房屋买卖合同纠纷处理的典型案例.docx

1、The love is deep and ruthless, and the heart is not old.整合汇编 简单易用（页眉可删）房屋买卖合同纠纷处理的典型案例房屋买卖合同是司法实践中常见的纠纷。在诉讼中，遇到的纠纷 类型也各种各样。那么，房屋买卖合同纠纷处理的典型案例有哪 些？典型案例有哪些值得借鉴的方面？房屋买卖合同是司法实践中常见的纠纷。在诉讼中，遇到的 纠纷类型也各种各样。那么，房屋买卖合同纠纷处理的典型案例 有哪些？典型案例有哪些值得借鉴的方面？一、案情简介原告：刘某被告：李某被告：陈某年10月20日，刘某与李某签订房屋买卖合同约定，刘 某购买李某名下的某市某区幸福花园1

2、号楼3单元1802房屋（以 下简称案涉1802房屋），买卖价款220万;刘某于合同签订后30 日内将购房款付至第三方托管单位辉煌担保贷款公司;上述房屋 买卖价款付清后五日内，李某协助刘某办理案涉1802房屋的权 属变更登记手续。合同还对各自的违约责任进行了约定。2010年11月20日，刘某将220万元购房款一次性支付至 辉煌担保贷款公司账户内。后刘某请求李某协助办理案涉1802 房屋的权属变更登记手续，李某以其妻子陈某不同意出售该房屋 及不予协助办理房屋权属变更登记为由，拒绝为刘某办理房屋产 权证变更手续。后刘某找到李某之妻陈某协商房屋权属变更过户 手续。陈某表示，其从未同意李某出售夫妻共同房

3、屋，也从来没 有签署过同意出售的证明，李某在出售案涉1802房屋时未经过 其同意，违反了法律规定，故不同意协助办理该房屋的权属变更 登记手续。刘某与李某、陈某多次协商办理案涉1802房屋权属 变更登记手续，均未达成一致意见。故成讼。年6月，刘某起诉至法院称，其购买案涉1802房屋系善意， 在签订该房屋的买卖合同时，陈某向中介公司出具了同意出售共 有房屋的证明，且其购买该房屋系基于市场价格，并且还高于周 边的价格;另外，如果其不能购买该房屋，则由于限购政策导致 其无法再购买房屋。故请求法院判令强制李某、陈某履行房屋 买卖合同，由李某、陈某协助办理案涉1802房屋的权属变更 登记手续。李某辩称，其

4、在出售案涉1802房屋时确实未经过其妻子陈 某的同意，而其所出具的陈某同意出售的证明系房屋中介机构的 某员工代替所签。在陈某不同意履行房屋买卖合同的情况下， 请求法院驳回刘某的诉讼请求。陈某辩称，其与李某系夫妻，案涉1802房屋系双方共同财 产，按照法律规定，出售该共有房屋，应征得夫妻双方的明确同 意。李某在出售该房屋时并未征得其同意，故其不同意李某出售 案涉1802房屋，请求驳回刘某的诉讼请求。一审法院又查明，陈某与李某系夫妻，二人于年共同出资购 买了案涉1802房屋，该房屋登记在李某名下。在夫妻同意出 售房屋证明上的“陈某”签名系中介公司的某员工代签。刘某 对于陈某姓名系代签的事实并不知情

5、。案涉1802房屋在2010年 10月出售时的市场价约为210万元。二、法院裁判情况一审法院经审理认为，刘某与李某签订房屋买卖合同时， 刘某基于信赖李某是案涉1802房屋国有土地使用权证及房屋产 权证上的登记权利人，且在签订房屋买卖合同时李某的配偶 陈某也出具同意销售的证明，故其信赖李某有权处分案涉1802 房屋，对此没有任何过错;而经查明，刘某所购买的案涉1802房 屋在签时同周边同类型房屋的出售价格是一致的，且略高于周边 同类型房屋的价格，因此并不存在刘某同李某串通损害陈某利益 的情形存在。基于此，在李某作为该房屋的登记权利人同刘某签 订房屋买卖合同时，刘某是善意的，且合同所约定的对价也

6、是合理的，故房屋买卖合同系李某与刘某的真实意思表示， 且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至于刘某请 求李某、陈某继续履行合同的诉讼请求，经查明，李某在出售案 涉1802房屋时，系伪造了陈某的签名，而在本案诉讼过程中， 陈某明确表示不同意出售案涉1802房屋，根据物权法第九十七 条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作 重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体 共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，在陈 某作为案涉1802房屋共同共有权人的情况下，要想继续履行房 屋买卖合同，实现该共有房屋的物权变动，必须取得该房屋共 有权利人陈某的同意。

7、鉴于陈某在本案中明确表示不同意出售案 涉1802房屋，故刘某主张继续履行合同的诉讼请求，不符合上 述物权法规定的条件，不予支持。至于在合同有效且不能履行情 况下刘某的权益保护问题，刘某可以变更诉讼请求，要求解除合 同并请求房屋出卖人李某承担违约责任，对此，在法院已经向刘 某明确释明其可变更诉讼请求的情况下，刘某仍坚持其原来的诉 讼请求，拒绝变更诉讼请求，故对刘某在本案中要求李某、陈某 继续履行案涉房屋买卖合同、协助办理房屋权属变更登记的 诉讼请求，予以驳回。据此，一审法院判决，驳回刘某的诉讼请 求。该案判决后，刘某并未上诉。该案判决已生效。三、主要观点和理由对于本案房屋买卖合同的效力，在当前形

8、势下，司法实 务界已经基本上形成了共识，本案房屋买卖合同是合法有效 的。但是，对于买受人主张继续履行该买卖合同的诉讼请求能否 获得支持，在实务中则存在不同的处理意见。一种意见认为，既然房屋买卖合同有效，而有效的合同 具有法律拘束力，买受人请求继续履行合同的，人民法院应判决 强制履行。则本案刘某关于继续履行、要求李某和陈某协助办理 权属变更登记手续的诉讼请求应获得支持。另一种意见认为，本案房屋买卖合同能否获得继续履行， 应取决于其共有权人陈某的意思。进一步而言，虽然李某在签订 房屋买卖合同时并未取得完全的处分权，但如果在办理该房 屋房产权属变更登记时取得了共有权人陈某的完全同意，则案涉 1802

9、房屋就可以完成物权变动;在此情况下刘某的诉讼请求可以 获得支持。如果案涉1802房屋的共有权人陈某不同意该房屋的 买卖，则由于陈某并未取得该房屋的完全处分权，根据物权法第 九十七条的规定，该房屋并不能实现物权变动。而本案中对于刘 某请求继续履行合同的诉请，鉴于案涉1802房屋的共有权人陈 某并不同意出卖，且其明确表示不予协助办理该房屋的权属变更 登记手续，故本案不能支持刘某关于继续履行的诉讼请求。我们认为，第二种处理意见更为妥当一些，主要理由在于：首先，对于在诉讼中一方当事人请求继续履行合同的，应当 符合合同法关于继续履行的条件。合同法第一百一十条的规定： “当事人一方不履行金钱债务或者履行非

10、金钱债务不符合约定 的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上 或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者强制 履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”而在本 案中，鉴于案涉1802房屋系李某与陈某的夫妻共同共有财产， 因此，刘某的诉讼请求能否获得支持，需要考察该诉讼请求是否 符合共有物处分的相关法律规定或该房屋共有人之间的约定。对 此，物权法第九十七条对于共有物处分的条件规定：“处分共有 的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的， 应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有 约定的除外。”因此，在本案案涉

11、1802房屋共有权人陈某并不 同意出售该房屋的情况下，李某作为共有权人之一对案涉1802 房屋的处分不符合上述法律规定“全体共同共有人同意”的条件; 进一步，在刘某的诉讼请求不符合上述法律规定条件的情况下， 则其诉讼请求不能成立，应予驳回。其次，城市房地产管理法第三十八条第（四）项规定，未经其 他共有人书面同意，不得转让共有房地产。对该强制性规范的法 律性质，目前的共识是，该规范属于管理性强制性规范，即共有 人之一的登记权利人违反该规定所引起的法律后果是，登记部门 在房屋买卖合同当事人申请办理房地产权属变更登记时，如果经 审查发现，登记权利人出卖共有物并没有得到其他共有权人的同 意，则登记部门

12、根据上述规定不予办理房地产权属变更登记手 续。而人民法院在审理当事人关于继续履行的诉讼请求时，应根 据上述城市房地产管理法的规定，同登记部门的管理实践保持一 致。因此，对于本案刘某的诉讼请求，人民法院予以驳回，也同 城市房地产管理法的规定保持了衔接。再次，对于本案所涉及的情形，从深层次来看，实质上涉及 房屋的真正权利人的物权利益保护和善意买受人的合理信赖利 益保护二者之间的平衡，即真正的权利人所代表的是一种物权人 的静态利益，而房屋买受人的权利则代表着一种交易安全保护的 动态利益，在二者冲突的情况下，应注意实现二者之间的平衡。 对此，在房屋买卖合同有效的情况下，一方面，买受人可以请求 出卖人承

13、担违约责任，赔偿其基于有效合同履行可以获得的利益，在此情况下，其基于交易安全上的利益则得到了保 护;另一方面，如果房屋买受人请求强制履行买卖合同，而共有 人不同意出售，则不能实现房屋的物权变动，在此情况下物权的 静态利益则受到保护。在上述既保护了买受人的交易安全利益， 又保护了共有物权人利益的情况下，对于本案所涉刘某继续履行 的请求，人民法院予以驳回，能够较好地实现当事人之间静态利 益和动态利益的平衡。综上，对于本案刘某请求继续履行合同、由陈某和李某协助 办理房屋权属变更登记的诉讼请求，由于案涉1802房屋的共有 权人陈某的不同意，故刘某的诉讼请求不符合法院判决强制履行 的“法律上或者事实上能

14、够履行”的要求，故该诉讼请求不能获 得支持。当然，对于本案刘某的权益保护来说，在一审诉讼中，法院 可以向其释明，告知其在人民法院认定房屋买卖合同有效的 情况下，应变更诉讼请求为请求解除房屋买卖合同及要求房 屋出卖人承担债务不能履行的违约责任。而本案法院已经向刘某 进行了释明，但是刘某明确表示不变更诉讼请求，在此情况下， 法院的处理是正确的。四、最高人民法院民一庭倾向性意见出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第九十 七条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的 情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖 该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的， 人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。