第二章房地产市场分析课件.pptx

1、2023年7月2日星期日第二章房地产市场分析第二章房地产市场分析2 21 1房地产市场的普通效果房地产市场的普通效果2 21 11 1房地产市场的特征房地产市场的特征 1 1房地产市场是信息不充沛的市场房地产市场是信息不充沛的市场 由于房地产市场与完全竞争市场的四个由于房地产市场与完全竞争市场的四个条件相差较远，因此，缺乏信息是房地产条件相差较远，因此，缺乏信息是房地产市场的重要特征。市场的重要特征。2 21 1房地产市场的普通效果房地产市场的普通效果 2房地产市场的区域性强 房地产商品的这种固定性，决议了房地产市场具有清楚的区域性。这一区域性表现为：不同地域市场发育和完善水平千差万别；同一类

2、型产品地域价差大；市场供求圈小，市场辐射功用弱等。房地产市场所包括的范围越大，对房地产投资者的意义就越小。2 21 1房地产市场的普通效果房地产市场的普通效果 3房地产市场产品的异质性 这种异质性，主要是指房地产市场供应产品的非规范化，也就是说产品之间不可替代。2 21 1房地产市场的普通效果房地产市场的普通效果 4地产市场的垄断性 土地是一种有限的资源，一旦某块土地被某人占有，就会构成对该块土地的垄断。但由于土地一切制的性质不同，对土地的垄断也具有不同的特点。在土地私有化为主的国度，土地的垄断实质上是一种公家的垄断。我国的土地市场总体上是由国度直接运营的垄断市场。此外，地产市场买卖的金额普通

3、都很大，使进上天产市场的竞争者较普通市场大为增加，因此也容易出现垄断。2 21 1房地产市场的普通效果房地产市场的普通效果 5房地产市场是房地产权益的买卖市场 房屋的流通和土地运用权的有偿转让，其买卖进程只要货币的双方面的商流，而没有物质实体的物流。房地产市场是不动产市场，在交流中转移的只是房地产权属，每一次交流行为都是对房地产权益的重新界定，从这个意义上说，房地产市场是房地产权益的买卖市场，是权益的让渡市场。2 21 1房地产市场的普通效果房地产市场的普通效果 6房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏 当市场上出现某种房地产商品供过于求时，由于开发商曾经投入了少量资金，施工正在停止，而不能够

4、中止树立。当市场上某种房地产商品出现供不应求时，虽然开发商可采取某种措施加快施工进度，但也不能够像其它工业品消费那样，迅速顺应市场需求拿出产品来投放市场，招致了房地产市场对房地产商品的短期供求变化反映愚钝。2 21 1房地产市场的普通效果房地产市场的普通效果 2 21 12 2房地产市场的效率房地产市场的效率 市场效率，是指市场传递产品和价钱的市场效率，是指市场传递产品和价钱的信息的功用。取得反映市场价钱最新信息信息的功用。取得反映市场价钱最新信息的时间通常可以用市场效率来权衡。相关的时间通常可以用市场效率来权衡。相关于某些市场而言如证券市场，房地产于某些市场而言如证券市场，房地产市场是一个低

5、效率的市场。市场是一个低效率的市场。2 21 1房地产市场的普通效果房地产市场的普通效果1房地产市场低效率的缘由 1在房地产市场上，每一个买卖物都是彼此独立的。2房地产产品异质。3房地产买卖进程较为复杂。4寻觅成交同伴也有较大的难度，并需消耗少量时间。5有关房地产市场价钱的刊物较少。2 21 1房地产市场的普通效果房地产市场的普通效果 2市场的低效率与投资时机 正由于市场效率的低下，才形成了对市场价值评价的困难，才带来了获取庞大额外收益的能够性，才为投资商经过从事投资、租赁和开发等活动以谋取利润提供了时机。在一个效率较高的市场上寻觅一个被人无视的投资项目较为困难，而在效率较低的市场上，那么可以

6、经过细心的观察寻觅到被人无视的投资项目，并能不时获取额外收益。由于前述的房地产市场的诸多特征，决议了房地产市场是个低效率的市场，因此，房地产市场就格外需求市场研讨和剖析。2 21 1房地产市场的普通效果房地产市场的普通效果 2 21 13 3房地产市场的分类房地产市场的分类 按房地产用途划分，房地产市场可分为：按房地产用途划分，房地产市场可分为：1 1寓居物业市场寓居物业市场 寓居物业普通是指供人们生活寓居的修建，寓居物业普通是指供人们生活寓居的修建，包括普通住宅、公寓、别墅等。包括普通住宅、公寓、别墅等。2 2商业物业市场商业物业市场 商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，商业物业有时也称

7、收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、批发商业用房店铺、超包括酒店、写字楼、批发商业用房店铺、超市、购物中心等、出租商住楼等。位置关于市、购物中心等、出租商住楼等。位置关于这类物业有着特殊的重要性。这类物业有着特殊的重要性。2 21 1房地产市场的普通效果房地产市场的普通效果 3工业物业市场 工业物业通常是为人类的消费活动提供入住空间，包括工业厂房、高新技术产业用房、研讨与开展用房又称工业写字楼、仓储用房等。4特殊物业市场 关于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称为特殊物业。2 21 1房地产市场的普通效果房地产市场的普通效果 5土地市场 在

8、我国，土地市场是指以城镇土地运用权为对象停止买卖的市场。土地的征购、土地的出让、土地的转让这三者均属土地市场的内容。房地产投资剖析主要侧重于前两类市场的剖析。2 21 1房地产市场的普通效果房地产市场的普通效果 2按房地产购置者的目的划分，房地产市场可分为：1房地产自用市场 自用型购置者将房地产作为一种耐用消费品，目的在于满足自身生活或消费活动对入住空间的需求。2 21 1房地产市场的普通效果房地产市场的普通效果 2房地产投资市场 投资型购置者将房地产作为一种投资工具，目的在于将购入的房地产出租运营或转售，并从中取得投资收益。房地产投资剖析更侧重于第二类市场。2 21 1房地产市场的普通效果房

9、地产市场的普通效果 3按房地产权属买卖的内容划分，房地产市场可分为：1租赁市场 租赁市场是对不同类型房地产的运用权停止一活期限和方式的有偿转让的市场。2产权市场 产权市场是对房地产产权停止买卖的市场。2 22 2房地产市场剖析房地产市场剖析 2 22 21 1房地产市场剖析的必要性房地产市场剖析的必要性 房地产项目的市场剖析是在投资决策确定之前，房地产项目的市场剖析是在投资决策确定之前，调查市场状况、了解项目背景资料、辨识投资风调查市场状况、了解项目背景资料、辨识投资风险、选择投资时机的进程。险、选择投资时机的进程。市场剖析的必要性表如今以下几方面：市场剖析的必要性表如今以下几方面：一是房地产

10、投资决策需求市场剖析。一是房地产投资决策需求市场剖析。二是房地产运营管理需求市场剖析。二是房地产运营管理需求市场剖析。三是房地产价钱战略的制定需求市场剖析。三是房地产价钱战略的制定需求市场剖析。2 22 2房地产市场剖析房地产市场剖析2 22 22 2房地产市场剖析的限制房地产市场剖析的限制 1 1市场剖析的限制市场剖析的限制 由于以下几方面的限制，市场剖析的效果有时并不如由于以下几方面的限制，市场剖析的效果有时并不如我们想象的那么好。我们想象的那么好。1 1费用的限制费用的限制 2 2时间的限制时间的限制 3 3技艺的限制技艺的限制 4 4偏好的限制偏好的限制 市场剖析可以提供重要的资料与客

11、观的报告供投资者市场剖析可以提供重要的资料与客观的报告供投资者或决策者参考，但它并不能替代投资者和决策者作决策。或决策者参考，但它并不能替代投资者和决策者作决策。2 22 2房地产市场剖析房地产市场剖析 2市场剖析的水平 停止市场剖析的目的是想使投资项目的现金流量及市场价值的变化预测的准确，以使自己在开发完毕时或持有期内取得最大利润。假设想做，市场剖析是无止境的。因此，在剖析到一定阶段时，会有一个点使市场剖析所需的本钱超越收益。这就说明，即使下面所述的四个限制均不存在，也依然有一个市场剖析的合理水平效果。从图2-2我们可以看出，只要当市场剖析的收益超越该剖析所破费的本钱时，市场剖析才是合算的。

12、收益市场研究的深度M成本总成本总利润成本利润净利润图图2-2 2-2 市场剖析的本钱、效益表示图市场剖析的本钱、效益表示图2 22 2房地产市场剖析房地产市场剖析2 22 23 3房地产市场剖析的内容房地产市场剖析的内容 房地产市场剖析的内容主要是市场调查与市场房地产市场剖析的内容主要是市场调查与市场预测。房地产市场调查与预测包括房地产投资环预测。房地产市场调查与预测包括房地产投资环境的调查与预测、房地产市场状况的调查与预测。境的调查与预测、房地产市场状况的调查与预测。1 1房地产投资环境的调查与预测房地产投资环境的调查与预测 投资环境是指拟投资的地域国度、地域、城投资环境是指拟投资的地域国度

13、、地域、城市或街区在一定时期内所具有的能决议和制约市或街区在一定时期内所具有的能决议和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。项目投资的各种外部境况和条件的总和。2 22 2房地产市场剖析房地产市场剖析 对投资环境的调查和预测，普通是指对以下各环境的调查和预测：1政治环境 2法律环境 3经济环境 4文明环境 5自然环境 6规划环境 7基础设备环境2 22 2房地产市场剖析房地产市场剖析 2房地产市场状况的调查与预测 房地产市场状况的调查与预测应在房地产投资环境调查与预测的基础上停止。假设一份市场剖析报告能说明上述一切的效果当然更好，但实践上，不是每一个项目都必需把一切信息都调查剖析得面面俱到这

14、既不太能够，有时也没有必要。2 22 2房地产市场剖析房地产市场剖析3房地产项目在不同阶段停止市场剖析的要点 1房地产项目定位阶段 该阶段的市场调查剖析除了停止地下在售项目基本数据的调查、市场供求研讨之外，还包括项目的细分市场剖析、目的市场状况，消费者活动、购置动机、倾向、决策等心思进程的剖析。2 22 2房地产市场剖析房地产市场剖析 2房地产项目市场推行阶段 该阶段的市场调查剖析除了停止在售项目基本数据的调查、市场供求研讨之外，还包括特定项目的销售状况、价钱调查、目的消费者的特征研讨，以及用迷信方法搜集消费者购置以及运用产品的理想、意见、动机等有关资料，并予以剖析研讨。2 22 2房地产市场

15、剖析房地产市场剖析 3房地产销售阶段 该阶段的市场调查剖析主要包括房地产项目广告战略在目的市场中的反响和收效状况，搜集并充沛研讨所搜集到的资料，了解公司营销方案的执行状况、市场上其他在售项目的主要营销手腕和销售状况、价钱走势等；此外还包括消费者购置商品的动机以及运用商品的理想状况调查剖析。2 22 2房地产市场剖析房地产市场剖析 4房地产三级市场调查剖析 详细内容包括房地产再转让进程中价钱调查、成交客户调查和区域调查以及竞争状况调查。2 22 2房地产市场剖析房地产市场剖析2 22 24 4房地产市场剖析中的信息类型房地产市场剖析中的信息类型 1 1从投资者的角度看，分为三个类型。从投资者的角

16、度看，分为三个类型。1 1是与微观环境相关的信息，如政治法是与微观环境相关的信息，如政治法律环境、经济环境。律环境、经济环境。2 2是与区域环境有关的信息。是与区域环境有关的信息。3 3是与投资项目直接相关的信息。是与投资项目直接相关的信息。2 22 2房地产市场剖析房地产市场剖析2从市场剖析的角度看，市场信息分为四个方面。1房地产需求方面的信息。2房地产供应方面的信息。3房地产市场买卖方面的信息。4其他信息。2 23 3房地产市场调查的方法与顺序房地产市场调查的方法与顺序 231房地产市场调查的方法 房地产市场调查是以房地产为特定对象，对相关的市场信息停止系统的搜集、整理、记载和剖析，对房地

17、产市场停止研讨和预测，并最终为房地产投资项目提供决策效劳的一种活动。房地产市场调查方法是指市场调查人员在实地调查中搜集各种信息资料所采用的详细方法。2 23 3房地产市场调查的方法与顺序房地产市场调查的方法与顺序 市场调查的方法主要包括以下几种：1普查法 2抽样调查法 3直接调查法 4直接调查法 上述引见的调查方法，详细到房地产项目的不同阶段会有很强的选择性。市场调查经过一定的市场调查顺序得以完成。2 23 3房地产市场调查的方法与顺序房地产市场调查的方法与顺序232房地产市场调查的顺序 1提出效果，确定调查的目的 这一步要处置的效果是为什么调查。只要当需求调查的效果被细心、准确地定义以后，才

18、干设计研讨方案，获取切乎实践的信息。普通来说，确定调查目的要有一个进程，不是一时就能确定上去的，可以采用探测性调查、描画性调查、因果性调查来确定。2 23 3房地产市场调查的方法与顺序房地产市场调查的方法与顺序 2决议搜集资料的方法 资料分为第一手资料和第二手资料。第一手资料是专门为要调查的效果而特别搜集或实验而得的统计资料；第二手资料是指原始资料经过整理后所构成的可为他人应用的资料或其它项目曾经拥有的资料。2 23 3房地产市场调查的方法与顺序房地产市场调查的方法与顺序3设计调查表 设计调查表的顺序和应留意的效果如下：1决议调查方式 2决议采用哪一种类型的效果 3设计调查表效果应留意的事项2

19、 23 3房地产市场调查的方法与顺序房地产市场调查的方法与顺序 4选样 5数据处置、剖析与解释 6提出调查报告 需求说明的是，房地产市场调查是房地产市场剖析的前期任务，房地产市场剖析是对市场调查信息再加工的进程。但有时一些市场调查做完后，市场剖析也就直接包括在市场调查的进程中了。2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 2 24 41 1房地产市场预测的种类房地产市场预测的种类 房地产市场预测是指运用迷信的方法和手腕，房地产市场预测是指运用迷信的方法和手腕，依据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地依据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋向停止测

20、算和判别，以产市场的未来及其变化趋向停止测算和判别，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供应量以及相应的租金售价水平。供应量以及相应的租金售价水平。房地产市场预测普通分为定性预测和定量预测。房地产市场预测普通分为定性预测和定量预测。2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 1定性预测 定性预测是指依托人们的阅历、专业知识和剖析才干，参照已有的资料，经过客观判别，对事物未来的形状如总体趋向、发作或开展的各种能够性及其结果等做出剖析与判别。其特点是，主要靠阅历判别未来，有时也做一些量化剖析作为判别的辅佐手腕。2 24 4

21、房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 2定量预测 定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他剖析技术，树立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础剖析、计算和确定房地产市场要素在未来能够的数量。2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 2 24 42 2房地产市场预测的方法房地产市场预测的方法 房地产市场预测的详细方法因预测的对象、内房地产市场预测的详细方法因预测的对象、内容、期限不同而有所不同。容、期限不同而有所不同。通常采用的方法有：通常采用的方法有：1 1直观判别法直观判别法 这是定性预测方法的统称。这种方法适用范围这是定性预测

22、方法的统称。这种方法适用范围广、本钱低、费时少，但受预测者的客观要素影广、本钱低、费时少，但受预测者的客观要素影响大，较难提供以准确数据为依据的预测值，在响大，较难提供以准确数据为依据的预测值，在数据资料较少或不准的状况下，多采用此法。定数据资料较少或不准的状况下，多采用此法。定性预测方法主要包括团体判别法、专家意见法。性预测方法主要包括团体判别法、专家意见法。2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 2历史引伸法 这是定量预测方法的统称。在占有假定干统计资料、预测对象的未来受突发性要素影响较小的状况下，选用适当的数学模型停止定量预测，可以失掉比拟满意的预测效果。但是，

23、由于所选择和树立的数学模型不能够把一切要素都思索出来，因此定量预测的结果出现误差也在所难免。此种方法包括复杂平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋向预测法、指数平滑法和时节指数法等。2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 1复杂平均数法 复杂平均数法是用算术平均值作为新一期的预测值的方法。其计算公式如下：1231ninixxxxxxnn预测值x x式中，：代表平均数，即用算术平均法进行预测时的预测值；n：代表资料数；xn：代表第期的实际销售数（=1，2，3，）。x2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 2移动平均法 移动平均法是在复杂平

24、均法的基础上开展起来的，其做法是把被平均的项逐渐向后移动加以平均，每项平均的总项数不变。这个平均数就直接作为下期的预测值。平均时，可以用复杂的算术平均数，也可以用加权平均数。2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法复杂移动平均法的计算公式为：11(1)1()ttttnxxxxn加权移动平均法的计算公式为：1(1)1(1)(1)2 1tttntnxnxxxnn 从公式可见，不论复杂式还是加权式，只能预测下一期数值。2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 3趋向预测法 这是历史引伸法中最适宜于中临时预测的方法。其基本原理是：依据过去各期的实践数据，

25、剖析其开展趋向，并假定今后按该趋向继续开展，从而测定今后各期的数据。假设过去各期数据大体出现等差级数，那么其变化趋向可用直线方程来表示；假设过去各期数据大体出现等比级数，那么可用曲线方程来表示。在这里，我们只引见直线趋向方程。2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法求趋向直线的方程式是：yabx式中：y：预测值；x：代表的年份；a，b：待定系数运用最小二乘法求得如下方程组：iiybxan22()iiiiiinx yxybnxx 0ix令，则上式可简化为：iyan2iiix ybx式中：yi：各年的实践销售量；xi：各年的代号；n：已掌 握数据的年数。2 24 4房地产市

26、场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 值得留意的是，每一趋向直线方程都必需注明原点的时间和计量单位，这一点和前面论述的说明现象变量之间相关关系的回归方程是有区别的。2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 4指数平滑法 指数平滑法是在移动平均法的基础上开展起来的，指数平滑法是应用预测前一期的实践值和前一期的指数平滑预测值停止加权平均来取得预测值的方法。它实践上是一种特殊的加权移动平均法。2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 其计算公式为：本期预测值=a上期实践发作值+1-a上期预测值 式中：a为平滑系数，且01 当a=1时，预测值=上

27、期实践发作值 当a=0时，预测值=上期预测值 普通依据阅历估量，当差异较大时，a取0.70.8为宜；当差异较小时，a取0.20.3为宜。2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 5时节指数法 时节性预测比拟复杂的方法是计算各个季度的不同销售指数。时节销售指数可应用复杂平均法算出。它是依据历史资料求出每季度平均数占全期总平均数的比例，以说明各季销售水平比全期总销售水平上下的水平。2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 其预测步骤为：第1步：求出历年各季的平均销售量。第2步：求出各季的时节指数，即当季的平均数占全年平均数总和的百分比。第3步：依据时

28、节指数和某年某季的实践数预测该年其它各个季的数据。2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 3因果预测法 因果预测法是应用缘由和结果之间存在数学函数式的内在联络，树立相应的数学模型来停止预测。包括回归剖析法和相关剖析法等。2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 1回归剖析法 回归剖析法就是依据自变量来剖析因变量的变化方向和水平。在采用回归剖析法停止预测时，预测对象和影响要素之间一定要存在因果关系，且样本数据量足够；预测对象和影响要素的样本数据之间存在某种统计规律，且能反映未来开展形状；样本数据的散布假定存在着线性趋向，那么可采用线性回归剖析法停

29、止预测。2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法其计算公式如下：yabx式中：y：预测值；x：自变量；a、b：回归系数其中：iiyb xan 22()iiiiiinx yxybnxx 这一方程与趋势预测中的一次（直线）方程相同，不同的地方是趋势预测中以x代表年份，而在回归分析法中则以x代表“自变量”。所以，此处不能令 0ix2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法 2相关剖析法 相关剖析法是剖析市场商品供求变化诸要素中两个相关变量之间的因果关系。它主要是在定性剖析的基础上，找出事物开展的内在联络，确定自变量与因变量之间的函数关系，然后用回归方程来

30、停止预测。它与一元线性回归法不同的中央是，此处因变量的变化不一定决议于某个主要自变量，也可以是其他相关要素。2 24 4房地产市场预测的种类与方法房地产市场预测的种类与方法其计算公式是：yabxiiyb xaybxn 22()iiiiiinx yxybnxx 2 25 5市场剖析运用举例市场剖析运用举例 某房地产市场剖析某房地产市场剖析报告纲要报告纲要2 25 51 1摘要摘要 1 1市场剖析的目的。市场剖析的目的。2 2剖析方法、主要假定条件和风险要素。剖析方法、主要假定条件和风险要素。3 3建议建议做做/坚持坚持/推延推延/改良以后可以改良以后可以做。做。2 25 5市场剖析运用举例市场剖

31、析运用举例 某房地产市场剖析某房地产市场剖析报告纲要报告纲要2 25 52 2概述概述 1 1国度或全体社会经济状况和主要的增长范国度或全体社会经济状况和主要的增长范围确认有吸引力的物业投资类型围确认有吸引力的物业投资类型可选可选择的投资方向，剖析以后所处的经济周期或择的投资方向，剖析以后所处的经济周期或房地产周期中的位置。房地产周期中的位置。2 2地域经济概略可与国度停止对比剖析。地域经济概略可与国度停止对比剖析。2 25 5市场剖析运用举例市场剖析运用举例 某房地产市场剖析某房地产市场剖析报告纲要报告纲要 3城市经济状况与国度和地域相比城市的失业状况及趋向，本城市失业状况短期预测，确认和引

32、见外地主要产业、企业和产品。4市场环境与场地剖析市场区域的划分、土空中积、土地应用状况、场地描画，场地周围交通环境及可及性剖析，场地周围土地应用状况和竞争状况。2 25 5市场剖析运用举例市场剖析运用举例 某房地产市场剖析某房地产市场剖析报告纲要报告纲要2 25 53 3需求剖析需求剖析 1 1估量的总需求详细剖析项目所在市场区域内估量的总需求详细剖析项目所在市场区域内失业、人口、家庭规模与结构、家庭支出等，以失业、人口、家庭规模与结构、家庭支出等，以预测拟开发房地产类型的市场需求。预测拟开发房地产类型的市场需求。1 1失业剖析；失业剖析；2 2人口和家庭剖析；人口和家庭剖析；3 3支出剖析。

33、支出剖析。2 25 5市场剖析运用举例市场剖析运用举例 某房地产市场剖析某房地产市场剖析报告纲要报告纲要 2吸纳率剖析就每一个相关的细分市场停止需求预测，以估量市场吸纳的价钱和数量。1市场吸纳和空置的现状与趋向；2预估市场吸纳方案相应时间周期内的需求。2 25 5市场剖析运用举例市场剖析运用举例 某房地产市场剖析某房地产市场剖析报告纲要报告纲要2 25 54 4供应剖析供应剖析 1 1调查房地产以后的存量、过去的走势和未来能调查房地产以后的存量、过去的走势和未来能够的供应。够的供应。1 1相关房地产类型的存量、在建数量、方案开相关房地产类型的存量、在建数量、方案开工数量、已获规划容许的数量、改

34、动用途数量和工数量、已获规划容许的数量、改动用途数量和撤除量等；撤除量等；2 2估量短期的新增供应数量。估量短期的新增供应数量。2 25 5市场剖析运用举例市场剖析运用举例 某房地产市场剖析某房地产市场剖析报告纲要报告纲要 2剖析以后城市规划及其能够的变化和土地应用、交通、基本树立投资等方案。3剖析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动状况，剖析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。2 25 5市场剖析运用举例市场剖析运用举例 某房地产市场剖析某房地产市场剖析报告纲要报告纲要2 25 55 5竞争剖析竞争剖析 1 1列出竞争项目的功用和特点价钱、数量、设列出竞争项目的功用和特点价钱、数量、设计

35、方式、功用、装修规范。计方式、功用、装修规范。1 1描画已建成或正在树立中的竞争性项目价描画已建成或正在树立中的竞争性项目价钱、数量、建造年代、空置、竞争特点；钱、数量、建造年代、空置、竞争特点；2 2描画方案树立中的竞争性项目。描画方案树立中的竞争性项目。2 25 5市场剖析运用举例市场剖析运用举例 某房地产市场剖析某房地产市场剖析报告纲要报告纲要2市场细分，明白拟建项目的目的运用者。1目的运用者的形状年龄、性别、职业、支出、行为生活方式、消费形式、天文散布、需求的区位散布及活动性；2了解每一细分市场下运用者的愿望和需求；3按各细分市场结果，剖析对竞争项目功用和特点的需求状况，指出拟建项目应

36、具有的特征。2 25 5市场剖析运用举例市场剖析运用举例 某房地产市场剖析某房地产市场剖析报告纲要报告纲要2 25 56 6市场占有率剖析市场占有率剖析 1 1基于竞争剖析的结果，按各细分市场预算市场基于竞争剖析的结果，按各细分市场预算市场供应总吸纳量、吸纳速度和拟开发项目的市场份供应总吸纳量、吸纳速度和拟开发项目的市场份额，明白拟开发项目吸引顾客或运用者的竞争优额，明白拟开发项目吸引顾客或运用者的竞争优势。势。1 1估量项目的市场占有率；估量项目的市场占有率；2 2在充沛思索拟开发项目优势的条件下，进一在充沛思索拟开发项目优势的条件下，进一步确认其市场占有率；步确认其市场占有率；3 3简述主要的市场特征。简述主要的市场特征。