!小城印象酒店的选址2011-10-29.doc

1、广广 广广广 广平 平 平平平 平房 房 房房房 房产 产 产产产 产策 策 策策策 策划 划 划划划 划在 在 在在在 在您 您 您您您 您身 身 身身身 身边 边 边边边 边 中 中 中中中 中小 小 小小小 小企 企 企企企 企业 业 业业业 业的 的 的的的 的发 发 发发发 发展 展 展展展 展是 是 是是是 是不 不 不不不 不断 断 断断断 断融 融 融融融 融资 资 资资资 资及 及 及及及 及投 投 投投投 投资 资 资资资 资的 的 的的的 的发 发 发发发 发展 展 展展展 展过 过 过过过 过程 程 程程程 程 小城印象酒店小城印象酒店店选址要求店选址要求 地点是经济型

2、酒店经营的首要因素，连锁店的正确选址，不仅是其成功的先 决条件，也是实现连锁经营标准化、专业化的前提条件和基础。小城印象酒店连 锁客源主要是商务、会务及旅游、休闲人员，选址不仅要以方便、舒适、经济、 实惠为出发点，而且要综合考虑该地区长远发展。良好的位置可以帮助酒店降低 经营成本，提高营业收入，因此，选址非常重要，小城印象的选址按照如下原则 进行： A A、地区选择（可以参考以下顺序进行）、地区选择（可以参考以下顺序进行） 1. 区县城市（50-200 万人） 、旅游、商务集中地区。 2. 省会城市、计划单列市、经济特区或区域经济中心城市。 3. 沿海开放城市、经济带中重要的辐射城市，交通枢纽

3、城市。 4. 交通便利，有核心支柱产业，商业流动发达的城市。 B B、地理位置、地理位置 （以下位置最佳）（以下位置最佳） 1. 邻近火车站、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域。 2. 邻近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心、市 郊结合部、商业网点、汽车终点站、大型停车场附近区域。 3. 邻近城市、县城知名的大学或在校学生数量在 20000 人以上的教育区。 4. 具有良好的可见性，最好是“金角银边” （十字路口） ，最好有一定的广告位。 5. 最好邻近城市、县城某个标志建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目。 6. 3 公里范围内企业、工厂、机关单位密集，有较充足的

4、商旅住宿需求； 7. 1.5 公里范围内有 3 星以上酒店及甲级写字楼为佳； 8. 1 公里范围内有较完备的生活配套，餐饮、购物、娱乐便利。 10. 治安秩序良好。 C C交通条件交通条件 1. 临街为佳，商业繁华区也可内进，但距路口最好不超过 50 米，不可有过多迂 回及分岔，需有车道直达门前，同时路口及沿途需能提供路标。 2.在没有地铁的地区或城市中，在选址点的 300 米方圆内有 5 条以上能通达商业 中心、机场、车站、码头的公交站线为好。 广广 广广广 广平 平 平平平 平房 房 房房房 房产 产 产产产 产策 策 策策策 策划 划 划划划 划在 在 在在在 在您 您 您您您 您身 身

5、 身身身 身边 边 边边边 边 中 中 中中中 中小 小 小小小 小企 企 企企企 企业 业 业业业 业的 的 的的的 的发 发 发发发 发展 展 展展展 展是 是 是是是 是不 不 不不不 不断 断 断断断 断融 融 融融融 融资 资 资资资 资及 及 及及及 及投 投 投投投 投资 资 资资资 资的 的 的的的 的发 发 发发发 发展 展 展展展 展过 过 过过过 过程 程 程程程 程 3、邻近城市交通枢纽道路、大桥、隧道、高架、城市环线，车流大，具有可停留 性。 4、交通流动性好，进出口便利宽敞，快速路无隔离带路窄，最好不是单行线、有 良好的可视性和可进入性。 D D市场情况市场情况(

6、(周边环境周边环境) ) 选址时必须考虑作好周边市场的调研 1.该城市酒店业全年经营情况（全年没有明显淡旺季，全年平均出租率在 65左 右，客源情况稳定，客源分类情况） 2、方圆 3 公里内可能的竞争对手情况（饭店、旅馆，他们的等级、客源结构、出 租率、平均房价、经营情况等） ，选址时一定要考虑客流的主要动线会不会被竞争 对手截住。 3.选址区域内具有相当的客流量，具有可停留性，1 公里范围内是否有相应的配套 （连锁超市、药店、银行、餐厅、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、 、邮局、洗衣店、 冲印店、加油站、综合休闲娱乐场所、购物中心或百货商场等）或与公共场所相 邻。 4.附近的企事业单位、学校的情

7、况，如单位种类、单位数量、基本经营情况，具 有的流动性客源情况等. 5、经营区域人口状况、结构层次、经济收入、流动人口数量、客源流量； 6、选址区域周边市容环境整齐干净（最好毗邻公园或大型绿地） 。 7、所在道路有一定知名度、有较大的市场潜力和良好的市场前景； E E市政规划情况市政规划情况 因为投入较大，经营时间很长，需要对所在区域的规划有非常细致的了解： 1、在确定选址之前，必须咨询潜在地点的区域建筑规划，了解和掌握哪些地区被 分别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。 2、选址所在位置一定要在红线内，在合同经营期内，无动迁可能。 3、选址所处的区域的规划的情况，

8、是否有对宾馆经营有利的市政规划（如未来的 商业中心、产业中心、行政中心、交通干线建设，未来是否成为临街店等） 。 F F、建筑、改造条件、建筑、改造条件 建筑物的建筑面积约 8005000 为宜，但由于开发合作的方式不同，因此选 址时需考虑到与建筑、改造的配合。 基本条件如下： 1.利用旧厂房、旧旅馆进行改造， 广广 广广广 广平 平 平平平 平房 房 房房房 房产 产 产产产 产策 策 策策策 策划 划 划划划 划在 在 在在在 在您 您 您您您 您身 身 身身身 身边 边 边边边 边 中 中 中中中 中小 小 小小小 小企 企 企企企 企业 业 业业业 业的 的 的的的 的发 发 发发发

9、发展 展 展展展 展是 是 是是是 是不 不 不不不 不断 断 断断断 断融 融 融融融 融资 资 资资资 资及 及 及及及 及投 投 投投投 投资 资 资资资 资的 的 的的的 的发 发 发发发 发展 展 展展展 展过 过 过过过 过程 程 程程程 程 （1）建筑物为长方体，建筑面积在 8005000 的范围内，宽度或进深以 16 米 左右为最佳。 （2）建筑物结构为框架结构，外观整齐，允许进行改造。 （3）周边有一定回旋余地，可以合理分布对客区域与员工区域。 （4）周边有一定的空地，出路通畅并可停车，车道一般为 5.5-6m 宽，要考虑通 向停车场的流程，有回车路线，停车位在 10 个以上

10、。 （5）基础设施情况（最佳） ：水用水额度不低于 3600 吨/月，电用电不低于 400KVA，煤气有煤气管道接入或可以接入，排污纳入市政排污管网，有化粪 池，通讯最好留有总机或一定的直线电话，有线电视，供暖（北方地区）等设 施到位。 （6）房屋使用性质最好是商业服务业或厂房使用性质可以改变为该用途。 （7）该房产产权清晰，最好不是银行抵押物业。 2.小块空地建造或购买土地 （1）熟地，至少三通一平，市政配套到位，位于红线内。 （2）占地面积 1500-3000 左右，具体面积视地理位置与价位而定。 （3） 该区域已经有有一定的商流， 土地性质最好不是划拨土地。可以是三产用地。 （4）该地块

11、容积率符合改造后的需要建筑面积能够达到 8005000 。 G G可能的合作方式可能的合作方式 房屋或土地租赁：需符合以下基本要求： （1）房屋租赁价格合理，潜在的位置优势，租赁期不低于 15 年。 （2）房屋性质为商业服务业用地或可改变为该用途。 （3）产权清晰，出租人是房屋或土地的产权人； (4) 房屋结构完好，布局合理，有较高的出房率。 我们从六个方面来综合确定小城印象的选址要求：分别是地区选择、地理位 置、交通条件、市场情况、市政规划、建筑改造条件等。我们在每一个项目里， 也细化了具体的要求，项目的选址是一个弹性很高的综合性的工作，我们以上所 列的只是确定选址的最佳条件，如果有很好的位

12、置，很合理的租金或购买价格， 而选址的项目在规模、配套设施上略有不足，那么也不失为一个好的投资项目。 总之，在项目选址过程中，即要严格细致，又要灵活运用，综合考量，才能找到 最适合的开店位置。 选点的方法：选点的方法： 1、陌生拜访，对城市有起码的了解，这是选点最基础的方法； 2、报纸，新闻和媒体； 广广 广广广 广平 平 平平平 平房 房 房房房 房产 产 产产产 产策 策 策策策 策划 划 划划划 划在 在 在在在 在您 您 您您您 您身 身 身身身 身边 边 边边边 边 中 中 中中中 中小 小 小小小 小企 企 企企企 企业 业 业业业 业的 的 的的的 的发 发 发发发 发展 展 展

13、展展 展是 是 是是是 是不 不 不不不 不断 断 断断断 断融 融 融融融 融资 资 资资资 资及 及 及及及 及投 投 投投投 投资 资 资资资 资的 的 的的的 的发 发 发发发 发展 展 展展展 展过 过 过过过 过程 程 程程程 程 3、拍卖行了解信息，多参加拍卖会，可以掌握更多不良资产的去向，而往往这 部分有很多物业是适合我们要求的物业； 4、与房地产界人士建立起良好的合作关系，通过这些业内人士了解更多的信 息； 5、系统开发，与大型国营单位开展合作，把其下属的招待所和宾馆整体洽谈租 赁过来，这样可以为开发工作带来很大的机会； 6、与房地产中介和一些房产投资顾问公司的合作； 7、通过政府和地方街道的关系获取信息。