅2 2卫卫231.03231.0330304%4%6930.96930.95%5%5 5、6 6号楼号楼H H户型（复式）户型（复式）6 6室室2 2厅厅5 5卫卫 359.52359.5230304%4%10785.610785.68%8%5 5、6 6号楼号楼G G户型户型3 3室室2 2厅厅2 2卫卫213.78213.7860607%7%12826.812826.8

38、10%10%5 5、6 6号楼号楼F F户型户型3 3室室2 2厅厅2 2卫卫142.09142.0960607%7%8525.48525.46%6%5 5、6 6号楼号楼E E户型户型2 2室室2 2厅厅1 1卫卫120.68120.6860607%7%7240.87240.85%5%4 4号楼号楼D D户型户型3 3室室2 2厅厅2 2卫卫151.65151.6560607%7%909990997%7%4 4号楼号楼C C户型户型2 2室室2 2厅厅1 1卫卫109.07109.0757577%7%6216.996216.995%5%2 2、3 3号楼号楼B B户型户型3 3室室2 2厅厅

39、2 2卫卫140.62140.6212012014%14%16874.416874.413%13%2 2、3 3号楼号楼A A户型户型3 3室室2 2厅厅1 1卫卫138.42138.4212012014%14%16610.416610.413%13%PART 2 房地产市场分析/细分市场分析/南湖板块南湖板块位于城区南部，未来现代城市生活区核心，升值潜力较大。目前保利、恒大、佳兆业等知名开发商纷纷入驻，未来竞争激烈。政府近期重点，未来现代城市生活区核心目前在售项目较多，以小高层、高层为主。各项基本配套均初步阶段，整体人气有待进一步导入南湖公园、民兴桥城市角色板块认知景观资源开发现状物业形态配

40、套设施南湖板块依托自身资源及政府发展规划，未来将成为现代城市生活区的核心。区域有一定的认知度，距离城区中心相当近各大开发商陆续进驻，在售楼盘集中上市，未来供应量较大代表项目总建面（万平米）容积率物业类型富甲天下202.83高层小高层中天桃花源403.00高层恒大绿洲1493.3高层保利香槟花园1202.89高层小高层佳兆业君汇上品223.0高层恒大绿洲位于南湖板块，是恒大进入营口市的首个项目，集景观、住宅、商业、运动会所为一体的超大楼间距，是目前营口市最具影响力的景观大盘项目。项目名称：恒大绿洲开盘日期2011.7.2占地面积：45万建筑面积：148.8万容积率：3.3物业形态：高层销售均价：

41、5500-7000元/去化率：60%开发商：恒大地产集团交房标准：精装（装修标准：1500-3000元/）项目地址：营口市盼盼路红运大饭店南u项目简介项目位于南湖板块，是营口市目前炙手可热的区域；项目的景观园林、运动会所配套，是其最大的亮点；精装修配置，开创营口精装修房的首例；客户主要以改善型为主，以本地居民为主，其中私营企业业主30%、当地公务员50%（警察占有较大的比例），其他具有经济实力的人士20%。PART 2 房地产市场分析/细分市场分析/典型个案分析-恒大绿洲39物业概况营口恒大绿洲，户型面积段为95-287全湖景豪宅。其中一期的主力户型有6种：u四室二厅二卫，标准层建筑面积约15

42、9.22；u三室二厅二卫，标准层建筑面积约136.46；u三室二厅二卫，标准层建筑面积约121.46；u三室二厅一卫，标准层建筑面积约117.41；u二室二厅一卫，标准层建筑面积约94.45；u四室二厅二卫，标准层建筑面积约286。40物业概况参考项目3分布分布户型户型面积（）面积（）套数套数比例比例总面积总面积比例比例1010、1414号楼号楼2-312-31层层4 4室室2 2厅厅3 3卫卫 28628612012010%10%343203432020%20%9 9、1111、1313、1515号楼号楼1 1层层4 4室室2 2厅厅2 2卫卫 166.33166.338 81%1%1330

43、.641330.641%1%9 9、1111、1313、1515号楼号楼1 1层层1 1室室1 1卫卫 47.7847.788 81%1%382.24382.240%0%9 9、1111、1313、1515号楼号楼1 1层层3 3室室2 2厅厅2 2卫卫 141.19141.198 81%1%1129.521129.521%1%9 9、1111、1313、1515号楼号楼2-312-31层层4 4室室2 2厅厅2 2卫卫159.22159.2224824820%20%39486.639486.623%23%9 9、1111、1313、1515号楼号楼2-312-31层层3 3室室2 2厅厅2

44、2卫卫136.46136.4624824820%20%33842.133842.119%19%9 9、1111、1313、1515号楼号楼2-312-31层层3 3室室2 2厅厅2 2卫卫121.4121.424824820%20%30107.230107.217%17%7 7、8 8、1212号楼号楼5-315-31层层3 3室室2 2厅厅1 1卫卫117.4117.416216213%13%19018.819018.811%11%7 7、8 8、1212号楼号楼5-315-31层层3 3室室2 2厅厅2 2卫卫94.4594.4516216213%13%15300.915300.99%9%

45、恒大绿洲-1期产品分户比例保利香槟花园北邻7万平米的南湖公园，南接民兴河及其74万平米的景观绿化带，与红运大饭店、营口大学咫尺为邻，整体打造以法式新古典主义风格为主的城中大盘。项目名称：保利香槟花园开盘日期2011.6.19占地面积：41万建筑面积：120万容积率：2.89物业形态：高层、小高层销售均价：4200元/去化率：83%开发商：保利（营口）房地产开发有限公司交房标准：毛坯项目地址：营口市站前区智胜街与盼盼路交汇处核心卖点：品牌开发商实力保障+未来发展潜力+物业管理项目区项目由品牌开发商保利地产开发，品质保障；位置契合城市整体南拓的发展战略，未来升值潜力较大，周边配套设施较为完善；近8

46、万法式印象派园林，以几何辐射的路网形成园林景观组团的特色；园区采用人车分流模式，采用全地下停车场，彻底隔绝人与车的运动轨迹。PART 2 房地产市场分析/细分市场分析/典型个案分析-保利香槟花园PART 2 房地产市场分析/细分市场分析/营东新城板块营东新城依托城市“南拓东进”的规划理念，未来将规划为城市中心、滨海带形成重要组团及营口主城区的核心组团；目前随着知名开发商佳兆业、恒大的进驻，未来楼盘品质将会提升。政府近期重点，未来现代城市生活区核心目前在售项目以高层为主，辅以多层产品各项基本配套尚不完善，部分地段管网还未铺设无突出景观资源城市角色板块认知景观资源开发现状物业形态配套设施营东新城板

47、块未来发展潜力大，知名开发商的进驻将会带动板块区域价值的提升。距离城区中心相对较远，认知度较低各大开发商陆续进驻，目前在售产品档次较低代表项目总建面（万平米）容积率物业类型君悦澜湾301.7多层洋房高层别墅 辰威金域尚景202.98多层高层 恒大城1272.91高层佳兆业龙湾1101.33洋房高层别墅 小高层佳兆业龙湾位于营东新城板块渤海大街沿线，进入营口市区的必经之路；项目整体规划一期，以新古典主义建筑风格为主，整个园区紧邻湿地公园及中央景观湖。项目名称：佳兆业龙湾开盘日期2011年9月占地面积：82建筑面积：110万容积率：1.33物业形态：洋房、高层、小高层、别墅销售均价：联排8000元

48、/双拼13800元/洋房4500元/去化率：开发商：佳兆业地产（营口）有限公司交房标准：清水项目地址：营口市营东新城渤海大街东段u项目简介项目整体规划一期，由小高层、高层、洋房及别墅产品类型组成，别墅产品紧邻湖景资源；项目整个园区采用内低外高的形式，使别墅产品充分享受私密性。项目主要打造新古典主义风情，在建筑细节手法较明晰；项目拥有22万平方米园林景观，并且配以近万平的星级豪华会所，汇集国际标准篮球场、雪茄吧、网球馆游泳池及多种功能娱乐设施。项目临近纯生态湿地公园，加上内部园林景观打造，使业主享受天然氧吧；PART 2 房地产市场分析/细分市场分析/典型个案分析-佳兆业龙湾房型面积(）套数 占

49、比均价（元/）成交套数去化率一期二房105-13214229%联排8000元/双拼13800元/洋房4500元/三房139-15315231%四房156-1615010%联排220-24413928%双拼34761%项目核心卖点核心卖点：超大面积赠送+高品质大盘项目户型均有面积赠送，给消费者带来超大利益；项目打造营东新城高品质大盘，无论从品质及规模上都堪比标杆。一期产品主要以洋房及别墅产品为主，目前项目正在认筹中，预计9月份中旬开盘。项目于8月7日开始认筹，临时接待中心设于渤海大街与盼盼路交汇处西100米，认筹优惠为5层洋房诚意金1万抵3万；洋房产品户型方正，南北通透，每户均有面积赠送。PAR

50、T 2 房地产市场分析/细分市场分析/典型个案分析-佳兆业龙湾PART 2 房地产市场分析/细分市场分析/沿海产业基地板块沿海产业基地是一个正在开发建设的大型临港生态产业区和适宜人居的滨海新城，离市中心较远，目前交通不够完善，随着土地出让量剧增及各大型企业人员的导入，近几年成为热点开发板块之一。正在开发建设的大型临港生态产业区和适宜人居的滨海新城在售项目以高层、小高层为主。基本配套不完善两湖公园城市角色板块认知景观资源开发现状物业形态配套设施沿海产业基地板块依托五矿集团、富士康科技等产业发展，带动板块的价值。正在被逐渐认知，富士康等大型企业已进驻目前楼盘群起，未来市场供应量较大代表项目总建面（