《物业管理法规》试题及答案.doc
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- 物业管理法规 物业管理 法规 试题 答案
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1、2008年物业管理法规试题建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含( A )。A、 前期物业服务合同约定的内容 B、业主公约约定的内容C、业主临时公约约定的内容 D、物业服务合同约定的内容32、物业管理活动内容的依据是( B )。A、业主公约 B、物业服务合同 C、业主的财产权 D、行政主管部门的监督33、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对( )。A、业主公约予以书面承诺 B、业主临时公约予以书面承诺C、业主公约予以的承诺 D、业主临时公约予以的承诺34、制定物业管理区域内物业共用部位和共设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的权力归(B)A、物业管理企业 B
2、、业主大会 C、行政主管部门 C、居民委员会35、业主大会发起的主体是(C) A、建设单位 B、物业管理企业 C、业主 D、行政主管部门36、业主大会作出重大事项决定时,必须经过物业管理区域内全体业主( B )通过。A、2/3以上 B、所持投票权2/3以上 C、1/2以上 D、所持投票权1/2以上37、首次业主大会投票权确定办法由( C )规定A、由物业管理条例 B、建设部 C、省、自治区、直辖市 D、全体业主38、我国有权制定宪法、法律的国家权力机关是( A )A、全国人民代表大会 B、国务院 C、地方行政机关 D、地方人民代表大会39、我国第一部物业管理行政规章是( C )。A、深圳经济特
3、区住宅区物业管理条例 B、物业管理条例 C、城市新建住宅小区管理办法D、物业管理企业财务管理规定40、我国第一部以授权立法形式颁布的地方性物业管理法规是( A )。A、深圳经济特区住宅区物业管理条例B、上海市居住物业管理条例C、厦门市住宅区物业管理服务条例D、海南省物业管理条例三、多项选择题1、我国物业管理法的渊源有宪法、法律、行政法规( ABD )以及国际公约。A. 地方性法规 B. 行政规章 C. 宗教戒律 D. 司法解释2、业主在物业管理活动中,享有(ABC)权利A按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务 B参加业主大会会议,行使投票权C监督业主委员会的工作 D按时交纳物业服务
4、费用 E遵守业主公约、业主大会议事规则3、业主大会的职责是:( ABD )A. 制定、修改业主公约和业主大会议事规则 B. 选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作C. 与物业管理企业签订物业服务合同 D. 决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施4、有权组织业主成立业主大会的有( ACD )A. 物业建设单位 B. 物业管理企业 C. 房地产行政主管部门和街道办事处 D. 业主代表5、业主委员会委员应当符合下列(BDE)条件。A. 本物业区域内的业主 B. 热心共益事业、责任心强 C. 经济实力雄厚 D. 具有一定组织能力E具备必要工作时间 31、 6、业主委员会委员有下列(ACDE
5、)情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止。A. 因物业转让、灭失等原因不再是业主的 B. 无故缺席业主委员会会议累计三次以上的C. 有犯罪行为的 D拒不履行业主义务的E因疾病等原因丧失履行职责能力的7、有下列(BCD)情况,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。A. 物业区域内经持有20%以上投票权业主提议的 B. 20%以上业主提议的C. 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的 D. 业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况8、建筑物区分所有权是由区分所有建筑物( AC )所构成。A专有部分所有权 B房地产产权 C共用部分持分权 D人身权和人格权9、业主对建筑物区分
6、所有权的专有部分所享有的权利为( ABCD )。A.占有 B.使用 C.收益 D处分10、业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为( ABCDE )。A. 按照本来用途和使用目的使用专有部分 B. 维护建筑物的安全和外观美观 C. 不得随意变更通过专有部分的用于维持建筑物使用功能的各种管线 D. 独自承担修缮自己专有部分的费用和责任 E. 对他人的合理行为应相互容忍11、国家规定的建筑工程的最低保修期限为( ABCDE )A.地基基础和主体结构为工程的合理使用年限B. 有防水要求的屋面,卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年C.供热与供冷系统为两个暖期、供冷期D.电器系统、给排水管道、设备
7、安装为两年E装修工程为两年12、业主公约可以对( ABCD )作出约定。A物业的使用 B物业的维护及管理 C业主的共同利益 D物业应当履行的义务13、实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括(ABC)A物业服务成本 B税费 C物业管理企业的利润 D物业管理企业的酬金14、依据国家发改委、建设部物业服务收费管理办法第十三条的规定,( AB )可以按照物业服务合同的约定聘请专业服务机构对物业服务资金的收支情况进行审计。A.物业管理企业 B.业主大会 C.业主委员会 D.物业建设单位15、物业管理服务收费标准由( A D)按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法
8、,在物业服务合同中约定。A.业主 B.业主大会 C.业主委员会 D. 物业管理企业16、合同订立的合法原则所包括的内容有( ABCD )。A合同内容必须符合法律、法规的规定 B合同内容不得损害国家利益C合同内容不得损害社会公共利益 D合同订立的程序符合法律、法规的规定17、以下属于物业建设单位义务的有( ABCD )A. 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约B. 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明C. 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任D. 承担已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业的物业服务费用18、中华人民共和国合
9、同法的总则中明确规定了( ABCDE )合同法的基本原则。A.公平原则 B.平等原则 C.自由原则 D.诚实信用原则 E.合法性原则19、依据中华人民共和国合同法的规定,有( ABCDEF )情形之一的,合同无效。A. 以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益 B. 损害社会公共利益C. 恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益 D. 以合法形式掩盖非法目的 E. 违反法律的强制性规定20、住宅物业的建设单位,在下列( AC)情况下,经批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。A投标人少于3个 B投标人少于5个 C住宅规模较小 D物业建设单位认为没有必要 21、通过招标投标方式选择物业
10、管理企业的,招标人应当按照以下( ABC )规定时限完成物业管理招标投标工作。A. 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成B. 预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成C. 非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成D. 非出售的新建物业项目应当在交付使用前60日完成22、合同附随义务是因缔约关系而产生的( ABC )以及其他诚实用原则或交易惯例产生的义务。A协助 B通知 C保密 D保护23、依据中华人民共和国合同法规定,当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应该承担( ACDEF )的违约责任。A.继续履行合同 B.支付罚款金 C.支付违约D.双倍返还定金 E.赔偿
11、损失 F.采取补救措施24、有下列( ABCD )情形之一的,当事人可以解除合同A. 因不可抗力致使不能实现合同目的B. 在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务C. 当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行D. 当事人一迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。25、以下说法正确的是( A B )。A. 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格B.物业管理企业应当按照物业服务合同提供相应的服务C.物业管理企业承接物业时,应当与业主大会办理物业验收手续D.物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主委员会同意,物业管理企业不得改变物业
12、管理用房的用途。26、以下说法错误的是(B C)A、从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格B、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主不再负连带责任C、前期物业服务合同可以约定期限,且该期限未满,业主委员会不得终止前期物业服务合同D、住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,必须告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。27、以下属于行政处罚的是( ABCD )。A. 警告 B. 罚款 C. 没收非法所得和非法财物 D. 行政拘留 E罚金28、物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可以(AC
13、D)A. 责令限期改正B. 处委托合同价款20%以上50%以下的罚款C. 处委托合同价款30%以上50%以下的罚款D. 情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书29、物业建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,县级以上人民政府房地产行政主管部门可以(ABD)A. 责令限期改正B. 给予警告C. 没收违法所得,并处10万元以上30万元以下的罚款D. 没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款30、依据中华人民共和国民法通则第八十三条的规定,处理相邻关系应遵循( ABCD )的原则。A.有利生产 B.方便生活 C.公平合理 D.团结互助四、论述题 1、 试述物业管理条
14、例颁布实施的意义?答:第一, 规范发展物业管理有利于促进经济增长。住房消费是今后相当长一段时期居民消费的热点,住宅与房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的持续推动力。因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性,其本身也对扩大消费拉动经济增长有重要作用。随着我国城市化进程的加快,物业管理所创造的国内生产总值将会越来越多。第二, 规范发展物业管理有利于提高人民群众居住质量。经济发展的根本目的是提高人民生活水平,随着第一步和第二步战略目标的顺利实现,人民生活实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越,居民消费由追求基本生活资料的满足向注重生活质量转变。第三, 规范发展物业管理有利于增加就业。我
15、国正处于城市化高速发展时期,农村劳动力向非农产业的转移,加之我国正处于经济调整时期,就业结构处于调整期中,大量的下岗失业问题,就业形势极为严峻和复杂,必须增加就业机会,物业管理就业容量大,对扩大就业有重要的作用。第四, 规范发展物业管理有利于维护社区稳定,维护社会安定是全国建设小康社会的重要保证。随着社会经济体制的转形,社区建设越来越受到各界的关注,成为城市建设与管理的基础性工作,物业管理是社区服务的重要组成部分,对于维护社区环境和秩序具有重要作用。2、 试述物业管理条例的立法原则?答:条例在坚持民法基本原则和立法法规定的立法原则的前提下,主要遵循了以下基本原则。一是,物业管理权利和财产权利相
16、对应的原则。在我国物权法尚未出台的情况下,条例吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论,对业主权利义务的规定,其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定,是基于业主拥有的财产权份额,将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。二是,维护全体业主合法权益的原则。为维护全体业主的合法利益,条例既对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其对涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业服务费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门的行政监督管理责任等作了明确规定,也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作
17、了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面,条例设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。三是,现实性与前瞻性有机结合的原则。条例注重保持法规、政策的连续性和稳定性,对被实践证明是行之有效的制度,如业主自律、物业管理企业资质管理等制度,予以保留。条例注重肯定实践成果,将在实践中积累的良好经验,如主管部门加强对业主大会的指导和监督、物业管理企业做好物业接管验收等,确立为法律规范。对于如何解决现实中存在的问题,如开发企业不交纳未售出物业的物业服务费用、任意扩大物业管理企业的治安责任、公用事业单位向物业管理企业转嫁责任等,条例作出了明确规定。条例贯穿发展的指导思想,设立的业主大会、强
18、制性维修养护等制度,符合市场经济的基本规律,符合未来立法趋势。四是,从实际出发,实事求是的原则。我国各地区的物业管理发展很不平衡,沿海地区与中西部地区、大城市与中小城市,在物业管理市场发育程度、市场环境、管理服务水平等方面差异较大。条例在坚持法律制度统一性的前提下,充分考虑各地区的实际情况,对房地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定,有的规定的具体执行办法,授权省、自治区、直辖市制定。3、 为了规范物业管理活动,维护物业管理当事人的合法权益,条例突出建章立制的重要作用,确立了哪七项物业管理的基本制度?并就其中一项制度进行详细论述。答: 一是,业主大会制度。各地在物业
19、管理实践中,大多采用业主委员会制度,即由业主召开会议,选举产生业主委员会,代表全体业主行使有关物业管理的权利。从实践效果来看,业主委员会制度对物业管理行业的发展起到过一定的促进作用。但由于该制度集决策和执行于一体,缺乏有效的监督机制,难以体现全体业主的意愿,有违权责一致的原则。在实践中,有少数业主委员会成员侵害大多数业主的利益,也有的住宅小区发生业主委员会作出换聘物业管理企业或同意利用公共设施经营的决定,但遭到大多数业主反对,导致矛盾产生。鉴于以上认识,条例确立了业主大会和业主委员会并存,业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会代表和维护物业管理区域
20、内全体业主的合法权益。同时,明确了业主大会的成立方式、职责、会议形式、表决原则以及议事规则的主要事项,规定了业主委员会的产生方式、委员条件、职责、备案等。业主委员会作为业主大会的执行机构,可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定,但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。这一制度有利于维护大多数业主的合法权益,保障物业管理活动的顺利进行。为了规范业主大会、业主委员会的运作,加强监督管理,条例规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。二是,业主公约制度。物业管理往往涉及到多个业主,业主之间既有个体利益,也有共同利益。在单
21、个业主的个体利益与业主之间的共同利益发生冲突时,个体利益应当服从整体利益,单个业主应当遵守物业管理区域内涉及到公共秩序和公共利益的有关规定。鉴于业主之间在物业管理过程中发生的关系属于民事关系,不宜采取行政手段进行管理,条例对各地实施物业管理中已具有一定实践基础的业主公约制度进行了确认,规定业主公约对全体业主具有约束力。规定建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的公共利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。业主大会有权起草、讨论和修订业主公约,业主大会制定的业主公约生效时临
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