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1、第五部分物权总论、所有权、用益物权物一、物的特征（一）非人格性：例外（尸体、捐献的器官、假牙）（二）有体物：例外（无形的自然能量，电、热、光波、有线电视讯号等）（三）可支配性（四）独立性：例外：1、一个物上成立多个物权建筑物区分所有2、多个物上成立一个物权财团抵押二、物的分类（1）动产和不动产土地及其定着物为不动产，其余为动产不动产的处分、抵押效力及于尚未出产分离物，反之则不然房屋的物权变动及于所占范围内的土地质押、留置只能设于动产；用益物权只能设于不动产（2）原物、孳息：按产生原因不同分为天然孳息（出产的果实、产的幼崽、定期挤的奶、定期剪下的毛）、法定孳息（租金、利息、股息、彩票的奖金）原物

2、和孳息是相互独立的物。所以如果孳息还没有和原物分离，那么只是原物的组成部分，而不是孳息。并且孳息是针对原物所说，不能在没有原物的场合单独称为孳息如果没有法律特别规定或当事人另有约定，原物的效力及于孳息；孳息的归属：物权法116条：天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。 法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。天然孳息用益物权人所有权人法定孳息约定交易习惯 收益和孳息的区别：收益是孳息的上位概念，收益包括孳息，但不限于孳息孳息是不需要人付出额外劳动的；（3）主物、从物：主物与从物是指两个特

3、定物的关系必须是互相独立的物主物与从物在使用价值上有主从关系A物脱离B物仍然有本来的使用价值的就是主物B物脱离A物失去了本来的使用价值的就是从物这种分类的意义在于，如果没有法律的特别规定或当事人另有约定，原则上主物的效力及于从物；例外情况下，如果从物和主物没有一起交付，那么主物的效力不及于从物；物权 一、物权的概念、特征和效力概念：物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。（物权法第2条）特征：1、物权是民事财产权的一种，在这一点上物权与债权相同。2、物权的客体是特定的物 3、物权是支配权、绝对权和对世权效力（物权的优先效力物上请求权）：（一）排他效

4、力物权排他性含义谁应受到保护，谁应受到排斥以占有为内容的物权不可共存（二）优先效力 物权的优先效力体现在如下两个方面： （1）物权优先于债权 1、破除债权 2、优先受偿例外：买卖不破租赁、预告登记（2）、物权之间的优先效力排他之相容 同一个标的物上存在两个以上物权的先成立的物权优先于后成立的物权。例外：1、法定物权优先于意定物权动产担保场合：质押占有先于抵押登记时：留置权 质押权 自愿登记的抵押权抵押登记先于质押占有时：留置权 自愿登记的抵押权 质押权 未登记的抵押权 法定担保物权 登记公信力 交付公信力 无公信力法定优先权：建筑工程的承包人享有法定优先权，若与约定抵押权并存，前者优先于后者。

5、2、抵押为登记的，效力相同，不论时间先后均为同一顺序3、他物权成立在后，但是优先于所有权（三）追及效力（1）含义：物在召唤主人，即不论标的物辗转于何人之手物权人均可追及到物之所在行使其权利。（2）例外：动产的善意取得制度（四）物上请求权（详见下面物权的保护这一块）二、物权的类型物权法定原则：指物权的种类、物权的内容和效力都只能由法律加以规定，当事人不得任意创设，其具体内容包括：1、类型强制物权的类型只能又物权法或者其他法律规定，不得由当事人随意创设2、内容固定物权的内容由法律规定，而不能由当事人通过协议设定。 三、物权的保护 、物上请求权的法律性质（1）物上请求权是独立的请求权。 （2）物上请

6、求权是物权的效用。（3）物上请求权附属于物权。 由于物上请求权是物权效力的体现不是一项独立的权利，因此诉讼时效不适用于物上请求权。2、物上请求权的行使。物上请求权的行使，不必非得依诉讼的方式进行，也可以依意思表示的方式为之，即物权人在其物权受到妨害后，可以直接请求侵害人为一定的行为或不为一定的行为。 享有物上请求权的人不限于所有人，他物权人也享有之。 3、物上请求权与债权请求权。物权人在其标的物受到损害时有请求侵权人赔偿损失的权利，传统民法理论认为这是一种债权请求权，又称为损害赔偿请求权。 注意：物上请求权与侵权之债请求权的区别 过错：物上请求权不要求妨害人有过错；侵权之债要求加害人主观过错

7、损害：物上请求权不要求有实际损害；侵权之债要损害才有赔偿 时效：物上请求权不适用诉讼时效；侵权之债适用诉讼时效 4、物上请求权的类型不仅是物权人享有，他物权人也同样享有依据我国物权法的规定，物上请求包括标的物返还请求权、妨害排除请求权、妨害预防请求权和恢复原状请求权四种。 （1）标的物返还请求权 （2）妨害停止请求权（3）妨害预防请求权 （4）恢复原状请求权 四、物权的变动 （一）物权变动的原则（公示原则和公信原则） 公示原则：指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，否则不能发生物权变动的效力。（1）不动产的公示：登记关于不动产登记簿的

8、效力：不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。更正登记：不动产登记错误的真正权利人和利害关系人可以申请登记机关将有关登记事项予以更正是为更正登记。 不动产登记机关进行更正登记的前提是：申请人有确凿的证据证明登记错误的；或者登记名义人同意进行更正登记的。有这两种情形之一的登记机关应当予以更正。异议登记1、异议登记的概念所谓异议登记是指利害关系人认为不动产登记簿存在错误为了防止其利益受有损害请求登记机关将其对于该不动产登记簿的异议予记载在案从而防止第三人善意取得的临时性法律制度。 2、异议登记的法律后果 （1）异议登记

9、后针对该异议事项第三人不能再构成善意，因此也就无法善意取得。（2）异议登记并不能阻碍登记名义人处分其不动产，但可以对抗第三人（3）异议登记后异议申请人必须在十五日内起诉，不起诉的异议登记失效。（4）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。预告登记【重点法条】：物权法第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。1、 对象只能是债权，不能是物权2、 唯一效

10、力：未经预告登记人同意，处分人处分不动产的，不发生物权效力（但债权有效）登记错误时的损害赔偿责任【重点法条】：物权法第21条：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。（2）动产的公示：交付动产物权变动的公示方式是交付，交付是指移转标的物的占有，依据我国物权法的规定动产交付有如下四种方式：1、现实交付：是指将标的物的占有直接移转给对方当事人2、简易交付：是指受让人已经占有动产，如受让人已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产，则于物权变动的合意成立时，视为交付。3、占有

11、改定：即动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有。这样，在物权让与的合意成立时，视为交付，受让人取得间接占有。 4、指示交付：即动产由第三人占有时，出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。、公信原则：是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。（具体体现为善意取得）公信原则衍生含义：若当事人约定的权利内容与公示的内容不一致时，应以公示内容为准。公示约定（二）物权变动的原因1、法律行为：合同

12、、单独行为2、事件和事实行为：时效、善意取得、先占、拾得、发现、添附等3、公法上的原因：征收、没收（三）基于法律行为的物权变动（必须公示）我国物权法兼采债权形式主义和意思主义，但是以债权形式主义为原则。公式：有效债权行为 + 公示(登记、交付） = 物权变动 1、公示作为物权变动生效要件：（1）不动产买卖中的登记（2）不动产抵押合同中的登记【重点法条】：物权法第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2、公示作为对抗第三人的要件：（1）土地承包经营权：从承包合同生效时取得，绝对意思主

13、义，但流转的从相应的流转合同生效时发生效力，但是未登记不发生对抗善意第三人的效力。（2）地役权：从设立合同生效时发生效力，但是未登记不得对抗善意第三人（3）动产抵押：从抵押合同生效时发生效力，但是为登记不得对抗善意第三人（四）非基于法律行为的物权变动（无须公示）四种类型：1、 判决和裁决自法律文书生效时发生效力。2、 征收自人民政府的征收决定生效时发生效力。3、继承、遗赠自继承或者受遗赠开始时发生效力（继受取得）4、建造、拆除事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。所有权五、所有权取得方式 （一）继受取得依赖原权利人的意思（主要依据法律行为）（1）基于合同：转移所有权的合同：买卖

14、、互易、赠与、借款、供用水电气动产：合同+交付=所有权 不动产：合同+登记=所有权（2）继承一般认为也属于继受取得（二）原始取得不依赖任何人的意思（依据事实行为或是事件，不可能有法律行为）1、劳动生产、孳息第一个取得该物的所有权，因此不依赖任何人的意思2、公法方式征收、征用、税收、罚款、没收、国有化3、私法方式：（1） 先占：对象：能够先占的只能是无主物中的一种，即抛弃物。其他绝大部分的无主物归国家所有（如无人继承又无人受遗赠的遗产）； 标的：只能是动产（不动产不适用；尸体、国家所有资源、他人独占性资源也不适用） 先占人必须在事实上占有该物，且在主观上有取得该物所有权的意思；. 先占是瞬间行为

15、，一经成立，即取得所有权；先占是事实行为，不以意思表示为要件；（2）拾得：发现+占有遗失物：是指非基于所有人意志而暂时的丧失占有（动产，不动产不适用）；遗失物的规则同样适用于：失散的饲养动物、漂流物1、拾得人义务：一般要“物归失主”，找不到失主的交给国家机关，公告6个月后无人认领归国家。拾得人或保管人因故意或重大过失致使物毁损灭失的，应负赔偿责任2、拾得人权利：无权取得报酬（有悬赏广告除外），但因返还所支出的必要费用由失主偿还（法定之债）有权请求所有人支付为保管拾得物的而产生的费用（属于无因管理的费用）领取人拒不支付费用的，拾得人、保管部门可以行使留置权。3、拾得人拒不归还而自行使用收益的属于

16、不当得利扣除劳务管理费用后，应当返还所有人。同时拾得人丧失了费用偿还请求权与报酬请求权。注意：拾得人拒不归还而加以处分的：第三人不适用善意取得 无偿转让权利人可以主张向其追回。有偿转让：（1）权利人可向受让人追回遗失物注意：受让人通过拍卖、向有经营资格的经营者购得该遗失物得情形下，权利人追回时应当向受让人支付所付的费用。除此之外的情形下，都无须支付受让人费用就可追回。受让人只能向无处分权人（拾得人）主张费用返还请求权。 （2）直接要求无权处分人赔偿侵权损失或者是返还不当得利（不得再要求返还标的物）除斥期间：权利人有权向受让人追回遗失物，期限自知道或者应当知道受让人之日起2年内（3）发现：适用拾

17、得遗失物规则（一般国家的取得。） 对象：隐藏物（隐藏在动产中）、埋藏物（隐藏在不动产中，但人类遗骸、文物不算） 发现人不能取得所有权，如果能证明某人所有的，则归所有人或继承人，所有人不明的归国家，发现人无权取得报酬。若是归国有的，接受单位给予上缴人表扬或物质奖励。（4） 添附：一般归价值大的物主所有，价值相当时共同共有添附是指：甲乙两人各有一个物，可能基于自然事件、社会事件、甲乙中某人的事实行为或第三人的事实行为，两个物结合为一个新物。附合：动产和动产附合可以区分主从的，主物人所有；不可区分主从的，共同共有 动产和不动产附合不动产物主所有 不动产和不动产附合价值悬殊的，原不动产所有人；价值相当

18、的，共同共有混合：混合的两个物只能是动产，且不易分辨或是虽能分辨但成本太高的特殊动产可以区分主从的，主物人所有；不可区分主从的，共同共有加工：是指对原材料的增值行为原则上归原材料的所有人如果加工的增值远远大于原材料价值，也可以归加工人所有。无论附合、混合还是加工，取得新物所有权的人都要给与对方补偿。（强迫得利的除外）恶意添附的处理：民通意见86协商不成的，可要求拆除或赔偿非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任

19、。（5）善意取得制度【重点法条】：物权法106条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。（一）善意取得的要件（1）动产和不动产 注意：动产必须是委托占有物自愿（基于合同、共有关系而丧失占有） 遗失物、盗窃物占有脱

20、离物（不适用善意取得） 货币、记名有价证券占有即所有（不适用善意取得） 无记名有价证券适用善意取得（2）转让人实施无权处分行为（3）受让财产时第三人为善意注意：善意仅指不知情，事后知情不影响；推定为善意，由主张非善意方举证（4）基于有偿法律行为而受让（继承、赠与、法人合并的不适用）（5）第三人取得动产占有或者变更不动产登记（占有改定的不适用）（二）善意取得的后果（1）所有权人vs处分人违约、侵权、不当得利竞合（2）所有权人vs取得人物权排他性，原始取得终局性（取得终局性：即使受让人再将标的物无偿、恶意转让的，该他人也可以取得所有权）（3）取得人vs处分人合同有效，支付价金除所有权外，其他物权包

21、括用益物权和担保物权均可以适用善意取得制度六、共有制度（一）概念：共有指两个或两个以上的民事主体对同一标的物共同享有所有权。（二）共有的特征 1、共有财产的主体不是单一的，而是两个或两个以上的民事主体。2、共有是一个所有权，是所有权量上的分割而不是质上的分割所以不违反一物一权的原则。3、我国确认了两种共有形式，即按份共有和共同共有。 （三）准共有：是指两个或两个以上的民事主体共同享有所有权以外的财产权。如对于用益物权的共有、担保物权的共有、知识产权的共有、债权的共有、采矿权等准物权的共有等。物权法第105条：两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。按份共有 1、所有权：数

22、人分份额的所有 2、使用收益：按照份额行使抽象份额而非具体份额 1、应有部分：法律上处分可自由行使（抛弃的3、处分 归其他共有人共有；转让的其他人有优先权） 2、共有物之整体：2/3份额以上的共有人同意 内部关系 （否则无权处分，但第三人可善意取得） 1、保存行为：共有人皆可行使 4、管理 2、改良行为：1/2 以上份额 3、重大修缮：2/3份额以上的共有人同意 5、管理费用：有约定按约定，没约定按份额分担 按份共有 1、实物分割 6、分割 2、变价分割 3、作价补偿 1、对于第三人的权利：连带债权，可以单独行使物权请求权 或者债权请求权关系 外部关系 2、对于第三人的义务：连带债务，例如饲养

23、动物侵权；内部 具有追偿权，按份额最终承担。 （一）按份共有与其份额的法律推定1、按份共有的推定【重点法条】：物权法第103条：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。2、对按份共有份额的推定【重点法条】：物权法第104条：按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。（二）其他共有人有优先购买权在共有人转让其份额时，在同等的情况下其他共有人有优先于非共有人购买的权利。注意：在承租人的优先购买权和按份共有人的优先购买权发生冲突时应当优先保护按份共

24、有人的优先购买权。（即按份共有人承租人）承租人的优先权仅仅限于房屋租赁情况，其他物品的承租人无优先权注意：优先权被侵犯的，可以请求赔偿，但不可以请求确认买卖房屋合同无效民法其他优先购买权的问题：按份共有人、原共同共有人、房屋承租人、典权人即共有人典权人承租人转租人（次承租人）【重点法条】：物权法第102条：因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的

25、按份共有人，有权向其他共有人追偿。 共同共有 1、夫妻共同财产 2、家庭共有财产 都是基于共同关系 类型 3、遗产分割前共同继承的财产 1、不分份额地共有共同共有 2、使用收益：共有人之间享有平等的权利和义务 内部关系 3、处分和重大修缮：须经全体共有人同意 4、管理：保存（皆可为之）行为改良（半数以上同意）行为皆同按份共有 5、管理费用：有约定按约定，没约定共同分担外部关系 连带债权和连带债务 1、概念共同共有是指两个或两个以上的人基于一定的共同关系对于同一标的物之全部，不分份额地、平等地享有所有权。共同关系终止前，任何共有人不得提出分出、转让自己的份额。2、特征与按份共有相比，共同共有有如

26、下几方面的特征：（1）共同共有是不分份额的、平等地的共有。 因此共同共有人无法处分自己的份额，也就不存在其他共有人的优先购买权了。也不存在追偿权的问题不分份额，无承担责任比例（2）共同共有是基于共同关系而产生的。因此只要共同共有关系存在，共有人就不能主张分割共有财产，只有在共同共有关系消灭后才可以分割，但是在共同关系消灭后共同共有就转变为按份共有。共同共有也可约定，约定不明的无共同关系，推定为按份共有。 3、以共有物作为抵押亦需要全体共有人共同为之；部分共有人擅自为之的，抵押无效；但其他共有人明知而未持异议的，视为同意，抵押有效抵押的善意取得。七、不动产所有权建筑物区分所有权 专有权：单元空间

27、建筑物区分所有权 共有权：地基、电梯、管线、走廊等公摊面积 成员权：业主自治的权利（一）建筑物区分所有权的概念所谓建筑物区分所有是指民事主体对于建筑物的有独立用途的部分的单独所有和对共用的部分的共同所有。（二）专有部分的单独所有权（专有权）这是指数人区分一建筑物而各有的那一部分，以此专有部分为客体的区分所有权，为各区分所有人单独所有，在性质上与一般所有权并无不同。1、范围：对内粉刷层（其余共有） 对外墙体中心线2、限制：业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。3、主导性：专有权的丧失、取得、转让等效力及于共有权、成员权（三）共用部分的共有权（共有权）建筑物的共用部分为相关

28、区分所有人所共有，均不得分割。各区分所有人对共有部分，应按其目的加以使用。共有部分的修缮费以及其他负担，由各区分所有人按其单独所有的部分的面积占总面积的比例来分担。此种共有在性质上应当属于按份共有，但是不得请求分割。转让专有部分的所有权必须同时转让共用部分的共有权，专有部分和共有部分不得分开转让。1、业主共有财产部分（1）道路属于业主共有建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。（2）关于绿地的归属 合同明确约定归个人所有的属于个人所有 法律规定为属于城镇公共绿地的属于城市所有，即国家所有 其余的一律归全体业主共有（3）关于车位的归属 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车

29、的车位，属于业主共有。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。但是无论如何，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，然后才能对外出售、出租。的部分都应当归业主共同所有，如楼梯、过道、建筑物的外墙等；2、业主对共有部分的权利和义务（1） 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。（2）建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。（四）对共有部分的管理（成员权）1、业主大会与业主委员会（1）性质

30、业主大会是全体业主进行集体决策的自治性组织，全体业主均有权利参加并在业主大会上行使表决权。业主委员会是业主大会的常设机构，在业主大会闭会期间行使业主大会的部分职权和其他由业主大会授予的权利。（2）必须由业主共同决定的事项【重点法条】：物权法第74条：下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和

31、第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（3）业主对于业主大会决议的撤销诉权【重点法条】：物权法第78条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 （4）业主大会与业主委员会的排除妨害请求权1年内行使【重点法条】：物权法第78条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵

32、占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。2、住改商限制：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。有利害关系当然包括本楼其他业主，还有可能包括本栋建筑以外的人相邻关系（）（一）相邻关系的概念相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使其不动产权利的过程中相互给予对方的一种便利或者对自己权利的限制，因而发生的权利义务关系。（二）

33、处理相邻关系的原则与法律使用（1）不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。（2）法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。（三）相邻关系的类型 1、邻地利用关系（）所谓邻地利用关系是指不动产所有人或使用人为了行使自己的不动产权利而必须利用其相邻之不动产权利人的不动产，则相邻之不动产权利人不得基于其所有权或使用权而予以禁止，但利用人必须选择给对方造成最小损失的方式并给对方以补偿。具体又包括如下几种情形：（1）袋地通行权 （2）管线铺设关系 （3）建造建筑物等利用权2、用水和排水关系（1）用水关系上流土地

34、之所有人或者使用人不得自行改变水流的方向，也不得擅自堵截自然水流或者以其他方式使得水流干涸，从而确保下游土地权利人能够依照习惯用水方式获得相应之水流的利用。（2）排水关系自然排水：自然流至之水，低地所有人不得妨阻。人工排水：土地所有人或使用人不得设置屋檐或其他工作物，使雨水直注于相邻不动产。3、妨害妨免关系（）所谓妨害妨免关系是指不动产所有人在行使自己之不动产权利时不得给相邻之不动产权利人造成不应由其忍受的妨害。注意根据相邻关系不动产所有人有义务容忍相邻之不动产所有人为了行使其不动产权利而不得已造成的一定程度之妨碍，但是超出此必要限度的妨害则构成对相邻不动产所有人或使用人权利的侵害。 其具体内

35、容又包括：（1）采光权不得完全阻碍相邻不动产权利人的对光线的采纳（2）不可量物侵害之排除土地所有人或使用人，于他人之土地有煤气、蒸气、臭气、烟气、热气、灰屑、喧嚣、振动及其他与此相类者侵入时，得禁止之。（3）地基动摇或其他损害妨免土地权利人在自己土地上进行建筑等活动时不得造成相邻之土地地基动摇、塌陷等损害。4、越界关系（1）建筑物越界建造建筑物越过边界而占了相邻土地，相邻之土地所有人不得要求其拆除，但是可以要求其赔偿或者以合理的价格购买该占用部分的土地。（2）树木等越界该相邻土地之权利人有权请求其割除。八、占有（一）概念占有是指民事主体对物在事实上的控制和管领。客体只能是动产或者是不动产,不包

36、括权利。（二）性质关于占有的性质学说上有不同的观点，即：事实说、权利说、权能说。 目前通说为事实说，即：认为对占有的保护仅基于占有这一事实，而不论该占有是有权占有还是无权占有、是自主占有还是他主占有、是善意占有还是恶意占有。（三）有权占有与无权占有（根据占有是否依据本权）区别的意义：无权占有人在本权人请求返还原物时，有返还的义务。 因侵权行为占有他人之物，不发生留置权。（四）自主占有与他主占有（依居占有人主观上是否有把物当自己所有权的意思）（1）自主占有是指以将物作为自己所有而进行的占有。（2）他主占有是指不以所有人的意思而进行的占有。区别的意义：作为所有权取得的时效要件的占有和先占要件的占有

37、，应当是自主占有。（五）直接占有与间接占有（根据是占有人客观上是否直接控制标的物物为标准）1、直接占有是指在事实上对物进行控制客观行为2、间接占有是指基于一定法律关系，对于事实上占有物的人(即直接占有人)有返还请求权，因而间接对物管领的占有。区分意义：间接占有不可以独立存在（六）善意占有与恶意占有（依占有人的主观心理状态）区别的意义在于：取得时效中与善意取得中的占有都以善意占有为要件。（七）无瑕疵占有与有瑕疵占有（八）占有的推定效力 1、权利推定效力（1）意义由于通常情形占有人即为物之合法权利人。（2）权利推定的范围 凡是以占有为要件的动产物权均可推定，推定为何种权利端赖占有人行使何种权利的意

38、思。2、事实推定效力推定占有人为自主、善意、公然、和平、持续占有。善意占有人与恶意占有人的区别：（1）孳息：善意人、恶意人都须返还孳息，但恶意人负物被使用、消费的赔偿责任（2）必要费用：善意占有人有权请求必要费用的支出；恶意占有人不得请求必要费用（3）责任：善意占有人仅对现存利益负赔偿责任；恶意占有人负全部赔偿责任（4）有益费用：依据不当得利，无论善意、恶意占有人都可以主张。（九）占有的权利取得效力占有人基于其对标的物的占有在符合条件下即可取得该标的物之相应权利善意取得对占有的保护仅基于占有这一事实，而不论占有人的占有为何种占有，即使是恶意的无权占有也受到法律的保护，第三人不得再行侵害。（十）

39、占有人的自力救济（十一）占有人的保护请求权1、占有物返还请求权。占有人在其占有被侵夺时，有权请求返还其占有物；对于占有物返还请求权规定了一个除斥期间，为1年。2、占有妨害排除请求权。占有人在其占有受到妨害使占有人无法完全支配其占有物时，占有人有权请求排除妨害。（十二）占有人的损害赔偿请求权 占有人的占有受到不法侵害而受有损失的可以请求加害人承担损害赔偿责任。 用益物权一、建设用地使用权（一）取得1划拨：补交出让款，才能转让（土地管理法第 54 条）2出让：国家作为出让人的地位3转让：房随地走，地随房走，一并处分（二）权利范围地表、地表的上下：空间权（三）权利期限1居住用地 70 年 2工业用地

40、 50 年 3教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年4商业、旅游、娱乐用地 40 年 5综合或者其他用地 50 年（四）消灭住宅：70 年后自动续期 非住宅：依法办理。地上物的处理，有约定从约定，无约定依法定二、土地承包经营权（一）期限1耕地 30 年 2草地 3050 年3林地 3070 年，特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长（二）处分1限制流转：一般耕地【第 128 条】土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采 取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准， 不得将承包地用于非农建设。2允许流转：四荒用地【第 133 条】通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承 包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式 流转。三、宅基地使用权取得：一户一地，无偿取得，灭失可补 处分：无须登记，不得转让、抵押四、地役权（一） 地役权的概念和特征 概念：需役地供役地之间的提供方便关系 特征：从属性和不可分性注意：地役权与相邻权的区别1性质： 独立的用益物权不动产的相邻关系2设定： 意定法定3登记： 须登记无须登记4内容： 超越相邻关系限度的限制最低限度内的必要限制5相邻与否：无须相邻； 必须毗邻