2019年初级经济师《房地产》试题及答案(卷三)(DOC 39页).doc

1、2019年初级经济师房地产试题及答案（卷三）一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有一个最符合题意)1、同一实物、同一位置的房地产，其价值不同主要是由于_。不同。A.建筑结构B.景观C.附属设备D.权益2、房地产的不可移动性，实质是_。A.房地产的周围环境固定不变B.房地产离商业中心等的距离固定不变C.房地产的自然地理位置固定不变D.房地产的产权不可转移3、我国城市房地产管理法规定，采取双方协议方式出让土地以的出让金不得低于_。A.该宗土地的基准地价B.该宗土地的标定地价C.按国家规定所确定的最低价D.该宗土地地前三年的平均价格4、某宗土地面积1000平方米，可建建筑面积300

2、0平方米的房屋，其中规定居住用途建筑面积2000平方米，商业用途建筑面积1000平方米，则该土地使用权出让的法定最高年限为_年。A.70B.50C.40D.555、由于土地使用者不按规定开发、利用、经营土地而导致土地管理部门将土地使用权收回，需_土地使用权出让合同。A.变更B.解除C.重新签订D.修改6、某银行存计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽然申请续期但未获的，土地使用权由国家_收回。A.按标定地价B.按协议价C.按市场价D.无偿7、某银行存款计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5%，为吸

3、引3年期的储户，则其3年期存的单利年利率不能超过少应大于_。A.5.50%B.5.42%C.5.86%D.5.25%8、利率的时间单位为1年，计息周期短于1年时，能真实反映资金时间价值的利率是_。A.名义利率B.实际利率C.周期利率D.年利率9、某房地产开发项目的现金流量如下表所示，已知基准收益率为10%，则其净现值为_元。A.-38.95B.42.84C.140.00D.38.9510、房地产投资评估采用内部收益率法的优点是_。A.能反映投资获利数额的大小B.能反映投资效率的高低C.无论何种模式的现金流量都能求解D.先确定基准收益率11、某甲用80万元购进一栋住宅后出租，每年出租净收入4万元

4、，出租5年后以120万元售出。某甲原期望收率为15%，现实际收益率_。A.不能确定B.小于原期望收益率C.等于原期望收益率D.大于原期望收益率12、居住建筑密度指的是_与居住建筑用地面积之比。A.居住面积B.居住建筑基底面积C.居住建筑面积D.居住区总建筑面积13、居住区人品毛密度指的是居住总人品与_之比。A.总用地B.居住建筑用地面积C.居住建筑基底面积D.居住区总建筑面积14、房地产经营者在处理房地产经营的投资风险时，风险转移的方式是_。A.将风险损失摊销计入成本B.从其他未发生风险损失的较高收益中得到补偿C.采取措施阻止风险损失发生D.通过合同规定由承徂人承担维护、维修等的超支费用和违法

5、责任15、从房地产开发项目进度计划的内容来看，有目标性计划和_。A.总进度计划B.阶段性计划C.图表式计划D.支持性计划16、在工程组织总设计的编制内容中，主要技术经济指标包括开发周期、总投资额、_及节约投资额等。A.投资利润率B.单位生产能力C.投资回收期D.建筑工程单方造价17、确定房地产市场调查的目标，是为了_。A.分析房地产市场状况B.使房地产市场调查工作有针对性C.确定房地产市场调查的必要性D.确定房地产高地调查的步骤18、有效的房地产开发项目市场营销工作，应该从_。A.房地产预售开始到项目竣工验收为止B.项目可行性研究开始到项目竣工验收为止C.项目可行性研究开始到项目竣工验收并完全

6、投入使用为止D.项目建成开始到项目完全投入使用为止19、房地产市场营销中应确定适当的产品，这里的适当是指_。A.房地产商品具有广泛适用性B.房地产商品有助于利用企业的优势和特长C.房地产功能、质量、规格等适应当前经济水平D.房地产功能、质量、规格等对目标顾客群是适当的20、房地产市场研究工作包括：1.选择研究方法;2.确定研究目的;3.确立研究任务;4.估算研究所需时间、费用及研究结果的预期价值;5.数据收集、处理和分析;6.市场研究的结论与建议。上述工作中，正确的步骤应当是_。A.1-2-3-4-5-6B.2-3-1-4-5-6C.1-5-2-3-4-6D.2-3-1-5-4-621、房地产

7、企业安市场促销活动时，其根据应是_。A.总需要量B.总需求量C.企业销售潜量D.企业当前销售量22、某企业组织专业人员对一宗房地产的市场售价进行预测，提出了三种价格，乐观估计可达3000元每平方米，中间估计为2800元每平方米，悲观估计为2500元每平方米。若采用三点估计法，则预测值为_元每平方米。A.2800B.2767C.2775D.278323、对物业所有权人来说，物业管理应达到的目标是使物业发挥最大的_和经济效益。A.环境效益B.使用效益C.社会效益D.综合效益24、物业管理企业在经营中属_部分，按照房地产开发企业财务制度执行。A.特殊财务政策B.一般财务政策C.服务性财政政策D.共性

8、财务政策25、物业管理实施的必要条件是产权清晰、_、经费保障、管理科学。A.平等协商B.服务社会C.权责明确D.优质优价26、某物业管理企业在某年的投资净收益为30万元，主营业务利润为50万元，补贴收入为20万元，其他业务利润为15万元，则该年的营业利润为_万元。A.115B.65C.95D.8527、在商品房面积计算中，公用建筑面积分摊系数K的计算公式为_。A.K=公用建筑面积/套内建筑面积B.K=公用建筑面积/总建筑面积C.K=公用建筑面积/销售面积D.K=套内建筑面积/总建筑面积28、房地产交易中的契税是_。A.房屋发生所有权转移时，向产权出让人征收的一次性税收B.房屋发生所有权转移时，

9、向产权承受人征收的一次性税收C.房屋发生所有权转移时，向产权出让人和承受人共同征收的一次性税收D.房屋发生所有权或使用权转移时，向产权出让人和承受人共同征收的一次性税收29、征收固定资产投资方向调节税的首要目的是_。A.增加税收B.抑制投资C.鼓励投资D.控制资金投向30、加强房地产市场宏观管理的首要目的是_。A.刺激房地产投资B.抑制房地产投资C.使房地产经济与国民经济协调发展D.打击房地产投机31、某人想通过每年向银行存入一笔相同数额的钱，以便在10年后能积攒到15万元购房。假设银行存款年利率为8%，则该人每年应存款额为_元。A.4796B.15000C.8200D.1035432、房地产

10、市场宏观调控的范围是_。A.房地产一级市场B.房地产二级市场C.房地产三级市场D.房地产各级市场33、在我国，房屋所有权人和该房屋占用的土地_人必须同属一人。A.所有权B.租赁权C.抵押权D.使用权34、土地登记以_为单位组织进行。A.县级行政区B.宗地C.土地使用者D.独立的房屋35、房产调查应以_为单位，逐项实地进行调查填表。A.单幢楼宇B.权属单元C.宗地D.房屋用途36、在房产分丘图中，每幢房屋有6位数字代码，其中表示建筑年份的为_。A.第1、2位B.第3、4位C.第5、6位D.第3、4、5、6位37、房地产金融机构办理资金信托业务时，获得的收入为_。A.手续费B.存贷款利息差C.手续

11、费及部分存贷款利息差D.资金使用收益的一部分38、房地产销售中，对于一次性付款通常会给予适当优惠，这种形式称为_。A.数量折扣B.现金折扣C.一次性优惠D.时间折扣39、购房抵押贷款月还本付息额与其抵押贷款期限_。A.正相关B.负相关C.成线性关系D.无关系40、房地产金融市场的金融工具是指_。A.可以保证资金流通的物质资料B.金融市场的管理法规C.运载倾向资金的各种交通工具及其辅助条件D.可以在市场上与倾向相交易的各种金融契约41、房地产开发前期工作的主要内容有_。A.获取土地使用权B.规划设计及建设方案的制定C.安排短期和长期信贷D.编制施工组织设计E.签订施工承包合同42、在开发完成后的

12、房地产经营方式的选择中，如果注重长远利益，则_。A.出售与出租比较中选择出租B.出售与出租比较中选择出售C.长租与短租比较中选择长租D.长租与短租比较中选择短租43、土地使用者按照出让合同的约定支付了土地使用权出让金，但市、县人民政府土地管理部门未按照出让合同约定提供土地的，土地使用者有权_。A.解除合同B.变更合同C.重新签订合同D.要求返还出让金E.请求违约赔偿44、土地使用权转让时，如需改变原出让合同的规定用途，必须向_提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可乾地转让。A.规划主管部门B.土地主管部门C.计划主管部门D.建设主管部门45、土地使用权抵押的特征包括_。A.具有从属性

13、B.具有优先受偿性C.必须转移抵押物D.具有物上追及力46、土地使用权终止的原因有_。A.土地使用权出让合同规定的使用期限届满B.土地灭失C.土地使用者死亡D.土地使用权转让E.土地使用者严重违反城市规划而被国家强制收回47、在估算房地产投资项目的净现金流量时，应注意掌握的原则有_。A.沉没成本不应考虑B.固定成本不应考虑C.不要忽视机会成本D.可以忽视变动成本E.以增量现金流量为基础48、房地产投资项目不确定性分析包括_。A.盈亏平衡分析B.敏感性分析C.准确度分析D.概率分析E.经济效益分析49、房地产投资风险最主要的特征是不确定性，客观原因表现为_。A.投资判断失误B.国家政策的变化C.

14、预期收益的变化D.战争的爆发50、在选择房地产出售时机时，其方式通常有_。A.委托销售B.滞后销售C.提前销售D.分期付款销售E.即时出售51、拆迁生产经营用房，被拆迁人自找生产经营过渡用房时，拆迁人给予的补偿有_。A.过渡用房建造费B.临进安置补助费C.一次补助搬迁费D.自找房屋过渡期间停产停业损失52、房地产开发项目施工招标，采用协议方式通常适用于_。A.性质特殊、内容复杂的工程B.边设计边施工的紧急工程C.未能提供招标文件的工程D.需专门经验或特殊设备的工程53、房地产开发项目施工招标，需准备的招标文件有_。A.工程施工招的标底B.工程的综合说明及合同条款C.设计图纸及技术说明D.工程量

15、清单E.施工技术方案及措施54、房地产开发项目招标，选定施工单位应考虑的条件有_。A.包价B.工期C.质量D.管理E.施工方案55、市场营销活动中必须充分考虑房地产目标市场，确定目标市场应考虑_。A.目标市场的位置远近B.目标市场的容量C.目标市场的性质D.目标市场中竞争对手情况56、影响房地产经营环境的经济因素有_。A.消费水平B.利息率C.人们生活方式D.通货膨胀水平57、市场调查过程中设计的调查表格应做到_。A.询问的内容必须是调查的重点B.根据不同的调查方法选择询问方式C.询问的项目尽量少D.问卷口吻要亲切，问题要明确，便于被调查者答复58、房地产促销中进行营业推广，可以着眼于_。A.

16、鼓励消费者直接购买B.鼓励房地产徂赁代理机构交易C.鼓励政府扶持D.鼓励企业推销人员推销59、住宅小区物业管理服务收费按性质、特点可分为_。A.房屋设备维修费B.特殊服务费C.公众代办性服务费D.房地产中介服务费E.公共性服务费60、住宅维修基金可以用于_项目。A.住户的屋顶面翻修B.每户封阳台C.电梯更新D.换户内暖气片61、房地产中介服务包括_。A.房地产价格评估B.物业管理C.房地产经纪D.房地产咨询62、房地产市场管理手段分为_。A.处罚手段B.经济手段C.监督手段D.行政手段E.法律手段63、属于房地产买卖总领事同必须具备的条件是_。A.权利主体的合法性B.权利主体身份的一致性C.应

17、是书面合同D.与法律法规的一致性E.合同内容的公开性64、房地产产权管理的内容包括_。A.依法禁止产权转移和代替B.房地产交易价格管理C.审查确认产权D.房屋竣工验收E.权属登记65、房地产因_致使其权属发生转移，当事人应申请转移登记。A.买卖B.继承C.分割D.抵押E.租赁66、某职工购买了一套商品房，申请房屋权属登记，登记机关经审查决定不予登记，其原因可能是_。A.高度民主商品房未办理土地出让手续B.买卖双方未签订购房合同C.商品房配套设施不齐全D.房屋竣工验收不合格E.未办理公证67、当事人应在行为发生后15晶内申请登记的事项有_。A.依法抵押土地使用权B.依法向政府土地管理部门承租国有

18、土地C.向有出租权的土地使用者承租国有土地D.以出让方式取得国有土地使用权E.以划拨方式取得国有土地使用权68、房地产开发项目中，可以视为开发企业自有资金的有_。A.现金B.其他速动资产C.租入的机械设备D.短期内可收回的各种应收款69、房地产开发企业申请的开发流动资金贷款可用于_。A.购置开发企业必要的办公场所B.支付开发项目规划设计费用C.支付开发项目建筑安装工程费用D.建设开发项目公共设施配套工程70、经济适用住房_。A.由城市政府组织开发企业或集资建房单位建造B.价格为微利房C.面向城镇中低收入家庭D.以租赁方式为主71、(题干一)某房地产开发企业开发的某住宅小区的总用地面积30000

19、平方米，居住建筑用地面积20000平方米，住宅基底面积14000平方米，住宅居住面积56000平方米，住宅小区内总人口为5000人。该开发企业拟通过招标选择建筑承包商，并在建设期内预售住宅。(题干同71题)该住宅小区人口净度为_人/公顷。A.3571B.2500C.1667D.89372、(题干同71题)该项目招标时，标底由_等构成。A.土地使用权出让金B.工程直接费C.工程间接费D.利润73、(题干同71题)该开发企业对投标单位进行了资格审查，其内容一般有_。A.承建同类或类似工程经验B.可投入本工程的资金数额C.可用于本工程的施工机械D.拟派行为表现本工程工人员简历74、(题干同71题)施

20、工单位的项目管理主要内容有_。A.投资控制B.施工进度计划与控制C.施工质量计划与控制D.竣工决算75、(题干同71题)该开发企业预售住宅必须满足的条件包括_。A.取得预售许可证B.与金融机构已签订贷款协议C.自有资金占建设总投资25%以上D.已确定竣工交付日期76、(题干二)某房地产开发公司购买一块空地用于开发住宅。地价800万元一次付清预计建设期为两年，第一年建设投资600万元，第二年建设投资1000万元他离开现总建设面积15000平方米，预计平均售价2600元每平方米销活动时：建设期第一、二年分别预售住宅的10%和20%如需改后第一、二年分别销售住宅的40%和30%费占销售收入的10%准

21、收益率为10%。(题干同76题)该项目的净现金流量图是_。(图中所用的前段时间为万元)。A.B.C.D.77、(题干同76题)该项目的动态投资回收期为_年。A.3.30B.3.00C.2.21D.2.1478、(题干同76题)对该项目进行盈亏平衡分析时，划分固定成本与可变成本可采用_。A.费用分解法B.高低点法C.数学计算法D.回归分析法79、(题干同76题)对该项目乾地风险分析，一般而言，投资者所期望的收益_。A.随安全度增加而增加B.随安全度增加而减小C.与安全度同步D.不受安全度影响80、(题干同76题)除住宅本身因素外，影响住宅销售收益的主要因素有_。A.小区规模B.外部景观C.小区周

22、围学校知名度D.配套服务设施81、(题干三)某居民欲购买一套商品住宅，当地购房通常要求首付款为总房价的20%，余款可以向银行贷款，贷款期限为30年，贷款年利率为6%，按月等额偿还贷款本息。假设该居民购房的首付款可以由其原来的积蓄解决，余款需要向银行示设该居民民家庭月收入为5000元，月收入的30%可用于偿还购房贷款。(题干同81题)该项贷款的实际年利率为_。A.6%B.0.5%C.3.04%D.6.17%82、(题干同81题)该居民可以承受的总房价为_万元。A.31.3B.24.3C.25.0D.30.083、(题干四)甲房地产开发公司在一次土地拍卖会上购得土地一块，按规划要求设计为下部两层商

23、场，上部三层住宅。在两层商场完成后，房地产开发公司为了获得建设资金，将已建项目全部向银行进行了抵押贷款。后又完成了两层住宅建设，因预售情况不理想而债务又已经到期，经协商，同意将项目整体拍卖偿还债务，拍卖中，乙房地产开发公司得到了该项目。(题干同83题)甲房地产开发公司之所以能够取得该块土地使用权，是因为_。A.个备开发资质且土地出价最高B.土地出价高于底价且开发方案最好C.出价及开发能力、条件综合最好D.出价较高且能一次性支付土地费用84、(题干同83题)甲房地产开发公司在进行抵押时，_。A.投资应已经害到总投资的25%以上B.抵押权人和抵押人应签订书面协议C.应向县级以上政府规定的部门办理抵

24、押登记D.抵押期间，抵押物应由抵押权人所有85、(题干同83题)拍卖所得250万元，其中抵押房地产拍卖价款200万元，住宅拍卖价款50万元，拍卖手续费及应交纳的相关税费25万元。抵押示未清偿债务为225万元，抵押权人有权优先受偿额为_万元。A.180B.200C.225D.17586、(题干五)某房地产公司在某乡一废旧厂搞房地产开发。该废旧厂区原土地和房屋属乡集体所有。根据规划，该放心旧厂区可开发为商品住宅和游乐场。房地产公司在开发过程中委托房地产经纪机构预售在建的商品住宅。在游乐场即将开业时，某快餐公司租用了其中一小楼开快餐厅，租期5年。游乐场建成开业数月后房地产公司将其整体卖给某娱乐公司。

25、在游乐场开业两年多后，快餐公司将快餐厅转租给革餐饮公司。(题干同86题)房地产公司欲合法占用该废旧厂区的土地须_。A.向规划管理部门申请办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，与土地管理部门签订土地使用权出让合同B.向规划管理部门提出用地申请，办理建设工程规划许可证和征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同C.向乡政府提出用地申请，进行拆迁补偿，并与其签订土地使用权出让合同D.向规划管理部门提出建设用地规划申请后，办理征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同87、(题干同86题)房地产经纪机构合法预售该商品住宅要出示_。A.该乡政府核发的土地使用权证B.当地房地产管理部门出具的

26、商品房预购人履行预售合同登记备案的证明C.房地产公司委托该房地产经纪机械工理销售其商品住宅的委托书D.当地县级以上人民政府房地产管理部门核发的商品房预训许可证88、(题干同86题)快餐公司使其租赁行为合法要办理的手续有_。A.快餐公司与房地产公司签订租赁合同B.到当地房地产管理部门登记备案C.办理游乐场快餐厅营业执照D.领取房屋租赁证89、(题干同86题)房地产公司办理游乐场买卖手续时，应当向当地主管部门提交的材料有_。A.房屋所有权证B.土地使用权证C.房地产公司与娱乐公司签订的房地产转让合同D.当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证90、(题干同86题)快餐公司与餐饮

27、公司办理转租手续的赛程为_。A.快餐公司与餐饮公司签订租赁合同，餐饮公司办理快餐厅营业执照并到当地房地产管理部门登记备案B.经房地产公司同意，快餐公司与餐饮公司签订租赁合同，并到当地房地产管理部门登记备案C.经娱乐公司同意，快餐公司与餐饮公司签订租赁合同，并到当地房地产管理部门登记备案D.经娱乐公司同意，快餐公与餐饮公司签订租赁合同，快餐公司到当地房地产管理部门登记备案并办理游乐场快餐厅营业执照1 D2 C3 C4 B5 B6 D7 D8 B9 D10 B11 B12 B13 A14 D15 D16 D17 B18 C19 D20 B21 C22 D23 B24 D25 C26 B27 A28

28、 B29 D30 C31 D32 D33 D34 A35 B36 C37 A38 B39 B40 D41 ABC42 AD43 ADE44 AB45 ABD46 ABE47 ACE48 ABD49 BD50 BCE51 BCD52 ABD53 BCD54 ABC55 BD56 ABD57 ABD58 ABD59 BCE60 ACE61 ACD62 BDE63 ACD64 ACE65 ABC66 ABD67 AC68 ABD69 BCD70 ABC71 B72 BCD73 ACD74 BC75 AD76 D77 A78 ABD79 B80 BCD81 D82 A83 A84 BC85 A86 D

29、87 CD88 ABC89 ABC90 C一、单项选择题1.下列各项不属于收益性房地产的是( )。A.商务办公楼B.厂房C.政府办公楼D.农地正确答案:C解析：非收益性房地产，是指不能直接产生经济收益的房地产，例如，未开发的土地、行政办公大楼、教堂、寺庙等。ABD 三项属于收益性房地产。2.房地产业可以分为( )。A.房地产开发经营业和房地产服务业B.物业管理业和房地产中介服务业C.房地产咨询业和房地产估价业D.房地产经纪业和房地产开发经营业正确答案:A解析：房地产业可分为房地产开发经营行业和房地产服务行业，房地产服务行业又可分为物业管理业和房地产中介服务行业，房地产中介服务也又可分为房地产咨

30、询行业、房地产估价行业和房地产经纪行业。3.( )属于自物权。A.地役权B.典权C.抵押权D.所有权正确答案:D解析：在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。自物权是对自己的物依法享有的权力。他物权是在他人的物上依法享有的权力，是对所有权的限制。4.下列权利中，属于担保物权的是( )。A.所有权B.抵押权C.土地使用权D.地役权正确答案:B解析：在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。A 项是自物权，BCD 三项属于他物权。CD 两

31、项属于用益物权，B 属于担保物权。5.占有的意思是( )。A.取得支配权B.使用C.实际控制D.获得收益正确答案:C解析：占有，是指对房地产的实际掌握和控制。拥有一宗房地产的一般前提就是占有，这是房地产所有权人直接行使所有权的表现。二、多项选择题6.房地产市场衰退期的主要特征有( )。A.房地产开发项目开工率低B.二手房屋的价格上涨C.新房销售困难D.房屋空置率上升E.旧房交易量大正确答案:CDE解析：衰退期的主要特征有：新房销售困难;投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大;售价以比租金快得多的速度下降;房屋空置率上升。7.房地产业的细分行业包括( )。A.房地产估价B.房地产经纪

32、C.规划设计D.建筑施工E.物业管理正确答案:ABE解析：目前普遍认为，房地产业主要有：房地产开发经营;物业管理;房地产中介服务;其他房地产活动。其中，物业管理行业和房地产中介服务行业合称房地产服务行业;房地产中介服务行业又分为房地产咨询行业、房地产估价行业和房地产经纪行业。8.独一无二性又称( )。A.竞争性B.异质性C.个别性D.独特性E.特殊性正确答案:BCD解析：独一无二性，也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产不像工厂制造出来的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处，没有完全相同的两宗房地产。9.下列房地产属于收益性房地产的是( )。A.写字楼B.政府办公楼C.商场D

33、.农地E.部队营房正确答案:ACD解析：收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、标准厂房、仓库、农地等。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，例如未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。BE 属于非收益性房地产。10.按用途划分，房地产市场可分为( )。A.在建工程B.普通住宅市场C.写字楼市场D.现房市场E.工业用房市场正确答案:BC解析：按照房地产的用途(功能)，房地产市场可分为两类：居住房地产市场;居住房地产市场可进一步分为普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等。非居住房地 E 产市场;非居住房地产市场可进一步分为商业用房市场、写字楼市场、工业用房市场等。