第7章建设项目可行性研究课件.ppt

1、机会研究初步可行性研究项目建议书可行性研究项目评估投资决策谈判签约工程设计施工安装试运转竣工验收投产项目后评估财务评价财务评价国民经济评价国民经济评价效益研究效益研究市场需求调查和预测市场需求调查和预测技术方案和建设条件技术方案和建设条件经济评价经济评价前提前提基础基础核心核心技术研究技术研究项 目 建 议 书研究拟建项目的必要性和现实性市场调查（调查社会对产品的需求量与预测）资源调查（对原材料、燃料、水、电、交通运输、地质、建材、生活设施等自然与社会经济调查）了解有关部门与委托单位对建设项目的意图多方案论证、比较选择最优方案、研究技术上的可能性建设地点选择确定生产工艺确定工厂规模、产品方案、

2、车间组成选择设备、人员配备及组织机构征求有关部门和委托单位对方案的初步意见研究经济上的合理性财务分析计算投资造价与生产成本经济评价投资效果分析与利润项目初步设计及编制建设总进度提出可行性研究报告提供上级领导决策研究实施办法得出结论与建议1市场调查方法市场调查方法一、间接搜集信息法1.间接搜集信息法应遵循的原则（1）先易后难（2）由远至近（3）先内部后外部2.间接搜集信息法的作用（1）为直接搜集信息提供指导（2）对直接调查法起弥补修正作用（3）鉴定、证明直接调查法所获资料的可信度二、直接访问法1.面谈调查 2.电话调查 3.问卷调查三、直接观察法1.交通量观察2.售房量观察3.商场观察2市场预测

3、方法市场预测方法市场预测是在市场调查的基础上，通过对市场资料的分析研究，运用科学的方法和手段推测市场未来的前景。市场预测的方法如下图所示。市场预测方法专家判断法时间序列分析法因果分析法回归分析法投入产出分析法移动平均法指数平滑法季节因素分析解法趋势曲线拟合法马尔克夫链法个人判断法专家会议法德尔菲法多项式曲线简单指数曲线修正指数曲线双指数曲线威布尔分布函数曲线龚泊资曲线逻辑曲线建设项目可行性研究建设项目可行性研究 房地产项目的可行性研究房地产项目的可行性研究一、一、房地产投资的类型与特点房地产投资的类型与特点1.1.房地产投资的类型房地产投资的类型 （1 1）土地开发）土地开发 即在土地一级市场

4、上获得政府出让的国有土地使用权，并投入资金进行即在土地一级市场上获得政府出让的国有土地使用权，并投入资金进行拆迁和拆迁和“几通一平几通一平”等前期工作，将等前期工作，将“生地生地”变成变成“熟地熟地”，然后将该地块，然后将该地块的土地使用权拿到土地二级市场上转让并从中获益的方式。的土地使用权拿到土地二级市场上转让并从中获益的方式。特点是周期较短、风险较小；但收益能力也比较有限。特点是周期较短、风险较小；但收益能力也比较有限。（2 2）房屋开发）房屋开发 即在土地二级市场上获得政府或其他房地产公司转让的土地使用权，然即在土地二级市场上获得政府或其他房地产公司转让的土地使用权，然后投入资金进行房屋

5、建设，再通过出售或出租房屋从中获益的方式。后投入资金进行房屋建设，再通过出售或出租房屋从中获益的方式。建设项目可行性研究建设项目可行性研究 特点是回避了拆迁等棘手问题；但为获取土地所支付的成本会较高，从特点是回避了拆迁等棘手问题；但为获取土地所支付的成本会较高，从而压缩项目的盈利空间。而压缩项目的盈利空间。（3 3）房地产综合开发）房地产综合开发 即在土地一级市场上获得政府出让的国有土地使用权，再投资进行拆迁即在土地一级市场上获得政府出让的国有土地使用权，再投资进行拆迁与与“几通一平几通一平”等前期工作，将等前期工作，将“生地生地”变成变成“熟地熟地”后，接着投资进行房后，接着投资进行房屋建设

6、，实行从屋建设，实行从“地地”到到“房房”的一条龙式的综合开发。的一条龙式的综合开发。特点是提高了项目的运作效率，减少了中间费用，容易体现投资者的开特点是提高了项目的运作效率，减少了中间费用，容易体现投资者的开发意愿；但一次性投入很大，伴随的风险也较大。发意愿；但一次性投入很大，伴随的风险也较大。（4 4）房地产经营）房地产经营 即在房地产二级、三级市场上购买已建成的商品房，经过一定的装修、即在房地产二级、三级市场上购买已建成的商品房，经过一定的装修、改造、维护、翻新等工作，或等待合适时机直接拿到房地产三级市场上出售、改造、维护、翻新等工作，或等待合适时机直接拿到房地产三级市场上出售、出租以获

7、益的方式。出租以获益的方式。特点是投资的规模、地点、档次、类型可以随行就市、灵活多变，实行特点是投资的规模、地点、档次、类型可以随行就市、灵活多变，实行组合式投资，风险较小；但收益能力也很有限。组合式投资，风险较小；但收益能力也很有限。建设项目可行性研究建设项目可行性研究 2.2.房地产收益的类型房地产收益的类型 （1 1）出售型项目）出售型项目 即以预售或开发完成后出售的方式获得收入、回收开发资金即以预售或开发完成后出售的方式获得收入、回收开发资金，以达到盈利，以达到盈利的目的。出售型项目的建设投资形成项目的开发成本，并与销售成本一起构成的目的。出售型项目的建设投资形成项目的开发成本，并与销

8、售成本一起构成项目的经营成本。项目的经营成本。（2 2）出租型项目）出租型项目 即以预租或开发完成后出租的方式获得收入、回收开发资金即以预租或开发完成后出租的方式获得收入、回收开发资金，以达到盈利，以达到盈利的目的。出租型项目的建设投资形成项目的固定资产、无形资产和递延资产。的目的。出租型项目的建设投资形成项目的固定资产、无形资产和递延资产。（3 3）混合型项目）混合型项目 即以出售、出租、自营等各种组合方式获得收入、回收开发资金即以出售、出租、自营等各种组合方式获得收入、回收开发资金，以达到，以达到盈利的目的。混合型项目的建设投资应根据出售、出租、自营等不同情况合理盈利的目的。混合型项目的建

9、设投资应根据出售、出租、自营等不同情况合理地按比例分摊到各自的经营成本、固定资产、无形资产和递延资产之中。地按比例分摊到各自的经营成本、固定资产、无形资产和递延资产之中。建设项目可行性研究建设项目可行性研究 3.3.房地产投资的特点房地产投资的特点 房地产的高投资与高风险使市场进入的房地产的高投资与高风险使市场进入的“门槛门槛”很高；很高；房地产的不动性与耐用性使资产价值的地域差别很大；房地产的不动性与耐用性使资产价值的地域差别很大；投资构成中的自有资金比例较低，融资渠道与融资成本成为重要投资构成中的自有资金比例较低，融资渠道与融资成本成为重要的制约因素；的制约因素；在综合效益中，以经济效益为

10、主；在经济效益中，以财务效益为在综合效益中，以经济效益为主；在经济效益中，以财务效益为主。主。二、房地产投资的影响因素二、房地产投资的影响因素 区位区位 时机时机 质量质量建设项目可行性研究建设项目可行性研究 三、房地产开发的市场研究三、房地产开发的市场研究 进行房地产投资的市场研究，一定要站得高、看得远，从宏观的区域角进行房地产投资的市场研究，一定要站得高、看得远，从宏观的区域角度和长远的发展眼光看问题，切忌画地为牢、就事论事，或人云亦云、随波度和长远的发展眼光看问题，切忌画地为牢、就事论事，或人云亦云、随波逐流。逐流。1.1.相关信息研究相关信息研究 政治信息：政府运作模式、决策程序；城市

11、领导者的施政纲领、政绩政治信息：政府运作模式、决策程序；城市领导者的施政纲领、政绩意图以及决策偏好等。意图以及决策偏好等。经济信息：城市产业政策及其布局；城市公共投资及发展计划；重大经济信息：城市产业政策及其布局；城市公共投资及发展计划；重大基础设施建设规划；金融保险业的行业性政策、措施等。基础设施建设规划；金融保险业的行业性政策、措施等。社会信息：地域文化与风俗习惯；消费心理与社会潮流等。社会信息：地域文化与风俗习惯；消费心理与社会潮流等。法规信息：国家和地方的土地法规；税收及规费制度；城市规划；城法规信息：国家和地方的土地法规；税收及规费制度；城市规划；城市建设法规；环境保护法规；文物保护

12、法规；房地产管理法规等。市建设法规；环境保护法规；文物保护法规；房地产管理法规等。建设项目可行性研究建设项目可行性研究 2.2.市场需求研究市场需求研究 需求潜量预测：即对某一房地产品种在某一特定市场上某一时期内的最需求潜量预测：即对某一房地产品种在某一特定市场上某一时期内的最大需求量的预测，它决定了市场容量。大需求量的预测，它决定了市场容量。销售预测：即对上述房地产品种在今后一定时期最有可能实现的销售量销售预测：即对上述房地产品种在今后一定时期最有可能实现的销售量进行预测，它受多种内外部因素的影响。进行预测，它受多种内外部因素的影响。市场饱和预测：即对上述房地产品种在何时达到市场饱和进行预测

13、，它市场饱和预测：即对上述房地产品种在何时达到市场饱和进行预测，它取决于人们的购买能力、市场普及率以及产品更新换代的速度等因素。取决于人们的购买能力、市场普及率以及产品更新换代的速度等因素。需求变化趋势预测：人们的消费观念、社会潮流、经济发展水平、技术需求变化趋势预测：人们的消费观念、社会潮流、经济发展水平、技术进步速度、新材料与新工艺的应用等，都会对需求施加影响、使之发生变化。进步速度、新材料与新工艺的应用等，都会对需求施加影响、使之发生变化。3.3.市场供给研究市场供给研究 供给能力预测：即要了解当地有多少家房地产企业正在或将要开发同类供给能力预测：即要了解当地有多少家房地产企业正在或将要

14、开发同类房地产品种，各自规模多大、完工时间和销售进展如何等，以确定今后一定时房地产品种，各自规模多大、完工时间和销售进展如何等，以确定今后一定时期内市场供给情况。期内市场供给情况。建设项目可行性研究建设项目可行性研究 供给方式研究：即对上述房地产品种的质量、档次、价位、销售行为、供给方式研究：即对上述房地产品种的质量、档次、价位、销售行为、服务项目等情况进行调查研究，分析各自利弊，以做到扬长避短、取长补服务项目等情况进行调查研究，分析各自利弊，以做到扬长避短、取长补短、出奇制胜。短、出奇制胜。竞争对手研究：即对本行业主要的竞争对手的市场占有率、开发能竞争对手研究：即对本行业主要的竞争对手的市场

15、占有率、开发能力、技术水平、管理水平、经营状况等情况进行调查研究，做到知己知彼、力、技术水平、管理水平、经营状况等情况进行调查研究，做到知己知彼、百战不殆。百战不殆。四、房地产开发的资金运作四、房地产开发的资金运作 五、房地产项目的用地分析五、房地产项目的用地分析 1.1.城镇建设用地分类城镇建设用地分类 根据我国现行的根据我国现行的城市用地与规划建设用地标准城市用地与规划建设用地标准(GBJ 137-90)中的规中的规定，城市用地共分为定，城市用地共分为10大类、大类、46中类、中类、73小类。这小类。这10大类是：大类是：建设项目可行性研究建设项目可行性研究 居住用地；居住用地；公共设施用

16、地；公共设施用地；工业用地；工业用地；仓储用地；仓储用地；对外交通用地；对外交通用地；道路广场用地；道路广场用地；市政公用设施用地；市政公用设施用地；绿地；绿地；特殊用地；特殊用地；水域和其他用地。水域和其他用地。2.2.土地使用的相容性土地使用的相容性 对于城市用地，城市规划一般都规定了各地块的用地性质（即应该对于城市用地，城市规划一般都规定了各地块的用地性质（即应该建什么），以及土地使用的相容性（还可以建什么、不能建什么）。建什么），以及土地使用的相容性（还可以建什么、不能建什么）。建设项目可行性研究建设项目可行性研究 3.3.土地开发强度分析土地开发强度分析 若土地开发面积为若土地开发面

17、积为S，土地费用为，土地费用为FC，单位建筑面积的可变成本（单方，单位建筑面积的可变成本（单方土建造价）为土建造价）为Cv，允许容积率为，允许容积率为，单位建筑面积的总成本为，单位建筑面积的总成本为Cz，则有：，则有：4.4.土地区位因素分析土地区位因素分析 （1 1）商业项目的主要区位要素）商业项目的主要区位要素 到城市中心的距离；到城市中心的距离；服务半径及影响范围；服务半径及影响范围；交通通达性及公共交通的服务水平；交通通达性及公共交通的服务水平；所在区域的人口数量与人口密度所在区域的人口数量与人口密度；服务对象人群的收入水平与消费能力；服务对象人群的收入水平与消费能力；所在区域内竞争者

18、的数量及其经营状况所在区域内竞争者的数量及其经营状况 vzCSFCC建设项目可行性研究建设项目可行性研究 （2 2）工业项目的主要区位要素）工业项目的主要区位要素 到产品及原料集散中心的距离；到产品及原料集散中心的距离；交通设施状况；交通设施状况；动力资源及用水条件；动力资源及用水条件；与相关上下游产业的距离；与相关上下游产业的距离；污染排放条件及治理要求。污染排放条件及治理要求。（3 3）居住项目的主要区位要素）居住项目的主要区位要素 到城市中心或到商业服务中心的距离；到城市中心或到商业服务中心的距离；交通通达性及公共交通的服务水平；交通通达性及公共交通的服务水平；所在区域的人口数量与人口密

19、度；服务对象的收入水平与消费能力；所在区域的人口数量与人口密度；服务对象的收入水平与消费能力；大气、水体等环境质量；附近有无严重污染源和危险设施；大气、水体等环境质量；附近有无严重污染源和危险设施；基础设施的供应状况；公共设施的配置状况；基础设施的供应状况；公共设施的配置状况；自然景观与文化氛围；自然景观与文化氛围；所在及相邻地区的竞争性项目的发展状况。所在及相邻地区的竞争性项目的发展状况。建设项目可行性研究建设项目可行性研究 5.5.土地自然因素分析土地自然因素分析 土地的一些自然特点会影响房地产项目的使用功能和使用效率。例如：土地的一些自然特点会影响房地产项目的使用功能和使用效率。例如：（

20、1 1）自然技术条件）自然技术条件 地形、地势、地貌；地形、地势、地貌；土壤、水文等地质条件；土壤、水文等地质条件；日照、通风、湿度；日照、通风、湿度；有无灾害影响因素（如地震断裂带、地面沉陷区、洪水淹没区等）。有无灾害影响因素（如地震断裂带、地面沉陷区、洪水淹没区等）。（2 2）面积与形状）面积与形状 很显然，对于一个房地产项目来说，用地面积越大、形状越规整，越很显然，对于一个房地产项目来说，用地面积越大、形状越规整，越便于展开有创意的规划布局和艺术构思，土地的利用效率也会越加充分；便于展开有创意的规划布局和艺术构思，土地的利用效率也会越加充分；而面积过于狭小局促、形状过于破碎复杂，则极不利

21、于规划设计，会形成而面积过于狭小局促、形状过于破碎复杂，则极不利于规划设计，会形成一些无法利用的一些无法利用的“边角边角”零碎地块，造成用地的浪费和经济上的损失。零碎地块，造成用地的浪费和经济上的损失。建设项目可行性研究建设项目可行性研究 （3 3）临街宽度与纵深）临街宽度与纵深 对于商业项目而言，地块临街与纵深尺度是一个十分敏感的因素，即一对于商业项目而言，地块临街与纵深尺度是一个十分敏感的因素，即一般存在地价与临街宽度成正比、与纵深成反比的关系，因为它决定着今后吸般存在地价与临街宽度成正比、与纵深成反比的关系，因为它决定着今后吸引人流、开拓商机的能力。引人流、开拓商机的能力。而居住项目则对

22、临街并无特别要求，有时甚至不希望过多临街、以避免而居住项目则对临街并无特别要求，有时甚至不希望过多临街、以避免交通噪声的干扰。交通噪声的干扰。6.6.土地建设因素分析土地建设因素分析 城市用地是用于建设的，因此建设因素十分重要。包括：城市用地是用于建设的，因此建设因素十分重要。包括：（1 1）用地的现状建设）用地的现状建设 各类现状建筑物、构筑物的性质与数量；各类现状建筑物、构筑物的性质与数量；需拆除的建筑面积；需拆除的建筑面积；需保留的建筑和需保护的文物古迹、名木古树等重要资源；需保留的建筑和需保护的文物古迹、名木古树等重要资源；相邻地段的建设状况。相邻地段的建设状况。建设项目可行性研究建设

23、项目可行性研究 （2 2）用地的规划控制）用地的规划控制 用地性质和土地的相容性规定；用地性质和土地的相容性规定；允许的开发强度（建筑容积率、建筑密度）；允许的开发强度（建筑容积率、建筑密度）；绿地率；绿地率；主要车行出入口方位、机动车停车泊位数；主要车行出入口方位、机动车停车泊位数；用地红线、建筑后退红线、绿线要求；用地红线、建筑后退红线、绿线要求；代征市政用地要求；代征市政用地要求；建筑限高、限宽，以及对于体量、形式、色彩、风格等的限制性建筑限高、限宽，以及对于体量、形式、色彩、风格等的限制性规定；规定；须配置的公共服务设施、市政基础设施的要求；须配置的公共服务设施、市政基础设施的要求；相

24、邻地段的规划设计和开发前景等外部因素。相邻地段的规划设计和开发前景等外部因素。建设项目可行性研究建设项目可行性研究 六、房地产项目的不确定性分析六、房地产项目的不确定性分析 1.1.不确定性因素分析不确定性因素分析 影响房地产项目的不确定性因素主要有：影响房地产项目的不确定性因素主要有：售价和租金；售价和租金；土地成本：其中比较难预料的是拆迁补偿费、安置补助费等具有较大土地成本：其中比较难预料的是拆迁补偿费、安置补助费等具有较大弹性的开支；弹性的开支；建造成本：如果开发商与建筑承包商签订的是固定总价合同，则不必建造成本：如果开发商与建筑承包商签订的是固定总价合同，则不必为此担心，否则建造成本有

25、可能发生变化；为此担心，否则建造成本有可能发生变化；建设工期：如果遇上恶劣天气、自然灾害、劳资纠纷、材料短缺、设建设工期：如果遇上恶劣天气、自然灾害、劳资纠纷、材料短缺、设计变更、发现地下重要文物等突发事件，都会使工期延长；计变更、发现地下重要文物等突发事件，都会使工期延长；贷款利率：由于房地产开发中自有资金的比例较低，因此贷款利率的贷款利率：由于房地产开发中自有资金的比例较低，因此贷款利率的较小变动也会导致利息支出的较大变动、加重企业的负担。较小变动也会导致利息支出的较大变动、加重企业的负担。建设项目可行性研究建设项目可行性研究 2.2.“三项预测值三项预测值”分析法分析法 对于上述不确定性

26、因素，可采用对于上述不确定性因素，可采用“三项预测值三项预测值”的分析方法。即对每个不的分析方法。即对每个不确定性因素都分别预测给出三项数值：最有利值（记为确定性因素都分别预测给出三项数值：最有利值（记为O）、最可能值（记为）、最可能值（记为M）、最不利值（记为）、最不利值（记为P），列入下表。），列入下表。序号序号不确定性因素不确定性因素最有利值（最有利值（O）最可能值（最可能值（M）最不利值（最不利值（P）1售价或租金O1M1P12土地成本O2M2P23建造成本O3M3P34建设工期O4M4P45贷款利率O5M5P5 对表中每一项预测值都可给出一个确定的变量，则共有对表中每一项预测值都可给

27、出一个确定的变量，则共有36729种组合的可种组合的可能；对每一种组合都可计算出相应的经济效益指标，但如此过于庞杂，须简化能；对每一种组合都可计算出相应的经济效益指标，但如此过于庞杂，须简化处理。处理。建设项目可行性研究建设项目可行性研究 “三项预测值三项预测值”分析的简化处理方法，是只考虑三种结果：全部按最有分析的简化处理方法，是只考虑三种结果：全部按最有利值考虑（所有值均取利值考虑（所有值均取O）；全部按最可能值考虑（所有值均取）；全部按最可能值考虑（所有值均取M）；全部）；全部按最不利值考虑（所有值均取按最不利值考虑（所有值均取P）。）。一般来说，所有不确定性都发生在最有利或最不利一端的

28、可能性极小，一般来说，所有不确定性都发生在最有利或最不利一端的可能性极小，这两种极端结果都不太可能出现，可能的状态是介于二者之间的。这两种极端结果都不太可能出现，可能的状态是介于二者之间的。例题：有某房地产项目的总成本与销售收入为不确定性因素，采取例题：有某房地产项目的总成本与销售收入为不确定性因素，采取“三三项预测值项预测值”分析法得预测结果如表所示，若开发商理想的成本利润率不低于分析法得预测结果如表所示，若开发商理想的成本利润率不低于20%，问该任何决策？，问该任何决策？序号序号不确定性因素不确定性因素最有利值（最有利值（O）最可能值（最可能值（M）最不利值（最不利值（P）1销售收入400

29、0038000365002总成本额250002800033000建设项目可行性研究建设项目可行性研究 解：将解：将“三项预测值三项预测值”的进行组合，得出的进行组合，得出329种可能的成本利润率，列种可能的成本利润率，列入下表。入下表。预测值预测值O2M2P2O16042.921.2M15235.715.2P14630.410.6 从表中可见，该房地产项目的成本利润率的两个极端值分别为：最有利值从表中可见，该房地产项目的成本利润率的两个极端值分别为：最有利值是是60%，最不利值是，最不利值是10.6%；而最可能值为；而最可能值为35.7%。在所有的在所有的9种组合中，成本利润率低于预期目标种组合中，成本利润率低于预期目标20%的只有两种组合，可见的只有两种组合，可见该项目的抗风险能力较强，可以通过。该项目的抗风险能力较强，可以通过。