[标准合同]商品房购销合同争议(DOC 22页).docx

1、商品房购销合同争议惠州仲裁委员会根据上列当事人之间签订的 no : 019987号商品房购销合 同中的仲裁条款和申请人提交的仲裁申请，于XX年11月30日受理了本案，受案号为XX惠仲第59号。申请人向本会预交了仲裁费人民币 2706元。本案审理程序适用XX年12月1日起施行的惠州仲裁委员会仲裁规则（下 称仲裁规则）。根据仲裁规则的规定，本会向被申请人送达了仲裁申请书及相关证据材 料，并向双方当事人送达了仲裁规则、仲裁员名册、选定仲裁员的函 及当事人仲裁活动权利义务告知书等材料。仲裁庭组成通知、开庭通知也由本 会工作人员当面提交被申请人，被申请人及其职员分别于XX年12月28日和XX年12月27

2、日签收了通知。申请人与XX惠仲第59-74号案等共计16宗案的申请人于XX年12月5日共 同向本会提出，因与同一被申请人签订的商品房购销合同所产生争议，仲裁请 求相同，各申请人之间只是面积差价款，利息及逾期办理房地产权证违约金的具体 数额不同，请求将16宗案件合并审理并适用普通程序。被申请人于 XX年12月 18日书面同意申请人的提议。本会于 XX年12月26日决定对上述16宗案件合并 审理并适用普通程序。根据仲裁规则的规定，在本会仲裁员名册中被申请人选定徐 xx先生为仲 裁员，申请人选定刘xx先生为仲裁员。本会主任指定xx先生为首席仲裁员。以上 三人于XX年12月27日组成仲裁庭审理本案。根

3、据仲裁法和仲裁规则有关规定，仲裁庭于 XX年1月11日在本会 开庭审理本案。申请人及其委托代理人张 xx律师、魏xx律师、张xx、曾xx、罗 xx到庭。被申请人委托代理人姚 xx律师、谭xx律师、林xx到庭。庭审中，双方 当事人就对方提交的证据的真实性与关联性不表示异议 ，分别陈述了仲裁请求与事实理由、答辩，回答了仲裁庭的询问，作了最后陈述。庭审后双方的代理人提交了 代理词。XX年4月26日XX丨惠仲裁第59号裁决书出具后，被申请人向广东省惠州 市中级人民法院（下称 惠州中院”申请撤销该裁决及与之并案处理的共计 16份裁 决。XX年9月12日惠州中院向惠州仲裁委员会出具（XX）惠中法民二初字第

4、151-1 号通知书（中院通知书”）提及被申请人：申请撤销惠州仲裁委员会作出的XX惠仲第59号、XX惠仲第60号、XX 惠仲第61号、XX惠仲第62号、XX惠仲第63号、XX惠仲第64号、XX惠 仲第65号、XX惠仲第66号、XX惠仲第67号、XX惠仲第68号、XX惠仲 第69号、XX惠仲第70号、2o05惠仲第71号、XX惠仲第72号、XX惠仲第 73号、XX惠仲第74号等十六宗仲裁裁决乙案，本院经审查认为，惠州市房产局 核发的房地产权证上标注的 另有小区分摊”项目属于房地产权登记部门的登记行为； 虽然房地产登记部门已通知涉案的各位被申请人即18位（笔误，实为16位-仲裁庭）业主到房产部门更

5、改 另有小区分摊”之内容，但贵会作出仲裁时，房产证的上述内 容并未改变，且到目前为止尚有部分房产证的上述内容亦未更改。因此，在房地产 管理部门对其发放的房产证 另有小区分摊”之内容没有具体取消前；贵会就作出上 述16份裁决书是不当的。为此；本院依照中华人民共和国仲裁法第六十一条规 定;特通知贵会自本通知送达贵会后 60天内对上列仲裁案件重新仲裁。贵会重新仲 裁期问，本院将依法中止撤销程序。依据惠州中院的通知，惠州仲裁委员会分别于XX年11月10日和16日向仲裁庭和双方当事人发出重新仲裁的通知，接着又发出开庭通知。仲裁庭于XX年12月12日开庭，双方当事人或代理人依时到庭。开庭时，被 申请人提出

6、要求仲裁庭回避的申请。为了尊重被申请人表达意见的权利，仲裁庭中 止审理，将被申请人的申请交惠州仲裁委员会，由其做出决定。惠州仲裁委员会于XX年12月12日做出决定，认为：依照最高人民法院的 有关规定，重新仲裁的义务由原仲裁庭承担，不同意被申请人的要求。依照惠州仲 裁委员会的决定，仲裁庭于 XX年12月21日开庭。开庭通知已送达双方当事人。庭审时，申请人的代理人张梅蓉、曾双杏、张宝贵和魏忠平到庭；被申请人的代理人谭耀强与林春燕到庭。仲裁庭依照惠州中院的通知限定的问题进行审理，听取当事人的陈述与辩论， 并审核了申请人提交的经变更了的房产证内容。本案现已重新审理终结，仲裁庭依法作出裁决。现将本案案情

7、、仲裁庭意见及仲裁裁决分述如下。一、案情XX年4月6日，申请人作为买方和乙方与被申请人作为卖方和甲方签订了 no.019987商品房购销合同（下称 合同”，）由申请人购买被申请人惠州市东湖花 园3号小区305栋1072房。合同与争议有关的主要条款如下：第2条商品房面积：乙方向甲方购买商品房（下称该商品房）建筑面积 100.15m2。第4条价格与费用：该商品房不属于政府定价的商品房。按建筑面积计算， 该商品房单位售价为人民币每平方米 2318元，总金额为人民币贰拾叁万贰千壹百 肆拾壹元。第7条优惠价：乙方在XX年4月6日前付清全部房价款的20%，甲方给予 乙方占付款金额5%的优惠，即实际付款额为

8、人民币贰拾贰万零千捌伍百叁拾肆元 整。第28条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由惠州市仲裁委员会仲裁。双方当事人在签订合同的同时签订了东湖花园三号小区商品房购销合同补充协议书（下称补充协议”，）与争议的有关条款如下：第3条甲、乙双方同意，原合同第19条变更为在正常情况下，甲方应在楼宇 （即合同中规定的商品房-仲裁庭）交付使用之日起二十四个月内为乙方办理好房地 产权证，办证手续费及契税费按政府有关规定收取。第7条甲、乙双方同意，原合同第5条变更为：乙方向甲方购买的商品房， 以建筑面积（即实得建筑面积加公共部位与公用房屋分摊面积）为合同销售面积，并 以此计算

9、销售金额。由于合同销售面积是以图纸尺寸为计算依据的，因此，双方同 意合同销售面积有不超过 %的误差率。楼房正式交付使用后，如合同销售面积与 实际面积的误差超过%时，双方应按实际面积多退少补（以房产证核发面积为 准）。签订合同的当日，双方签订了装修标准及材料明细表（下称 明细表”，其中包括了甲方统一提供的一些设施和收取的费用：有线电视系统费150元、对讲系统970元、电话线位500元、住户专用信报箱250元、建档材料费100元等（均为 人民币，以下未标明币种的金额均为人民币-仲裁庭）。发生争议，申请人提请仲裁，诉称，合同签订后其向被申请人交付了全部购房 款。但XX年领取的房地产权证（下称房产证”

10、显示，房屋的建筑面积为94.39 m2,比合同约定的面积少5.76m2，面积误差比为-5.75%,即被申请人多收款12683 元。房产证显示被申请人将小区分摊面积 6.65m2也列入公摊面积计算，违反了建 设部（于 1995年9月8日印发的）商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 （试行）（下称1995年规则）的规定。被申请人迟延562天办理申请人的房产证，还 多收取或无根据收取有线电视系统费，对讲系统费，电话线位费。专用信报箱费和 建档费等共计1970元。因此申请人请求裁决被申请人：1、 返还实际建筑面积与合同约定建筑面积之间的差额 5.76平方米的购房款 12683元及利息4209元（自

11、签约之日暂计至XX年11月29日，按中国人民银行同 期同类贷款利率计算）；2、支付逾期办理房产证的违约金 23797元（计至房产证登记之日，至被申请人 交付房屋后24个月始算，违约天数为562天，利率同上）；3、返还多收取的费用总计1970元；4、本案仲裁费用全部由被申请人承担。被申请人提交了答辩，庭审后其代理律师提交了代理词，两者所论述的问题一 致，但后者较详尽。故主要摘自后者的论述，要点如下：1、申请人对商品房的建筑面积计算有误a. 申请人的房产证登记的住宅（即合同规定的商品房-仲裁庭）建筑面积为94.39m2（其中套内建筑面积84.04m2,共有分摊面积10.35 m2），另有小区分摊6

12、.65 m2,总建筑面积101.04 m2。合同及补充协议约定的总建筑面积为100.15 m2。两者相比，房产证登记的总建筑面积比合同约定的总建筑面积大0.89 m2,误差不超过1%,在补充协议规定的误差比率范围内。b. 合同标的之总建筑面积为实得面积与公共部位、公用房屋分摊面积之和，房产证中显示的共有分摊面积与小区分摊面积不含已作为独立使用空间销售或出租的 地下室、车棚及人防工程，共有分摊面积与小区分面积系不同的分摊面积，均属于 东湖花园三号小区公共部位与公用房屋分摊的面积，两者没有重复，其产权人分别 为申请人所在栋全体业主及小区全体业主，对此惠州市房屋测绘所出具的分摊面积 计算书已作了明确

13、、具体的说明。因此小区分摊面积属于合同约定的总建筑面积的 一部分，该约定符合公平原则并不违反建设部1995年规则第9条规定的公用建筑面积计算原则及其它调整商品房公用建筑面积分摊关系的相关法律、法规、规范的规定，且小区分摊面积的公共部位与公用房屋等建筑物事实存在并由三号小区全体 业主实际受益，惠州市房产管理局亦已明确其产权属于三号小区全体业主共有，可 办至三号小区全体业主或业主委员会名下。C.合同约定的总建筑面积包括小区分摊面积”的事实亦可以从合同约定面积与 房地产权证登记的差异比例得到证实。16户业主中12户的面积差异不超过1%， 属双方合同约定许可的差异。d.公共部位与公用房屋分摊面积在房产

14、证中分为共有建筑面积和小区分摊面积 属于房产管理部门登记规范重大变化所致，并不影响合同当时关于销售总建筑面积 的约定。申请人房屋所在的东湖花园 3号小区是自1999年开始销售的，销售之日 至办证期间房屋产权登记规范发生了重大变化。惠市房函XX95号复函已足以说明。由于这一变化，导致房地产权证登记部门指定使用的商品房购销合同与核 发的房产证关于面积的表述所使用的术语不一致，引发业主误解。2、关于逾期办证的问题a. 房产证逾期办理虽属事实，但非因被申请人的责任。补充协议第3条约定，因政府规定办证税费中部分由开发商承担，部分由业主 承担，且规定办证费须在房产证办妥前缴交，说明申请人有支付办证税费的义

15、务及 缴交办证费为房产证办理的前置条件。被申请人虽于XX年2月21日至XX年6月11日期间分别将房屋交付给申请人使用，但申请人分别于XX年12月22日至XX年7月18日方才陆续缴交办证费，因未及时交费，被申请人曾在小区内进行 公告催交办证费，这一事实在仲裁庭开庭审理时申请人已认可属实。因申请缴交办 证费前置义务未及时履行，后置办证义务可暂停履行。b、惠州市房产管理局在受理提供的办证资料后 1年多才陆续出证，属于房产部门原因所致逾期办证是因申请人未及时交纳办证费用及房产部门延误办证所致，根据广 东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见第2条的规定，被申请人只有在因自身原因

16、导致逾期办证，才承担逾期办证责任。3、即便被申请人需承担违约责任，亦缺乏支付违约金事实依据a. 在合同中并未约定逾期办证的违约金。b. 根据中华人民共和国合同法（下称合同法）第113条、114条的规定，违约金规定的原则是弥补给当事人造成的实际或可预估的损失，违约金过多高 于实际损失的，当事人可请求人民法院或仲裁机构予以减少。在本案中，16户申请人中有12户是以银行贷款形式支付房款，对此合同可为证，且至今未还清银行 贷款。此类业主的房产证需办理房屋抵押登记手续并由贷款银行保管房地产权证原 件直至还清贷款本息，按银行规定，此类业主在未还清贷款前不得对房屋进行转让、抵押、赠与等处分权，只可行使占用、

17、使用及收益权，不存在所谓的抵押借款 或转让问题。对于一次性付款的申请人而言，而且惠州市在XX年9月1日前，即便房屋的房产证未办妥，亦可通过购房合同的转让 （原以银行贷款付款的客户转让 前需先还清银行贷款），将房屋的权益转让并获益，房产证是否办妥，根本不影响 申请人对房屋权益的转让。至于一次性付款的申请人所说的抵押借款，被申请人至 今未接到过一次性付款的申请人因逾期办证导致其不能抵押给其造成损失，并提出 索赔的任何主张及依据，说明在此期间一次性付款的申请人或未有抵押的要求或是 逾期办证未对其造成实际损失。此外，本案中，房屋已按约定交付给申请人使用， 申请人亦已入住多年，无论是以银行贷款支付购房款

18、还是一次性付清购房款，逾期 办证均不影响其对房屋占用、使用及收益权。c. 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释关于逾期办证的违约责任亦只是规定 合同没有约定违约金或损失数额难以确 定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利 息的标准计算”，并不是必须按此规定支付违约金，有关逾期办证的违约金应遵循合同法有关违约金用于弥补损失的原则，因此上述司法解释有关逾期办证违约 责任的规定仅在给守约方造成损失时适用，本案中申请人所购房屋的房产证虽逾期 办妥，但并未给申请人造成损失，不应适用该规定。4、关于其他费用1970元的问题a. 该部分费用系合同

19、中明确约定的，不违反国家法律、行政法规的强制性规 定，且被申请人在交付使用前已完成了该部分设施。可视对讲系统，试用后质量、 效果不稳定，为广大业主利益，被申请人选用了现在的系统，该系统造价与可视对 讲系统持平，亦在房屋交付使用前完成并移交给申请人使用，申请人在此前亦从未 提出过异议。b、 申请人在收楼及使用设施后一直没有异议，在长达3、4年后，又要求返还 该部分费用1970元，依据合同法第55条规定，已超过该条规定的一年期限。 依据中华人民共和国民法通则（下称民法通则）第135条规定，已超过该条 规定的两年诉讼时效期限。因此，无论申请人主张撤销合同，还是主张违约，均已 过法定时限。申请人的代理

20、律师提交的代理词要点如下：1、基本事实本案证据显示及庭审查明的基本事实是：a.被申请人将合同约定的总建筑面积包括其认为的另有小区分摊面积作为销售 面积，但各申请人房产证中登记的建筑面积在不包括另有小区分摊面积的情况下， 全部少于双方合同所约定的总建筑面积，其中差额最少的是5.7m2，差额最多的则达 14.4m2。b、被申请人也承认东湖花园三号小区为整个小区服务的架空层、为整个小区服 务的公共用房、单车房及非独立使用的地下停车库等公共部位，其所有权属全体业 主共同共有。c、被申请人将所有权归全体业主同共有的 另有小区分摊”面积擅自分割为小 区业主私人所有并作为销售面积的一部分。d、 被申请人违反

21、合同约定，为申请人办理房屋所有权证的期限全部超过了自 房屋交付之日起24个月办妥”的期限。e被申请人单方改变合同约定，将双方约定的安装可视对讲系统更换为一般 对讲系统，被申请人仍按可视对讲系统的标准向各申请人收取安装费用。邮电部门 免费为全体业主安装了信报箱，被申请人从中收取费用。2、仲裁请求合法a各申请人房产证中登记的建筑面积均少于补充协议第7或第8条所约定的总建筑面积，根据此约定，被申请人应当向各申请人返还误差面积相应的购房款；同时，我国合同法第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义 务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失， 包括合同履行后可以

22、获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者 应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现各申请人以误差面积的购房款作为基 数要求赔偿以中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息损失合法合理。b、双方虽未约定办证逾期违约的赔偿计算方法，但最高人民法院关于审理 商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条明确规定：合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规 定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因而各申请人按照已付购房款总额和 中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约损失，合理有据。c、合同法第63条规定：执行政府定价或者政

23、府指导价的，在合同约定的 交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计算。被申请人向各申请人所收的 有视电视系统等费用都是政府定价或者政府指导价，但被申请人却超过规定多收取 了费用，有的则是没有收费根据，如专用信报箱费，有的则是进行了单方变更，如 闭路电视监控系统改变成为普通对讲系统而多收取了费用。上述多收取的费用，被 申请人均应向各申请人返还。同时，民法通则第 92条规定：没有合同根据， 取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。被申请 人所多收取的各项费用都没有合法根据，显属不当得利，须返还多收取的费用。3、被申请人的答辩理由均不成立a关于 另有小区分摊”可以进行出

24、售的答辩意见没有法律根据。1995年规则）第8条关于 公用建筑面积”的组成部分中并没有 另有小区分 摊”的项目；公用建筑面积已包括为整栋服务的公共用房和管理用房建筑面积”，即 被申请人所言架空层、公共用房等 另有小区分摊”面积，已包含在销售时已被作价 的分摊的公用建筑面积”之中;合同和补充协议中也没有约定被申请人将 另有小区 分摊”出卖给申请人， 另有小区分摊”的含义至今为止都是被申请人单方的理解和 解释;国务院物业管理条例第27条明确规定建设单位不得擅自处分业主共用部 位的所有权或使用权；被申请人承认 另有小区分摊”属全体业主共同共有，但其将 业主共同共有的部分处分为小区业主私人所有。民法通

25、则第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。即在法 律上权利人只有对自己拥有所有权的财产才可以进行收益和处分，同时共同共有与 私人所有是两个根本不同的法律概念，被申请人在未经全体业主同意的情况下，将 全体业主共同共有的财产进行处分变为业主私人所有，其处分属违反法律的强制性 规定属于无权处分。被申请人认为各申请人只有对公有面积付款之后才能拥有全体小区业主的共同 共有权，该说法没有任何法律根据，全体小区业主对小区架空层、公共用房、未独立使用的地下室等拥有共同共有权是法律规定的法定形成权，不以各个业主是否对 该共同共有面积付款为前提。被申请人认为应当尊重契约

26、自由原则，即尊重双方关于另有小区分摊”买卖的约定，但尊重契约自由是以不违反法律、行政法规的强制性规定为前提，因此被申 请人认为应当尊重契约自由的抗辩理由也是不能成立的。被申请人将补充协议中总建筑面积中的 公共部位与公用房屋分摊建筑面积”单 方面理解为即是申请人房产证中的 公有分摊面积与另有小区分摊”没有任何事实依 据和法律根据，由于是被申请人提供的统一格式合同，应当根据合同法第 41 条关于对合同理解条款的规定对补充协议总建筑面积中的公共部位与公用房屋分摊建筑面积”作出对被申请人不利的解释，或者至少按照规则中关于公用建筑面积”的本来含义对 另有小区分摊”作出符合原义的合理解释。b、被申请人关于

27、办房产证逾期违约的相关答辩理由是错误的。合同法对违约采取严格责任原则，即只要存在违约的客观结果，则该违约 行为人无论是由于主观原因或是客观原因或是由于第三方的原因造成违约，违约行 为人均应向对方承担违约责任。本案中被申请人为各申请人办理房产证已超过了双 方约定的办证期限是明显的法律事实，因此被申请人应当承担违约责任有事实根 据。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第18条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书 的，除当事人有特殊约定外，出卖方应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。因此被申请人承担办证逾期违约

28、责任有法律根据。被申请人认为办理房产证虽然存在违约，但并未造成各申请人的实际损失，因 而无须支付违约金的抗辩理由没有任何法律根据。同时由于各申请人没有及时获得 房产证，致使各申请人在行使房屋转让权、房屋租赁权、房屋抵押担保权等权利时受到极大限制，有时甚至丧失了商业机会，这种结果实际上也是对各申请人实体利 益的潜在损害。被申请人认为是由于各申请人迟延交付办证费才导致了迟延办证，该种说法与 双方合同的约定不符，因为双方并没有约定只有在各申请人交缴办证费后被申请人 才办理房产证，双方仅约定了办证期限而没有附加任何条件。被申请人还认为是由于惠州市房产管理局的原因才导致办证违约，因而不应承 担违约责任的

29、说法没有法律根据。合同法第121条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。即使是由于惠州市房产管理局的原 因导致办证逾期，被申请人仍应向各申请人承担违约责任。c、关于被申请人多收取的其他费用。双方虽然在合同中对各种收费作出了约定，但约定应以合法性为前提，否则不 发生相应的法律后果。但本案的事实表明，被申请人向各申请人收取的部分收费项 目没有合法性，被申请人多收取的费用属不当得利，应当向各申请人进行返还。关于有线电视系统费。惠州市人民政府物价局惠价 XX11号文件明确规定： 有线电视系统初装费每户为350元，但被申请人却收取了 500元，多收取的150元 属违规收费。关

30、于对讲系统及闭路电视监控系统费 970元，双方在合同中作了明确约定，但 被申请人单方改变为普通对讲系统并且延续至今，被申请人多收取的费用应向各申 请人返还。关于专用信报箱250元。国务院物业管理条例第 45条规定：物业管理区 域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取费 用。在各申请人提供的证据中，广东邮政物流配送服务有限公司惠州分公司免费为 东湖花园三号小区各住户设置专用信报箱，既然行政法规规定供水、通讯等单位是向最终用户收取有关费用，那么供水、通讯等单位作出的免费承诺也应是向最终用 户作出的，而不是针对小区开发商作出的承诺，因此被申请人认为是通讯单位向其 作出免费

31、承诺，其有权再向各最终用户即各申请人收取专用信报箱用250元没有事实根据和法律依据。建档资料费100元，被申请人承认是东湖花园三号小区的物业管理公司为物业 管理方便而对各业主进行建档，因此被申请人收取该项费用没有事实根据和法律依 据。综上：本案中各申请人的房产证中登记的建筑面积少于双方合同约定的总建筑 面积已是法律事实，被申请人应当根据双方合同的约定和相关司法解释的规定返还 相应的购房款及支付相应的利息；被申请人办证违反双方合同约定的办证期限也是 明显的法律事实，被申请人应当按照司法解释的规定向各申请人支付违约赔偿金；被申请人向各申请人多收取的其他费用或没有法律根据，或违反双方约定，或超政 府

32、规定收取，其所得显属不当得利，根据相关法律规定应向各申请人返还。在重新仲裁中，申请人没有改变请求；双方当事人没有改变对争议问题所持的 立场与观点。就另有小区分摊”问题，双方均表达了见解。申请人的意见要点：在更换的房产证中，另有小区分摊”不复存在；申请人请求的是合同规定面积与房产证登记面积之间的差额部分；合同中没有 另有小区分摊”的约定。庭审前被申请人的书面意见要点：1、关于另有小区分摊销售东湖花园二号小区商品房时，系按房产登记部门要求米用国家建设部、工 商行政管理局编制的商品房购销合同（销售合同”。这一合同与现行的广东省 建设厅、广东省工商行政管理局编制的商品房买卖合同（买卖合同”有一个很大的

33、区别，前者没有要求填写分摊面积明细，后者则要求填写分摊明细。销售合同 与现行的房地产权登记规范也有很大的区别，第二条关于商品房面积约定一项，使 用的是实得建筑面积概念及公共部位和公用房屋概念，并无现行房地产权登记使用 的套内建筑面积概念及共有分摊概念。这些区别，都说明无论是合同版本还是房地 产权证登记都发生了变化。由于销售合同没有单独的分摊明细项目，在销售三号小区时，被申请人将为整 个小区服务的公共部位、公用房屋与为本栋服务的公共部位、公共房屋一起纳入分 摊，而不是将该部分费用纳入实得建筑面积房价。对于这一计算方法，向购房者作 了充分的说明，售楼部有楼房模型展示及合同文本展示。由于业主领取的是

34、业主私 人房地产权证，只能登记业主商品房的套内建筑面积及共有分摊面积，其中套内建 筑面积属于业主私人所有的物权，共有分摊面积属于本栋业主共同共有的物权。为 避免重复办证，且三号小区业主委员会未成立，房地产权登记部门借鉴外地的做 法，在附图上标注了 另有小区分摊”部分的面积。就所谓的而积差异而言，销售合同约定的建筑面积与房地产权证上登记的套内 建筑面积、共有分摊面积、附图上标注的另有小区分摊面积三者之和基本一致，不 存在业主请求的面积差异。本着公平原则，为妥善解决业主争议的面积问题，建议 以合同约定的总建筑面积减去另有小区分摊面积后的建筑面积，按合同约定总房价 确定每平方米的单价，以此每平方米单

35、价为依据，按房地产权证上登记的建筑面积 确定面积差异，多退少补。2、关于惠州市房产管理局取消附图 另有小区分摊”的标注惠州市房产管理局于XX年4月21日作出关于东湖花园3号小区房屋面积问题的复函（惠市房函XX48号），表明原有房产证附图上标注的 另有小区分摊 面积，换发的房产证附图上不再标注，而是另行办理权属证明书至三号小区全体业 主或业主委员会名下。无论是新证还是旧证，房屋的套内建筑面积及公共部位和公 用房屋都是不变的，都是业主在实际使用，不存在新旧证之间有面积增加或减少的 问题;小区分摊面积属于全体业主共同共有，不计入业主房产证附图中的建筑面积庭审中，被申请人的意见要点：房产证登记的变化属

36、不同的登记形式；该变化并不否定另有小区分摊”的合理 性与客观性；合同约定的面积中包含了 另有小区分摊”面积；申请人要求的退款面积 的根据否定了另有小区分摊”面积，否定合同中的合意；合同格式版本的变化，登 记方式的变化，要以历史的眼光看待；为小区全体业主服务的面积仍然存在，权属 由全体业主享有， 另有小区分摊”面积的权益之享有没有变更。二、仲裁庭意见在原仲裁程序中，经庭审调查，仲裁庭确认事实并表达意见如下：合同、补充协议及明细表是双方协商、自愿达成，合法有效，对双方均有约束 力。申请人依合同、补充协议及明细表的约定，履行了支付全部购房款的合同义 务。被申请人依合同、补充协议及明细表的约定，交付了

37、合同约定的房产，申请人于XX年2月21日验收，确认房屋状况与合同内容一致，签署了业主收楼满 意书。依补充协议第3条的约定，申请人于XX年1月16日交付房产证办证费用。 依约定，房产证应当于XX年2月21日办妥，实际办妥日期是 XX年10月22 日，被申请人承认确实存在延期办妥的情况。双方对存在延期办妥房产证客观事实 的没有异议。双方当事人对于涉案房产的有关数据并无分歧，争议在于另有小区分摊（面积）”之性质、是否符合1995年规则及该规则是否适用于合同及如何适用的问题。关于申请人的首项请求。1995规则在系争议合同签订前4年半前制定，其目的在保护消费者的合法权 益规范商品房销售行为。在印发时，建

38、设部通知各省、市的房地产行政管理部门， 明确要求商品房购销合同中，应明确购房者所购商品房的建筑面积，并注明该商品 房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积，并无 小区分摊 （面积）”之说。1995年规则第8条规定了公用面积的组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服 务的公共用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公用建筑面积之间的分隔墙以及外墙 （包括山墙）墙体水平投影面积的一半。”第9条规定公用建筑面积计算原则：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入

39、公用 建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套 （单元）套内建筑面积之和，并扣 除已作为独立使用单位空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程建筑面积，即整 栋建筑物的公用建筑面积。”惠州市房产管理局于XX年4月28日发出的惠市XX44号文标题是 关于规 范房屋权属登记面积计算的通知”，其中第三项 为小区服务的设备用房、管理用房 不作公摊面积。”第四项独立使用的地下室及用作人防工程的地下室不能作共有 面积分摊。”该通知体现了 1995年规则的原则与规定，表明政府的有关部门已经落 实该规则的规定。该通知还提及 gb/t17986.1-XX房屋测量规范。不应视该通

40、知为惠州房产管理局落实1995规则的首份发文。众所周知，1995年规则类的文 件，被申请人有很便捷的途径及时获得。惠州市房产交易中心于XX年7月13日形成的交易中心工作会议纪要（惠 州市房中XX26号文）针对东湖花园三号小区的问题，会议有惠州市房产管理局的 负责人组织的有关部门的负责人参与，明确小区的分摊面积不计入建筑面积，只在房地产权证附图上标记为：另有小区分摊面积xx.xx平方米”（黑体字作为重点系仲裁庭所为，下同）。惠州市房产管理局于XX年8月30日在 关于东湖花园三号小区房屋面积问题 的答复”函（下称“83（函”正是对包括本案及并案所涉的其他 15个案件的申请人（业 主）就系争议部分问

41、题的回应，明确说道 该小区公共面积分摊仅在图纸上作标注， 不计入产权确认面积，也不计入销售面积。”这一答复符合1995规则的原则与具体 规定。东湖花园3号小区业主与开发商就房产面积问题发生争议，在本案申请人及并案的其他15宗案的申请人提交仲裁前，被申请人曾于 XX年9月5日致函惠州市 房产（管理）局，标题是 关于三号小区公摊面积约定的咨询函”下称 被申请人XX 年9月5日函”。函中辩称，根据1995年规则第9条的规定：除，作为独立使用空 间销售或出租的地下室、车棚及人防工程 矽卜，其他公共部位与公用房屋应属可分 摊的公用建筑面积，三号小区的小区公摊面积中没有属于已经销售或出租的地下室、车棚及人

42、防工程”按当时的规定应属于可分摊的公用面积之一。贵局关于 规范房屋权属登记建筑面积计算的通知（下称通知-仲裁庭）是在XX年5月1 日执行的，而三号小区在1999年8月份已经开始销售，至XX年5月1日通 知执行时已基本销售完毕，根据法不溯及既往的原则，贵局在后颁布的通知 不应适用于之前已经销售的商品房。”以上辩解大体上是理性的，说明，被申请人对当地政府房产部门的再次强调 1995年规则的原则与规定之通知，表示遵循，只是依法不溯及既往的原则， 东湖花园三号小区的房产于1999年8月至XX年5月1日已基本销售完毕。但 是，被申请人忽略了重要的事实，如果通知在其心目中是应当遵循的法律、法规”那么199

43、5年规则对申请人的约束力，无论是因时间在其销售案涉房产之 前，还是其对整个国家商品房交易的规范上之重要性而言，被申请人均没有理由不 予遵循。被申请人XX年9月5日函还辩称： 开发商在销售之前已将小区公摊面积单 列成本，并据此与业主约定了销售面积与销售单价，若然现在依据贵局，小区公摊面积不计入销售面积？的解释，开发商无法按与业主的约定收回小区公摊面积的成 本，而业主却可不按合同约定无偿取得小区公摊面积的产权，这显然显失公平。”而就被申请人XX年9月5日函，惠州市房产管理局于 XX年9月19日回应 的惠市房函XX95号函，标题是：关于东湖花园三号小区公摊面积的复函。该函 没有否定830函，实际上再

44、次重申830函所体现的1995规则的原则与规定，其中 提到4栋商品楼，说道，东湖花园的301-303栋的架空层、公共用房与304-305栋 的地下室、架空层合计8548.10m2,均为整个三号小区服务即为多幢服务的建筑 面积。虽然三号小区是自1999年开始销售但是提交我局办理确认产权手续时间是 XX年，所以必须依据国家质量技术监督局 XX年发布的gb/t17986-XX房产测量 规范进行面积计算，不将该面积计入分户产权面积。”仲裁庭不能简单否定被申请人 XX年9月5日函的陈述与辩解可能具有一定的 客观性，但被申请人明知本应遵循1995年规则。被申请人在仲裁中提交惠市房函 XX95号函，没有否定

45、该函的所言的正确性和合法性。相反该函从正面否定被申 请人关于 另有小区分摊面积”的合理性。申请人的粤房地证字第C3079134号房产证，在登记权属人姓名的同一页之房 屋情况栏记载，所涉房产的 建筑面积”和其中住宅建筑面积”处均记载为：玖拾肆点叁玖平方米。在该证另一页附房屋平面图的房屋情况栏，记载的建筑面积”和其中住宅面积”的细项中均记载为94.39 m2 （由套内面积84.04 m2和 共有分摊 面积10.35 m2 ”构成），同页上的所附住宅平面图上注记：另有小区分摊：6.65平方米”显然表明发证机关只认可所涉房产的面积是94.39 m2,因而在前页中以汉字（大写数字）而非阿拉伯数字记载表述

46、，以示郑重，避免误读或防止更改。此系众 所周知的中国惯例。正如对金额的表述，在同一张发票等票据中，通常用大写数字 与阿拉伯数字两种方式记载，有异时，以前者为准。被申请人对房产证的记载，早 于申请人之前获悉或明了，从未提出异议，应当视为原本认同。房产证系合法、有 效的文件，其上记载的房产建筑面积具有约束力。非发证机关不能更改。以上提及的1995年规则以及当地体现其原则与规定的文件（包括房产证），被 申请人均知晓。没有证据表明，被申请人采取行政诉讼类的程序坚持其XX年9月5日函的立场，否定之。又，补充协议第 7条没有给出 公用房屋分摊建筑面积”的 明确定义，即使该表述就是后来房产证中另有小区分摊（

47、面积）”，在案涉房产交确认产权手续时，当地政府的房产管理部门明确认定：不将该面积计入分户产权面 积。1995年规则与房产测量规范虽然主要是规范政府有关管理部门的行为， 但是房地产发展商与业主之间的商品房买卖合同不能违背其规定，因为提交办理确 认产权手续，房产管理部门必须遵循以上有关行政规章的规定。申请人认为如此摊分违反了 1995年规则的规定。1995年规则颁布于前，系争 合同签订在后，被申请人早就知道1995年规则的存在，有义务遵循1995年规则； 补充协议是采用格式合同订立，被申请人系提供格式合同条款的一方。合同法 的有关规定如下：第39条提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的

48、权利和 义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要 求，对该条款予以说明。”第40条格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条 款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第41条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格 式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”依据1995年规则，政府管理部门不能认可小区分摊面积在此类合同中发展商 认定的要如此分摊的做法。仲裁庭无法了解被申请人房产价格的构成，不知道被申 请人的房价中如何包含或体现了小区分摊面积及小区的其他条件。以上事实与理由表明，被申请人交付的