建设项目采购的基本模式 .ppt

1、LOGO建设项目采购的基本模式重庆大学-建管学院-何凤麟LOGO承承发发包包模模式式的的类类型型 平行承发包平行承发包 施工总承包施工总承包 施工总承包管理施工总承包管理 项目总承包项目总承包 项目总承包管理项目总承包管理 CM模式模式其他其他其他其他建设项目采购的基本模式LOGO 1 1、要有利于投资控制；、要有利于投资控制；5 5、有利于整个工程的组织和协调；、有利于整个工程的组织和协调；2 2、有利于进度控制；、有利于进度控制；4 4、有利于合同管理。、有利于合同管理。承发包模式的选用原则3 3、有利于质量控制；、有利于质量控制；LOGO业业 主主承包商1承包商2承包商m供货商1供货商2

2、供货商n设计单位又称分别发包又称分别发包平行承发包模式LOGO施工总承包模式General Contractor英文名称是英文名称是简称简称GCGC业业 主主施工总承包单位施工总承包单位(只可少量分包只可少量分包)设设计计单单位位供供货货商商分分包包商商*注：此为业主自行发包的部分注：此为业主自行发包的部分*LOGOTIME设计设计施工施工招投标招投标GC的项目开展顺序LOGO 英文英文名称是名称是 Managing Contractor Managing Contractor 简称简称MCMC意为管理型承包意为管理型承包施工总承包管理模式的概念签订施工签订施工总承包管总承包管理协议理协议业主

3、业主某个单位某个单位或联合体或联合体负责整个负责整个项目的施项目的施工组织与工组织与管理管理LOGOTIMEMC招投标招投标施工图设计施工图设计方案设计方案设计扩初设计扩初设计MC的项目开展顺序LOGO MCMC单位与分包单位不签约型单位与分包单位不签约型第一种类型第一种类型第二种类型第二种类型MCMC单位与分包单位签约型单位与分包单位签约型MCMC施工总承包管理模式的合同结构LOGO业业 主主施工总承包管理单位施工总承包管理单位设计单位分包商分包商1分包商2分包商m分供货商1分供货商2分供货商n供货商*注：此为业主自行发包的部分注：此为业主自行发包的部分第一种类型MC的合同结构*LOGO业业

4、 主主施工总承包管理单位施工总承包管理单位分包商1分包商2分包商m供货商1供货商2供货商n设计单位第二种类型MC的合同结构LOGO1 1、合同总价不是一次确定，某一部分施工图设计完、合同总价不是一次确定，某一部分施工图设计完 成以后，再进行该部分施工招标，确定该部分合成以后，再进行该部分施工招标，确定该部分合 同价，因此整个项目的合同总额的确定较有依据同价，因此整个项目的合同总额的确定较有依据MC与GC相比的优点2 2、所有分包合同和分供货合同的发包，都通过招标、所有分包合同和分供货合同的发包，都通过招标 获得有竞争力的投标报价，对业主方节约投资有获得有竞争力的投标报价，对业主方节约投资有 利

5、利3 3、MCMC单位只收取总包管理费，不赚总包与分包之间单位只收取总包管理费，不赚总包与分包之间 的差价的差价LOGO-纯施工总承包管理模式；纯施工总承包管理模式；-承担部分施工任务的施承担部分施工任务的施 工总承包管理模式。工总承包管理模式。第一种MC又分为两种：必须参加这必须参加这一部分工程一部分工程分包招标的分包招标的投标，投标，分包合同分包合同的招标工的招标工作转由业作转由业主负责。主负责。LOGO-分包商合同款由分包商合同款由MCMC单单位支付；位支付；-分包商合同款由业主分包商合同款由业主 直接支付。直接支付。根据由谁向根据由谁向承包商付款承包商付款而分为以下而分为以下两种类型：

6、两种类型：在第一种MC中LOGOCM承发包模式的概念CMCM是英文是英文Construction ManagementConstruction Management的缩写的缩写 CMCM模式是由业主委托模式是由业主委托CMCM单位，以一个承包单位，以一个承包商的身份，采取商的身份，采取Fast TrackFast Track（快速路径法）的快速路径法）的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，而它与工活动，在一定程度上影响设计活动，而它与业主的合同通常采用业主的合同通常采用“Cost Plus”Cost Plus”方式的

7、这样方式的这样一种承发包模式。一种承发包模式。LOGOCM模式与MC模式有一个很大的区别：CMCM单位单位对设计的技术、经对设计的技术、经济方面提供咨询意济方面提供咨询意见。见。MCMC单位单位必须按图施工必须按图施工LOGOCM承发包模式的合同结构 CM/Non-AgencyCM/Non-Agency （非代理型非代理型CMCM）；）；CM/AgencyCM/Agency （代理型代理型CMCM）。）。由由CMCM单位与分包商签约单位与分包商签约由业主直接与分包商签约由业主直接与分包商签约LOGO两种CM模式的区别(1)(1)采用采用非代理型非代理型CMCM模式，模式，CMCM单位承担的风险

8、大于单位承担的风险大于代代理型理型CMCM模式模式(任何工程承包合同的签约者都将承担风任何工程承包合同的签约者都将承担风险险)；(2)(2)采用采用非代理型非代理型CMCM模式，模式，CMCM单位对分包商的控单位对分包商的控制强度大于制强度大于代理型代理型CMCM模式；模式；(3)(3)在在非代理型非代理型CMCM模式中，模式中，CMCM单位要承担保单位要承担保证最大工程费用风险，而证最大工程费用风险，而代理型代理型CMCM不承担；不承担；(4)(4)两者合同条件的内容和组成有很大区别；两者合同条件的内容和组成有很大区别；(5)(5)在在代理型代理型CMCM模式中，模式中，CMCM单位不向业主

9、单独收取单位不向业主单独收取利润及风险费，而利润及风险费，而非代理型非代理型CMCM要收要收利润及风险费利润及风险费。两者。两者合同价的构成有很大区别。合同价的构成有很大区别。LOGO保证最大工程费用 所谓所谓保证最大工程费用保证最大工程费用，是指，是指CMCM单位向单位向业主保证将来的建安工程费用的业主保证将来的建安工程费用的总和不超过总和不超过某一规定的数额某一规定的数额，这个最大数额在合同文件，这个最大数额在合同文件中称为保证最大工程费用中称为保证最大工程费用(除合同文件规定的除合同文件规定的设计变更外设计变更外)，超过保证最大工程费用的费用，超过保证最大工程费用的费用应由应由CMCM单

10、位支付，业主不予承担。单位支付，业主不予承担。LOGO保证最大工程费用保证最大工程费用保证最大工程费用实际工程费用（如果超出）实际工程费用（如果超出）实际工程费用（如果节余）实际工程费用（如果节余）超出部分由超出部分由CM单位承担单位承担节余部分归业主节余部分归业主CM单位可提成一部分单位可提成一部分费用费用LOGO其中第其中第i i个预算作为保证最大工程费用个预算作为保证最大工程费用预算预算 0 0预算预算 1 1预算预算i i预算预算 n n投投标标签签约约设设计计结结束束工工程程竣竣工工TIMETIME保证最大工程费用的编制方法LOGO代理型CM模式酬金有以下特点CMCM单位收取的是单位

11、收取的是CMCM班子的直接工作成本班子的直接工作成本加一定比例的补偿加一定比例的补偿,CM,CM单位不向业主单独收单位不向业主单独收取利润及风险费用。取利润及风险费用。CMCM合同价中不含非代理型合同价中不含非代理型CMCM模式中所包括模式中所包括的的“施工阶段工程费用施工阶段工程费用”,其组成比非代理型其组成比非代理型CMCM模式简单得多。模式简单得多。LOGOCM承发包模式的合同价CM合同价合同价CM利润及风险费施工阶段工程费用CM班子工作成本(分包商/供货商合同费用其它过程费用非代理型非代理型CMCM模式的合同价模式的合同价LOGO代理型CM模式的合同价CM酬金酬金管理人员费管理人员费应

12、支付费用应支付费用交通费、通讯费、各种手续费复印费、邮寄费、传真费、搬运费经业主批准的超时各种费业主要求的特殊险种保险费基本服务费额外服务费施工前阶段服务费施工阶段服务费LOGO施工联合体施工联合体A公公司司B公公司司C公公司司 K公公司司工程业主工程业主 施工联合体以联合体的名义签约；有钱出钱，有力出力；根据投入量或协商确定百分比；联合体有代表和总负责人；如果有一家企业倒闭了，所引起的经济责任由其他成员负责。LOGO施工合作体A公司B公司C公司 K公司工程业主施工合作体分别与业主签合同，各自承担风险，某一家公司倒闭了，其他公司不予承担，由业主自己负责。LOGO合同价计价方法建安工建安工程承包

13、程承包合合 同同总价合同总价合同单价合同单价合同成本加酬金合同成本加酬金合同固定总价合同固定总价合同变动总价合同变动总价合同简单成本加酬金合同简单成本加酬金合同目标成本加酬金合同目标成本加酬金合同部分保证费用合同部分保证费用合同保证最大费用合同保证最大费用合同承包合同的三种类型承包合同的三种类型固定单价合同固定单价合同变动单价合同变动单价合同LOGO建设项目总承包的产生v解决设计与施工分离导致的问题：v设计单位忽视设计的经济性，投资额高，设计费大v较少考虑可施工性 v不能结合施工单位的特点和能力进行设计 v施工图完成以后再进行施工任务的发包，项目建设周期长 v建设单位的组织、协调工作量大 LO

14、GOD+B与EPC 的区别vD+B 设计和施工总承包：对应FIDIC工程设备和设计建造（D+B）合同条件（新黄皮书）vEPC 设计、采购和施工总承包：对应FIDIC设计采购施工（EPC）/交钥匙工程合同条件（银皮书）LOGO项目总承包单位的介入时间 LOGO工程管理委托的模式工程管理委托的模式 v业主方自行项目管理v业主方委托项目管理v业主方与项目管理咨询单位合作进行项目管理LOGO业主方自行项目管理总裁总裁 或或总经理总经理业主自己组建业主自己组建的工程管理班的工程管理班子子设计单位设计单位施工单位施工单位供货单位供货单位其他单位其他单位业主的其他职能部门业主的其他职能部门LOGO业主方委托

15、项目管理LOGO业主方与项目管理咨询单位合作进行项目管理 总裁 或 总经理 业主自己组建的项目管理班子 设计单位 施工单位 供货单位 其他单位 业主的其他职能部门 项目管理顾问机构 LOGO 总裁 或 总经理 设计部 设计单位 施工单位 供货单位 其他职能部门 顾问机构 工程部 综合部 顾问机构 顾问机构 LOGO代建制v 代建制是指政府或政府授权单位通过招标等方式，选择社会专业化项目管理单位（代建单位），负责政府投资项目的投资管理和建设实施工作，项目建成后交付使用单位的制度。v 方式一：代建单位与实施单位只有管理关系，没有合同关系，代建单位按照项目总投资的百分比或者固定的金额收取代建费。v 方式二，投资人和代建单位签订委托代理合同，代建单位再与其它实施单位（设计、施工、供货）签订合同。这种情况下，代建单位与实施单位既有管理关系又有合同关系，比较有利于项目的管理。LOGO采购方式的发展趋势 vD+D+B：即受委托方负责项目前期决策阶段的策划、设计和施工；vD+B+FM：即受委托方负责项目的设计、施工和物业管理；vF+P+D+B+FM：即受委托方负责项目的融资、采购、设计、施工和物业管理。LOGO