集体土地价格评估若干问题概述课件.ppt

1、集体土地价格评估若干问题马仁会河北省土地估价师协会河北师范大学资源环境学院2009年7月28日目 录 一、我国土地价格形式与内涵一、我国土地价格形式与内涵 二、我国土地价格发生体系二、我国土地价格发生体系 三、集体土地权利分析三、集体土地权利分析 四、集体土地价格理论成本构成四、集体土地价格理论成本构成 五、集体土地价格评估方法要点五、集体土地价格评估方法要点 六、集体土地评估应用方向六、集体土地评估应用方向 七、典型问题讨论七、典型问题讨论一、我国土地价格形式与内涵一、我国土地价格形式与内涵用地类型集体土地价格征地价格国有土地价格内部价格有限年使用权外部价格无限年所有权征用价格有限年使用补偿

2、征收价格无限年所有权出租短期使用权出让长期使用权农用地承包、租赁、转包集体之间农用地流转征用农用地作为国家农用或建设，用完还给集体，给与一定补偿征收农用地作为国有农场或建设，给与补偿承包国有农场、草场国有农场让给集体或个人使用，收取出让金未利用地内部承包集体之间所有权交易国家开发为农用或建设使用国有开发为农用或建设国有荒山、草地、水面出租国有荒山、草地、水面使用权出让建设用地使用出租出让？建设用地征用价格建设用地征收价格国有建设用地出租国有建设用地出让、划拨与授权经营二、我国土地价格发生体系二、我国土地价格发生体系建设用地集体土地农用地未利用地国有地农用地建设地未用地集体土地农用地未利用地建设

3、用地征收征用流转租用用地单位农用地建设用地出租出让土地价格发生图土地价格发生图转让承包划拨集体土地价格类型集体土地评估分类使用承包出租出售定损抵押未利用地适宜类型农地耕地林地园地草地建设用地商业住宅工业综合其他土地旅游开发区休闲度假区观光农业区三、集体土地权利分析 中共中央 国务院2009年1号文件要点 1、现有土地承包关系保持稳定并长久不变。现有土地承包关系保持稳定并长久不变。2、建立健全土地承包经营权流转市场。建立健全土地承包经营权流转市场。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。鼓励有条件的地方发展流转服务组织，为流转双方提供信息沟通、法

4、规咨询、价格评估、合同签订、纠纷调处等服务。3、用年左右时间基本完成明晰产权、承包到户的集用年左右时间基本完成明晰产权、承包到户的集体林权制度改革任务。体林权制度改革任务。集体林地经营权和林木所有权已经落实到户的地方，要尽快建立健全产权交易平台，加快林地、林木流转制度建设，完善林木采伐管理制度。开展政策性森林保险试点。引导森林资源资产评估、森林经营方案编制等中介服务健康发展。三、集体土地权利分析 农村集体土地使用权抵押登记的若干规定(1995年9月11日国家土地管理局发布)经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押

5、。因处分抵押财产转移乡村企业集体土地使用权时，应当由土地管理部门依法先办理征地手续，将抵押土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置。三、集体土地权利分析 抵押权抵押权 中华人民共和国担保法中华人民共和国担保法，下列集体土地可以抵押：下列集体土地可以抵押：（一）（一）经发包方同意的农民依法承包的集体所有的荒山、荒经发包方同意的农民依法承包的集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（二）（二）以乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，该企业的以乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，该企业的厂房等建筑物占用范围内的集体土地使用权同时抵押。厂房

6、等建筑物占用范围内的集体土地使用权同时抵押。下列财产不得抵押：下列财产不得抵押：（一）集体土地所有权；（一）集体土地所有权；（二）乡镇企业的土地使用权不得单独抵押；（二）乡镇企业的土地使用权不得单独抵押；（三）耕地、宅基地、自留地、自留山；（三）耕地、宅基地、自留地、自留山；（四）所有权、使用权不明或者有争议的集体土地；（四）所有权、使用权不明或者有争议的集体土地；（五）依法被查封的集体土地。（五）依法被查封的集体土地。农村集体土地使用权抵押登记的若干规定农村集体土地使用权抵押登记的若干规定(1995年年9月月11日国家土地管理局发布日国家土地管理局发布)经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒

7、地土地经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。其他类型的集体土地使用权不得抵押。因处分抵押财产转移乡村企业集体土地使用权时，因处分抵押财产转移乡村企业集体土地使用权时，应当由土地管理部门依法先办理征地手续，将抵押应当由土地管理部门依法先办理征地手续，将抵押土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置。的办法进行处置。关于土地使用权抵押登记有关问题的通知关于土地使用权抵押登记有关问题的通知（1997年）年）乡（

8、镇）村企业厂房等建筑物抵押涉及集体土地使乡（镇）村企业厂房等建筑物抵押涉及集体土地使用权抵押的，由抵押人委托具有土地估价资格的中用权抵押的，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并明介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并明确实现抵押权的方式，需要转为国有的，同时核定确实现抵押权的方式，需要转为国有的，同时核定土地使用权出让金数额。然后，由抵押人和抵押权土地使用权出让金数额。然后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。人签定抵押合同。以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资

9、的集体土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，并经土地管理部门确格的中介机构进行地价评估，并经土地管理部门确认后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。认后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法:下列财产可以抵押下列财产可以抵押:以招标、拍卖、公开协商等方式以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；取得的荒地等土地承包经营权；下列财产不得抵押下列财产不得抵押:耕地、宅基地、自留地、自留耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；的除外；三、集体土地权

10、利分析 租赁权租赁权 中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法 农民集体所有的土地，可以由本村集体经济组织的成员农民集体所有的土地，可以由本村集体经济组织的成员或本村集体经济组织以外的单位或个人承包经营，从事或本村集体经济组织以外的单位或个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使取得建设用地的企业，因破产、兼并

11、等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。用权依法发生转移的除外。四、土地价格的理论成本构成价格类型代号构成分析备注未利用地价格P0开发为农用地的成本价格P1P1=（P0+C1）（1+r1+r2）C1为农地开发费r1、r2分别为利息率和利润率农用地所有权流转价格P2P2=P1（1+R1）R1为所有者权益率，即增值率农用地转包价格集中承包P3P3=P2KK为年期修正，目前农民自用地没有承包费，只有转包时或集中承包才发生（一）农用地四、土地价格的理论成本构成价格类型代号构成分析备注农用地价格p1建设用地生地价格p2P2=P1（1+R2）R2为转用增值率建设用地熟地价格P3P3=（P2+C2）（1+r

12、1+r2）C2为建设用地开发费建设用地所有权流转价格P4P4=P3（1+R3）R3为所有者权益率，即增值率（二）建设用地 集体土地的价格集体土地的价格可以分解为两大可以分解为两大部分：部分：一是由城市边缘一是由城市边缘农地地价决定的农地地价决定的价格；价格；二是由土地所在二是由土地所在区位决定的区位区位决定的区位地价。地价。地价区位地价农业地价市中心O距离边缘 集体土地与国有土地价格差异因素 1、权利差异影响量 市场购买只能是集体，非竞争市场导致价值损失（即使对于所有权损失相同也不同于被征用）2、成本差异影响量 征地成本构成国有土地价格成分提高 3、基础条件差异影响量 集体土地基础设施不全导致

13、利用价值降低集体土地与国有土地价格差异在测算方法上的表现 收益还原法 集体土地收益一般较低 集体土地风险一般较大 集体土地还原率取值较高，风险调整值高 成本法 集体自用土地取得成本较低 集体不存在征地问题 集体土地开发程度一般不高 比较法 市场尚未建立，“同地不同权、同地不同价”（一）建设用地（一）建设用地评估评估 理论上来看，适合农理论上来看，适合农村集体建设用地流转村集体建设用地流转价格评估的有价格评估的有市场比市场比较法较法、收益还原法收益还原法、成本逼近法成本逼近法 鉴于各评估方法各有鉴于各评估方法各有自己的限制条件和适自己的限制条件和适用范围，所以在评估用范围，所以在评估集体建设用地

14、流转价集体建设用地流转价格时，应该考虑不同格时，应该考虑不同的流转方式对价格的的流转方式对价格的影响。影响。名称名称市场比较法市场比较法收益还原法收益还原法成本逼近法成本逼近法原理原理依实例价格，依实例价格，比较求评估比较求评估地价格地价格将未来土地将未来土地纯收益还原纯收益还原即为土地价即为土地价格格以土地开发以土地开发所耗费的成所耗费的成本构成来推本构成来推测土地价格测土地价格适用适用范围范围适宜交易实适宜交易实例丰富地区例丰富地区的土地估价的土地估价适宜有收益适宜有收益的土地的土地新开发土地新开发土地限制限制条件条件1.缺乏市场缺乏市场交易资料时交易资料时难以评估。难以评估。2.必须保证

15、必须保证资料的准确资料的准确性，以及对性，以及对差异资料作差异资料作出合理修正出合理修正1.无收益土无收益土地评估困难。地评估困难。2.收益数据收益数据必须准确，必须准确，还原利率必还原利率必须适当须适当1.不适宜已不适宜已开发或建成开发或建成地。地。2.成本成本不等于价格不等于价格现实现实性性评估结果与评估结果与市价接近市价接近与市价稍有与市价稍有偏差偏差与市价常有与市价常有偏差偏差五、集体土地评估方法 1、宅基地使用权价格评估、宅基地使用权价格评估 (1)成本逼近法成本逼近法 村集体内部村集体内部 农用地取得费相关手续费：取得费的测算可理解为农用地取得费相关手续费：取得费的测算可理解为农用

16、地转为建设用地后耕种该宗地的损失量。相关手农用地转为建设用地后耕种该宗地的损失量。相关手续指办理宅基地审批的有关费用。续指办理宅基地审批的有关费用。村集体之外村集体之外 农用地取得费农用地取得费 所有权收益相关手续费：所有权收益相关手续费：(2)基准地价系数修正法基准地价系数修正法 在制定了城镇基准地价的城区周边，采用基准在制定了城镇基准地价的城区周边，采用基准地价系数修正法进行评估，再根据国有地与集地价系数修正法进行评估，再根据国有地与集体土地在增值收益、基础设施条件等因素的不体土地在增值收益、基础设施条件等因素的不同进行修正，最终得出作为集体建设用地的宗同进行修正，最终得出作为集体建设用地

17、的宗地价值。地价值。即国有转集有折扣法 在制定了集体建设用地基准地价的区域，直接在制定了集体建设用地基准地价的区域，直接进行系数修正可得。进行系数修正可得。(3)剩余法剩余法 根据周边住宅出租的客观租金还原测算，通过根据周边住宅出租的客观租金还原测算，通过剔除相关费用，剥离得到宗地的价值。剔除相关费用，剥离得到宗地的价值。2、企业用集体土地价格评估、企业用集体土地价格评估 （1）成本法）成本法 同国有地评价方法同国有地评价方法 成本构成与国有地有区别成本构成与国有地有区别 取得费不同取得费不同 所有者权益不同所有者权益不同（2）收益法）收益法 一般不用收益法，除非出租经营一般不用收益法，除非出

18、租经营 收益还原率较高。因为租价比高于国有土地。租收益还原率较高。因为租价比高于国有土地。租金一般与国有地相近，价格比国有地低。金一般与国有地相近，价格比国有地低。3、留地安置商用地价格评估、留地安置商用地价格评估 指政府在征用农民集体土地后，安置给农民集体的第三指政府在征用农民集体土地后，安置给农民集体的第三产业用地，具体如商业产业用地，具体如商业(农贸市场农贸市场)、办公楼、公寓等。无、办公楼、公寓等。无期限但不可转让的集体建设用地，只能用于开发建设后期限但不可转让的集体建设用地，只能用于开发建设后出租等。出租等。可采用收益还原法进行评估。可采用收益还原法进行评估。由于市场竟价体现价值不由

19、于市场竟价体现价值不充分，其价值权益也表现有缺陷，价值相对也会比较低。充分，其价值权益也表现有缺陷，价值相对也会比较低。使用方式只能出租不能变现，存在较大的资金风险与时使用方式只能出租不能变现，存在较大的资金风险与时间价值风险。因此，与同类用途的国有用地相比，其风间价值风险。因此，与同类用途的国有用地相比，其风险大，其还原利率相对较高。险大，其还原利率相对较高。法规政策的滞后法规政策的滞后 很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转（使很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转（使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押）做出明确用、规划、开发建设、转让、出租、抵押）做出明确的规范。的规范。变现能

20、力差变现能力差 集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：1、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；2、交易范围小造成市场窄小没有可参照的依据。、交易范围小造成市场窄小没有可参照的依据。4、集体建设用地价格评估问题、集体建设用地价格评估问题 使用风险较大使用风险较大 集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于：是由于：1、使用权的取得没有法律、法规的充分保护；、使用权的取得没有法律、法规的充分保护；2、面对的所有权主体是农民集体且在土地的

21、使用上可能有、面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违法行为的存在；违规违法行为的存在；3、有些集体土地上的建设不符合土地利用规划和城市建设、有些集体土地上的建设不符合土地利用规划和城市建设规划。规划。与国有土地在权利上的差别与国有土地在权利上的差别 就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在差别。在差别。1、所有权的差别和使用权的差别。、所有权的差别和使用权的差别。2、土地使用权价格上具有不确定性。、土地使用权价格上具有不确定性。（二）农用地评估（二）农用地评估 基准地价修正法 直接评估法农用地宗地地价修正系数及说明表（样例）

22、农用地宗地地价修正系数及说明表（样例）因因素素指标指标总权总权重重优（优（+%+%）较优（较优（+%+%）一般一般较差（较差（-%-%）差（差（-%-%）指标指标修正幅修正幅度度指标指标修正幅修正幅度度指标指标修正幅修正幅度度指标指标修正幅修正幅度度指标指标修正幅修正幅度度自自然然因因素素土层厚度（土层厚度（cmcm）0.060.065 51501500.820.82100-150100-1500.410.4160-10060-1000 030-6030-600.3650.36530300.7290.729表土质地表土质地0.090.091 1轻壤轻壤1.1471.147中壤中壤0.5730.

23、573粘壤粘壤0 0砂壤砂壤0.510.51砂质砂质1.0191.019剖面构型剖面构型0.060.065 5通体通体壤壤0.820.820.410.41壤壤/粘粘/壤壤0 0壤壤/砾砾/砾砾0.3650.365通体砾通体砾0.7290.729有机质含量（有机质含量（%）0.030.039 9330.4920.4922-32-30.2460.2461-21-20 00.6-10.6-10.2190.2190.60.60.4380.438经经济济因因素素耕作距离（耕作距离（m m）0.050.059 92002000.7370.737200-400200-4000.3690.369400-700

24、400-7000 0700-1100700-11000.3280.328110011000.6550.655经营效益（元经营效益（元/亩）亩）0.070.072 25505500.9020.902450-550450-5500.4510.451350-450350-4500 0250-350250-3500.4010.4012502500.8020.802区区域域因因素素距一级城镇距离距一级城镇距离（m m）0.090.098 82002000 01.2351.2352000-2000-300030000.6170.6173000-3000-400040000 04000-4000-50005

25、0000.5490.549500050001.0981.098距二级城镇距离距二级城镇距离（m m）0.060.066 61501500 00.8330.8331500-1500-250025000.4170.4172500-2500-350035000 03500-3500-450045000.370.37450045000.7390.739距一级市场距离距一级市场距离（m m）0.090.092 22002000 01.1651.1652000-2000-300030000.5830.5833000-3000-400040000 04000-4000-500050000.5180.5185

26、00050001.0361.036距二级市场距离距二级市场距离（m m）0.060.062 21501500 00.7770.7771500-1500-250025000.3890.3892500-2500-350035000 03500-3500-450045000.3460.346450045000.6910.691距主干道距离（距主干道距离（m m）0.060.066 64004000.8330.833400-800400-8000.4170.417800-800-120012000 01200-1200-160016000.370.37160016000.740.74距次干道距离（距次

27、干道距离（m m）0.040.044 43503500.5550.555350-700350-7000.2780.278700-700-100010000 01000-1000-140014000.2470.247140014000.4940.494（二）直接评估（二）直接评估方法要点类别类别影响因素影响因素评估方法评估方法评估技术要点评估技术要点耕地耕地水田水田：保水：保水能力、水源能力、水源条件、灾害条件、灾害性气候等性气候等 旱地旱地：地块：地块形状、地形形状、地形坡度、灾害坡度、灾害性气候等性气候等 收益还原法收益还原法市场比较法市场比较法评分估价法评分估价法基准地价修正基准地价修正法

28、法 新开发整理新开发整理:成成本逼近法；本逼近法；待开发待开发:剩余法剩余法 a）首先确定耕作制度、复种指数等，）首先确定耕作制度、复种指数等，并分析其利用状况及收益能力；并分析其利用状况及收益能力；b）充分考虑农田基本设施对耕地价格）充分考虑农田基本设施对耕地价格的影响的影响c）用收益还原法评估耕地地价时，收）用收益还原法评估耕地地价时，收益及费用数据应采用近三年的客观平益及费用数据应采用近三年的客观平均值；均值；d）采用市场比较法时，应注意比较案）采用市场比较法时，应注意比较案例交易对象与评估对象的构成是否一例交易对象与评估对象的构成是否一致，比较案例的利用方式和耕作制度致，比较案例的利用

29、方式和耕作制度也应与评估对象一致。也应与评估对象一致。类类别别影响因素影响因素 评估评估方法方法评估技术要点评估技术要点园园地地 有机质含有机质含量、地下量、地下水埋深、水埋深、园艺设施园艺设施状况、距状况、距城市远近、城市远近、独特的小独特的小气候以及气候以及特殊土壤特殊土壤 收益还收益还原法原法市场比市场比较法较法新开发新开发整理整理:成成本逼近本逼近法；法；待开发待开发:剩余法剩余法 a）界定估价对象是否包括果树及有关设施等；）界定估价对象是否包括果树及有关设施等；b）考虑特殊的土壤及气候条件对园地利用产生）考虑特殊的土壤及气候条件对园地利用产生的垄断收益及垄断价格；的垄断收益及垄断价格

30、；c）对于果园用地应适当考虑其区位条件，如距消）对于果园用地应适当考虑其区位条件，如距消费地的距离、路网状况等；对具有景观及旅游价费地的距离、路网状况等；对具有景观及旅游价值的园地，应充分考虑景观及旅游价值对土地价值的园地，应充分考虑景观及旅游价值对土地价格的影响；格的影响；d）用收益还原法评估果园用地地价时，其收益）用收益还原法评估果园用地地价时，其收益及费用数据应采用最近连续及费用数据应采用最近连续35年的客观平均值；年的客观平均值；e）采用市场比较法评估园地地价时，也应注意比）采用市场比较法评估园地地价时，也应注意比较案例交易对象及利用方式与评估对象的构成是较案例交易对象及利用方式与评估

31、对象的构成是否一致。否一致。类类别别影响因素影响因素评估方法评估方法评估技术要点评估技术要点林林地地 立地条件、立地条件、砾石含量、砾石含量、地形坡度、地形坡度、林业设施林业设施状况、林状况、林木经营结木经营结构、交通构、交通运输条件运输条件 收益还原法收益还原法市场比较法市场比较法成本逼近法；成本逼近法；a）首先准确界定估价对象是否包括林木及）首先准确界定估价对象是否包括林木及有关林业设施等，如果包括应充分考虑包括有关林业设施等，如果包括应充分考虑包括后对林地价格的影响；后对林地价格的影响；b）采用市场比较法评估林地地价时，比较）采用市场比较法评估林地地价时，比较案例的林木类别及林地开发经营

32、方式应与评案例的林木类别及林地开发经营方式应与评估对象的一致；估对象的一致；c）用收益还原法评估林地价格时，宜以林）用收益还原法评估林地价格时，宜以林木生长期和采伐期为周期计算年平均总收益木生长期和采伐期为周期计算年平均总收益和总费用；和总费用；d）对具有生态及旅游价值的林地，应考虑）对具有生态及旅游价值的林地，应考虑生态及旅游价值对土地价格的影响。生态及旅游价值对土地价格的影响。类别类别影响因素影响因素评估方法评估方法 评估技术要点评估技术要点牧草牧草地地 土壤沙化土壤沙化程度、草程度、草场经营方场经营方式、草场式、草场设施状况设施状况 评分估价评分估价法法 收益还原收益还原法法 市场比较市

33、场比较法法a）应考虑牧草地的经营方式和草种结构，区）应考虑牧草地的经营方式和草种结构，区分圈养和单独经营草场等不同方式；分圈养和单独经营草场等不同方式；b）采用收益还原法进行评估时，对于用于圈）采用收益还原法进行评估时，对于用于圈养的草场，其经营收益来源于牲畜的出售收养的草场，其经营收益来源于牲畜的出售收益，在测算总收益时应考虑出栏率和牲畜生益，在测算总收益时应考虑出栏率和牲畜生长期，收益和费用数据一般宜采用连续长期，收益和费用数据一般宜采用连续35年的客观平均值；对于只进行草场经营的牧年的客观平均值；对于只进行草场经营的牧草地，其经营收益主要是草场经营使用费及草地，其经营收益主要是草场经营使

34、用费及大草的出售收益，计算纯收益时可采用近大草的出售收益，计算纯收益时可采用近3年年的收益和费用数据客观平均值；的收益和费用数据客观平均值；c）采用市场比较法评估时，比较案例的草场）采用市场比较法评估时，比较案例的草场类型及利用方式应与评估对象的一致。类型及利用方式应与评估对象的一致。类别类别影响因素影响因素评估方法评估方法评估技术要点评估技术要点养殖养殖水面水面 保水能力、保水能力、水质条件、水质条件、养殖设施养殖设施状况、养状况、养殖种类结殖种类结构、距消构、距消费地距离费地距离 收益还原收益还原法法 市场比较市场比较法法 成本逼近成本逼近法法剩余法剩余法a）首先确定估价对象类型及构成，是

35、否包）首先确定估价对象类型及构成，是否包括养殖池及其有关设施等，如果包括应充分括养殖池及其有关设施等，如果包括应充分考虑包括后对土地或评估对象价格的影响；考虑包括后对土地或评估对象价格的影响；b）应适当考虑特殊的水质、气候条件对养）应适当考虑特殊的水质、气候条件对养殖水面产生的垄断收益及垄断价格；殖水面产生的垄断收益及垄断价格；c）适当考虑其作为水产养殖及销售的区位）适当考虑其作为水产养殖及销售的区位条件，如距消费地的距离、路网状况等；条件，如距消费地的距离、路网状况等；d）采用收益还原法进行评估时，其经营收）采用收益还原法进行评估时，其经营收益来源于水产品的出售收益，在测算总收益益来源于水产

36、品的出售收益，在测算总收益时应考虑所养殖水产的种类及其生长期等，时应考虑所养殖水产的种类及其生长期等，收益和费用数据一般应采用连续收益和费用数据一般应采用连续35年的年的客观平均值；客观平均值；e）采用市场比较法评估养殖水面地价时，）采用市场比较法评估养殖水面地价时，比较案例的构成与评估对象的应一致，如是比较案例的构成与评估对象的应一致，如是否包括养殖池设施等，如果不一致应进行一否包括养殖池设施等，如果不一致应进行一致性调整。比较案例的养殖水产类别及经营致性调整。比较案例的养殖水产类别及经营方式也应与评估对象的一致。方式也应与评估对象的一致。（三）未利用地评估（三）未利用地评估方法要点类别类别

37、影响因素影响因素评估方法评估方法 评估技术要点评估技术要点未利未利用地用地价格价格 据适宜用据适宜用途而定途而定采用剩余采用剩余法法市场比较市场比较法法 a）先确定未利用地的开发利用方式，确定的）先确定未利用地的开发利用方式，确定的依据主要是未利用地本身的自然条件、有关依据主要是未利用地本身的自然条件、有关规划的要求及开发者的实际开发计划等；规划的要求及开发者的实际开发计划等；b）适当考虑未利用地开发后的价格增值，并）适当考虑未利用地开发后的价格增值，并充分考虑未利用地的可利用与未利用程度；充分考虑未利用地的可利用与未利用程度；c）采用剩余法评估时，按照所确定的未利用）采用剩余法评估时，按照所

38、确定的未利用地开发利用方式调查和评估开发后的买卖价地开发利用方式调查和评估开发后的买卖价格，要求有可比较的市场交易案例；格，要求有可比较的市场交易案例；d）采用市场比较法评估时，应调查当地的类）采用市场比较法评估时，应调查当地的类似条件的未利用地拍卖等市场价格似条件的未利用地拍卖等市场价格 六、集体土地评估应用方向 1、城乡挂钩市场与潜力、政策 2、城中村庄拆迁改造 3、集体土地流转 4、符合规定的融资活动七、典型问题讨论 关于农用地损毁补偿价格评估问题 农用地全价格评估 农用地残余价格评估或预期增值价格评估 农用地所有权益确定-征地补偿作参考 农用地损失价值确定 关于自主开发旅游观光用地评估 可用总纯收益值计算 可加景观价值加区位调整 绿化农业设施用地抵押 设施作为地上物考虑 地按农用地考虑 集体企业与工业用地最低价关系 国有地有最低价标准 集体地无低价限制 集体土地不能办出让手续 关于同地同价问题 对地不对人 对人不对地 人地两顾