景区托管课件.ppt
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- 景区 托管 课件
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1、旅游景区开发模式旅游景区开发模式托管模式托管模式 指导老师:董志文制 作:朱丽男2009-11-9主要内容 1景区托管概述 2景区托管的具体操作 3景区托管存在的问题 4景区托管问题解决措施 5景区托管的法律问题 6景区托管的案例 思考:我们因该做些什么1 景区托管的概述 1.1景区托管定义及目的 1.2景区托管的优势 1.3景区托管适用对象 1.4景区可被托管的内容 1.5 景区托管的形式1.1景区托管定义及目的定义定义:所谓景区托管,就是对旅游景区进行委托管理的意思,是旅游景区所有者将景区的经营权、管理权经营权、管理权交给具有较强经营管理能力,并能够承担相应景区经营风险承担相应景区经营风险
2、的法人或自然人去有偿经营,以明晰景区所有者、经营者责权利关系的一种经营管理方式。换言之就是通过契约形式,受托方有条件地接受管理和经营委托方的旅游景区,以有效实现景区的保值、增值。目的目的:景区托管是在不改变或暂不改变旅游景区原先产权归属原先产权归属的条件下,直接进行对景区的资产等要素的重组和流动,达到资源优化配置、拓宽融资渠道以及资产增值的目的,从而谋取景区资产整体价值的有效、合理的经济回报。1.2景区托管的优势 景区托管能有效实现所有权与经营权分离,其目标是提高旅游景区资产的运营效率,因而有利于资源的调动和旅游景区的整改,并有利于景区的中长期发展 景区托管是景区引入有效的经营机制、科学的管理
3、手段、成熟品牌等的便利模式,是降低管理成本、提高资本质量的重要途径 景区托管是市场对旅游景区的各种生产要素进行优化组合,提高旅游景区的资本营运效益的重要方式。1.3景区托管适用对象 经营恶化、挽救乏术、濒于倒闭的旅游景区 暂时能够维持运转但已明显感到经营管理力不从心的景区 当运用其他方式进行旅游景区重组存在体制性障碍时 当运用其他方式进行景区重组时存在资金投入过大的障碍 当买方主体一时说不准购买目标景区的未来前景,亦或本不想购买目标景区原始产权时1.4景区可被托管的内容 规划设计规划设计专业性强,委托出去 产品设计产品设计专业性强,委托出去,或请咨询公司做方案 景区生产景区生产专业性比较强,可
4、以自己干,也可委托管理或前期委托管理 景区营销景区营销专业性强,与营销公司共同管理或前期委托管理1.5 景区托管的形式 全面托管全面托管:景区所有者或经营权拥有者将景区的经营管理权限全部委托给托管方,自己主要起协助和监督作用。适应于经营不景气,管理较混乱,目前盈利能力较差但发展前景较好的景区。部分托管部分托管:将景区中某一个环节或部分经营项目委托给其他单位经营,如景区内部管理、市场营销、景区中某一个或几个经营性项目等。适应于整体经营状况良好,但某些方面或某些项目因为人才资源等原因存在问题的景区。短期托管短期托管:短期内将景区经营管理权限全部交给受托方,并挑选合适人员委托给受托方培训和参与经营管
5、理,为托管期满后自己独立运营储备经营人才。适应于新开发新开发的景区。2 景区托管的具体操作 2.1 如何做好景区委托管理 2.2 景区托管的四种情况2.1如何做好景区委托管理 2.1.1 托管形式的选择 2.1.2 托管目标的确定 2.1.3 双方工作的协调与配合 2.1.4 对受托方的选择和要求 2.1.5 人才的培养 2.2 景区托管的四种情况 适于进行托管的景区,不但包括那些濒于倒闭的景区,还有一些经营较好的景区出于不同的目的,要求托管。根据SWOT分析法,将景区托管大致分为四种情况:第一:减员增效猛虎下山 第二:开源节(截)流蛟龙出海 第三:品牌培养未雨绸缪 第四:品牌扩张乘风破浪 3
6、 景区托管存在的问题 3.1关于景区托管主体的选择 3.2关于景区托管客体的选择 3.3关于景区托管方式的选择3.1关于在托管主体的选择 错误认识:认为只有景区托管公司才有资格作为受托方“正解”:根据景区托管的本质要求,受托方只要有一定经济实力,能够承担托管的经营风险和具备从事托管经营的专门人才就可充当托管主体。因此,作为景区托管的受托方不一定仅指托管公司,自然人、有实力的企业或企业集团、金融机构中的信托投资公司等都可以作为受托方。自然人只要有足够的资产作为担保,能够承担托管经营的风险,且具备从事企业经营行为的能力,就可以从事托管经营。实力雄厚的企业或企业集团完全有能力承担托管经营风险,且有从
7、事托管经营的人才优势,当然可以充当托管主体。3.2关于在托管客体的选择 错误认识:认为只有经营效益低下,亏损严重或濒临破产倒闭的景区才有必要进行托管。“正解”:托管的目的之一是通过对企业委托管理来使被托管企业摆脱传统计划经济的经营机制,增强企业的活力和市场竞争力。经营效益低下、亏损严重或濒临破产倒闭的景区固然要通过托管来摆脱困境,即使景区效益较好、有一定盈利的景区也可利用托管来进一步提高景区效益,转换景区的经营机制。3.3关于托管方式的选择 在托管方式的选择上,存在着两种错误的认识:一种认为托管仅限于对景区的整体托,另一种把买断景区的全部产权,经过精心包装,重塑企业形象后,再到市场上公开拍卖也
8、视为托管。前一种认识显然把托管方式单一化和简单化,不利于在不同条件下根据不同托管对象对托管需求来灵活地选择托管方式,往往使托管陷于流产。后一种把买断景区的全部产权,到产权市场上进行公开交易则不符合托管的定义,属于企业购并和资产重组一类。这种做法实际上是变相炒产权的行为,会败坏托管的声誉4 景区托管问题的解决措施4.1 规范景区托管的主体和客体 4.2 合理选择托管方式 4.3 在经营权所有权之外,还应该强调文物等国 有资产的管理权或者保护权4.4 建立托管经营竞争、激励、风险、约束机制4.5 制定和完善景区托管法规 4.3 在经营权所有权之外,还应该强调文物等国有资产的管理权或者保护权 从实际
9、的操作中来看,旅游景区的改制与传统国企的改制并不一样,而是有其特殊之处。景区大多是事业单位,分别属于林业、文物、建设、园林、水利等多个部门管理。而两权分离,就是要改制,改制就有部门的利益变动。在经营权所有权之外,还应该强调文物等国有资产的管理权或者保护权,实际上后者经常被忽略或者虚化了。4.4 建立托管经营竞争、激励、风险、约束机制建立托管经营竞争、激励、风险、约束机制 第一,建立公开、公正、公平的竞争机制:通过市场竞争来选择委托方和受托方。第二,建立有效的利益激励机制:通过合理设计托管契约,明确受托方的责权利,给予受托方最佳行为激励。同时明确托管经营的委托主体,规定委托方的主要权利和义务,迫
10、使其承担起监督者的责任。第三,建立景区托管经营风险机制:收取保证金等。第四,建立景区经营行为的约束机制:委托景区经营权的委托方有权要求受托方定期公布景区经营状况,年终由注册会计师事务所、审计师事务所进行财务核算,以确保景区财务状况的真实性和景区国有资产保值增值。对经营达不到规定目标及有弄虚作假和违法乱纪行为的,应按法定程序终止托管契约。托管双方组织中介机构对托管经营期间的经营业绩、债权债务、景区文物及国有资产保值增值等情况进行全面审核,履行托管契约。4.5 制定和完善景区托管法规 景区托管在我国尚处于起步和探索阶段,没有积累更多的经验。因此,除景区托管需要进一步探索,总结托管的经验和教训外,还
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