第15章-房产勘丈计算与面积分摊课件.ppt

1、第第15章章 房产勘丈计算与面积分摊房产勘丈计算与面积分摊 地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘第第15章章 房产勘丈计算与面积分摊房产勘丈计算与面积分摊 15.1 15.1 房产面积计算房产面积计算15.2 15.2 房产勘丈房产勘丈15.3 15.3 房屋建筑面积分摊房屋建筑面积分摊地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘15.1 15.1 房产面积计算房产面积计算15.1.1 15.1.1 房屋面积测算的内容房屋面积测算的内容 房产面积的测算，指水平面积测算，包括房屋面房产面积的测算，指水平面积测算，包括房屋面积测算和用地面积测算两类。积测算和用地面积测算两类。房屋面积测算包括房屋建

2、筑面积、共有建筑面积、房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。产权面积、使用面积等测算。用地面积测算包括房屋占地面积的测算、其它用用地面积测算包括房屋占地面积的测算、其它用途的土地面积的测算、各项地类面积测算。途的土地面积的测算、各项地类面积测算。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘15.1 15.1 房产面积计算房产面积计算15.1.2 15.1.2 计算建筑面积的所具备的条件计算建筑面积的所具备的条件 1.1.应具有上盖应具有上盖 2.2.应具有维护物应具有维护物 3.3.结构牢靠，属永久性的建筑物结构牢靠，属永久性的建筑物 4.4.层高在层高在2.20m

3、2.20m或或2.20m2.20m以上以上 5.5.可作为人们身产或生活的场所可作为人们身产或生活的场所地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘15.1 15.1 房产面积计算房产面积计算15.1.3 15.1.3 房产面积测算的要求房产面积测算的要求 1.1.各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应符合规定限差，取中数作为最后结果。应符合规定限差，取中数作为最后结果。2.2.量距时应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到量距时应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具，边长以相应精度的仪器或工具，边长以m m为单位，取至为单位，取至0.01m0

4、.01m；面积以；面积以m2m2为单位，取至为单位，取至0.01 m2 0.01 m2。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘15.1 15.1 房产面积计算房产面积计算15.1.4 15.1.4 房产面积测算精度要求房产面积测算精度要求 地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘15.2 房产勘丈房产勘丈15.2.115.2.1房产面积测算的方法房产面积测算的方法 1.1.解析法测算面积解析法测算面积 根据实地测量的数据通过计算公式求得面积值。根据实地测量的数据通过计算公式求得面积值。主要包括界址点坐标解析测算面积和几何图形法主要包括界址点坐标解析测算面积和几何图形法量算面积。量算面积。2.

5、2.图解法测算面积图解法测算面积 图算法是根据图纸量算面积，包括求积仪、称重图算法是根据图纸量算面积，包括求积仪、称重法、模片法、光电面积量算仪法等，这种方法精法、模片法、光电面积量算仪法等，这种方法精度比较粗略，量测的精度较低。度比较粗略，量测的精度较低。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘15.2 房产勘丈房产勘丈15.2.2 15.2.2 用地面积测算用地面积测算 以丘为单位进行，包括房屋占地面积、其他用途以丘为单位进行，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算，各项地类面积的测算。以下情的土地面积测算，各项地类面积的测算。以下情况不计入用地面积范围的土地：况不计入用地面积范围的土地

6、：（1 1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间歇地）无明确使用权属的冷巷、巷道或间歇地 （2 2）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地 （3 3）公共使用的河流、水沟、排污沟）公共使用的河流、水沟、排污沟 （4 4）经规划部门核定需要作为市政建设的用地）经规划部门核定需要作为市政建设的用地 （5 5）其他按规定不计入用地的面积）其他按规定不计入用地的面积地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘15.2 房产勘丈房产勘丈15.2.3 15.2.3 用地面积的测算方法用地面积的测算方法 1.1.坐标解析法坐标解析法 2.2.实地量距法实地量距法 目前房产测量中最普

7、遍的面积测算方法。目前房产测量中最普遍的面积测算方法。3.3.图解法图解法 图上面积测算均应独立进行两次，两次量算的面图上面积测算均应独立进行两次，两次量算的面积较差不得超过规定限差，取平均值。积较差不得超过规定限差，取平均值。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘15.2 房产勘丈房产勘丈15.2.4 15.2.4 房屋面积量算房屋面积量算 1.1.房屋面积的构成房屋面积的构成 （1 1）房屋建筑面积）房屋建筑面积 （2 2）房屋使用面积）房屋使用面积 （3 3）房屋产权面积）房屋产权面积 （4 4）房屋共有建筑面积）房屋共有建筑面积 2.2.面积测算的要求面积测算的要求 地籍测量与房地产

8、测绘地籍测量与房地产测绘15.2 房产勘丈房产勘丈15.2.515.2.5房屋建筑面积测算的有关规定房屋建筑面积测算的有关规定 1.1.计算全部建筑面积的范围计算全部建筑面积的范围 （1 1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总合计算。积；多层房屋按各层建筑面积的总合计算。（2 2）房屋内的夹层、插层、及楼梯间、电梯间等）房屋内的夹层、插层、及楼梯间、电梯间等高度在高度在2.20 2.20 以上部位计算建筑面积。以上部位计算建筑面积。（3 3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一

9、层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分、层高一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分、层高在在2.20 2.20 以上的，按其水平投影计算。以上的，按其水平投影计算。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘15.2 房产勘丈房产勘丈15.2.515.2.5房屋建筑面积测算的有关规定房屋建筑面积测算的有关规定 1.1.计算全部建筑面积的范围计算全部建筑面积的范围 （4 4）房屋天面上属永久性建筑，层高在）房屋天面上属永久性建筑，层高在2.202.20以上以上的楼梯间等，按其外围水平面积计算。的楼梯间等，按其外围水平面积计算。（5 5）吊楼、全封闭阳台按其外围水平投影面积计）吊楼、全封闭阳台按其外围水平投

10、影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。平投影面积计算。（6 6）地下室层高在）地下室层高在2.20 2.20 以上，按其外墙外围水以上，按其外墙外围水平投影面积计算。平投影面积计算。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘15.2 房产勘丈房产勘丈15.2.515.2.5房屋建筑面积测算的有关规定房屋建筑面积测算的有关规定 1.1.计算全部建筑面积的范围计算全部建筑面积的范围 （7 7）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。围护结构的外围水平投影面积计算

11、。（8 8）玻璃幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投）玻璃幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。影面积计算。（9 9）永久性建筑的车棚等按外围水平投影计算。）永久性建筑的车棚等按外围水平投影计算。（1010）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的按伸）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的按伸缩缝面积计算建筑面积。缩缝面积计算建筑面积。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘15.2 房产勘丈房产勘丈15.2.515.2.5房屋建筑面积测算的有关规定房屋建筑面积测算的有关规定 2.2.计算一半建筑面积的范围计算一半建筑面积的范围 （1 1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其）与房屋相连有上盖无柱

12、的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。围护结构外围水平投影面积一半计算。（2 2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。（3 3）未封闭阳台、挑廊，按外围投影一半计算。）未封闭阳台、挑廊，按外围投影一半计算。（4 4）无顶盖室外楼梯按水平投影面积的一半计算。）无顶盖室外楼梯按水平投影面积的一半计算。（5 5）有顶不封闭的永久性架空通廊，按一半计算。）有顶不封闭的永久性架空通廊，按一半计算。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘15.2 房产勘丈房产勘丈

13、15.2.515.2.5房屋建筑面积测算的有关规定房屋建筑面积测算的有关规定 3.3.不计算建筑面积的范围不计算建筑面积的范围 （1 1）层高小于）层高小于2.20m2.20m的夹层、插层、技术层和层的夹层、插层、技术层和层高小于高小于2.20m2.20m的地下室和半地下室等。的地下室和半地下室等。（2 2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。（3 3）房屋之间无上盖的架空通廊。）房屋之间无上盖的架空通廊。（4 4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。）房屋的天面、挑

14、台、天面上的花园、泳池。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘15.2 房产勘丈房产勘丈15.2.515.2.5房屋建筑面积测算的有关规定房屋建筑面积测算的有关规定 3.3.不计算建筑面积的范围不计算建筑面积的范围 （5 5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。物的空间安置箱、罐的平台。（6 6）骑楼、过街楼底层用作道路街巷通行的部分。）骑楼、过街楼底层用作道路街巷通行的部分。（7 7）利用高架路、高架桥等作为顶盖建造的房屋。）利用高架路、高架桥等作为顶盖建造的房屋。（8 8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。）活动房屋、临时房

15、屋、简易房屋。（9 9）独立烟囱、亭、塔、池，地下人防干、支线。）独立烟囱、亭、塔、池，地下人防干、支线。（1010）与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。）与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘15.2 房产勘丈房产勘丈15.2.515.2.5房屋建筑面积测算的有关规定房屋建筑面积测算的有关规定 4.4.几种特殊情况下，计算建筑面积的规定几种特殊情况下，计算建筑面积的规定 （1 1）同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，）同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体

16、厚度不同时，分层分别计算。算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。规定处理。（2 2）房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高）房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高2.20m2.20m以上的部位计算建筑面积。以上的部位计算建筑面积。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘15.2 房产勘丈房产勘丈15.2.515.2.5房屋建筑面积测算的有关规定房屋建筑面积测算的有关规定 4.4.几种特殊情况下，计算建筑面积的规定几种特殊情况下，计算建筑面积的规定 （3 3）全封闭阳台、有顶盖封闭的架空通廊的外围）全封闭

17、阳台、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影全水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影全部计算建筑面积。未封闭的阳台、无柱挑廊、有部计算建筑面积。未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积。板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积。（4 4）与室内一边相通，具备房屋一般条件，并能）与室内一边相通，具备房屋一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘15.2 房产勘丈房

18、产勘丈15.2.515.2.5房屋建筑面积测算的有关规定房屋建筑面积测算的有关规定 4.4.几种特殊情况下，计算建筑面积的规定几种特殊情况下，计算建筑面积的规定 （5 5）对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高）对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高2.20m2.20m以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板外沿投影计算建倾斜，超出底板外沿的，以底板外沿投影计算建筑面积。筑面积。（6 6）楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是）楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。否利用均不再计算建筑面积。地籍测量与房地产测绘地

19、籍测量与房地产测绘15.2 房产勘丈房产勘丈15.2.515.2.5房屋建筑面积测算的有关规定房屋建筑面积测算的有关规定 4.4.几种特殊情况下，计算建筑面积的规定几种特殊情况下，计算建筑面积的规定 （7 7）临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷）临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。不计算建筑面积。（8 8）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。建筑，不计算建筑面积。（9 9）室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投）室外楼梯的建筑

20、面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。影面积之和计算。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘15.2 房产勘丈房产勘丈15.2.6 15.2.6 套内面积计算套内面积计算 1.1.套内面积计算（成套房屋建筑面积的测算）套内面积计算（成套房屋建筑面积的测算）（1 1）套内房屋的使用面积）套内房屋的使用面积 1 1）套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过）套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、储藏室等空间面积的总和。道、厨房、卫生间、储藏室等空间面积的总和。2 2）套内楼梯按自然层数的面积总和计算面积。）套内楼梯按自然层数的面积总和计算面积。3 3）不包括在结构面积内的套内烟

21、囱、通风道、）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井，均计入套内房屋使用面积。管道井，均计入套内房屋使用面积。4 4）内墙面装饰厚度计入套内房屋使用面积。）内墙面装饰厚度计入套内房屋使用面积。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘15.2 房产勘丈房产勘丈15.2.6 15.2.6 套内面积计算套内面积计算 1.1.套内面积计算（成套房屋建筑面积的测算）套内面积计算（成套房屋建筑面积的测算）（2 2）套内墙体面积）套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之墙体或其他承重支撑体所占的面积，其

22、中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。入套内墙体面积。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘15.2 房产勘丈房产勘丈15.2.6 15.2.6 套内面积计算套内面积计算 1.1.套内面积计算（成套房屋建筑面积的测算）套内面积计算（成套房屋建筑面积的测算）（3 3）套内阳台面积。）套内阳台面积。套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的套内阳台建筑面积按阳台

23、外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按其外围水水平投影面积计算。其中封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。水平投影的一半计算建筑面积。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘15.3 房屋建筑面积分摊房屋建筑面积分摊 1.1.共有建筑面积的分类共有建筑面积的分类 （1 1）不应分摊的共有建筑面积）不应分摊的共有建筑面积 包括：独立使用的地下室、半地下室、车棚、车包括：独立使用的地下室、半地下室、车棚、车库；作为人防工程的建筑面积；用作公共休憩用库；作为人防工程的建筑面积；用作公共休憩用

24、的亭、走廊、塔、绿化等建筑物；为多幢服务的的亭、走廊、塔、绿化等建筑物；为多幢服务的警卫室、设备用房、管理用房；用作公共事业的警卫室、设备用房、管理用房；用作公共事业的市政建设的建筑物。市政建设的建筑物。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘15.3 房屋建筑面积分摊房屋建筑面积分摊 1.1.共有建筑面积的分类共有建筑面积的分类 （2 2）应分摊的共有建筑面积）应分摊的共有建筑面积 包括：作为公共使用的电梯井、董道彗、垃圾道、包括：作为公共使用的电梯井、董道彗、垃圾道、密电室设备间、公共门厅、过道、地下室、值班密电室设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整栋服务的公共用房和管理

25、用警卫用房等以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积；单元与共有建筑之间的墙体水平房的建筑面积；单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半，以及外墙投影面积的一半，以及外墙 （包括山墙）水平（包括山墙）水平投影面积的一半。投影面积的一半。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘15.3 房屋建筑面积分摊房屋建筑面积分摊 2.2.共有共用面积的处理原则共有共用面积的处理原则 （1 1）产权双方有合法的权属分割文件或协议的，）产权双方有合法的权属分割文件或协议的，按其文件或协议规定计算分摊。按其文件或协议规定计算分摊。（2 2）无权属分割文件或协议的，根据房屋共有建）无权属分割文件或协议的，根

26、据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关建筑面积比例进筑面积的不同使用功能，按相关建筑面积比例进行计算分摊。行计算分摊。（3 3）参加分摊后产权各方建筑面积之和应等于相）参加分摊后产权各方建筑面积之和应等于相应的栋、区域、层的权属建筑面积。应的栋、区域、层的权属建筑面积。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘15.3 房屋建筑面积分摊房屋建筑面积分摊 3.3.共有共用面积的分摊的计算公式共有共用面积的分摊的计算公式 4.4.共有共用面积分摊的计算方法共有共用面积分摊的计算方法 （1 1）住宅部分各套房屋的分摊面积）住宅部分各套房屋的分摊面积 （2 2）商业部分各权属单元的分摊面积）商业部分各权属单元的分摊面积 （3 3）多功能综合楼）多功能综合楼 多功能综合楼共有建筑面积按各自的功能，参照多功能综合楼共有建筑面积按各自的功能，参照商住楼的分摊方法进行共有积分摊。商住楼的分摊方法进行共有积分摊。