加强建筑工程合同管理探析(DOC 21页).doc

1、加强建筑工程合同管理探析 一、什么是建筑工程合同建筑工程合同作为经济合同的一种，是发包单位和承包单位为完成工程建设项目的目标以及相关的具体内容、明确相互权利与义务的协议，合理分摊承发包双方的责任风险。加强建筑工程合同管理，规范、完善工程合同，有利于在工程建设中做好建筑工程的质量、进度、投资三大控制。（一）、建设工程合同的特点1、经济法律关系的多元性主要表现在合同签订和实施过程中会涉及多方面的关系，建设单位委托监理单位进行施工管理，而承包单位则涉及专业分包、材料供应和设备加工以及银行、保险等众多单位。因而产生错综复杂的关系，同时，这些关系都要通过经济合同来体现。2、内容庞杂、条款多由于每个工程项

2、目的特殊性和建设项目受多方面、多因素的影响和制约，所以合同中除一般条款外，还包括特殊条款，并涉及保险、税收、专利等多项内容。因此，在签订合同时，必须全面考虑各种因素，以免产生不良后果。3、合同履约方式的连续性和履约周期长这是由建设工程的特殊性决定的，由于建设项目实施必须循序渐进地进行，所以，履约方式也表现连续性和渐进性。（二）、建筑工程项目合同管理的重要性1.加强合同管理符合社会主义市场经济的要求。使用合同来引导和管理建筑市场，顺应了政府转变职能，应用法律、法规和经济手段调节和管理市场的大趋势。而各建筑市场主体也必须依据市场规律要求，健全各项内部管理制度，其中非常重要的一项就是合同管理。2.合

3、同管理是建设项目管理的核心，加强合同管理是进行有效项目管理的需要。任何建筑工程项目的实施都是以签订系列承发包合同为前提的，忽视了合同管理就意味着无法对工程质量、工程进度、工程费用进行有效控制，更勿论谈及对人力资源、工作沟通、工程风险等进行综合管理。只有抓住合同管理这个核心，才可能统筹调控整个建筑工程项目的运行状态，实现建设目标。3.加强合同管理也是规范各建设主体行为的需要。建筑工程项目合同界定了建设主体各方的基本权利与义务关系，是建设主体各方履行义务、享有权利的法律基础，同时也是正确处理建筑工程项目实施过程当中出现的各种争执与纠纷的法律依据。纵观目前我国建筑市场的经济活动及交易行为，所出现的诚

4、信危机、不正当竞争多与建设主体法制观念淡薄及合同管理意识薄弱有关。加强合同管理，促使建设主体各方按照合同约定履行义务并处理所出现的争执与纠纷，能够起到规范建设主体行为的积极作用，对整顿我国的建筑市场起到了促进作用。4.加强合同管理是我国迎接国际竞争的需要。至今，我国建筑市场已全面开放，面对接来自国外建筑企业的冲击与挑战，就必须适应国际市场规则、遵循国际惯例。只有加强合同管理，建筑企业才有可能与国外建筑企业一争高下，才能赢得自己生存与发展的空间。（三）建筑工程项目合同管理建筑工程合同管理范围建筑工程项目合同管理建筑工程合同管理范围广，牵涉了来自建设行政主管部门、工商行政部门、建设单位、监理单位、

5、承包单位等多方管理。笔者结合自己多年工程项目合同管理实践，认为工程项目合同管理必须把握以下几个方面：1.重视建筑工程项目合同文本的拟定与分析在合同文本的形式上，应该尽量采用合同示范文本。在实际工作中，因为使用不同格式的合同而产生经济纠纷的例子并不鲜见。因此，应该尽量使用各类公用建筑、民用住宅、工业厂房、交通设施及线路管理的施工、设备安装的合同样本建设工程施工合同（示范文本）。非特殊情况，勿使用发包承包双方自行拟设的合同文本格式。此举可以有效防止所拟定的合同出现缺项、漏项及不平等条款。同时，也有利于行政管理机关对合同实施进行监督，有助于仲裁机构或人民法院及时裁判纠纷，维护双方的合法利益。 另外，

6、在拟定合同文本的内容时，合同管理人员必须对工程现状进行深入调研，使拟定合同具有预见性，且要对合同进行细致分析，避免所拟定的条款出现歧义。拟定合同文本要把握以下要点：明确合同订立时间及优先顺序；约定价款中核定工程量清单的时间期限；专用条款中明确组成合同的文件及解释顺序；重视索赔条款的拟定。应该对所拟定的合同初稿进行合法性分析及完备性分析。确认发包人和承包人双方是否具备相应资格；工程项目是否具备签订与实施合同的条件；招标投标过程是否符合法定程序；合同是否符合现行法律法规的要求。同时要确保构成合同的各种文件齐全、合同条款齐全、合同用词准确、对工程可能出现的不理情况有足够预见性。2.建立健全建筑工程项

7、目合同管理制度并善加利用合同管理环节繁多，包括合同的洽谈、草拟、评审、签订、下达、交底、学习、责任分解、履行跟踪、变更、中止、解除、终止等，建筑单位要规范本单位的合同管理，就应该首先就合同管理全过程的每一个环节建立和健全一系列可操作的合同管理制度，使其合同管理有章可循。二、建筑工程合同目前的法规有哪些 合同法总共428条，由总则、分则及附则构成。总则部分包括一般规定，合同的订立，合同的效力，合同的履行，合同的变更和转让，合同的权利义务终止，违约责任，其它规定等八项内容。分则部分则对15种典型合同，分别作了详细规定。 合同法同企业的经营活动有着非常密切的联系，为此针对合同法中的部分问题作择要介绍

8、：（一）、合同法的适用范围： 合同法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议 （二）、合同的形式： 当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。（三）、合同的内容：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：1、当事人的名称或者姓名和住所等；2、标的； 3 、数量；4 、质量；5 、价款或者报酬；6 、履行期限、地点和方式；7 、合同的担保；

9、8 、违约责任；9 、解决争议的方式。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。（四）、要约与承诺： 当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： 1 、内容具体确定；2 、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。承诺是受要约人同意要约的意思表示。（五）、格式条款：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责

10、任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。（六）、缔约过失责任： 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承当损害赔偿责任：1 、假借订立合同，恶意进行磋商；2 、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；3 、有其他违背诚实信用原则的行为。当事人在订立合同过程中知悉的商业秘密，无论合同是否成立，不得泄露或者不正当地使用。泄露或者不正当地使用商业秘密给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任（七

11、）、效力未定的合同：1、限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。2、 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。3、 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。（八）、合同的无效：有下列情形之一的，合同无效：1 、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2 、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3 、以合法形式掩盖非法目的；4 、损害社会公共

12、利益；5 、违返法律、行政法规的强制性规定。（九）、合同的变更或者撤销： 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤消1 、因重大误解订立的2 、在订立合同时显失公平的一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。（十）、不安抗辩权：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：1 、经营状况严重恶化；2 、转移财产、抽逃资金，以逃避债务；3 、丧失商业信誉；4 、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履

13、行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。（十一）、合同的保全： 1、代位权：因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。2、撤销权：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的。债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。（十二）、合同的转让： 债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债务人

14、将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。（十三）、合同的解除： 1、 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同 2、有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（4）法律规定的其他情形。（十四）、合同的法律效力合同法的八条规定：“依法成立合同，对当事人具有法律约束力

15、。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。” 依法成立合同，具有法律效力，此即合同的效力。所谓合同的法律效力是指合同在法律上所具有的效果，是约束合同双方当事人遵守合同内容的力量。但应该注意，只有依法签订的有效合同，才具有法理效力，受法律保护，违反国家法律、社会公共利益而订立的合同，是一种无效合同，对双方当事人不具有法律约束力，因而这样的合同就没有法律效力。合同法的法律效力是合同制度中非常重要的组成部分。合同作为当事人之间的合意，从产生时起就存在不被依约履行的可能。当事人有此可能承担订约目的的不能实现、需要不能满足，甚至遭受损失的风险，整个社会交易也会因此而陷于低效率的运行状态

16、。基于这个原因，法律不能不对合同关系进行调整，以国家强制力保证其实现，通过赋予合同以法律效力，追究破坏合同履行的当事人或第三者的法律责任，对遭受损失的当事人提供救济，维护交易的安全来稳定社会经济秩序。另一方面，合同的法律效力作为合同履行的前提、合同经济目的实现的保障、承担违约责任的依据以及处理合同纠纷的准绳，对发挥整个合同制度的效用，意义十分突出。因此，合同当事人应按照合同的约定履行各自的义务，非依法律规定或者取得相对人的同意，不得擅自变更或者解除合同：如果不履行合同义务必须承担违约责任或者受到法律制裁。（十五）施工合同管理现状建设工程项目管理的核心是合同管理。合同是业主和承包商之间关系存在的

17、法律依据，在工程实施过程中是双方的最高行为准则，也是双方争执判定的法律依据。现代的工程项目越来越大，所涉及的方面和关系也越来越多，越来越复杂，这就使合同的作用越来越重要，因为只有合同才能把项目各方复杂的关系明确下来，规范各方的行为，保证项目的成功。1 、现状分析（1）、建筑业健康发展的市场机制有待完善，有些法律法规条文不严谨在承发包过程中的“双合同”、“阴阳合同”。业主在公开的招投标过程中与承包商签订一份合同，此合同是合法的，但却是仅供有关部门备案用，在承包商中标后，业主会要求再签订一份合同，这份合同才是供实际执行的。比如我们只要求承包商向业主提供履约保函，却没有要求业主提供预付款保证。（2）

18、、有法不依，执法不严在工程承包中，业主随便地压级、压价，该计取的规费不让计取，不执行预付款制度等，这些都是对有关规定的违反，但却没有人去追究。(3)、业主和承包商不能正视彼此的关系，造成合同管理的错误认识， 一个项目的最终目标是要把项目成功的做好，业主和承包商是为了这个目标，通过合同的连接而走到一起的，虽然在实现这个目标的过程中，他们都还有各自的利益考虑，但他们最终的利益的实现都是以项目的成功为条件的。所以双方在制定和履行合同时，应该抱着合作的态度。可目前有些业主和承包商还做不到这一点。业主以其在建筑市场上的优势地位，制定一些苛刻的合同条件，认为把承包商就是为了来赚他钱的，根本无视承包商的合理

19、要求和利益。这样做的结果将会妨碍项目的成功。因为，不管业主怎么苛刻，承包商还是要想办法生存的，他要么利用一些不合法的手段降低他的成本，要么就把项目拖下去，延误时间或者干脆撂下不干，由此造成的结果要么是业主受损，要么是两败俱伤；业主的目的应该是以合理的花费，成功地完成项目，而不是求得花费的最低。至于承包商方面，大部分顺应苛刻的合同，先以低价获得合同，然后在项目实施中，寄希望于索赔，希望用索赔来保住自己的利益，但是索赔能否实现是非常不确定的，它的主动权是掌握在业主手中的，能否索赔成功是很难说的(4)、合同管理意识不到位，造成合同作用难以发挥，最突出的表现是不按合同办事，当前好多承包商在工程施工中遇

20、到利益纠纷问题后，往往不是按照合同条款去依法寻求问题的解决，而是希望借助各种私下关系，甚至委曲求全以求得问题的解决。业主方面则表现在不按合同拨付款项；经常提出超出合同之外的要求；干预工程实施等等。承包商不依靠合同解决问题，可能会带来一时的便利，但也会使业主在以后更加置合同于不顾。另一点表现是不设立合同管理部门，不重视合同文本分析。合同订立时缺乏预见性，缺少对合同文本的分析。在工程实施过程中常常因为缺少某些重要的条款，造成合同缺陷和漏洞多，当双方对条款的理解有差异时而发生争执。(5)、专业的合同管理人才匮乏 合同管理和索赔是高智力型的、涉及全局的，又是专业性、技术性强、极为复杂的管理工作，对合同

21、管理人员的素质要求很高。管理人才的匮乏，极大的影响了施工合同管理水平的提高。 2 、对策与建议（1）建立和健全企业的合同管理体系，加强合同管理意识。企业合同管理体系包括组织网络和制度网络。组织网络是指企业要由上而下地建立和健全合同的管理机构 (包括专职机构和兼职机构)，使企业合同管理覆盖企业的每个层次，延伸到各个角落。制度网络是指企业要就合同管理全过程的每个环节，建立和健全具体的可操作的制度，使合同管理有章可循。（2）认真履行合同，加强履约管理A、履约管理的依据合同分析 合同分析是从执行的角度分析、补充、解释合同，将合同目标和合同规定落实到合同实施的具体问题上和具体事件上。a合法性分析。包括：

22、合同的当事人 (发包人和承包人)是否具备相应资格；工程项目是否已具备招标投标、签订和实施合同的一切条件，特别是各种审批手续是否完备健全；招标投标过程是否符合法定的程序；合同内容是否符合合同法和其他各种法律的要求。b完备性分析。包括：构成合同文件的种种文件是否齐全：合同条款是否齐全，对各种问题的规定有没有遗漏：合同用词是否准确，有无模棱两可或含义不清处，双方对合同的理解是否一致 ，发现歧义及时沟通 C分解合同并落实合同责任。主要是加强合同交底工作：项目经理部对所有的合同均进行全面交底，以会议和书面相结合的形式向全体员工介绍各个合同的承包范围、各方的责任与义务、合同的主要经济指标，合同存在的风险，

23、履约中应注意的问题，将合同责任进行分解，具体落实到职能部门与个人。B 、履约管理的方式合同控制指企业的合同管理组织为保证合同所约定的各项义务的全面完成及各项权利的实现，以合同分析的成果为基准，对整个合同实施过程的全面监督、检查、对比、引导及纠正的管理活动。（3）、履约管理的重点工程变更和索赔管理工程变更在工程施工中是非常频繁的，变更意味着索赔的机会。在施工过程中，合同管理人员要认真研究合同条款，关注现场动态，积极找寻索赔依据、计算出索赔费用，及时提出索赔。合同管理的信息化。施工企业的合同由于种类多，数量大，变更频繁，人为管理效率低，可能还会出错，必须借助先进的手段建立计算机信息系统来管理，才能

24、达到档案化、信息化。计算机信息系统能保证正确分析合同管理情况，利用科学方法、统计数字反馈合同订立、履行情况。（4)大力推行施工合同范本。因为履约率与合同的质量有很大关系。好的合同文本有利于履约和合同管理顺利进行。应尽量采用或参考施工合同示范文本订立合同。在采用合同范本的过程中应尽量争取管理机关和法律专业人士的指导和支持。（5）重视合同管理人才的培养。一个好的合同管理人员应该是优秀的工程技术人员，同时还必须熟练掌握和运用各种法律、法规；精通合同业务，善于合同拟稿、修改、谈判和解释；熟悉合同履行和工程索赔管理；熟悉工程造价和拥有一定的会计知识。 3 、合同管理过程中注意事项 重视合同的法律性质合同

25、中的每一条款都与双方利益相关。所以在合同谈判和签订中，应掌握有关建设工程施工合同的法律、法规规定，并注意以下两点： “先小人，后君子”，对可能发生的情况和各个细节问题都要考虑到，并作明确的确定，不能有侥幸的心理。 一切问题都应明确具体地规定，不要口头承诺和保证，要相信“一字干金”，不要相信 “一诺干金”。积极争取自己的正当利益虽然合同法赋予合同双方平等的法律地位和权力，但在实际的经济活动中，绝对的平等是不存在的，权利还要靠自己去争取，对重大问题不能客气和让步，切不可在观念上把自己放在被动的地位。对工程款的支付和竣工结算程序做出详细规定 工程款一般情况下按月付款或按工程进度拨付，但如何申请拨款，

26、需报何种文件，如何审核确认拨款数额以及双方对进度款额认识不一致时如何处理，往往缺少详细的合同规定，易引起争议，影响工程施工。因此，合同中应特别注重拨款和结算的程序约定。重视违约责任条款造成违约的条件，违约的确认方法，对违约方应采取何种措施、手段、程序去追究责任、伸张权利应予详细明确。明确规定工程师及双方管理人员的职责和权限合同中应尽量明确列出各方派出的管理人员名单，明确其各自的职责和权限，特别应将具有变更、签证、价格确认等签认权的人员、签认范围、程序、生效条件等规定清楚。 不可抗力要量化 工程在施工较常见的是风、雨、雪、洪等自然灾害。施工合同通用条款未明确达到什么程度的自然灾害才能被认定为不可

27、抗力，实践中双方难以形成共识，双方当事人在合同中对可能发生的风、雨、雪、洪等自然灾害程序应效予以量化。 运用担保条件，降低风险系数。在签订建设工程施工合同时，可以运用法律资源中的担保制度，来防范或减少合同条款所带来的风险。4 、提高施工企业合同管理水平的几点建议 （1）.树立合同观念，加强合同意识 要做到全面合同管理，全过程合同管理，全员合同管理。 （2）.在工程项目部建立合同档案项目部是工程一线，能直接了解合同的履行情况、变更情况，也是合同信息最全面的来源地。在项目部设立合同管理专职人员，记录下合同执行情况，建立合同档案，及时地将合同履约情况反馈到合同高层管理中心，并迅速做出决策。 （3）.

28、做好合同索赔管理工作 做好索赔管理工作，应在索赔时效内进行合理索赔，注重索赔的策略和技巧，把握施工索赔的重点。三、目前建筑工程合同管理中存在的主要问题（一）合同签订阶段的问题1、合同主体。合同当事人主体合格是合同得以有效成立的前提条件之一。2、少数合同有失公正。合同文件存在合同双方权利、义务不对等现象。由于建筑市场处于买方市场，承包商为了获得工程，只好接受个别承包商在实施这样的工程合同时，为使自己的利益不受损失，就会采取偷减料或非法分包甚至非法转包等手段，给工程建设带来隐患。3、建设施工合同履约程度低，违约现象严重。有些工程合同的签约双方都不认真履行合同、随意修改合同或违背合同规定。4、合同索

29、赔工作难以实现。建筑市场的过度竞争、不平等合同条件等问题，给索赔工作造成许多干扰因素，再加上承包商自我保护意识差、索赔意识淡薄，导致合司索赔难以进行，受损害者往往是承包商。5、违法承包人利用其他承包商名义签订合同或超越本企业资质等级签订合同的情况普遍存在。有些不法承包商在自己不具备相应建设项目施工资质的情况下，为达到承包工程的目的，非法借用他人资质参加工程投标，并以不法手段获得承包资格,签订无效合同。（二）合同履行阶段的问题1、应变更合同没有变更。在履约过程中合同变更是正常的事情，问题在于不少负责履约的管理人员缺乏这种及时变更的意识，结果导致了损失。2、应当发出的书函（会议纪要）没有发。在履约

30、过程中及时发出必要的书函，是合同动态管理的需要，是履约的一种手段，也是建筑企业自我保护的一种招数，可惜这一点往往遭到忽视，结果受到惩罚。3、应签证确认的没有办理签证确认。履约过程中的签证是一种正常行为，但有些建筑公司的现场管理人员对此并不重视。当发生纠纷时，也因无法举证而败诉。4、应当追究的超过了诉讼时效。建筑行业被拖工程款的情况相当严重，有些拖欠没有诉诸法律，但当起诉时才发现已超过了两年的诉讼时效，无法挽回损失，这等于权利人放弃了胜诉权。5、应当行使的权利没有行使。合同法赋予了合同当事人的抗辩权，但大多数建筑公司不会行使。（三）合同管理方面的问题1、不重视合同管理体系和制度建设。合同归口管理

31、、分级管理和授权管理机制不健全，谁都可以签合同，合同管理程序不明确或有制度不执行，该履行的手续不履行，缺少必要的审查和评估步骤，缺乏对合同管理的有效监督和控制。2、专业人才缺乏也是影响建设项目合同管理效果的一个重要因素。很多建设项目管理机构中，没有专业技术人员管理合同或合同管理人员缺少培训，将合同管理简单地视为一种事务性工作。甚至有的合同领导直接敲定，由一般办公人员办理合同。一旦发生合同纠纷，缺少必科技信息目前，随着政府部门加快信息化建设的步伐，数字城市建设相继展开，房产管理部门的房产管理信息系统也紧锣密鼓地进行。房产测绘信息系统是房产管理信息系统的子系统，它是数字房产中数据采集和更新的保障，

32、也是测绘与其他房产业务一体化的重要组成部分。如果用常规的测图方法（如用经纬仪、测距仪等）生成房屋自然属性和空间地理属性数据，通常是先布设控制网点，这种控制网一般是在国家高等级控制网点的基础上加密次级控制网点，然后依据加密的控制点和图根控制点，测定地物点和地形点在图上的位置并按照一定的规律和符号绘制成平面图。常规控制测量如三角测量、导线测量，要求点间通视，费工费时，而且精度不均匀，外业中不知道测量成果的精度。随着新技术新仪器的不断发展，数字化测图已经成熟。数字化测图是以计算机为核心,在外连输入输出设备硬件、软件的条件下,通过计算机对地形空间数据进行处理得到数字地图,需要时也可用数控绘图仪绘制所需

33、的地形图或各种专题地图。数字化测图改进了作业方式，能自动提取坐标、距离、方位和面积等，在全过程中原始数据的精度毫无损失,从而获得高精度(与仪器测量同精度)的测量成果。数字化测图还便于图件的更新。因为城镇的发展加速了城镇建筑物和结构的变化,引起房屋的改建扩建、变更，采用地面数字测图能克服大比例尺白纸测图连续更新的困难，能方便地做到更新和修改,可绘制各种比例尺的房产图，始终保持图面整体的可靠性和现势性。具体说来，数字化测图中野外数据采集主要是通过GPS接受机采集野外碎部点的信息数据和用全站仪采集野外碎部点数据。下面对这两种方法做一个简单介绍。1、GPS工作模式在GPS接受系统硬件和软件的支持下，较

34、为普遍采用的工作模式主要有静态、快速静态、准动态和动态相对定位等，可以高精度并快速地测定各等级控制点的坐标。静态测量法，就是把两台或两台以上GPS接收机分别安置在一条或数条基线的端点，同步观测4颗卫星1小时左右，或同步观测5颗卫星20分钟，用边连接方法构网，用后处理软件解算基线，经平差计算求定观测点三维坐标。快速静态测量法，就是在测区中部选择一个基准站，并安置一台GPS接收机连续跟踪5颗及以上所有可见卫星，另一台接收机依次到各点流动设站，每个流动站上观测1-2分钟，经事后数据处理，解算出各点的三维坐标。上述两种方法精度均可达到5mm+1ppmD。准动态测量法，在测区把一台接收机安置在基准站上，

35、连续跟踪所有卫星，安置另一台接收机于起始点，观测1-2分钟，在保持对5颗以上卫星连续跟踪不失锁的情况下，在各测点停留数秒钟。经事后处理精度可达1-2cm。实时动态测量方法即RTK方法，是以载波相位观测量为根据的实时差分GPS技术。基本原理是：在基准站上安置一台GPS接收机，对所有可见GPS卫星进行连续观测，并将观测数据通过无线电传输设备，实时传输给流动站GPS接收机，流动站GPS接收机在接收GPS信号的同时，通过无线电接收设备接收基准站传输的观测数据，再根据差分定位原理，实时地求解出厘米级的流动站三维坐标。应用RTK新技术，可以不布设各级控制点，仅依据一定数量的基准控制点，能实时测定有关界址点

36、及一些地物点的位浅谈房产管理信息山东诸城房并能达到要求的厘米级精度。将GPS获得的数据处理后直接录入GIS系统，可及时地、精确地获得房产图。采用RTK技术进行测图时，仅需一人背着仪器在要测的碎部点上待上一、二秒钟并同时输入特征编码，通过电子手簿或便携微机记录，在点位精度合乎要求的情况下，把一个区域内的地形地物点位测定后回到室内或在野外，由专业测图软件可以输出所要求的地形图。用RTK技术测定点位不要求点间通视，仅需一人操作，便可完成测图工作，大大提高了测图的工作效率。2、全站仪工作模式在影响GPS卫星信号接收的遮蔽地带，使用全站仪解析法或图解法进行细部测量，进行野外数据采集，用相应的数字化成图系

37、统，进行数字化测图。全站仪是全站型电子速测仪的简称，又被称为“电子全站仪”，由电子经纬仪、光电测距仪和电子记录器组成，它具有观测数据（水平方向、垂直角、斜距等）的自动获取和改正（对角度加数轴倾斜改正、对距离加大气折射及地球曲率改正等）、计算（水平距离、高差及坐标等）和记录多种功能。在测站上同时自动测得斜距、水平角和垂直角，并能计算出地面点三维空间坐标。尤其是无棱镜相位法激光测距技术的运用，对于不能到达的测点、危险及危险点的测量，更具有优势。全站仪体积小重量轻且灵活方便，较少受到地形限制，即使在复杂的自然条件下也可以照常工作，减少了观测者个人的主观影响。全站仪一般观测步骤为：（1）设定测站点的三

38、维坐标。（2）设定后视点的坐标或设定后视方向的水平度盘读数为其方位角。当设定后视点的坐标时,全站仪会自动计算后视方向的方位角,并设定后视方向的水平度盘读数为其方位角。（3）设置棱镜常数。（4）设置大气改正值或气温、气压值。（5）量仪器高,棱镜高并输入全站仪。（6）照准目标棱镜,按坐标测量键,全站仪开始测距并计算显示测点 的三维坐标。总之，无论是GPS工作模式还是全站仪工作模式都可方便地传输、处理各等级测量成果，使数据快速、及时入库，保障了房产管理信息系统的可靠性和现势性。另外，一体化集成的房产测绘系统除了具有可以直接面向数字房产GIS需求进行数据采集，直接生成符合GIS要求的房产测绘数据，直接

39、将数据写入信息系统GIS空间数据库的能力之外，还提供了直接基于空间数据库进行数据更新的能力，解决了传统的测绘图形信息采集与属性采集分头进行而存在的关联性差、数据一致性难以维护等不足之处，避免了数据进入信息系统所需的二次加工和处理，提高了数据进入信息系统的效率和准确率，可以大大缩短数据采集的周期，这也是传统的房产测绘系统难以实现的。（四）建筑工程项目合同进行动态管理合同变更的重点1 、建筑工程项目合同进行动态管理合同变更在建筑工程项目实践中是比较频繁的，而合同变更往往会导致索赔纠纷，因此在合同签订以后，合同管理人员还要对建设工程项目合同进行动态管理，重点把握四个方面。（1）重视现场签证。在按照合

40、同条款支付时应该防止过早、过量签证，特别是合同变更补充协议的签认须格外谨慎，签证必须依据相关合同条款衡量，起到相互制约的作用。尤其要重视设计变更与施工图错误，此类签证只需签变更或修正的项目，原图纸不变的勿重复签证，已经下料和购料的，务必签写清楚材料名称、规格、型号、数量、变更日期、运输情况、到场情况、成品情况、有无回收或代用等详细情况。（2）及时记录、收集和整理工程所涉及的各种文件（如图纸、计划、技术说明、规范、变更指令等），对合同变更部分进行审核与分析。在实际工作中，合同变更应该与提出索赔同步进行，须业主与承包商双方达成一致后再进行合同变更。（3）及时处理停工损失（包括由非承包商责任造成的停

41、工损失），双方按合同约定的时间以书面形式，按合法程序签认停工的相关具体内容。（4）严格执行定额规定，对于未对定额进行规定的情况，应根据工程实际情况或者参考相同类定额及有关的规定做出补偿。2 、认真开展建筑工程项目合同履行情况评价工作建筑工程项目合同内容丰富，真实地反映了整个建设工程项目建设的全过程，认真开展建筑工程项目合同履行情况评价能够总结和归纳再建设过程中的经验和教训。在合同终止之后，合同管理人员应该做好建筑工程项目合同资料的收集、保存、整理、分类、登记、编号、装订、归档备案工作，实现工程合同档案管理程序化和规范化。同时，对建筑工程合同履行情况与具体的工程实施计划进行分析比较，对合同履行情

42、况做出客观评价，从中找出差异和干扰因素并分析其原因。通过开展建筑工程项目合同履行情况评价工作，总结合同履行与管理的经验与教训，用于指导今后的合同管理工作，实现提高建筑工程合同谈判的成交率和合同现代化管理水平的目标。 3 、合同管理是建筑工程项目管理的核心，工程管理的各方面工作都要围绕着这个核心来开展，建筑工程项目的合同管理已经成为我国建筑业可持续发展、实现科学管理的重要内容。建筑工程项目的合同管理不能陷入僵硬的程式化，它是一个动态的过程，在管理中要讲求方式、方法，要讲究管理的技巧。因此，要在高度重视建筑工程项目的合同管理、深刻了解其重要地位的基础上，在实践中探索及归纳建筑工程项目合同管理的技巧

43、，寻找新方法，解决新问题，促使参建各方自觉履行合同约定的条款，从而降低建筑市场风险，切实维护建筑市场的秩序，确保建筑工程项目顺利进行。四、对建筑工程合同法规进行完善的建议为适应建立社会主义市场经济体制需要，加强建筑市场管理， 确保市场秩序正常，保护建设工程施工合同当事人的合法权益。（一）、施工合同的签订，应当遵守国家的法律、法规和国家计划， 遵循平等互利、协商一致、等价有偿的原则。 承办人员签订合同，应取得法定代表人的授权委托书。施工合同一经依法订立，即具有法律效力，当事人的合法权益受到法 律保护；任何一方不得擅自转让、变更。承发包双方之外的任何单位和个人，不得非法干预施工合同的签订和履行。（

44、二）、承发包双方签订施工合同，必须具备相应资质条件和履行施 工合同的能力。对合同范围内的工程实施建设时，发包方必须具备组织协 调能力；承包方必须具备有关部门核定的资质等级并持有营业执照等证明文件。（三）、凡进行工程建设，承发包双方必须在中标后的规定时限内， 或开工前依法签订书面施工合同，并全面履行（四）、任何单位和个人，不得利用合同进行违法活动，不得损害国 家、社会和第三方利益及扰乱建筑市场秩序（五）、签订施工合同必须具备以下条件： 初步设计已经批准； 工程项目已经列入年度建设计划； 有能够满足施工需要的设计文件和有关技术资料； 建设资金和主要建筑材料设备来源已经落实； 招投标工程，中标通知书

45、已经下达。（六）、签订合同，必须按照建设工程施工合同示范文本的 “合同条件”，明确约定合同条款。对可能发生的问题，要约定解决办法和 处理原则。合同应具备以下主要内容： 工程名称、地点、范围、内容，工程价款及开竣工日期； 双方的权利、义务和一般责任； 施工组织设计的编制要求和工期调整的处置办法； 工程质量要求、检验与验收方法； 合同价款调整与支付款方式； 材料、设备的供应方式与质量标准； 设计变更； 竣工条件与结算方式； 违约责任及处置办法； 争议解决方式； 安全生产防护措施。 （七）、发包方可以将组织、管理和协调工程建设的权力及职责，委托给具备相应资质的监理单位承担。在签订监理委托合同时，应明

46、确监理 单位的权限和责任，并写进施工合同。施工合同赋予监理单位的权限和责任，应与监理委托合同中明确的权限、责任一致。承发包双方应参照国务院有关部门或省、自治区、直辖市颁发的工期定额，确定相应的施工工期，以确保工程质量。没有工期定额的工程，由双方协商确定合理工期。（八）、工程质量的标准和要求必须符合国家、行业或地方有关规定。 对材料、设备、施工工艺和工程质量的检查与验收要求，发包方应在 合同中约定，承包方应严格按施工合同和标准规范要求组织施工。 （九）、工程价款应以定额和相应取费标准作为指导价格，通过招标投标和双方协商合理确定合同价款，并按合同约定对价款进行适时的调整。 （十）、发包方应将全部工

47、程发包给一个施工企业总承包，签订总包合同；但大型或专业复杂的工程也可分别发包给几个施工企业承包。 承包方经征得发包方同意，或在施工合同中另有约定，才准将部分工程分包，签订分包合同。对此，承包方需在分包现场派出具有相应资质的 常驻人员管理、监督分包方履行合同。对分包工程的质量、工期和分包方行为造成违反总包合同的，由承包方承担责任。分包合同与总包合同发生抵触时，以总包合同为准。 （十一）、各级政府建设行政主管部门要按照转换政府职能的要求， 对工程合同进行以下管理： 宣传贯彻国家有关经济合同方面的法律、法规和方针政策； 贯彻国家制订的施工合同示范文本，并组织推行和指导使用； 组织培训合同管理人员，指导合同管理工作，总结交流工作经验； 对施工合同签订进行审查，监督检查合同履行，依法处理存在的 问题，查处违法的行为； 制订签订和履行合同的考核指标，并组织考核；表彰先进的合同 管理单位； 确定损失赔偿范围； 调解施工合同纠纷。 （十二）、发包方应加强施工合同的内部管理： 1建立管理制度； 向工地派驻具备相应资质的代表，或聘请监理单位及具备相应资 质的人员负责监控承包方履行合同。 (十三）、承包方应自