某商管公司运营方案.ppt

1、某某新天地成立的意义提升某某公司商业项目的后期运营和管理提升某某公司商业项目的后期运营和管理促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发 经营定位提供完备的商业服务服务为核心定位，辅以商业咨询和适度适度的商业管理。定位说明 而对于我们现状而言，产权将绝大多数出售，并会分散在很多经营者和投资者手里，后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式，短期收回部分经营权。因此，通达新天地商业管理公司的核心定位只能是：商业服务商业服务 商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控制。其核心定位为：运营管理。例如：传统百货商场，核心定位是业态的布

2、局、控制、销售环节掌控等重要内容，辅以商业服务。大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经营者的控制，并能直接左右销售行为和结果。究其根本原因是：产权产权+经营权经营权的高度统一或经营权的高度集中经营权的高度集中经营战略长期战略长期战略 通过积累管理经验，完善管理模式，不断提升管理水平，为集团公司商业地产项目的开发提供支持和服务。并在商业地产经营领域内努力探索成功的，可复制的模式。短期目标短期目标 围绕前期策划公司开展主力店招商工作，积极配合和支持项目一期的销售工作。实现项目一期成功销售。经营范围 主营主营：商业经营管理服务、商业顾问咨询、商业项目策划、商业企业开店指

3、导、商业推广活动、营销策划、商业代理招商、物业租售代理、各类广告设计、制作、发布等。兼营：兼营：糖、烟、酒、钟表、珠宝、金银饰品、工艺品、化妆品、家电、照相器材、通讯器材、服装、鞋帽、皮具、箱包、饰品、玩具、床上用品、运动器材、文化用品、办公用品、电子产品、百货等主要职能 四大职能 市场市场 招商招商 销售销售 管理管理市场职能1、入驻商家现阶段经营对策辅助；入驻商家现阶段经营对策辅助；2 2、区域市场、竞争对手的调查分析；、区域市场、竞争对手的调查分析；3 3、旺市商业应对策略的制订；、旺市商业应对策略的制订；4 4、项目对外关系的协调和维护；、项目对外关系的协调和维护；5 5、下阶段营销推

4、广和商业活动的策划组织和执行。、下阶段营销推广和商业活动的策划组织和执行。招商职能1 1、一期一阶段开业后的补位招商（包括项目业主、一期一阶段开业后的补位招商（包括项目业主的商铺转让、经营者的转租等）；的商铺转让、经营者的转租等）；2 2、商家的储备工作；、商家的储备工作；3 3、不同业态商家的合理布局及引导；、不同业态商家的合理布局及引导；4 4、招商政策的进一步调整与细化。、招商政策的进一步调整与细化。销售职能1、加强行业、产业特性分析，引入“领头商家”带动群体销售；2、通过加盟项目推介、区域外项目考察等多种形式，为具备 实力的业主或经营者“嫁接”和导入产业链上下游“追随者”；3、协助入驻

5、商家寻找、开发、稳定终端客户，引导和培育项目所处区域的市场，促进区域商业快速繁荣，提高市场占有率；4、项目区域内市场细分和空白的捕捉，辅助和引导商家调整 经营业态和策略；管理职能 运营管理运营管理 1 1、经营行为管理经营行为管理2 2、消费行为管理消费行为管理1 1、经营行为管理主要内容：主要内容：商户档案管理；建立评估体系，对商户进行等级评定；建立商业经营的各项规章制度；建立和完善商业经营的各种流程；代办服务：工商税务等证照的办理；特约服务：商务、中介、委托等有偿服务；租金等费用收缴；2 2、消费行为管理主要内容：主要内容：宣传促销管理；建立和完善项目VI系统；经营秩序和公共安全管理；退换

6、货、投诉等售后服务管理；助学、文化等公关公益活动；会员招募及管理和维护；项目电子商务平台的管理和维护；组织架构组织架构设计说明：组织架构设计说明：商管公司的组织架构主要分为三大板块：l物业服务部分（物业公司另案说明）l商业服务部分（包括策划促销和商户管理）l公司运营部分（行政财务等）。其中由策划部和运营部组成的商业服务部分是整个管理公司的核心运营机构。公司组织结构采取扁平化的管理体系，便于市场的快速反应和相互配合。商管公司下面直接设置职能部门，部门下设专业组，专业组直接管理所有商户。组织结构图总经理策划组策划部运营部办公室财务部平面组会计组出纳组招商组客服组销售组人员配置和岗位描述 经营模式

7、盈利模式盈利模式 管理模式管理模式 风险和应对措施风险和应对措施盈利模式阐述主要盈利渠道分析：主要盈利渠道分析：1、管理费 2、广告位发布费 （外立面和商业街内部广告位）3、场地使用费 （商业街内外公共场地部分）4、租赁和转让 （有偿委托和转让中介收费）5、活动赞助费用盈利模式阐述 6、刊物宣传收费 (DM、内刊和会员刊物等)7、培训讲座收费 （举行消防、工商、投资等讲座）8、自营项目收入 （自营商铺的收入）9、代理厂商公关活动策划执行收费 （例如：新品推介会/酬宾会等）10、代理设计制作厂商刊物及DM刊设计收费 （商户自行制作的宣传物品等）法律关系呈辉工艺文化城（中国）有限公司业主中工美商务

8、管理（苏州）有限公司租赁经营者委托合同委托合同销售合同租赁合同租赁合同委托合同委托合同返租合同返租合同管理模式的五个统一统一物业管理即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护保养，营造舒适的购物休闲环境统一营销管理统一经营主题统一招商管理统一服务管理即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流，举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使商场成为传播文化资讯的平台 即前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包括统一业态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客户服务提升项目服务水平；

9、代行部分工商行政职能，对商户经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩序，并以此提升项目认知度。即统一项目的业态规划和商品布局。重点工作流程商铺交验流程（交房验收）商户进场装修流程（装修审图、保证金入场证办理）商户开业申报管理流程（开业时间、地点、活动规模和形式等）商户促销活动申请流程（商家促销活动审核、风险预防）商户特殊行业审批流程（特殊行业证照审核、安全性评估等）公关活动流程（公关活动策划、组织、实施、监控）投诉处理流程（消费者投诉问题的受理，处置、反馈等）退换货流程（消费者货物退换的受理、处置、反馈等）重要管理制度某某新天地商业业主公约与销售合同捆绑的合同或协议性质文件某某新天

10、地商户服务手册 涵盖从商户进场装修到开门营业的各个环节某某会会员手册会员服务、联盟商家手册某某新天地委托租赁合同为业主或转租商户提供代租服务某某新天地经营管理条例对商户日常经营行为进行规范化管理某某新天地商户经营承诺书要求商户针对经营管理规定和业主公约进行承诺确认某某新天地消费者投诉管理制度结合相关工商规定执行某某新天地消防安全管理制度结合相关消防规定执行风险和应对措施散户退场商铺大面积闲置管理费收缴垫付装修费收回代收代缴费用主力店流失增加营销活动力度，增加商户储备，调整经营思路；销售环节明确业态规定和经营权收回的法律责任，增加控制手段，强化招商，加强宣传推广；提升管理服务水平，帮助商户提高销

11、售，适度控制管理费减免优惠，减少工程环节质量问题；协助主力商家成功经营，完善服务，资源整合；充分估计代收代缴费用的衍生和损耗，防止偷漏情况；提高招商水平，加强主力店客户评估，专人对接服务；财务风险经营风险经营计划说明从两个方面进行经营指标预测：1 1、经济指标、经济指标 2 2、经营指标、经营指标费用指标委托运营期间费用测算表委托运营期间费用测算表经营指标5年内主要经营指标预测表年内主要经营指标预测表经营指标2012年年3月至月至2013年年3月月收入指标2012年年3月至月至2013年年3月月工作内容图示说明 前期介入阶段 正常管理阶段 跟进控制阶段 商管工作三个阶段前期介入阶段商业经营管理

12、调查（销售促进和项目提升）商铺交验业态规划和商业布局优化后期商业经营管理定位、商家公约、管理制度经营管理咨询和答疑（销售促进）人员组织控制等各项事宜 主要工作内容正常管理阶段项目区域市场的升级管理 项目区域市场的分析、评估 项目区域市场的商家管理、调整 项目区域市场的日常管理 主要工作内容跟进控制阶段管理工作质量的监控 管理品质的评估及创新 主要工作内容工作范围的界定1 1、招商方面：、招商方面：商管公司将根据现有人力配备独立开展招商工作。并大力配合和辅助前期策划公司的招商工作，重点参与客户洽谈，参加招商推介会等；2 2、销售方面：、销售方面：以前期策划公司和销售部为主，商管公司辅助和配合。重

13、点参与项目推介会、某某区域市场商业调查、商户座谈等；3 3、前期宣传推广工作：、前期宣传推广工作：以策划部为主展开工作，商管公司辅助和配合。重点进行商业运营理念推广，商业运营管理咨询等；4 4、商业运营方面：、商业运营方面：以商管公司为主导，负责某某区域重点商户拜访、现场到访招商散户接待登记工作。策划部配合，前期策划公司提供指导和支持。现阶段具体工作安排配合前期策划公司开展主力店客户洽谈，参加招商推介会等；配合前期策划公司开展主力店客户洽谈，参加招商推介会等；商管公司独立开展招商客户积累工作商管公司独立开展招商客户积累工作初步工作计划：初步工作计划：1、招商政策；（包含政策层面和开发商层面）2

14、、招商业态；（1期3层为餐饮、服务业，1，2层的主力品牌店）3、招商渠道；（DM投递、重点商户走访、政府商业资源整合、行业协会商会组织等）4、目标任务：（配合策划公司力争实现主力店招商达到10家左右）招商政策1 1、争取政府对文化城商户的税费减免优惠、返税政策支持；、争取政府对文化城商户的税费减免优惠、返税政策支持；2 2、争取政府专项资金扶持及科技创新和商业创新的扶持；、争取政府专项资金扶持及科技创新和商业创新的扶持；3 3、垫付装修费（、垫付装修费（如，提供装修费2000元/平米的5年低息贷款。）4 4、共享客户资源（、共享客户资源（公司打造会员组织，招募会员形成固定客户群体）；5 5、打

15、造统一的电子商务平台（、打造统一的电子商务平台（针对全体商户，提供网络平台，拓宽营销渠道）6 6、送外墙外立面广告位使用权（、送外墙外立面广告位使用权（外立面广告位置赠送给商户，具体赠送标准及办法，可根据招商的具体情况而定）7 7、广告宣传同步免费送（、广告宣传同步免费送（对外的整合媒体计划：电视媒体/主流平面媒体报纸软硬广/主流广播电台/DM刊夹寄等）8 8、试营业期间减免管理费（、试营业期间减免管理费（建议在试营业阶段实施减免物业管理费的优惠政策，进一步降低商户的经营风险，以帮助商户渡过开街前期的难关）。主力店招商政策6 6、共享、共享“某某会某某会”固定客户资源；固定客户资源；商业经营公

16、司打造“某某会”会员组织，招募会员形成固定客户群体；7 7、打造统一的电子商务平台、打造统一的电子商务平台针对主力店商户，提供网络平台，拓宽营销渠道；8 8、送外墙外立面广告位使用权、送外墙外立面广告位使用权外立面广告位置赠送给主力店商户，（超市，百货，和快餐店）具体赠送标准及办法，可根据招商的具体情况而定。9 9、广告宣传同步免费送、广告宣传同步免费送在某某新天地开业时，对外的整合媒体计划（电视媒体/主流平面媒体报纸软硬广/主流广播电台/DM刊夹寄等），宣传推广活动中，针对主力店商家，可以获得某某新天地同步的免费宣传的优惠政策。1010、试营业期间减免管理费、试营业期间减免管理费为了打消主力

17、店商户的顾虑，建议在试营业阶段（试营业时间需根据具体情况而定，可设为三个月或半年）实施减免物业管理费的优惠政策，进一步降低商户的经营风险，以帮助商户渡过开街前期的难关。招商工作辅助1 1、商户座谈活动、商户座谈活动 走访某某重点餐饮和娱乐商户，主要传递2方面的信息内容：A、商管公司正在北京和某某市内招商，刺激某某区域商户心理；B、商管公司后期对项目进行总体运营管理，提供服务；2 2、商业调查活动、商业调查活动 商管公司负责设计商业调查问卷，了解某某市场对某某新天地提供的服务和商品的需求；同时，针对性了解商户对未来商业管理公司有哪些服务要求和建议。策划部负责印刷问卷并制作小礼品，安排销售人员在各

18、乡镇开展商业调查活动。3 3、会员招募活动、会员招募活动 商管公司启动会员组织筹备，将某某市场的主要消费者提前聚集，既能促进招商，又达到营销效果，促进销售。并能在未来经营中成为重要的资源。4 4、商务网站筹建、商务网站筹建 商管公司着手拟定项目网站筹建方案，预备打造项目电子商务平台。拓展公司销售和招商渠道。招商工作安排北京地区（北京地区（4 4月中旬开始）月中旬开始）1、招商业态：餐饮、娱乐和主力品牌商家（运动品牌、鞋类）；2、前期主要招商手段：网络、行业协会、经销代理、投递，沟通成熟后，拜访洽谈。3、需要支持：项目楼书、招商手册、视频资料等某某地区（某某地区（4 4月底开始）月底开始）1、招

19、商业态：餐饮、娱乐和主力品牌商家（运动品牌、鞋类）；2、前期主要招商手段：行业协会、商场走访、直投、拜访洽谈。3、需要支持：项目楼书、招商手册、视频资料等会员组织筹建会员组织筹建成立会员组织的意义：成立会员组织的意义：为项目募集目标消费群体，提升项目知名度和影响力！增加招商成功率。并以此吸引商户进驻。同时，利用会员资源，可以做为商管公司开展会员活动，发行会员刊物奠定基础。会员活动和刊物可以成为盈利途径之一。会员种类：会员种类：初定两类：普通VIP卡（个人会员）和尊享VIP卡（针对商户会员或高端人群）,并结合中国工艺文化城与建设银行联名卡会员发展计划同步实施。首期会员招募时间：首期会员招募时间：

20、2012年3月起首期会员发展目标：首期会员发展目标：会员数量至少达1000名（尽快出台会员招募执行方案）会员发展方案会员发展方案中国工艺文化城网站建设网站名称：中国工艺文化城中国工艺文化城网站主要功能：u商品展示u电子贸易u网络购物u会员发展u项目宣传尽快向集团提交网站运作具体方案。尽快向集团提交网站运作具体方案。管理文本的编撰销售环节捆绑文本销售环节捆绑文本1、商业业主公约2、委托管理合同（经营权收回，投资返租）3、商户经营承诺书业态规定、闲置时间等强制性规定4、商户借款合同和借款合同担保书（装修费垫付环节使用）运营管理文本运营管理文本4、商铺租赁合同5、商户服务手册6、会员手册7、委托租赁

21、合同8、消费者投诉管理制度9、消防安全管理制度 10、商户评估制度汇汇 报报 完完 毕！毕！谢谢各位领导谢谢各位领导本PPT为可编辑版本，您看到以下内容请删除后使用，谢谢您的理解【解析】【解答】（1）氯化钠是由钠离子和氯离子构成的；金刚石是由碳原子构成的；干冰是由二氧化碳分子构成的；（2）质子数为11的是钠元素，钠元素原子的最外层电子数1，在化学反应中容易失去一个电子形成阳离子；（3）化学变化是生成新分子的变化，其实质是分子分解成原子，原子重新组合形成新的分子，故该反应中没有变的是碳原子和氧原子。故答案为：氯化钠；失去；D。【分析】物质有微粒构成，构成物质的微粒有原子、分子、离子是那种，金属、

22、稀有气体由原子构成；常见气体由分子构成；碱和盐由离子构成。在化学变化中，原子种类、质量、数目保持不变。26.用微粒的观点解释下列现象：（1）今年我国要求“公共场所全面禁烟”非吸烟者往往因别人吸烟而造成被动吸烟。（2）夏天钢轨间的缝隙变小。【答案】（1）分子是在不断的运动的.（2）夏天温度高，铁原子间的间隔变小.【考点】物质的微粒性 【解析】【解答】（1）吸烟生成烟雾，烟雾分子因为运动，扩散到空气中，使非吸烟者被动吸入烟雾分子，造成被动吸烟；（2）钢轨由铁原子构成.每两根钢轨间都有一定的间隙，夏天由于气温高，使得钢轨中铁原子的间隔变大，表现为钢轨的体积膨胀，则钢轨间的间隙变小.故答案为：（1）分

23、子是在不断运动的；（2）夏天高温，铁原子间的间隔变小.【分析】微粒观点的主要内容：物质是由分子（或原子构成），分子间有间隔，分子处于永停息的运动状态中.（1）烟雾分子属气体分子，在空气中扩散较快，使非吸烟者被动吸烟；（2）铁原子间有一定的间隔，温度升高，则铁原子间间隔变大，反之则变小，夏天高温状态下，铁原子间间隔变大，使得钢轨体积膨胀，则钢轨间的缝隙变小.【考点】物质的微粒性 【解析】【解答】（1）铁属于金属单质，是由铁原子直接构成；氯化钠是由钠离子和氯离子构成的；二氧化碳是由二氧化碳分子构成的（2）当质子数=核外电子数，为原子，a=2+8=10，该粒子是原子原子序数=质子数=10当a=8时，

24、质子数=8，核外电子数=10，质子数核外电子数，为阴离子。故答案为：原子；离子；分子；10；10；阴离子。【分析】物质有微粒构成，构成物质的微粒有原子、分子、离子是那种，金属、稀有气体由原子构成；常见气体由分子构成；碱和盐由离子构成。当核电荷数等于核外电子数，表示原子，小于时表示阴离子，大于时表示阳离子。25.初中化学学习中，我们初步认识了物质的微观结构。（3）升高温度分子运动速度就加快，只要能说明温度高了运动速度快了的例子都可以，例如阳光下或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等；（4）由于注射器装入的药品少，现象明显，又是封闭状态，所以可以控制体积节省药品、可

25、以减少气体挥发造成的污染等故答案为：（1）固体；（2）分子的质量大小或者相对分子质量大小（合理即给分）；（3）阳光下或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等；（4）可以控制体积节省药品、可以减少气体挥发造成的污染等【分析】（1）根据实验现象判断氯化铵的状态；（2）根据它们的相对分子质量的区别考虑；（3）根据温度与运动速度的关系考虑；（4）根据注射器的特点考虑【解析】【解答】A、向一定质量的盐酸和氯化钙的混合溶液中逐滴加入碳酸钠溶液至过量的过程中，生成氯化钠的质量不断增大，当碳酸钠与盐酸和氯化钙完全反应时，氯化钠的质量不再增大，A符合题意；B、向稀硫酸中加水，溶液的

26、pH逐渐增大至接近于7，B不符合题意；C、向一定质量的稀硫酸中逐滴加入氢氧化钡溶液至过量的过程中，氢氧化钡不断和硫酸反应生成硫酸钡沉淀和水，溶质的质量减小，质量分数也减小，当氢氧化钡和稀硫酸完全反应时，继续滴加氢氧化钡溶液时，质量分数应该由小变大，C不符合题意；D、加热高锰酸钾时，当温度达到一定程度时，高锰酸钾开始分解生成锰酸钾、二氧化锰和氧气，随着反应的进行，剩余固体的质量不断减少，当高锰酸钾完全反应时，剩余固体的质量不再变化，D符合题意。【解析】【解答】A、可燃物的在着火点是一定的，不会降低，故说法错误，可选；B、爆炸是物质在有限的空间内，发生急剧燃烧，短时间内聚集大量的热，使周围的气体的

27、体积膨胀造成的可见爆炸需要氧气的参与，可使燃烧处于暂时缺氧状态，达到灭火的目的故说法正确，不可选；【解析】【解答】燃烧需要同时满足三个条件：一是要有可燃物，二是可燃物要与氧气接触，三是温度要达到可燃物的着火点；以上三个条件都能满足时，可燃物才能发生燃烧。灭火的原理就是破坏燃烧的条件。根据描述，自动灭火陶瓷砖会喷出氦气和二氧化碳，故灭火的原理是隔绝氧气。【解析】【解答】解：A、从题目中表格知，H2体积分数为10%70%的H2和空气混合气体，点燃时会发生爆炸，故A正确；B、收集的H2能安静燃烧，说明H2的纯度大于等于80%，故B项错误；C、用向下排空气法收集H2 ，保持试管倒置移近火焰，如果没有听

28、到任何声音，表示收集的H2纯度大于等于80%，故C项错误；D、氢气和空气的混合气体点燃不一定发生爆炸，只有在爆炸极限范围内才会发生爆炸，故D项错误故选A【分析】可燃物质（可燃气体、蒸气和粉尘）与空气（或氧气）在一定的浓度范围内均匀混合，遇着火源可能会发生爆炸，这个浓度范围称为爆炸极限可燃性混合物能够发生爆炸的最低浓度和最高浓度，分别称为爆炸下限和爆炸上限，在低于爆炸下限时不爆炸也不着火，在高于爆炸上限同样不燃不爆因此可燃性气体在点燃前需要先检验气体的纯度，以防发生爆炸【解析】【解答】A、通过实验可以知道烧杯中的白磷没有燃烧，说明烧杯中的白磷虽然温度达到着火点，但没有与氧气接触，所以不能燃烧，从

29、而可以判断烧杯中的热水不仅仅是只起到加热的作用，故A说法正确；B、铜片上白磷燃烧是温度达到了着火点且与氧气接触，满足燃烧的条件，故B说法正确；C、铜片上的红磷没有燃烧是温度过低没有达到其着火点，没有满足燃烧的条件，故C说法正确；D、烧杯中的白磷通入空气（氧气）就会燃烧，出现“水火相容”的奇观，故D说法错误故选D24.能源、环境、安全已成为人们日益关注的问题 （1）三大化石燃料包括煤、_、天然气等；它们都是_（填“可再生”或“不可再生”）能源 （2）控制反应的条件可使燃料充分燃烧燃煤发电时，将煤块粉碎成煤粉的目的是_ （3）天然气主要成分为甲烷，写出甲烷充分燃烧的化学方程式_ 下列有关天然气（或

30、甲烷）的说法正确的是_（填字母）A沼气中的主要成分是甲烷B甲烷气体不会产生温室效应C用天然气代替煤作燃料，有利于减少酸雨形成 You and your friends are leaving a concert on a Friday night.When you get outside,your ears are ringing.You have to shout to be heard.36 So no harm doneright?Not quite.Temporary buzzing may be easy to ignore,but repeated exposure to loud

31、 noise will eventually cause serious-and irreversible(无法治愈的)-hearing loss.A new study conducted by researchers at Brigham and Womens Hospital in Boston shows that one in five people between the ages of 12 and 19 are experiencing slight hearing loss,and one in 20 have mild hearing loss.37 But the goo

32、d news is that there plenty of ways you can protect your ears from further damage and still listen to the music you love:Ask around.Ask around.Put your earbuds in or your headphones on,and then ask a friend next to you whether or not he or she can hear what youre listening to.38 Turn it down.Buy noise-canceling headphones.Buy noise-canceling headphones.A pair of earbuds or headphones that fits comfortably will limit outside noise so that you can hear your music better at lower volumes.