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1、第一章 买卖合同 第一节 概述一买卖合同的概念广义买卖合同：是指一方转移财产权给另一方，另一方支付价款的合同。 狭义买卖合同：仅指物的所有权的有偿转让合同。130条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”1买卖仅指所有权的有偿转让；2土地使用权、知识产权等财产权的有偿转让合同，不属于买卖合同，为独立的有名合同； （标的物为有体物）3债权、股权等财产权有偿合同无特别规定的，参照买卖合同规则。174条、买卖合同解释45条 二买卖合同的特征 1出卖人须转移标的物所有权给买受人；2买受人须向出卖人支付价款； 注意：互易合同175条 3买卖合同是有偿合同； 4买卖合同是双

2、务合同； 问题：如果双方的义务不构成对待给付关系，是否为买卖合同？ 5买卖合同是诺成合同； 6买卖合同一般是不要式合同。例外：船舶所有权转让、房屋转让等，应采书面形式。 三买卖合同的当事人 1出卖人 1）财产所有权人；2）财产经营权人； 3）担保物权人；4）行纪人；5）法院。 2买受人 四买卖合同的标的物 1必须是有体物；2必须是可流通物；132条第2款 3可以是特定物或种类物；4无须是已经存在的物；（期货买卖）5不能是出卖人特为买受人制造，或者由买受人提供大部分原材料的物；（承揽合同） 6争议问题：出卖人出卖无权处分之物的买卖合同效力如何？ 观点1：无效说，依据132条第1款（违反强制性规定

3、） 观点2：效力未定说，依据51条 观点3：有效说 1）买卖合同是负担行为而非处分行为，不要求处分权； 2）出卖人交付行为是处分行为，应享有处分权，否则效力未定； 3）132条属义务性规定而非效力性强制性规定，违反该条不影响合同效力；解释二14条 4）承认无权处分合同有效，不会损害真正权利人利益；5）如果出卖人根本不可能取得处分权，或根本无意取得处分权，可依据欺诈处理；6）法律承认买卖尚不存在的物，逻辑上也应承认买卖他人之物；7）承认买卖他人之物，更符合生活实际。 买卖合同解释第3条采有效说：1）当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；2）出

4、卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。2008司考题甲乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲乙感情不和，甲擅自将房屋以市价出售给不知情的丙，并办理了变更登记手续。对此，下列哪一选项是正确的？A，买卖合同有效，房屋所有权未转移B，买卖合同无效，房屋所有权已转移C，买卖合同有效，房屋所有权已转移D，买卖合同无效，房屋所有权未转移答案：B 该答案是否合理？五买卖合同的条款 112条：示范性条款 2131条：可以增加的条款 1）包装方式 A有约定的，依约定；B未约定或约定不明的，适用61条；（可

5、以协议补充，不能达成的，按照合同有关条款或交易习惯确定）C仍不能确定的156条后段：通用方式、足以保护标的物的包装方式D包装方式有强制性标准的，依其规定；E除另有规定或另有约定外，包装费用由出卖人负担。2）检验标准和方法 3）结算方式 4）合同使用的文字及其效力 3买卖合同的必要条款：依当事人约定；未约定的，当事人、标的物、数量 问题：价款是否为买卖合同的必要条款？ 六买卖合同的形式1法律或当事人对合同无特殊要求的第10条第1款：书面、口头、其他形式2法律或当事人对合同有特殊要求的第10条第2款：依其规定 船舶、房屋、外贸等3特殊情形买卖合同解释第1条1）当事人之间没有书面合同，一方以送货单、

6、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定；2）对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。第二节 买卖合同的效力 一出卖人的义务 1交付标的物的义务135条前段 交付是指将标的物移转占有（非一定取得所有权？）。 包括：现实交付、观念交付（简易交付、指示交付、占有改定物权法2527条）1）交付时间A约定交付期限的138条：按约定期限交付；可在该期限内的任何时间交付注意：仍可适用71条提前履行规则 B未

7、约定交付期限或约定不明的139条：适用61条、62条第4项C简易交付的时间140条：合同生效的时间为交付时间问题：指示交付、占有改定的交付时间？ 2）交付地点141条A出卖人应当按照约定的地点交付标的物；B未约定或约定不明的，适用61条；问题：此情形下，能否适用62条第3项？（给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行） C仍不能确定的，适用下列规定：标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人；标的物不需要运输，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；不知道标的物在某一

8、地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付。“标的物需要运输的”买卖合同解释11条：是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。3）交付标的物的质量：有约定的，依约定；未约定或约定不明的，适用61条、62条4）交付标的物的数量A出卖人应当按照约定数量交付标的物； B出卖人多交标的物的162条：买受人可以接收或拒绝接收多交部分。接收多交部分的，按合同的价格支付价款；拒绝接收多交部分的，应当及时通知出卖人。保管费用、风险负担买卖合同解释第6条：出卖人负担 C出卖人少交标的物的72条：部分履行规则（可拒绝，但不损害利益是除外，额外费用由出卖人承担）5）交付方式A

9、有约定的，依约定；未约定或约定不明的，适用61条、62条第5项。B标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品买卖合同解释第5条：当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第61条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。C交付的证明买卖合同解释第8条出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实；合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。6）从物的交付：标的物有从物的，出卖人应交付从物，另有约定的除外

10、。7）一物数卖场合下的交付A标的物为普通动产买卖合同解释第9条（总之，先接受标的物的得所有权）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。 疑问：违反债权平等原则、债权不具对世性B标的物为特殊动产（船舶、航空器、机动车）买卖合同解释第10条先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出

11、卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。2转移标的物所有权的义务135条后段 1）转移所有权的方式和时间133条A动产所有权的转移物权法23条：交付，另有约定的除外B特殊动产（船舶、航空器、机动车）所有权的转移物权法24条：交付时转移，登记为对抗要件？C不动产所有权的转移物权法第9条：登记2）转移所有权义

12、务可由当事人约定排除134条：所有权保留3）标的物所涉知识产权的归属137条：除另有规定或另有约定外，不属于买受人4）标的物孳息的归属163条：标的物交付前产生的孳息，归出卖人所有；交付后产生的孳息，归买受人所有。案例甲欲将自己的2头黄牛卖给肉联厂乙，甲与乙约定：由乙将牛宰杀后，净得的牛肉按每斤2.2元的价格计算；除牛头、牛皮、牛下水归乙外，再由甲给付宰杀费7元。在宰杀过程中，乙的工人在一头牛的下水中发现牛黄70克。乙以每克30元的价格将牛黄出卖，共得2100元。甲得知后，认为牛黄应归己所有，随向乙所要价款，被乙拒绝，遂诉至法院。问：1）本案是否适用合同法163条？2）本案应如何处理？3瑕疵担

13、保义务 1）瑕疵担保义务的概念A瑕疵担保义务与瑕疵担保责任 瑕疵担保义务，是指出卖人对其交付的标的物，应担保其没有品质上和权利上的瑕疵。瑕疵担保责任，出卖人违反瑕疵担保义务所应承担的民事责任。瑕疵担保责任是出卖人一方应承担的责任； 瑕疵担保责任是法定责任；瑕疵担保责任是一种无过错责任。B瑕疵担保责任的理论基础：默示的担保责任说、权利供与义务不履行说、瑕疵告知义务不履行说、维持有偿合同的交易安全说。问题：瑕疵担保责任与违约责任的关系？ 2）物的瑕疵担保责任 A概念：是指出卖人对其交付标的物欠缺约定或法定品质所应承担的责任。价值瑕疵，标的物灭失或减少价值的瑕疵。 效用瑕疵，标的物不具备应有的使用价

14、值。品质担保瑕疵，标的物不具有其所保证的品质。 B物的瑕疵担保责任的要件标的物必须具有瑕疵； 客观说、主观说153、154条（约定或法定，62条）标的物风险转移给买受人时标的物瑕疵必须在已经存在； 买受人必须善意且无重大过失；注意1：合同约定减免出卖人瑕疵担保责任，但出卖人故意或者因重大过失不告知买受人标的物瑕疵买卖合同解释第32条：出卖人应承担瑕疵担保责任注意2：买受人在缔约时知道或应知标的物存在瑕疵买卖合同解释第33条：出卖人不承担瑕疵担保责任，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物基本效用显著降低的除外买受人必须及时履行瑕疵通知义务。（否则视为合格） 158条C物的瑕疵担保责任的形式有

15、约定责任形式的，依其约定； 未约定或约定不明的构成根本违约的148条：买受人可拒绝接受标的物或解除合同构成非根本违约的111条：买受人可以合理选择要求出卖人承担修理、更换、退货、减少价款等违约责任。3）权利瑕疵担保责任 A概念：是指违反权利瑕疵担保义务的民事责任。瑕疵担保义务150条：出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不向买受人主张任何权利的义务。 权利瑕疵的几种情形： 标的物所有权全部或部分属于第三人；买受人取得的所有权存在权利负担；其他权利瑕疵。 B权利瑕疵担保责任的要件权利瑕疵必须在买卖合同成立时已经存在； 权利瑕疵必须在买卖合同成立后未能消除； 必须买受人不知存在权利瑕疵。151条：

16、权利瑕疵担保责任的免除C权利瑕疵担保责任的形式（?还有吗）中止支付相应的价款152条：买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利，出卖人未提供适当担保。其他形式的违约责任。4从给付义务136条：交付提取标的物单证以外的有关单证和资料买卖合同解释第7条：包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。 注意：135条与136条单证的区别二买受人的义务 1支付价款的义务159条 1）价款数额的确定A有约定的，依约定；B未约定或约定不明的，适用61条、62条第2项；C执行政府定价或政府指导价的，

17、适用63条。2）支付价款的地点 A有约定的，依约定；B未约定或约定不明的，适用61条；C仍不能确定的160条后段：买受人应在出卖人营业地支付，但约定支付价款以交付标的物或交付提取标的物单证为条件的，在交付标的物或交付提取标的物单证的所在地支付。3）支付价款的时间A有约定的，依约定；B未约定或约定不明的，适用61条； C仍不能确定的161条后段：买受人应在收到标的物或提取标的物单证的同时支付。4）支付价款的方式A有约定的，依约定；B未约定或约定不明的，适用61条、62条第5项（有利于实现合同目的的方式）；C付款方式应符合现金管理的有关规定。 2检验义务1）检验的时间157条A约定检验期的，应在检

18、验期内检验；约定检验期过短，依照标的物性质和交易习惯，买受人在检验期间内难以完成全面检验的买卖合同解释18条第1款：该期间为买受人对外观瑕疵提出异议的期间，并根据本解释第17条第1款规定确定买受人对隐蔽瑕疵提出异议的合理期间。约定检验期或质量保证期间短于法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间的买卖合同解释18条第1款：以法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间为准B没有约定检验期的，应当及时检验。买受人签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的买卖合同解释15条：推定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验2）检验出瑕疵时的处理158条A约定检验期的，买受人应在检验期内履行瑕疵通知

19、义务，主张物的瑕疵担保责任；怠于通知的，视为无瑕疵。B未约定检验期的，买受人应在发现或应当发现标的物数量或质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或自标的物收到之日起2年内未通知出卖人的，视为无瑕疵；但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期。 “合理期间”的认定买卖合同解释17条第1款2年的性质买卖合同解释17条第2款：最长合理期间、不变期间C出卖人知道或应当知道存在瑕疵的，买受人不受前列通知时间的限制。 问题1：质量异议期间的性质？约定的质量异议期间检验期、质量保证期；法定的质量异议期间发现或应当发现标的物瑕疵的合理期间，或自标的物收到之日起2年。不是诉讼时效；是买受人

20、履行瑕疵通知义务、主张权利的时间限制；买受人在此期间内未履行瑕疵通知义务或主张权利的后果买卖合同解释20条：买受人请求权受到限制；出卖人自愿承担责任有效买受人在此期间内履行瑕疵通知义务的，自通知时起算诉讼时效；买受人已付款、确认欠款数额、使用标的物等，不影响其在合理期间内提出异议的效力，另有约定的除外买卖合同解释19条问题2：质量异议期间与诉讼时效的区别3）出卖人依约向第三人交付标的物的检验买卖合同解释16条：出卖人和买受人之间约定的检验标准与买受人和第三人之间约定的检验标准不一致的，以出卖人和买受人之间约定的检验标准为准。3拒收时的保管义务出卖人不按约定交付标的物的，买受人有权拒收，（148

21、条：物的瑕疵；162条：多交标的物）但负暂时保管义务。A一般适用于异地买卖；B出卖人在交付的地点没有受托人； C一般物品由买受人暂时保管，出卖人接到拒收通知应收回或处置标的物，并负担相关费用；D对不易保管的易变物品，买受人可作应急处置。4及时受领标的物的义务四标的物意外灭失的风险负担 1概念是指买卖合同订立后，标的物因不可归责于双方当事人的事由而发生毁损、灭失的损失，由谁承担的问题。2立法例体例1：自合同订立时风险转移给买受人。 体例2：原则上合同订立时风险转移给买受人，但种类物以标的物脱离出卖人时风险转移；附停止条件的买卖以条件成就时为风险转移时间。 体例3：标的物交付时间为风险转移时间。3

22、合同法对风险负担的规定 1）142条：交付主义A对风险负担法律没有另外的规定，当事人也没有另外的约定； B交付必须是基于有效买卖合同的履行行为； C风险转移因交付而完成，至于买受人是否认可出卖人的履行行为，在所不问； D风险转移是独立发生的，与所有权转移无关； E物的瑕疵不影响风险转移。问题：不动产买卖的风险负担是否也采“交付主义”？ 2）风险负担的具体规则 A迟延受领时的风险负担143条：买受人自违约时负担风险B路货买卖的风险负担144条：自合同成立时起由买受人负担风险例外买卖合同解释13条：出卖人在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，出卖人负担风险C交付地点不明又

23、需运输时的风险负担145条：出卖人将标的物交付第一承运人后，由买受人负担风险买受人指定地点买卖合同解释12条：出卖人依约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，由买受人负担风险D交付地点不明不需运输的，买受人迟延收取标的物时的风险负担146条：买受人自违约时负担风险 E未交付有关单证、资料时的风险负担147条：以标的物交付为风险负担转移时间F交付标的物有瑕疵时的风险负担148条：构成根本违约的，买受人可以拒收或解除合同，风险由出卖人承担；买受人未拒收或解除合同，风险由买受人承担。G风险负担与违约责任的分离149条：风险由买受人承担的，不影响因出卖人违约，买受人要求其承担违约责任的权利

24、H标的物为种类物的风险负担买卖合同解释14条：出卖人未以装运单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同，买受人不负担风险案例甲养鱼场与乙食品厂订立一份鲜鱼买卖合同，约定：甲向乙提供活鲫鱼3吨，每公斤10元；由乙在6月10日以前到甲处取货。甲为便于乙取货，将乙所需的鱼集中放养在一个临近大河的水池中。6月5日，甲催促乙前来取货，并提出也可以由甲送货，乙承担费用。乙答复库存鲜鱼尚未售出，暂不能收货。6月12日，因罕见暴雨，致使甲池水溢出，鱼纷纷蹦入河中，损失2万元。甲要求乙支付取走剩余的鱼并支付全部价款，但乙只同意按实际取得鱼的数量支付价款，甲遂诉至法院。问：1）发生事故时

25、，标的物是否已经交付？此时标的物所有权属谁？2）乙能否以不可抗力主张免责？3）本案应如何处理？四买卖合同解除的特殊规则1标的物有从物的解除规则164条1）因主物不符合约定而解除合同的，解除的效力及于从物；2）因从物不符合约定而解除合同的，解除的效力不及于主物（什么意思）。2标的物为数物的解除规则165条1）其中一物不符合约定的，买受人可就该物解除；2）该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可就数物解除合同。3出卖人分批交付标的物的解除规则166条1）出卖人对其中一批标的物构成根本违约的，买受人可就该批标的物解除；2）出卖人对其中标的物违约，致使今后其他各批标的物交付不能实现合同目的，买

26、受人可就该批以及今后各批标的物解除；3）买受人就其中一批标的物解除，该批标的物与其他各批标的物相互依存的，可就已交付和未交付的各批标的物解除。第三节 特殊买卖合同 一分期付款买卖买卖合同解释38条第1款：合同法第167条第1款规定的“分期付款”，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。分期付款买卖的特殊规则：1当事人可以约定“所有权保留条款”。134条1）所有权保留的适用范围买卖合同解释34条：仅限于动产2）出卖人的取回权A取回权的性质：一种特殊的违约责任形式B取回权的适用情形买卖合同解释35条第1款：所有权转移前，买受人有下列情形，对出卖人造成损害的，出卖人可取回标的物未

27、按约定支付价款的； 未按约定完成特定条件的；将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的。注意：取回权的例外买卖合同解释36条：买受人已支付总价款75%以上；第三人善意取得标的物所有权或者其他物权。C行使取回权的后果买卖合同解释35条第2款：取回的标的物价值显著减少，出卖人有权请求买受人赔偿损失。回赎标的物买卖合同解释37条第1款：买受人在双方约定或出卖人指定的回赎期间内，消除出卖人取回标的物的事由，有权回赎标的物。第2款：买受人在回赎期间内没有回赎标的物的，出卖人可以另行出卖标的物。第3款：出卖人另行出卖标的物的，出卖所得价款依次扣除取回和保管费用、再交易费用、利息、未清偿的价金后仍有剩余的，应

28、返还原买受人；如有不足，出卖人要求原买受人清偿的，人民法院应予支持，但原买受人有证据证明出卖人另行出卖的价格明显低于市场价格的除外。买受人已支付价款应否返还？ 2买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或解除合同。167条第1款1）该款与买卖合同解释36条是否矛盾？2）买卖合同解释38条第2款：合同约定违反该款规定，损害买受人利益，买受人有权主张该约定无效。解释为：不得约定未付款金额低于1/5出卖人可解除合同，但可约定高于1/5。 3出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付标的物的使用费。167条第2款1）买卖合同解释39条第1款：合同约定出卖人在解除合

29、同时可以扣留已受领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额，买受人有权请求返还超过部分。2）买卖合同解释39条第2款：当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定。二凭样品买卖 是指当事人双方约定一定的样品，出卖人交付的标的物应当与样品具有相同品质的买卖。 凭样品买卖的特殊规则：1当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。168条前段样品质量与文字说明不一致，且发生纠纷时当事人不能达成合意的买卖合同解释40条：样品封存后外观和内在品质没有发生变化的，以样品为准；外观和内在品质发生变化，或当事人对是否发生变化有争议且无法查明的，以文字说明为

30、准。2出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。168条后段3买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付标的物的质量仍应符合同种物的通常标准。169条三试用买卖 是指当事人双方约定，在合同成立时，出卖人将标的物交付买受人试验或检验，并以买受人在约定期限内对标的物的认可为生效要件的买卖合同。 （成立-试验-生效）试用买卖的特殊规则： 1试用期间的确定170条：约定、适用61条、出卖人确定2买受人在试用期间作出不认可的意思表示，不须特别说明理由。171条前段关于使用费买卖合同解释41条：以约定为限3买受人认可的意思表示1）明示的认可2）默示的认可A推定行为买卖合同解

31、释41条：买受人在试用期内已支付一部分价款的，应当认定为同意购买，但另有约定的除外；在试用期内，买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的，应当认定为同意购买。B试用期届满而未作表示。171条后段4不属于试用买卖的情形买卖合同解释42条：1）约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物；2）约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物； 3）约定买受人在一定期间内可以调换标的物； 4）约定买受人在一定期间内可以退还标的物。1999律考题甲与乙订立一份卖牛合同，约定甲向乙交付5头牛，分别为牛1、牛2、牛3、牛4、牛5，价款1万元；乙向甲交付定金3000元

32、，余款在半年内付清。双方还约定，在乙向甲付清全款之前，甲保留该5头牛的所有权。订约后，甲向乙交付了该5头牛。问：1）设在牛款付清之前，牛1被雷电击死，该损失由谁承担？（风险转移与所有权转移无关）2）设在牛款付清之前，牛2生下一头小牛，该小牛所有权属谁？（孳息）3）设在牛款付清之前，牛3踢伤丙，丙花去医药费和误工损失共计1000元，该损失应由谁承担？4）设在牛款付清之前，乙与丁达成一项转让牛4的合同，在向丁交付牛4之前，该合同效力如何？5）设在牛款付清之前，丁不知甲保留所有权，乙将牛4卖给丁并完成交付，丁能否取得该牛所有权？（善意取得？）6）设在牛款付清之前，乙将牛5租于戊，租期3个月，租金20

33、0元。该租赁合同是否有效？租金应如何处理？第四节 商品房买卖合同一商品房买卖合同的概念、特征商品房买卖解释第1条：是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。1出卖人是房地产开发企业； 2标的物是尚未建成（商品房预售合同）或已竣工的房屋（商品房现售合同）； 3通常以格式条款订立；4多涉及担保贷款合同。二商品房预售合同的效力认定1商品房买卖解释第2条1）出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效；2）出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，可认定有效。2商品房买卖解释第6条1）商品房预售合同未按法律规定办理备案

34、登记手续的，不因此认定无效； 2）当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定；但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。三惩罚性赔偿责任1因下列情形导致合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可解除合同并请求出卖人承担惩罚性赔偿责任商品房买卖解释第8条：1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。问题：一房数卖的后果如何？2因出卖人下列原因导致合同无效或被撤销、被解除的，买受人可请求出卖人承担惩罚性赔偿责任商品房买卖解释第9条：1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预

35、售许可证明；2）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；3）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。3商品房买卖解释第14条第2项后段：房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。四商品房买卖合同的解除1出卖人恶意违约商品房买卖解释第8、9条：买受人有权解除合同2出卖人根本违约买受人有权解除合同1）房屋主体结构质量不合格12条2）因房屋质量问题严重影响正常居住使用13条3）房屋面积误差超过3%14条注意：房屋面积误差各种情形的处理4）迟延交房经催告后3个月仍未履行15条5）因出卖人原因导致不能在约定或法定期限内办理过户登记19条3买受人根本

36、违约商品房买卖解释15条：买受人迟延付款经催告后3个月仍未履行，出卖人有权解除合同4涉及担保贷款的解除商品房买卖解释23条1）因当事人一方原因未能订立担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方可解除合同；2）因不可归责于双方的事由未能订立担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方均可解除合同。马某诉李某房屋买卖合同案2009年6月26日，马某（买受人）与李某签订房屋买卖合同，约定双方买卖诉争房屋，价款148万元。8月19日，马某依约向李某支付首付款67万元。8月22日，双方签订房屋买卖合同，约定诉争房屋成交总价款为180万元；首付款60万元，剩余房款以银行贷款方式支付。9月

37、15日，双方办理诉争房屋的网签手续，双方网签了存量房屋买卖合同，约定房屋成交价为81万元，之后双方以81万元的价格交纳了相关税费。其后，马某主张李某共收取其187万元，应返还多付的房款39万元，李某辩称双方已变更合同价款为187万元。问：1）双方所签数份合同效力如何？2）本案应如何处理？第三章 赠与合同 第一节 赠与合同概述一赠与合同的概念 185条：赠与合同是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。注意：赠与双方行为（赠与合同）单方行为（遗赠） 二赠与合同的特征 1赠与合同是转移财产权利的合同；2赠与合同是无偿合同；1）赠与人自己的财产；（如果是无处分权的呢，善意取得o

38、r不当得利） 2）财产的给予； 3）给予的无偿性。 3赠与合同是单务合同；问题：附义务、条件赠与合同是否单务合同？ 是，因为不够成对待给付4赠与合同是诺成合同？实践合同？观点1：赠与合同是实践合同观点2：赠与合同是诺成合同观点3：一般赠与合同是实践合同，特殊赠与合同是诺成合同5赠与合同是不要式合同。问题：187条是否是对赠与合同形式的要求？三赠与合同的分类 1附义务的赠与、不附义务的赠与附义务的赠与（附负担的赠与），是指受赠人负担一定义务（何种？）的赠与合同。 190条1）是对受赠人附义务；2）所附义务是合同内容，与合同成立、生效无关；3）所附义务与赠与义务不构成对待给付关系；4）附义务的赠与

39、合同效力具有特殊性。 问题1：附义务的赠与与附条件的赠与附条件赠与，是指附生效条件或解除条件赠与合同。 问题2：附义务的赠与与目的性赠与目的性赠与，为实现特定目的而订立的赠与合同。 2履行道德义务的赠与、非履行道德义务的赠与履行道德义务的赠与186条：具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同（不得任意撤销）四赠与合同的当事人1受赠人无行为能力的要求，但附义务的赠与应具有相应的行为能力。2赠与人一般应具有完全民事行为能力；无、限制行为能力人在相应范围内可以赠与。第二节 赠与合同的效力 一赠与人的义务1转移财产权利的义务 注意：赠与财产毁损、灭失时赠与人的责任1）因赠与人故意或重大过失致使

40、赠与财产毁损、灭失的189条：赠与人应承担损害赔偿责任A赠与财产须发生毁损、灭失；B赠与财产须没有交付； C赠与人须有故意或重大过失；D仅适用于特殊赠与合同。 2）因其他原因（赠与人一般过失、无过失）致使赠与财产毁损、灭失的对189条反面解释：赠与人免除义务，且不承担赔偿责任问题：赠与人承担损害赔偿责任的范围？ 2瑕疵担保责任1）赠与人原则上不承担瑕疵担保责任191条第1款前段2）赠与人在例外情形下承担瑕疵担保责任：A附义务的赠与，赠与人在附义务的限度内承担瑕疵担保责任；191条第1款后段B赠与人故意不告知瑕疵，造成受赠人损失的；191条第2款C赠与人保证赠与财产无瑕疵，造成受赠人损失的。19

41、1条第2款二受赠人的义务1协助义务2附义务的赠与，应按照约定履行义务190条第2款注意：受赠人不履行义务的后果1）赠与人对受赠人主张违约责任2）撤销赠与合同192条第1款第3项第三节 赠与合同的终止 一赠与的任意撤销186条是指无须具备法定情形，由赠与人依其意思任意撤销赠与合同。 1必须在权利转移前撤销； 2必须不属于法律规定不得撤销的； 3任意撤销无须特别理由。 二赠与的法定撤销 1法定撤销的概念 是指在具备法定事由时有撤销权的人撤销赠与。 注意：任意撤销与法定撤销的区别 2法定撤销的事由1）赠与人法定撤销的事由192条A严重侵害赠与人或赠与人的近亲属B对赠与人有扶养义务而不履行 C不履行赠

42、与合同约定的义务2）赠与人的继承人或法定代理人法定撤销的事由193条：因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或丧失行为能力的A . 赠与人死亡或丧失行为能力；B . 赠与人死亡或丧失行为能力是由于受赠人的违法行为所致。 3撤销权的行使1）行使方式明示的撤销：撤销通知 默示的撤销：推定行为2）行使期限A，赠与人法定撤销的期限192条第2款：自知道或应当知道撤销原因之日起1年内 B，赠与人的继承人或法定代理人法定撤销的期限193条第2款：自知道或应当知道撤销原因之日起6个月内 3）行使的效力A未转移权利的，赠与人免除转移权利的义务；B已转移权利的，赠与人可要求受赠人返还赠与财产。194条2003司考题甲

43、曾表示将赠与乙5000元，且已实际交给乙2000元，后乙在与甲之子丙的一次纠纷中，将丙殴成重伤。下列说法哪些是正确的？A，甲可以撤销对乙的赠与B，丙可以要求撤销其父对乙的赠与C，丙应在被殴伤6个月内行使撤销权D，甲有权要求乙返还已赠与的2000元答案：AD三拒绝赠与履行（穷困抗辩权）195条 1拒绝赠与履行的概念、立法理由是指赠与人在具备法定条件时，有权不再履行赠与义务。 1）公平原则的要求；2）情事变更具体表现；3）无偿合同对义务从轻解释。2拒绝赠与履行的要件1）赠与人的经济状况显著恶化； 2）赠与人经济状况恶化，已严重影响其生产经营或家庭生活；3）必须是在赠与财产转移权利之前； 4）仅适用

44、于特殊赠与（186条第2款）。3赠与的撤销与拒绝赠与履行的区别案例甲56岁时丧妻，独女丙已结婚。独居的甲通过QQ结识34岁的乙，不久两人闪婚。婚后乙作专职主妇，并生育一子丁。甲老年得子欣喜若狂，遂将其与前妻的共同存款20万元存折交给乙，并立下字据表明愿将自己名下的两处房产赠与给乙和儿子。此后乙逐渐不问家事和照料丁，甲两次住院乙亦不见踪影。其后偶然因丁因生病输血，甲发现丁非己亲生。盛怒之下，甲提起离婚，并要求乙返还存折。但乙已将钱全部取出，并拿出字据要求甲尽快办理房产过户手续。问：1）甲是否有权撤销赠与？依何种撤销权？2）如果房屋已经过户，后果如何？3）丙享有何种权利？案例1：李某在某酒店举办婚宴，共消费8000余元，根据酒店承诺，每消费1000元赠200元套餐，李某因此获得可消费8次套餐的积分卡。其后，李某持卡消费了5次。当李某第6次持卡消费时被酒店拒绝，理由为酒店更换了承包人，且新承包人撤销该附赠。问：酒店能否撤销该附赠消费？案例2：某商场举行促销