住宅区物业管理服务合同-(DOC 19页).docx

1、亿达华庭物业管理服务合同甲方：武汉*房地产开发有限公司地址：武汉市东西湖区五环路吴家山综合大楼三楼 法定代表人： 联系电话：乙方： 地址：深圳市百花五路长源楼七楼法定代表人： 联系电话： 资质等级：国家一级 证书批准号： 根据国家、地方有关法律、法规和规章，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对亿达华庭（以下简称本物业）实行专业化的物业管理服务订立本合同，供双方恪守。第一章 物业基本情况第一条 物业名称：亿达华庭座落位置：东西湖区.五环路8号占地面积：10703.5平方米 四 至： 东邻：兆丰花园 西邻：五环大道南邻：107国道 北靠：田园大道总建筑面积：44977.795M2,住宅

2、建筑面积约41105.085M2, 商业 3698.84M2地下室面积约：5422.46平方米总 户 数：共420户车位数量：176 个，其中地面车位 52个(商业11个)、地下车位 124 个绿化面积：3836 M2物业类型：商住楼 第二条 上述指标最终以武汉市工程竣工验收备案表为准，指标如有调整变化，本合同的各项条款不变。乙方提供服务的受益人为本物业的产权人和物业使用人；乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续；本物业交付使用后的质量责任，执行国家建设工程质量管理规定和房屋建筑工程质量保修办法等规定。第二章 委托管理事项第三条 房屋建筑本体共用部位的养护

3、和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外承重墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。第四条 共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压水泵房、电梯、楼内消防设施设备、中央监控设备、配电系统、建筑物防雷设施。第五条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。第六条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。第七条 共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理(不包含保养期内的维护)。第八条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋

4、共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运(不包含建筑及装修垃圾的收集和清运)。第九条 交通与车辆停放秩序的管理。第十条 维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤第十一条 组织开展社区文化娱乐活动。第十二条 物业管理档案、资料，包括工程建设竣工资料、业主资料等的管理。第十三条 业主房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在业主提出委托时，乙方可接受委托并合理收费。第十四条 对业主违反物业管理法规政策及亿达华庭业主规约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求恢复原状、要求赔偿损失及支付违约金，对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人可采取诉诸法律或者其它催缴催收措施。第十五条 向业主收取物

5、业管理服务费等政府规定的各项费用。第十六条 法规政策规定由物业管理公司管理的其它事项。第三章 合同期限第十七条 本物业管理服务期限为叁年，2009年 9月 28 日至2012年 9月 28日，最终以本物业入住之日（以甲方书面通知业主集体入住时间为准）起计算。第十八条 本合同期内或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效时，本合同自行终止。若本合同到期，甲方或业主委员会没有与第三方签订本物业管理服务合同，则乙方继续履行本合同，或由业主委员会和乙方另行签订物业管理服务合同第四章 甲方的权利和义务第十九条 对乙方指派的项目物业负责人进行全面考核。在房屋正式销售之前，负责

6、制定业主临时规约，在购房人签订武汉市商品房买卖合同时，让购房人对业主临时规约予以书面承诺；同时武汉市商品房买卖合同中应包含本合同的有关内容。 第二十条 审核乙方拟定的物业管理制度，依法提出合理化建议。第二十一条 检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。第二十二条 审定乙方提出的物业管理服务年度计划、维修基金使用计划。第二十三条 甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计。第二十四条 本物业房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。在保修责任内，如存在质量问题，由甲方负责返修，甲方未能及时返修的，可由乙方代为维修，所发生费用由甲方承担。第二十五条 在物业管理交接

7、验收时，负责向乙方移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。（二）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料。（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件。（四）物业管理所必需的其他资料。第二十六条 协调、处理本合同生效前发生的工程等遗留问题：遗留问题由甲方敦促应承担方负责处理，未按规定或约定时间处理的，由甲方负责处理。第二十七条 甲方依据建设部（91）年ZBP30001-90房屋接管验收标准的规定向乙方交接房屋，并参照甲方武汉市商品房买卖合同中约定的交楼标准协助乙方顺利完成业主入住手续。其中包括：1） 保证水、电、燃气“三通”，即拧

8、开室内水龙头有自来水，打开电闸可供电（市电未通前，若本物业使用临时电，其差价部分由甲方承担，若本物业变压器不能联动，造成变压器空载费用的由甲方承担）；电视、电话、燃气管线到户；二次供水水质经防疫部门检疫合格。2） 本物业内排水管道能正常使用，排水畅通无阻；保证有通畅的消防环形通道。3) 完善本物业内的园林绿化工程。4) 按照政府交通主管部门要求，对停车场设置出入口，划好车位线，安装好限速器、安全防撞栏、通道指标牌等设施，并协助办理停车场使用许可证。5) 配备本物业各栋各楼层及室外垃圾箱（桶），并在本物业隐蔽处设置垃圾中转站。 6) 按消防安全要求配备灭火器、消防水枪、水带等消防设施，各项指标符

9、合国家消防法的有关规定。7) 按市邮政部门要求，统一安装信报箱，并达到通邮条件。第二十八条 本物业暂定于 2009年 9月 28 日为入住时间，由甲方提前30天通知乙方，并在向业主交付新建商品住宅时，须执行建设部关于商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定。第二十九条 按照本物业原有规划设计及乙方提供的本物业整体标识设计配备方案，对本物业各类设施、设备、房号、楼层号、栋号、消防疏散图、本物业总平面图、宣传栏、公告、公约栏、会所、娱乐等公共场所、地下停车场及首层电梯厅内外的各类标识警示牌、指示牌和告示牌等在审定后进行制作和安装。第三十条 在本物业内设置安防监控系统、住户对讲系统、楼宇

10、自动化管理系统等技防设施，应统一设置在一个值班室，以利于本物业的治安管理。第三十一条 协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。第三十二条 根据国家发展改革委员会、建设部颁发的物业服务收费管理办法（发改价格20031864号文件）第十五条的规定，当业主没有按时足额交纳服务费用或物业服务资金的，甲方应当督促其限期交纳。逾期仍不交纳的，乙方可以依法追缴。第三十三条 有权向社会各界宣布甲、乙双方合作之事实，有权有选择地播放、展示、发布与长城物业品牌有关的物业管理资讯、信息（如录相、图片、文字说明）、广告等。第三十四条 有权对本物业管理处工作进行监督和考核，有权要求乙方对不称职的本物业管理处经理予

11、以调换。第三十五条 依据本合同规定，在本物业入住前向乙方提供与行业配套已做好装修并适应本物业档次的地上（或半地上）管理用房，乙方在本合同期内享有无偿使用权（客户服务中心用房的位置应设在首层方便业主办事，其装修标准要与本物业的档次和格调相适应）。第三十六条 不干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。第三十七条 负责处理因甲方原因而产生的各种纠纷。第三十八条 法规政策规定由甲方承担的其它责任。第五章 乙方的权利和义务第三十九条 自本合同签订之日起十五日内，乙方设立本物业项目组，配备项目负责人及相关人员，便于与甲方沟通联系。第四十条 从本物业开始认购日前十天，根据工作需要，派出若干名相

12、关物业管理人员不定期进入本物业销售现场，了解本物业详细情况，协助销售期间的物业管理咨询工作；同时，派出 4 名秩序维护人员和 1名清洁人员到本物业售楼处，为本物业销售期间售楼处提供保安形象展示、保安工作和清洁工作，服务期间绝对服从甲方安排。第四十一条 乙方须于本物业入住前 30天内组建完成物业管理处，按照本合同附件一、附件二配备全部项目所需物资及物业管理服务人员，并代表乙方履行本合同的权利和义务。第四十二条 根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案；自主开展物业经营管理服务活动。第四十三条 根据有关法律、法规政策及本合同的规定，结合物业管理的实际情况，开展各项管理服务活动，但不得通过损

13、害业主或物业使用人的合法权益来获取不当利益。第四十四条 负责编制物业管理年度计划、维修基金使用计划，经甲方审定后由乙方实施。第四十五条 根据有关法律法规及本合同的约定，制订本物业的物业管理制度，且根据实际情况，针对不同方面制订专项规章制度，并向业主、物业使用人告知物业使用的有关规定。第四十六条 在本合同期限内，乙方不得擅自提高物业管理费用，如需变更应按程序向当地物价部门申报。第四十七条 负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大、中修方案并组织实施，其费用按政府有关规定办理。第四十八条 甲方为乙方提供前期物资装备费及前期介入费（包括前期介入人员工资）计十万元整，该费用由乙方先行垫付，待小

14、区入住前30天,甲方一次性支付人民币五万元整到乙方账户，余款五万元待小区入住完成后一次付清。第四十九条 将物业管理公共性服务收费项目、收费标准及收费办法在其经营场所或者收费地点醒目位置公布。第五十条 建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。第五十一条 开展有效的社区文化活动和便民服务工作。第五十二条 有权依照国家和武汉市物业管理法规政策、本合同和亿达华庭业主规约的规定对违反国家和武汉市物业管理法规政策、本合同和亿达华庭业主规约的行为进行处理。第五十三条 负责制定本物业房屋装修管理规定，当业主和物业使用人装修物业时，告之有关限制条件，订立书面约定，并负责监督。对不服从监督者，及时报告

15、甲方。第五十四条 在本物业入住后，对进入本物业提供经营服务的单位和个人实行一体化管理。第五十五条 有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他个人或单位，不得将重要专项业务承包给个人。第五十六条 每 3 个月张榜公布一次物业管理公共性服务费收支帐目和维修基金的使用情况，并对其真实性负责。第五十七条 甲方未售出的空置住宅物业所产生的管理费用,在合同委托期内第一年按70%向乙方交纳，第二年始按100%向乙方交纳(其中甲方10套以内空置住房可免交空置物业管理费)。甲方未售出的空置商业物业所产生的管理费用，在合同委托期内第一年按10%向乙方交纳，第二年始按5

16、0%向乙方交纳，第三年按100%交纳。第五十八条 依法协助业主及房产管理部门成立本物业业主委员会。第五十九条 本合同终止时，乙方须向甲方或本物业业主委员会移交全部管理用房、项目配置的办公用具及物业管理的全部档案、资料。在新的物业管理公司入驻时，做好设备设施、档案资料、用房等的交接及善后工作。第六十条 接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导、接受甲方和业主的监督。第六十一条 法规政策规定由乙方承担的其它责任。第六章 服务质量标准第六十二条 本物业正式入住即按照IS09001质量管理体系、ISO14001环境管理体系进行管理。第六十三条 在本物业正式入住一年内达到武汉市示范住宅小区物业管理

17、标准，甲方一次性奖励乙方三万元整；如业主委员会没有另行选聘物管公司，在本物业正式入住二年后达到省级城市物业管理优秀住宅小区的管理标准，据此对本物业进行管理（因甲方的硬件条件达不到或非乙方原因而导致不达标，则责任不在乙方）。第七章 管理服务费用第六十四条 乙方在本物业管理期间内采取包干制的方式约定物业管理服务费用，并按约定的物业管理服务费用依据国家政策进行管理和提供服务。（一）物业管理服务费（按建筑面积计算）： 1）高层住宅物业管理服务费：1.5 元/M2.月。2）商业物业管理服务费： 2.8 元/ M2.月。3）本物业管理服务费收取起始日为甲方正式通知业主入住之日起计收（当地政府另行有规定的按

18、当地政府规定执行）。4）改变原设计功能的物业，按改变后的实际使用功能类别的管理服务费标准收取。5）本物业管理服务费每1个月交纳一次，每次交纳费用时间为当月的10日前。6）业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，按其约定交纳，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任。7）如遇政府政策调整，按调整后的标准由甲、乙双方协商后执行。（二）停车场收费标准：1）地面车位：60元/位.月2）地下已售车位管理服务费：80元/位.月3）地下未售车位租金及管理服务费：200 元/位.月（三）停车场由乙方经营管理，收取的服务费用于补贴管理成本开支；地下停车场属于甲方所

19、有的,由乙方代为经营管理，地下未售车位部分租金按200元/位.月的标准由乙方代甲方向用户收取，乙方从中收取80元/位.月的服务费；地下未售和未租车位的临时停用所收取的费用归乙方收取。乙方每月底按时向甲方报月车位使用情况表及上缴车位租金收入。（四）非机动车收费按政府有关规定执行。第六十五条 乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。第六十六条 乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目和收费标准如下：（一）属于市场价调节价的按照市场调节价或低于市场价的价格向业主和物业使用人收取；（二）属于政府指导价的按照政府指导价执行。第六

20、十七条 维修基金的管理与使用依据建设部、财政部关于印发（住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法）的通知（建住房1998213号）或按武汉市相关规定执行。第六十八条 保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由甲方承担。第六十九条 乙方服务酬金按本物业的总收入（含物业管理服务费和车位收入及其它合法的经营性收入）的10%提取，乙方按10提取酬金后，其余全部用于本合同约定的支出，物业服务费用年度结余的，应转入下一年度继续使用，物业管理服务费用年度亏损的在乙方服务酬金中弥补，弥补不了的部分再由乙方经与业主委员会商榷后再行处理。第七十条 本物业的成本构成按国家发展改革委

21、、建设部颁发的物业服务收费管理办法（发改价格20031864号文件）第十一条第三款的1至9项规定的内容开支。营业税及附加税缴交没有明确的，暂按现行政策执行，若政府配套税收政策出台后，则执行新的税收政策。第九章 违约责任第七十一条 甲乙双方任何一方违反本合同有关条款或因自身其它原因，致使未能达到合同规定的管理目标或直接造成对方名誉、经济损失的，对方有权要求违约方限期整改或解决；限期整改或解决不了的，对方有权终止本合同并要求违约方给予相应的赔偿。第七十二条 本物业入住时间如有更改，甲方应至少提前30天书面通知乙方。如因乙方原因致使本物业不能按时入住而给甲方造成名誉或经济损失的，乙方须给予甲方赔偿。

22、如因甲方原因致使入住物业未达到规划设计要求、政府有关规定及本合同约定的有关入住条件，致使推迟入住一个月以上，则由甲方按住宅建筑面积向乙方支付50%物业管理服务费。第七十三条 因甲方房屋建筑（设施、设备）质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理；因乙方管理不善或操作不当等原因造成设备设施损坏或重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理（产生事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定结论为准）。第七十四条 乙方违反本合同相关规定的合同义务，甲方有权要求乙方限期整改，限期整改后仍不能达到目标的，甲方有权解除本合同，另行选聘物业管理公司，由此造成乙方损失和后果由乙方全部承担；如甲方违

23、反本合同相关条款规定的合同义务，导致乙方管理目标不能如期实现，给乙方造成经济及名誉损失的，乙方有权要求甲方限期整改，限期整改仍不能达到目标的，乙方有权解除本合同，由此造成的损失和后果由甲方全部承担。 第十章 其他事项第七十五条 经双方协商一致，双方可对本合同的条款进行修订、更改或补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。第七十六条 任何一方对对方（包括本物业业主、物业使用人）的经营信息及相关资料均负有保密义务，在本合同履行期间内，不得以任何形式泄露。一方违反此约定造成对方（包括业主、物业使用人）损失的，应给予赔偿。第七十七条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行

24、时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理，以避免损失的扩大。第七十八条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请政府物业管理主管部门调解，调解不成时，可向武汉市人民法院提请诉讼。第七十九条 本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第八十条 本合同如与法律、法规、规章相抵触，以法律、法规、规章为准。第八十一条 本合同（共15页）连同附件共 20 页，甲、乙双方各执三份，当地主管部门备案一份。甲方签章： 乙方签章： 法人代表： 法人代表：或 或法人授权代表： 法人授权代表： 签订地点： 签订时间：二OO 年 月

25、 日附件一：物资装备计划1.1物资装备计划通过计算，物资装备计划共92840元，其中行政办公用品及生活必需品购置费用63080元，维修工具购置费用为9200元，园艺工具3060元，护卫、消防器具购置费用17500元。以上物质装备可由开发商提供实物，所有物资装备、物业标识应满足正常的使用并与该楼盘的档次相配套。（a）行政办公用品及生活必需品（63080元人民币）序 号项目单 位配置数量单价(人民币)合计（人民币）备 注1办公桌椅套54002000管理人员使用2客服中心配置套130003000包括茶几、沙发、等3复印机台190009000客服中心使用4立式空调台150005000客服中心使用5电脑

26、（台式）台4400016000经理办公室，物业办公室、客服中心、工程办公室、护卫办公室各一台6分体空调台215003000经理办公室、物业办公室各一台7喷墨打印机台112001200经理办公室使用8针式打印机台135003500财务使用9塑封机台1200200客服中心使用10传真机台118001800经理办公室使用11保险柜个1800800财务使用12电话部4120480经理办公室、物业办公室、客服中心、监控室各一台13组合资料档案柜套2甲方整体制作14标识系统（物业类）套1按乙方VI要求由甲方整体制作15更衣柜套若干30003000员工使用16员工铁架床套302006000员工使用17储物柜

27、组49003600员工使用18沙发组130003000经理办公室19饮水机个3100300经理办公室、物业办公室、客服中心各一台20风扇个101201200员工宿舍及工程、护卫办公室21入住资料批1前期物业管理委托服务协议、业主登记表、装修申请表等按乙方VI要求由甲方印制小计63080（b）维修工具（9200元人民币） 序号项目单位数量单价合计备注1150型室内疏通机台18008002管道试压机台13003003电焊机台16006004冲击钻台14504505手电钻台11001006套铜扳手套335010507摇表2500V台15005008钳型电流表个14004009高压绝缘手套套22550

28、10铝合金梯台260012002米、8米各1台11潜水泵台11500150012应急灯个82520013电工工具套4300120014管道工工具套140040015木工工具套120020016瓦工工具套1250250合 计9200（c）园艺工具工具由外包单位负责 园艺工具（3060元）序号项目单位数量单价合计备注1草耙把230602长平剪把2501003平剪把2601204助平剪把240805101枝剪 把2801606木柄270手锯把21202407背式喷雾器把21503008草坪机把120002000合 计3060（d）护卫、消防器具（17500元人民币） 序号项目单位数量单价合计备注1对

29、讲机部1580012000带耳机2灭火器个5100500消防中心3手电筒及雨具批1300030004消防器材批120002000消防中心合 计17500附件二：亿达华庭前期介入费用测算合同签订后，乙方设立本物业项目组，配备项目负责人及相关专业人员，并根据本物业工程的施工进度和各专业的需要，入住前一个月派出人员进驻项目现场，结合本物业的管理服务需要提出相关建议。费用测算包括乙方人员的工资、福利、保险、伙食费等费用。人员配备情况可根据甲方需求作适当调整，具体费用按相关人员的工资标准由甲方支付。A、 月基本工资序号项目 月度小计 明细项目单位数量单价(月)月金额费用说明1 人工费用63790.00

30、经理工资人14,000.004,000.00秩序主管工资人11,300.001,300.00管理人员工资人41,200.004,800.00技术人员工资人31,350.004,050.00秩序员工资人201,100.0022,000.00清洁人员工资人10850.008,500.00奖金及年终双薪人29200.005,800.00加班费及过节费人29120.003,480.00保险费人29250.007,250.00工资总额19%服装费人2920.00580.00宿舍补助人2930.00870.00餐费费用人29-培训费人2915.00435.00福利费人2915.00725.00按国家规定计提2%其他人29-B、月伙食费伙食费总额=29人150元/月人1月=4350附件三 管理服务人员用房： 按武汉市住宅区物业管理条例规定配置。