物业设施设备管理标准课件.ppt

1、1/57 平层标识、乘客电梯手动盘车救援操作指引、应急预案及体系文件、灭火器、应急照明、挡鼠板、温湿度计、救援工具等。1.电梯机房配置标准设施设备管理关注要点2/57看p 机房温湿度及照明p钢丝绳张力是否正常均匀p控制柜内卫生、厅门及轿门是否卡顿p轿厢内是否张贴有效年检合格证及乘梯须知p轿门防震胶垫无脱落p轿厢内照明及应急灯良好p轿厢平层误差良好（正负10mm以内）1.电梯日常巡视关注要点设施设备管理关注要点n机房曳引轮无异响n轿顶反绳轮无异响n轿厢通风风机无异常噪音n开关门无异响n补偿链无异响（补偿链长时间不收，导致补偿链拖地产生异响且容易脱节）n五方对讲通话清晰、运行时无异响n消防迫降开关

2、正常n轿门厅门无晃动（如轿门晃动一般是导靴或厅门导靴磨损导致）n在轿厢内左右晃动轿厢（如轿顶晃动一般是轿底靴衬磨损）n乘坐电梯感觉电梯是否有突起或倒溜现象听试3/57 1、保养电梯时需提前一个月提供保养电梯时间及日期并张贴至信息栏；2、保养电梯时需将电梯1F、-1F厅门及轿厢内用护栏围起来；3、外包人员上岗要求：必须持证上岗，有相关专业操作证人员才能操作设备；4、停梯保养时需确保轿厢内无人员后停梯；5、保养结束后维保人员确认电梯可正常运行后方可离开。1.电梯保养关注要点设施设备管理关注要点4/57关于电梯安全操作再次明确要求如下：1.无有效电梯维保操作资质人员禁止以任何理由操控电梯；2.项目电

3、梯钥匙（三角钥匙、操作钥匙、机房钥匙）禁止借予无有效电梯维保操作资质人员，电梯维保人员的电梯钥匙应妥善保管且不能借给无有效电梯维保操作资质人员；3.对电梯外围设备（如：监控、门禁、梯控、移动通信信号设备等）进行检修，必须由持有效电梯维保操作资质人员在现场进行指导配合下方可进行检修（检修前，必须做好安全作业培训并留存记录）。1.电梯安全管控设施设备管理关注要点5/57作业基本条件：电工必须持证上岗1、持低压/高压电工操作证方可进行施工2、等级证书不可替代操作证使用无妨碍工作的疾病会触电急救严禁意识不清状态作业2.供配电人员管理设施设备管理关注要点6/571、配电室门应张贴配电重地闲人免进的标识牌

4、2、每15平米配电室应配置1具2公斤二氧化碳灭火器，一个设备房内不少于2具3、配电室门口应设置高50cm的挡鼠板。并贴提示标识4、配电柜前后应铺设与配电柜等长宽度不小于80cm的绝缘垫5、配电室应配置的安全用具基本绝缘安全用具：绝缘杆、绝缘夹钳和高压验电器 辅助绝缘安全用具：绝缘手套、绝缘靴、绝缘垫/台6、应张贴：电工特种作业操作证复印件应急预案2.供配电机房管理设施设备管理关注要点7/57看：配电室温湿度、设备温度、系统电压、电流、配电柜指示灯、直流屏显示、功率 因数、模拟板显示，均应正常听：变压器、高压设备、保护装置、整流装置声音均匀稳定，无刺耳异常声响闻：无焦糊等异常气味查：灭火器是否有

5、效、绝缘工具是否过期，三项电流是否平均、查大负荷断路器母排温度日常巡视重点发电机巡视重点看：有无漏油、漏水、电瓶正负极接头、电压、电流听：时听发动机声音有无异响闻：机油标尺是否合格范围内、油箱油位、电瓶电压、防冻液是否正常查：试电瓶电压、电流，测试发动机运行每次8-12分钟，冷却水温度74-91之间，机油压力0.4-0.7Mpa之间2.供配电巡视检查重点设施设备管理关注要点8/572.停送电及检修作业标准设施设备管理关注要点停电：n将有可能给停电设备送电或向停电设备倒送电的各方面电源断开n断开电源，至少要有一个明显的断开点验电：n验电器与电压等级相适应，分相逐相进行n容性设备停电后验电器仍会发

6、亮，直至验电器指示无电为止接地线：n可能送电至停电设备的各个电源侧，均应装设接地线从电源侧看过去，工作人员均在接地线的后面n接地线与检修部分之间不应连接有开关或熔断器挂标识牌/设遮拦：n一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上n四类七种：禁止、警告、提醒、允许四措八制工作票制度：工作票是准许在电气设备上工作的书面命令操作票制度：运行值班人员倒闸操作的书面依据，是防止误操作的主要制度工作监护制度：工作监护制度是保证人身安全及操作正确的主要措施。监护人的安全技术等级应高于操作人查活交底制度：工作负责人必须熟悉工作票和操作票的内容，并向全体工作人员传达和交底 工作许可制度 工作间断及工作转

7、移制度调度管理制度 工作终结及送电制度 9/57其他注意事项1、严格执行四措、八制；2、必须设监护人（技术等级高于操作人）；3、操作人员操作期间禁止带金属饰物；4、计划性停电检修提前三天对客通知；5、停电前提前锁梯，确认电梯内无人；6、停电前将运行中的机组、水泵等设备关闭，防止恢复送电后自行启动；7、准备检修照明灯具；8、检查操作工具是否合格及有效期内；9、双路供电系统道闸前确认母联柜；10、发电机项目提前测试发电运行情况。2.停送电及检修作业标准设施设备管理关注要点10/57变压器、高压断路器、互感器、电容器的绝缘电阻和交流耐压预防性试验13年一次。设备大修后必检。1、验电器、绝缘靴、绝缘手

8、套每半年检测一次2、高压避雷器、高压二次回路整定值校验每年一次每年雨季前联系当地气象部门对避雷系统进行检测，并取得检测报告，同时对检测报告问题雨季前完成整改防雷系统检测要求绝缘用具检测要求高压设备检测要求设施设备管理关注要点2.供配电各类检测要求11/57设施设备管理关注要点人员与设备安全员工人身安全客户人身安全1、必须持有相关操作证件方可进行作业。2、防止误操作严格按照组织措施与技术措施要求进行 操作。3、高压巡视严禁一个人单独操作设备1、公共区域电气设备必须使用漏电保护开关，且定期试验 开关保证漏电保护功能正常2、公共区域配电箱柜、管井、设备房必须上锁并张贴相关 提示、警示标识。3、公共区

9、域线路严禁裸露导体，必须按标准施工做好防护1、严禁私搭乱接，使设备超负荷运行或超过使用寿命运行2、严禁更换型号不符的器件或使设备带故障运行3、确保保养与巡视到位，防止接触不实与过热的产生设备安全2.供配电安全管理关注要点12/57p磁力锁锁不住p门打不开设施设备管理关注要点3.门禁管理系统常见故障及排除办法1.检查磁力锁电源是否正常2.磁力锁控制器保险管是否正常3.磁力锁锁体与铁块是否接触不好4.读卡器或门口机是否一直有开锁信号输出5.磁力锁坏1.读卡器是否有电并检查刷卡时是否有信号输出2.控制继电器接线或继电器是否正常3.门口机密码开门或话机开门时是否有信号输出4.磁力锁控制器保险管是否正常

10、5.磁力锁控制器坏6.检查出门按钮及出门按钮线是否正常13/57标准消防控制中心、气体灭火室、发电机房、高低压配电房、变压器房、电梯机房、水泵房、风机房均应配置干湿温度计。设备房内气温须保持在+40以下，相对湿度须保持在80%以下。设备房内统一张贴：“严禁烟火”或“请勿吸烟”标识。01020304标准标准标准设备房制度上墙悬挂标准：岗位技术员岗位职责、设备操作作业指导书、设备房管理制度、设备应急管理预案。设备房五严禁标识张贴范围：控制中心、电梯机房、发电机房、变压器室、高压室、高低配电室、低压配电房、水泵房。消防系统保养维护标准4.消防水泵房关注要点14/57标准设备房配置足够的灭火器并每月进

11、行检查生活水泵房、消防泵房水池（箱）、楼顶水箱必须安装高、低水位报警装置；设备房排污泵设置高水位报警装置，并将所有报警信号引至监控中心01020304标准标准标准最低层重要设备房（如：水泵房、配电房、发电机房等）机口应设置有50公分高挡水、挡鼠门槛，面贴瓷砖，并在挡水门槛最低处安装阀门一个在管网处设置电接点压力表，将低水压报警信号引至监控中心。有条件的应将水泵故障信号引至中心，有电危险铭牌4.消防水泵房关注要点 消防系统保养维护标准15/57标准各设备均需张贴设备卡生活、消防控制柜前加绝缘垫01020304标准标准标准设备房统一配置：干湿温度计、设备保养记录表、日巡查记录表、应急照明手电各设备

12、房安装散热风机并由时钟控制4.消防水泵房关注要点 消防系统保养维护标准16/57标准喷淋湿式报警阀做标识并有分区标识，水力警铃有标识生活、消防进水控制阀加电磁阀控制01020304标准标准标准设备房防鼠器配置范围：发电机房、变压器室、高压室、高低配电室安装电接点压力表控制消防、喷淋管网超压力 消防系统保养维护标准4.消防水泵房关注要点17/574.消防水泵房关注要点标准各消防、喷淋、取水泵、稳压泵（如有分期开发要有区分）并分1n进行悬挂标识。0102标准变频控制柜注明压力波动为003Mpa；压力表上画压力波动正常范围刻度线（压力波动范围正负0.03MP范围内）消防系统保养维护标准18/574.

13、消防设备保养维护要求（体系）部位频次日周月季年火灾报警控制器、联动控制设备巡查每月检查测试报警控制器、联动设备报警、联动控制柜、显示、打印功能。检查回路板接线端子、内部除尘内部除尘火灾报警控制器、手动报警按钮、报警装置每月检查测试火灾报警探测器、手动报警按钮装置功能。探测器投入运行3年后、每2年由专业单位清洗1次，每年全部覆盖1次。备用电源每月检测切换1次主、备用电源。每季度对备用电池充放电测试和表面除尘。消防广播、消防电话每月检查测试消防专用电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器联动、并测试音量。内部除尘，每年全部覆盖1次。防排烟系统检查测试防排烟机、排烟阀的联动功能，风速、每月试运行

14、1次。每半年保养防排烟风机、电源控制箱、风口、排烟阀。消防系统保养维护标准19/57部位频次日周月季年防火门、应急灯、疏散指示灯 巡查每月测试切断正常供电、测量照度和供电时间。消防电梯 巡查每月检查测试消防迫降按钮和联动功能，电梯机房消防电话测试。消防水池每月检查高低水位报警系统。每5年消1次毒。防火分隔 设施每月抽查测试防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能。每半年保养防火门转动部位，电机转动部位、齿轮链轮传动部位加润滑油，至少每年全部覆盖。水灭火系统是否漏水消防栓部件齐全每月检查泵体、压力表、消防泵、喷淋泵盘车试运行1次。每季度检查1次润滑情况。每半年检查

15、消防栓水带、在阀杆处加润滑油、放水检查，消防水带检查，每年检查消防栓，消防泵保养。4.消防设备保养维护要求（体系）消防系统保养维护标准20/57 消防系统保养维护标准1消防设备年检工作报告9消防防火门、应急照明、疏散指示标志维保记录2消防系主机统维保记录10消防电梯维保记录 3消防探测器、手动报警维保记录11消防联动柜运行记录4消防备用电源维保记录12消防灭火器维保记录5消防广播维保记录13消防水池维保记录6防排烟系统维保记录14消防设备设施测试记录表（巡查火灾控制器、联动控制设备）7防火分隔设施维保记录15消防烟感、温感地址清单8消防水灭火系统维保记录16消防培训记录4.消防设备保养记录管理

16、（体系）21/571、采用LED环保节能型灯具；2、少使用/少安装大功率泛光灯、射灯、绿化灯等；设施设备管理关注要点5.照明节能要点节能要点：单独使用的办公室，采用人体感应或动静感应等方式自动开关灯；有条件的项目，天然采光良好的场所，可按该场所照度安装自动开关灯或调光装置；地下车库采用双回路线路控制；景观灯/装饰灯制定定期（节假日）开启原则 22/57设施设备管理关注要点5.照明巡查节能要点：照明巡查要求：小区道路及照明设施每周巡查一次楼栋楼层、电梯厅、大堂每天巡查一次巡查流线：住户房门口、楼层走道/电梯厅、电梯轿箱、楼栋首层或地下车库大堂/电梯厅、园区道路、小区主出入口巡查要点：楼层筒灯、电

17、梯射灯、道路高杆灯、园区草坪灯/景观灯、灭蚊灯、小区装饰灯23/57房屋的承重结构是否存在沉降导致的裂缝；房屋本体的外立面贴砖、涂料、保温层、腰沿是否存在空鼓、开裂；空调位支撑件、屋面及连廊护栏、外置雨落水管是否存在锈蚀、松动、脱节；屋面及外墙面防水层是否出现破损；楼道内墙及天花是否存在空鼓、开裂；单元门、楼道窗玻璃是否破裂避雷带脱焊造成雷击设施设备管理关注要点6.房屋本体及附属设施关注要点24/57房屋本体的防雷设施接地电阻不大于4欧姆，引下线及屋顶避雷带无脱焊，无大面积生锈外墙面、建筑小品外观完好、整洁。外墙贴面建材无脱落；外玻璃幕墙清洁明亮、无破损；外墙涂料无大面积脱落及污渍，无明显影响

18、外部观感；外墙无 纸张乱贴、乱涂和乱悬挂现象。室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患楼道及公共部位地面、内墙及天花整洁、统一，无脱落渗漏现象。建筑年限在三年以上、本体结构已出现老化迹象、未吊顶的天花、檐等物业和高层墙体，应建立定期检查制度，对空、鼓、烈等应及时修缮房屋排水畅通，每年开春解冻后、雨季来临前、第一次大雨后、入冬解冻前，均需对屋面排水情况进行检查并记录和统计；每年春季开冻后，应对屋面进行一次清扫可预见的风险点要定期巡查，及时发现隐患部位并快速修缮，落实责任人及考核对老化严重的部位及时进行大修及更新改造，消除隐患异常天气做好提前排查及预防，例如防汛、防冻、防风工作设施设备管理关注要点6.房屋本体及附属设施管控标准