物业项目经理现场管理课件.pptx

1、项目经理现场管理123 项目经理日常管理工作项目经理日常管理工作前言前言目 录项目经理应具备的素质项目经理应具备的素质4 项目经理需要关注的问题项目经理需要关注的问题管理是通过其他人，并同他们一道有效能效能、高效率效率的完成任务的过程，并不仅仅是汇报工作那么简单，而是带领团队团队卓越的完成工作任务，即在团队中做好任务推进。斯蒂芬罗宾斯人财物物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和相关场地。物业多种业态不同可分为：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。根据使用功能的不同，物业可分为以下五类：居住物业、商业物业、工业物业、政府类物业和其

2、他用途物业。物业概念：受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。定义：指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或

3、者其他管理人进行的管理过程。物业管理 以一种有明确的起点和终点的、有组织的方式展开一系列相关联的活动，以达到一些特定的目标，来满足目前商业计划的需求。项目 使用各种管理方法、技术和知识，通过一系列的计划、组织、协调和控制来实现项目目标而的活动。项目管理物业管理123 项目经理日常管理工作项目经理日常管理工作前言前言目 录项目经理应具备的素质项目经理应具备的素质4 项目经理需要关注的问题项目经理需要关注的问题是关键项目经理是项目全面管理的核心和焦点，是物业管理企业派驻项目的“首席执行官”。统一指挥项目各项工作的进行，直接决定了项目的经营情况以及物业管理 的服务水平。项目经理的基本素质一、良好的职

4、业道德项目经理的基本素质二、策划能力和决策能力 要求要求.方案方案方案方案.明确明确决策决策评价评价备选备选熟悉熟悉备选备选满意方案满意方案选择选择决策的一般过程项目经理的基本素质三、团队建设1+12项目经理的基本素质5清晰的愿景Clear Expectations1文化氛围Context2义务Commitment3规则Charter5能力Competence4管理Control6协调Coordination11结果Consequences10执着Dedication9协作Collaboration7沟通Communication8文化变革Cultural Change12三、团队建设项目经理

5、的基本素质案例案例：团队管理：团队管理 一位着名企业家在作报告，一位听众问：“你在事业上取得了巨大的成功，请问，对你来说，最重要的是什么？”企业家没有直接回答，他拿起粉笔在黑板上画了一个圈，只是并没有画圆满，留下一个缺口。他反问道：“这是什么？”“零”。“圈”/“未完成的事业”/“成功”，台下的听众七嘴八舌地答道。他对这些回答未置可否：“其实，这只是一个未画完整的句号。你们问我为什么会取得辉煌的业绩，道理很简单：我不会把事情做得很圆满，就像画个句号，一定要留个缺口，让我的下属去填满它。项目经理的基本素质点评：留个缺口给他人，并不说明自己的能力不强。实际上，这是一种管理的智慧，是一种更高层次上带

6、有全局性的圆满。给猴子一棵树，让它不停地攀登；给老虎一座山，让它自由纵横。也许，这就是企业管理用人的最高境界。项目经理的基本素质四、执行能力 项目经理的基本素质五、创新能力 随着社会的不断进步，物业管理行业内竞争越来越激烈，业主对自身权益和物业服务质量的追求也越来越高。昨天的方法，很可能已经成为了今天的问题。我们的工作模式如果总是一成不变、不思进取，则我们的企业很快就会被业主、行业和市场所淘汰。项目经理的基本素质如何创新？创新的环境创新的方式项目经理的基本素质蹲马桶淋浴泡澡睡醒睡前无聊会议旅游乘车项目经理的基本素质创新创新方式方式 倾听客户的声音 发散思维 改变态度，藐视困难关注细节拿来主义创

7、新管理批判精神优化流程项目经理的基本素质人们常用的思维方式“决不可能”l善于创新的人：“绝对不可能”到“怎样才能”项目经理的基本素质项目经理不说不可能！寻找变通的方法？改变常规的思维方式项目经理的基本素质任务一：桌子上有10枚硬币，横向4枚，纵向7枚。现在可移动两枚硬币，使纵横两列都有6枚硬币，你能做到吗？项目经理的基本素质六、沟通能力项目经理的基本素质Page 25 六、沟通能力项目经理的基本素质六、沟通能力项目经理的基本素质六、沟通能力项目经理的基本素质六、沟通能力 项目经理的基本素质 美国老板：完成这份报告要花费多少时间？希腊员工：我不知道完成这份报告需要多少时间。美国老板：你是最有资格

8、提出时间期限的人。希腊员工：十天吧。美国老板：你同意在15天内完成这份报告吗？希腊员工：没有做声。（认为是命令）15天过后，美国老板：你的报告呢？希腊员工：明天完成。（实际上需要30天才能完成。）美国老板：你可是同意今天完成报告的。第二天，希腊员工递交了辞职书。案例-思考项目经理的基本素质（1）在人与人的沟通过程中，有一定的特殊性，即由于人们的政治观点、经济地位、年龄、经历、宗教、习惯等的不同，在沟通过程中，对同样的事情或谈话会有不同的解释和归因。（2）在案例的对话中，美国老板问希腊人完成报告的时间，实际上是在征求希腊员工的意见（这是与美国管理的传统习惯有关），而希腊员工并非不知道完成报告所需

9、要的时间，只是想让美国老板下命令（希腊员工习惯于命令式的管理）。15天过后，美国老板要报告（要信守承诺），而希腊员工已经尽力把30天的工作用16天完成了（并且认为延迟些时间没有问题）。希腊员工认为美国老板找麻烦，因此不得已而辞职。（3）因此，要认识和掌握在沟通过程中个体差异及其影响，从而保证沟通的有效性。如我们通常所说的移情作用、设身处地等就是有效沟通的手段。案例-分析项目经理的基本素质七、财务管理能力 评价一个物业管理项目成功与否，除了业主满意度评价和内部的质量审核外，财务管理是否得当、成本是否得到有效控制也是一个关键的标准，这也是项目经理绩效考核的重要内容之一。合格的项目经理除了必须掌握基

10、础的财务和会计知识外，还须具备良好的财务分析能力和经济活动分析能力，才能从容应对所管项目，进行物业管理费用的预测、分析、判断和控制；实施科学的财务管理计划。项目经理的基本素质八、人力资源管理能力物业管理发展到现今阶段，人力资源管理已不单单是人事部门的事情，每一位项目经理都应当学习人力资源管理知识与技能，掌握人才的“选、用、育、留”的技巧与方法，成为一名非人力资源岗位的“人力资源经理”。一方面，项目经理要通过培训、教育、感化等方法，使全体员工了解、理解、认同企业的经营理念和价值观，形成统一的工作标准和执行标准；另一方面，项目经理要清楚掌握团队每一位成员的工作能力及优点缺点，扬长避短，因才施用，保

11、证团队的能力和效率，确保项目管理的质量能达到企业要求的高度。另一方面，项目经理除了需要具备左右团队成员的能力外，还应该具备人才意识，注重人才梯队的培养，为员工提出职业规划建议、创造培训和发展机会，为企业培训和储备人力资源，促进企业良性发展。项目经理的基本素质案例：管理用人案例：管理用人 主人将货物平均分成两份，平均分给驴和骡。驴看到自己驮的东西和骡一样多，很气愤的说：“人们给骡吃的食物比我多一倍，却让我和他驮负一样重的货物。”走了一段路以后，主人看到驴支持不了，就把它身上的货物移一部分。最后驴身上空无一物。这时骡瞪着驴说：“你现在还会认为我不该多吃一倍食物吗？”项目经理的基本素质点评：点评：判

12、断一个人的能力，一定要长期观察，不可马上下评论。一个组织的工作，可分成“例行”工作及“解决问题”的工作、通常是愈富有解决问题性质的工作，工资愈高，但所承受的压力也愈大。有些专做例行性工作的人，却埋怨工资比不上其他人。但他若有机会尝试解决问题性的工作时，就会了解别人的能力比他强多了。项目经理的基本素质案例：管理用人案例：管理用人公司要提拔2位员工，2位员工都很努力，销售都是一把好手，经济讨论，公司决定让年轻年轻A A员工员工担任部门经理，年长的年长的B B员员工工作为部门职员暂不提拔。结果，B B因为年长，工作时间比A A长，且有时候A A对B B不太尊重，常命令B B做这个做那个，B心理很憋气

13、就倚老卖老常对A找碴，造成两人之间矛盾越来越大，甚至影响到部门的正常管理。问题:1.如果你是公司老板，你会如何处理？项目经理的基本素质点评 一开始，在两者都没有提拔前，应该设置一个公平竞争的机会，比如同一个目标，谁拿下，谁就升，这样提拔上来的，对方会服气很多。还有别的方法，比如先把A提成副经理，而正经理空缺，这也是很好的缓冲。如果很遗憾的没有预见到冲突，那么面对冲突要引导，冲突未必都是坏事，关键把两个人引导到正向竞争的角度上去，别让他们进入恶性竞争。前者会促进工作，而后者会影响工作。项目经理的基本素质123 项目经理日常管理工作项目经理日常管理工作前言前言目 录项目经理应具备的素质项目经理应具

14、备的素质4 项目经理需要关注的问题项目经理需要关注的问题项目经理的日常工作容易出现状况的区域领导、客户关注的位置老化、新置、运行中的设备状况上午（9点10点）下午（17点18点）甲方、主管领导、终端客户工作汇报。节点性工作的跟踪及协调落实。项目经理的日常工作项目经理的日常工作项目经理的日常工作项目经理的日常工作项目经理的日常工作项目经理的日常工作项目经理的日常工作项目经理的日常工作123 项目经理日常管理工作项目经理日常管理工作前言前言目 录项目经理应具备的素质项目经理应具备的素质4 项目经理需要关注的问题项目经理需要关注的问题风险管理风险：指一个事件产生我们所不希望的后果的可能性；对企业来说

15、，是指未来的不确定性对企业实现其经营目标的影响 风险管理：指企业围绕总体经营目标，通过在企业管理的各个环节和经营过程中执行风险管理的基本流程，在有风险的环境里把风险减至最低的管理过程，并培育良好的风险管理文化，建立健全风险管理体系。风险的定义依据中华人民共和国公司法、公司国有资产监督管理暂行条例以及国资委中央企业全面风险管理指引（国资发改革2006108号）的有关规定确立的风险类型主要包括以下五个方面：决策风险财务风险市场风险法律风险运营风险风险的类型风险管理电视看到、听到，手机收到识别：风险因素是否对我们有影响分析：有什么影响，影响的原因是什么防范：针对不同原因，采取不同的风险防范措施信息：

16、天气预报近几天将有台风或暴雨识别：台风或暴雨对物业和环境有影响成因：外部原因是恶劣天气，管理处的内部原因是没有做出警示义务、没有做或没做好防范措施、或没有防范措施影响：直接（电梯、停车场进水，停水停电、高空坠物、行人滑倒，趁机作案、环境毁损等等）；间接（公司赔偿、声誉受损）措施：如查找低洼处，堆沙袋，布置完毕后，全面复查改进：制定或修订应急管理程序等文件 风险的识别是要把听到的、看到的、想到的信息，进行有意识地识别是否对我们存在风险，分析风险发生的原因、结果，为我们制定有效的控制措施提供保障。举例：风险分析风险管理风险管理魏文王问名医扁鹊：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好？”扁鹊答

17、：“长兄最好，中兄次之，我最差。”文王很诧异，再问：“但为什么你最出名呢？”扁鹊答道：“长兄治病，是治于病发之前。由于一般人还不知道自己有病，觉得他没有做什么事，所以他的名气无法传播出去。中兄治病，是治于病起之时。一般人对自己病况不以为然，以为他只能治治轻微小病，所以他的名气只及本乡里。而我扁鹊治病，是治于严重之时。一般人常见我施行大手术而让病情有了好转，疗效对比明显，所以都以为我医术高明，名气因此响遍全国。”文王听罢很是敬佩：“你说得很好。”从扁鹊三兄弟的故事中得到什么启示例1：扁鹊三兄弟的故事风险管理事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。防重于治，要有防患于未然的敏锐洞察力，尽最大可

18、能去化解经营中的潜在风险。避免错误决策造成了重大损失方为上策。启示时间管理整天忙于每日的大小事件与处理危机，很容易忘记自己是如何利用时间的没有找到团队的3-5件关键要务，因此无法按要务分配所需精力出于诸多原因，人们很难回绝各种占据自己时间的要求时间管理有问题的原因：时间管理用大多数时间首先处理最好别做尽量少做重要不重要不紧急紧急如何正确利用时间：你知道自己是怎么利用时间的吗？这种利用方式与你的关键要务相符吗？时间管理案例：时间管理案例：时间管理 一天动物园管理员发现袋鼠从笼子里跑出来了，于是开会讨论，一致认为是笼子的高度过低。所以他们决定将笼子的高度由原来的 10 米加高到 20 米。结果第二天 他们发现袋鼠还是跑到外面来，所以他们又决定再将高度加高到 30 米。没想到隔天居然又看到袋鼠全跑到外面，于是管理员们大为紧张，决定一不做二不休，将笼子的高度加高到 100 米。一天长颈鹿和几只袋鼠们在闲聊，“你们看，这些人会不会再继续加高你们的笼子？”长颈鹿问。“很难说。”袋鼠说“如果他们再继续忘记关门的话！”时间管理点评：事有“本末”、“轻重”、“缓急”，关门是本，加高笼子是末，舍本而逐末，当然就不得要领了。管理是什么？管理就是先分析事情的主要矛盾和次要矛盾，认清事情的“本末”、“轻重”、“缓急”，然后从重要的方面下手。