(合同制定方法)想懂商业房地产就必须懂招商(麦当劳签约合同)(DOC 15页).doc

1、麦当劳签约合同。想懂商业房地产就必须懂招商。租 赁 合 同（提议稿）1. 出租物业2. 租金及管理费3. 租期，交付物业的日期4. 土地使用权及建筑物所有权5. 公用事业6. 保险及修复建筑物的要求7. 不受干扰8. 无其他竞争餐馆 9. 招牌及改建 10. 抵押11. 用途、转让、分租续约优先权及优先购买权12. 提前终止本合同的权利13. 登记、印花税及其它税款14. 纠纷的解决15. 本合同的更改16. 通知17. 保密18. 不可抗力和征收19. 利益抵触20. 代位权利21. 唯一合同22. 无中介人23. 合同生效附件一: 用红线框出来的场地位置图附件二: 使用权附件三: 透视图及

2、餐厅外围店标、招牌图附件四: 甲方和乙方的证件附件五: 公用事业、场地交接条件及工程技术要求 租 赁 合 同本房屋租赁合同(以下简称“合同”)订于出租方： (以下简称“甲方”)是中国法人,承租方：三元麦当劳食品有限公司(以下简称“乙方”)双方根据有关法律和规定，本着平等互利的原则,通过友好协商就下列条款达成协议：1 出租物业甲方愿意出租及乙方愿意承租本合同附件一红线图中标明的场地(以下简称“场地”)，由乙方改建并经营麦当劳餐厅(以下简称“餐厅”)。米,沿街宽 米，深度至少 米(上述所有长度均由建筑物内部或内墙起计)。乙方有权根据本合同使用场地所在建筑物之公共地方及附属设施，包括外墙，附件二和附

3、件五的工程技术要求和附图的内容。场地及上述公共地方和附属设施在本合同中合称为“出租物业”。2 租金甲方同意给予乙方 日免租装修期（自双方移交场地之日起计）。如乙方在场地移交第 日内开业，则自开业之日起支付租金；如乙方未能自餐厅在出租物业场地移交45日内开业，则应自场地移交第46日起按租金标准向甲方支付补偿费,除非附件三的透视图(以下简称“透视图”)中所示的所有招牌于该日仍未获有关的审批部门正式批准。(详见本合同第12.3条)。 乙方从起租日按以下方式缴付以下租金(含管理费)(以下简称“租金”):在租期内，我司支付月租金(含管理费)人民币 元；该合同签定后，甲乙双方正式签署场地移交书 天内, 乙

4、方向甲方支付人民币 元作为合同保证金，该合同保证金在合同期满前2个月作租金和管理费扣除(多除少补)。乙方应于每月5日前（如遇节假日顺延）支付当月租金至甲方指定的帐户上.如果起租日并非在某个月的第一日，第一次的租金与最后一次的租金应按该整个月内所占的日数比例计算(适用的话)。乙方向甲方交付的所有款项(包括但不限于租金及公用事业费用)结算应以税务局制定的相应项目发票为收款凭据。甲方应于收款同时开具发票。在下次支付租金时，甲方仍未开具发票给乙方时，乙方有权延缓支付租金，直到收到发票为止。乙方除了向甲方支付租金、管理费及依照本合同第五条规定应支付的公用事业应付项目外，乙方将无责任缴付关于出租物业之任何

5、其他费用或应付项目，而经营餐厅的一切收益由乙方享有。租金税及土地使用费均由甲方负责。3 租期，交付物业的日期本合同所订租期为二十年，自餐厅开业日开始计算，至餐厅经营满二十年(以下简称“租期”)。甲方于完成本合同附件五“物业交接条件”中应由甲方完成的事项后，向乙方发出要求进驻物业的书面通知。乙方应于接到甲方的书面通知后7天内对场地进行验收。如符合附件五所述各项条件，即可进驻场地进行施工改造。双方场地移交应签定书面交接文件。如甲方未能按期交付场地，甲方应向乙方交付违约金，违约金每天 元人民币;如超过约定日期三个月,乙方可选择终止合同，甲方除按约定支付违约金外，还应赔偿由此造成的损失。在正式交接场地

6、前，甲方应结清出租物业内所有应由甲方承担的费用(包括但不限于水费、电费等)。任何人以任何名义提出的应由甲方承担的费用及债务与乙方无关，由甲方负责。在本合同期满而双方未续约或本合同提前终止时，乙方应将租赁场地以清洁良好的状态交给甲方，而无责任将场地恢复至租赁前原状。土地使用权及建筑物所有权4 本合同时甲方提供有关场地和/或建筑物的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证报批表、建筑工程消防设计审核意见书、工程竣工综合验收证、营业执照复印件；乙方提供营业执照，上述文件作为附件四。双方并出示上述文件之正本供对方验证。在办理相关报建手续时，如遇一方所提

7、供的上述文件不符政府部门要求，应由交件不合格一方在两个月内设法使该文件完善。如果甲乙双方提供文件在租期内有任何变更，双方须于文件变更的 天内向另一方提供变更后文件的复印件。4.2 甲方陈述与保证，其拥有场地的所有权和土地使用权，有权将其依本合同出租给乙方；倘若甲方违反此陈述与保证，造成乙方无法依本合同使用场地，甲方同意对乙方的投资和经济损失给予全部经济赔偿(包括合理的律师费)。乙方陈述与保证，其为合法成立并存在的公司，有权签订本合同。在获得政府批准后，在场地上进行餐厅经营活动；倘若乙方违反此陈述与保证，造成甲方经济损失时，乙方应给予甲方经济赔偿。5公用事业5.1 甲方须协助乙方把详细叙述于附件

8、六内之公用事业管线引至场地内乙方指定的位置，其支出费用为甲方支付。该项工程需在乙方进驻场地之日起 天内按本合同附件五“公用事业”的要求完成。每迟延一天，装修免租期顺延一天，如超过 天未能完成，乙方有权解除合同，并免除一切赔付责任，5.2 甲方有责任协助乙方向公用事业公司申请安装由乙方单独使用的公用事业计量器。在租期内，甲方按当地供电局商业用电单价向乙方收取电费，按自来水公司商业用水单价收取水费；甲方收费时，需向乙方出示有关凭证，以确定水、电费总额，并开具发票。乙方每月 号前向甲方支付上月水电等公用事业费用。甲方应于每月 号前向乙方提供甲方当月所交水电费的发票复印件，并保证乙方按餐厅实际用电量交

9、费。除此之外，乙方无责任支付任何其他费用，包括但不限于管理费用、供电维修、设备更新等费用。公用事业收费以公用事业公司公布的收费标准为计算依据，不增加任何其他费用及摊派。乙方也不承担由于甲方原因导致公用事业部门向甲方收取的罚款。5.4 如因甲方原因造成公用事业中断，并不能在二十四小时内加以修复，乙方有权进行修复工作并从租金中扣除一切费用；如因甲方原因中断七天甲方仍未努力修复，乙方可终止本合同，并向甲方索赔所有经济损失。在公用事业中断之日到恢复供应前甲方同意免除乙方的租金和管理费。如因乙方原因造成公用事业中断，应由乙方修复。6保险及修复建筑物的要求6.1 签订本合同 内，甲方应依法对其建筑物投保财

10、产险(包括火险)，并向乙方出示保险单以作证明；乙方进场施工后至经营期间应投保乙方财产及第三方责任险。合同期内各方保险赔偿金应全数用于赔偿损失（包括已经或可能造成对方的损失）。如一方未能及时投保或将来中断投保，另一方可代未投保方投保，但费用由被投方承担。6.2 假如建筑物或任何部分因甲方的原因遭损坏或毁坏，甲方应立刻自费进行把建筑物完整地恢复至原来状况的复原重建工作。乙方将在建筑物完全恢复原状之前停止缴付租金；如超过六个月时，乙方可终止合同。如因乙方人为原因造成损坏，应由乙方负责修复。7不受干扰7.1在租期或任何延期内，乙方拥有场地的独占使用权和出租物业其他地方的使用权，不受甲方或任何第三方的干

11、扰。甲方决不授予任何第三方在毗邻场地人行道上或公共场所享有任何权利，或允许其阻挡乙方使用的物业的入口、消防门及乙方的招牌。如发生上述情况，甲方应在二十四小时内采取一切必要行动以排除此等妨碍。若在乙方向甲方发出书面通知后24小时内，甲方仍未排除此等妨碍或干扰，甲方同意免收乙方租金和管理费直至上述干扰排除为止。如干扰超过六个月时，乙方亦可选择终止合同。7.2若甲乙相邻的隔墙为玻璃墙，乙方有权在玻璃上作麦当劳化的窗饰，隔墙上甲方无权作任何装饰，并有义务保持玻璃墙的清洁。在玻璃墙外保留一米宽的通道，甲方保证保持通道的畅通，并保证玻璃墙外的商品陈列美观，不致于引起乙方顾客的不安。如若玻璃墙的清洁、通道、

12、商品陈列等引起双方的纠纷，且通过协商不能解决，则甲方负责封墙的费用。8无其他竞争餐馆 除非已经取得乙方事先书面同意，甲方在此租赁期或任何延期内，不论有否收取报酬，不应在 范围内属于甲方的产权的建筑物内直接或间接参与任何类型快餐馆，提供与麦当劳实际上类似的食物、饮料或其他产品或在其他方面与麦当劳相竞争，包括但不限于以汉堡王(BURGERKING)、云迪斯(WENDYS)、哈迪斯(HARDEES)、小卡尔斯(CARLS JR.)、肯德基(KENTUCKY FRIED CHICKEN)、纳森(Nathans Famous) 必胜客(Pizza Hut)、 等之名或在此等名字或风格下经营之餐馆，从中获

13、取任何经济利益，而且甲方不得对此授予任何或容许建筑物任何部分从事其经营。参与的含义包括出租或转让建筑物的任何其他部分。9招牌及改建9.1 招牌 乙方可以依本合同附件三在双方议定的位置安装麦当劳招牌和标志(位置、面积和形状及技术要求详见附件三)，甲方对此不收任何费用(如场地,空间占用和广告标志使用权费等)。政府部门依法征收的广告管理或许可证费用应由乙方负责缴纳。甲方保证为乙方安装、使用、维修保养和清洁上述招牌及标志提供通道并给予全力支持与配合。 9.2 改建和退还场地甲方为保证乙方对该餐厅的设计和改建工作顺利进行，同意于签订本合同七日内向乙方提供其需要的建筑物图纸。乙方在完成设计后，将设计图两套

14、送甲方认可，甲方收到设计图后七天内盖章认可，超过此期限则视为甲方默认，乙方可照图施工。在租期内或任何延期内，在不影响结构的前提下，乙方有权无需甲方事先同意改建场地或餐厅，并可在场地内设置家具,机器,设备及商业固定装置而无需得到甲方的事先同意。如对建筑物的结构上有改变，应事先征得甲方同意。在租期届满或提前终止合同后的三十天内，乙方可搬迁上述物件。如乙方逾期不搬，作弃权论处，并无责任将场地恢复至原状或对上述物件负责。 IP：隐藏 发表：2005-06-12 15:00:56 1 F 评分 +5 +4 +3 +2 +1 -1 -2 -3 -4 -5 飘渺的猪 等级：风云使者 发帖：53 注册：200

15、5-06-06 商铺币：461 状态： Re:麦当劳签约合同。想懂商业房地产就必须懂招商。10抵押签订本合同时，甲方保证场地和建筑物无任何抵押行为。在租期或任何延期内，如甲方将其土地使用权或其建筑物的所有权抵押予其他人，甲方应保证乙方在本合同中享有的权利不因甲方的抵押行为而受影响和改变。11用途、转让、分租续约优先权及优先购买权11.1在租期内或任何延期内，乙方可将承租场地作任何合法用途，并有权依法将场地或其任何一部分转让或分租予与麦当劳有关的第三方(包括麦当劳特许权持有人和由麦当劳公司投资设立的公司)。11.2 续约优先权在租期届满前 天内，如甲方得悉有第三者愿意于租期届满后租用场地或其任何

16、部分，甲方应尽快以书面形式通知乙方，同时附上第三者提出的租赁条件。乙方可于收到该书面通知后的三十天内，以书面通知甲方，可选择行使其续约优先权，以相同于该第三者提出的条件或条款继续租用场地和出租物业。11.3 优先购买权在此租期内或任何延期内，如甲方欲出售场地或建筑物或其任何部份，在出售前 天内应给乙方书面通知，通知包括购买人的姓名、地址、出售价格和其他条件。乙方将在同等条件下有权优先购买场地或建筑物及连同属于场地或建筑物的土地使用权。如乙方决定不行使优先购买权，甲方可将场地或建筑物或其任何部分出售给任何的第三人，但应告知该第三人甲方已将场地出租给乙方的事实，并在与第三人的房屋买卖合同中规定，该

17、第三人应认可和接受本合同及其补充合同中的所有条款的规定并继续履行本合同，该第三人应继承本合同中所规定的原甲方的所有的权利与义务。12提前终止12.1 场地不适用性如乙方发现甲方交付的场地实际面积与上述面积不符(上下超过 %)，乙方可选择：(1)继续履行本合同，但对租金按照甲方实际交付的场地面积作出乙方认为适合的调整；或(2)终止合同。乙方如选择终止合同，甲方应退还所有乙方已支付给甲方的款项，并赔偿由此引起的乙方的所有经济损失(包括但不限于乙方就出租物业所支付的施工及设计费用)。如乙方无法依约在场地开设餐厅，则乙方须在进驻场地后的45天内，向甲方发出不拟履约通知，本合同终止。如因甲方原因造成的，

18、甲方应付赔偿责任。非甲方原因造成的，而甲方需退回乙方的保证金和其它款项，双方不再负责任。12.2 餐馆执照甲方在签约后的合理时间内,应协助乙方申请经营餐馆所需的许可证明，包括但不限于取得餐饮规划功能，装修工程报建，环保报建，消防报建，营业执照等。如在申请过程中乙方未能领到开业所需的所有证照，或必须更改计划才能获得许可，此时乙方可选择终止本合同。甲方应退回乙方的保证金和其它款项，双方不再负责任。12.3 招牌批准如果乙方在开业前不能获得附件三透视图中所示的招牌及店标，甲方同意：(1)本合同第二条规定的起租日顺延，直至能合法地张挂所有招牌；或(2)乙方从租金中扣除由此引起的一切损失; 或(3)乙方

19、可终止本合同。如招牌不批准是甲方的原因的话，甲方应赔偿乙方由此而引起的所有经济损失。如在租期内，招牌和店标非乙方的原因被拆除或挪位的话，租金应作相应调整。12.4 乙方提前终止合同的权利在租期内，乙方可以经提前三个月书面通知甲方，而提前终止本合同。提前终止合同后，乙方应向甲方支付相当于三个月租金的补偿费，该补偿费与保证金相冲抵，如有差额，双方应于乙方搬离场地后10日内结清。13登记、印花税及其它税款如本租赁合同与 市国土局房地产管理局编印的房地产租赁合同标准版本有任何抵触，双方同意以本租赁合同条款为准。甲方应负责根据中华人民共和国有关的法律或条例办理本合同的印花事宜及登记手续，乙方应给予协助。

20、至于办理登记的一切费用支出及需要缴付的印花税，由双方平均分担。若签订本合同三个月内本合同仍未依法办妥租赁登记，乙方有权延缓支付租金直至办妥登记手续为止。给予任何立约一方的分配或其它付款所引起的中华人民共和国纳税义务应由该分配或其它付款的收益人负担，收益人应向其所在地税务部门办理登记手续。甲方因本合同内所取得的款项的应缴的税务由甲方负责。 乙方因经营餐厅而取得的利润，其税务由乙方负责。14纠纷的解决与本合同有关的一切纠纷双方应首先通过友好协商解决如某纠纷未能于一方书面通知另一方后的十五天内得到解决，任何一方有权将此纠纷提交当地人民法院。在纠纷尚未解决前，双方应继续履行本合同所规定之义务，除非双方

21、同意终止本合同。15 本合同的更改有关本合同的修改应以书面形式进行，并由甲、乙双方合法授权代表签署后才有效。 16通知一方发给另一方的通知或信件应是书面的，按本合同内所示地址发送。上述通知或信件应由专人传递或通过传真传送。如由专人传送，则于送达时视为正式送交。如以传真发送,则以传真接件人确实收到该通知为准。更改地址要在七天之内以书面通知对方。双方通讯地址如下: 甲方: 乙方： 三元麦当劳食品有限公司 抄送: 麦当劳中国发展公司 地址: 香港铡鱼涌英皇道1060号柏惠苑地下高层 传真: (852)25631284 电话: (852)28807300 收件人: 法律部17保密 双方承担不向传播媒界

22、或公众透露本合同的内容的义务。18不可抗力和征收18.1如果由于无法预见并且对其发生和后果无法防止或避免的事件，比如地震、水灾、火灾和其他自然灾害,战争、暴动和类似的军事行动，民间骚动以及政府的禁运令、禁止令或其他限制和行动，承运人延误，或者其它阻止一方履行本合同义务的任何事件或原因(统称“不可抗力事件”)，直接致使一方不能按本合同约定的条件全部或部分地履行其在本合同中义务，遇到上述不可抗力事件的一方(“受阻方”)，只要满足所有下列条件，不应被视为违反本合同:1受阻方无法履行其在本合同中的义务是由于不可抗力事件直接造成的;2受阻方已尽其最大的努力履行其在本合同中的义务和减少由于不可抗力事件给另

23、一方或公司造成的损失;及3不可抗力事件发生时，受阻方立即通知另一方，并在不可抗力事件发生后的十五天内提供有关该事件的书面资料，包括陈述延迟履行、部分履行或无法履行本合同义务的理由的说明书。如果发生不可抗力事件，双方应根据事件对履行本合同的影响，决定是否修改本合同，以及是否部分或全部地免除受阻方在本合同中的义务。18.2 征收甲方确认在签定本合同之时，其未收到任何政府主管部门的任何通知，或该部门以口头形式告知甲方，场地或建筑物的土地使用权可能会被征收。 如果根据“中华人民共和国城市规划法”及其他有关法律和规定，场地或建筑物或其任何部分被当地政府征收而用于市政建设，甲方应用征收补偿费赔偿乙方由此而

24、遭受的全部经济损失(包括但不限于乙方的搬迁费用); 如果建筑物所在地块根据“中华人民共和国城市房地产管理法”及其他有关法律、法规和规定被当地政府批租而用于商业性开发，除同样用征收补偿费赔偿乙方全部经济损失外(包括但不限于乙方的搬迁费用和营业损失)，甲方还应尽其最大努力或授权乙方从有关政府部门获取在相似地段承租相似面积和层次的场地的权利，或在商业性开发完成后按令乙方满意的条件让乙方回租原地。19利益抵触甲方声明没有任何直接或间接与甲方有关联的人士同时出任乙方的代理人、雇员、供应商、特许权持牌人或行政人员或任何附属、联营或母公司。执行合同的各方确认这声明是促使乙方签订此份合同的条件之一，任何误导将

25、会构成乙方作为终止本合同的原由。20代位权利甲方同意乙方有权指定麦当劳公司属下的任何公司成为本合同的乙方，并委托该公司经营管理其餐厅。 21唯一合同本合同及其附件构成双方就本合同的标准的内容达成的完整及唯一的协议。本合同及其附件取代以前双方有关本合同及其附件的标准内容而承诺的所有口头或书面的协议，谅解和通讯。如本租赁合同与房地管理局编印的房地产租赁合同标准版本有任何抵触，双方同意以本租赁合同条款为准。22无中介人本合同的达成及签署无须经过第三方的中介。如果有第三方作为中介人而存在或声称为中介人，甲乙双方在此同意不会向该第三方支付任何费用。23合同生效本合同及其附件由甲,乙双方正式授权代表签字，

26、一式陆份，加盖公章后生效。兹证明，本合同由双方正式授权的代表在合同首所述日期在中国签订。附 件 一用红线框出的场地位置图 附 件 二使用权乙方有权通过及使用的建筑物之公共地方及设备包括入口、门厅、楼梯、楼梯平台、装卸站、小巷、车辆和行人出入口、公共停车位、通路、废物处理/焚化地方及设备。 甲方应保证乙方通往室外机的通路二十四小时畅通，以便乙方维护检修其室外设备。 甲方保证乙方对其招牌进行日常维修保养所需的通道及空间的使用权。 附 件 三透视图及餐厅外围店标、招牌图 附 件 四甲方和乙方的证件1. 土地使用证2. 建设用地规划许可证3. 建设工程规划许可证4. 建设工程施工许可证5. 建设工程规划许可证报批表6. 建筑工程消防设计审核意见书7. 工程竣工综合验收证8. 甲方营业执照复印件9.乙方营业执照复印件附 件 五公用事业、场地交接条件及工程技术要求