2022年土地估价师考试试题：估价案例与报告.docx

1、2022 土地估价师考试试题：估价案例与报告一、案例分析题(2 题，每题 20 分，共 40 分。请阅读，并依据有关条件综合分析回答下列问题)(一)某土地估价师接到一项业务，托付方 A 公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格询问意见，价格基准日确定在 2022 年 6 月 30 日。下面是估价师与托付方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后答复相关问题。(1)A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。(2) 托付估价的土地是 A 公司于 1999 年 2 月与B 村委会签订协议取得的，面积共 17 亩，原打算兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地接近一条一般公路，周边为农地，距县城约 1 千

2、米左右。(3) 与农夫协商过程顺当，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。(4) 2022 年 5 月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求 A 公司补办土地征用手续，加上前期支付 B 村的费用，A 公司累计支出征地费用 100 万元，向政府交纳 17 亩土地的出让金及惩罚金各为 20 万元。(5) 2022 年 2 月，因修建环城道路和绿化带，县政府占用其中 4 亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建立。(6) 与此同时，该县设置开发区，将 A 公司所占剩余的 13 亩土地纳入开发区内，A 公司领取了国有土地使用证。(7) 目前开发区已经完

3、成统一规划和建立，根底设施完善，为“六通一平”，并间续有一些企业购置土地，其中，A 公司北侧土地为寰宇电器公司全部，西侧土地为每天食品效劳公司全部，南侧土地为时代医药公司全部，由于修建开发区内部道路占用了 A 公司 1 亩的土地。(8) 托付方供应了土地使用证书，但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明，也没有能够供应政府核发的划拨土地打算书、建立用地许可证。托付方还供应了县国土资源局 2022 年 5 月为 A 公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。2022 年 5 月，开发区曾经要求 A 公司交纳 12 亩土地共 48 万元的根底设施费，但没有落实。(9) 现场观察，土地东侧已

4、经建立 1 栋办公楼，使用了 5 亩土地，建立时间为 2022 年 4 月;12 亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。土地交通条件很好，西边为兴城路，是开发区内的一条主要公路，南侧为原来道路改造的通城路，可以直达县城中心区，并且有第8 路和第 11 路公交车站。(10) 托付方供应了 2022 年 3 月该县规划局将剩余的 7 亩土地用途确定为工业(原建立的办公楼也视为工业配套办公楼，地块容积率与开发区整体容积率全都)的通知书，以及 2022 年 8 月县政府以开发区邮局建立公共目的收回剩余的 7 亩土地的通知书，通知以划拨用地进展补偿;A 公司同意土地收回但要求根据出让土地

5、补偿，并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金。(11) 调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩 16 万元，土地出让金比 2022 年增长了 20%，根底设施费比 2022 年增长了 10%。问题(每题 4 分)1 、 用简洁的语言，以上述内容为根底，根据时间挨次写出土地取得及权利变化的根本过程。2 、 根据土地登记要求描述最终 A 公司全部土地的四至。3 、 县政府收回了剩余的 7 亩土地，假如要根据出让用地进展补偿， 一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)。4 、 假如剩余的 7 亩土地根据出让土地性质进展补偿，请列出出让地价内涵的要点。5 、 请依

6、据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程。(二)2022 年 2 月 16 日，受天星商贸进展公司托付，某评估公司对其拥有的局部不动产进展估价进展核算。据托付方初步说明，估价对象土地于 2022 年 2 月 16 日通过出让方式取得，当时总面积为 4908 平方米，2022年 3 月 20 日将批发零售局部转让出复查，住宿餐饮局部 2022 年 3 月 26 日抵押给民生银行，抵押期限 1 年，后因还款纠纷于 2022 年 6 月 6 日被法院查封，2022 年 11 月 20 日解除查封。另外，由于对土地面积存在疑义，托

7、付方曾要求登记机关进展了重新认证和登记。为了查证土地的权属状况，土地登记机关给估价师展现了该土地的相关资料。下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件，阅读后答复有关问题。单位：平方米、万元问题(每题 5 分)：1. 由于估价师笔误，这份抄写件的关于填写的内容，消失了至少 4 处错误， 青指出并将更正内容列在下面。2. 上述表格只是土地初始登记卡，一般状况下，假如土地权属发生变化，匀会增加相应的登记卡，以记载相关状况。请依据托付方说明中的信息，推断该土地登记档案中可能还有其他哪些登记卡?3. 估价师调查中没有查到转让批发零售局部的收益，但是依据有关资料判昕，估价对象所在区域商服地价水平在 2022

8、年 2 月 16 日至 2022 年3 月 20 日之菏没有变化，依据上述相关信息，测算 2022 年土地转让收益， 并列出估算式(土地面积以建筑面积进展分摊，不考虑土地历史用途价值差异)。4. 估价师调查得知，估价对象所在区域商服基准地价为每建筑平方米3000 元(基准日为 2022 年 1 月 1 日)，其中，商业零售和住宿餐饮的修正系数分别为+7%和-4%。依据上述相关信息，推断该公司土地 2022 年 7 月1 日价值，并列出估算式(不考虑区位、个别因素差异准时间因素)。二、报告判读题(3 题，分别为 15 分、15 分、30 分，共 60 分。第一题和其次题为土地估价技术报告片断，依

9、据提问答复。第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明缘由。详细得分规章详见各题中)( 一)以下是一份估价技术报告关于估价方法选择的片断(标注“略” 的为正常内容)，阅读后答复所提问题。二 估价方法与估价过程( 一)方法选择依据城镇土地估价规程的要求，此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进展估价，然后在两种方法的估价结果上，结合土地市场价格水平，采纳适当的方法确定最终的评估价格。此次估价的四宗土地中，前三宗土地在同一个区域之内，均为生产经营配套的附属设施用地用途，具有很强的相像性，可以采纳一样的方法估价;第四宗地为工业用地，单独选择方法估价。依据估价目的和估价原

10、则，前三宗土地可以选择用市场比拟法、基准地价系数修正法进展估价，第四宗地采纳基准地价系数修正法和本钱靠近法进展估价，理由如下：(1) 本次估价目的为企业重组改制，需要确定土地资产的独立市场价值，前三宗地也能够在目前市场条件下自由流淌，且完全具有交易条件， 估价应当优先选择市场比拟法。分析估价师调查的资料，前三宗地所在区域具有类似的市场交易，并且发生在近期 1 至 2 年之内，可以作为比拟案例使用，所以具备采纳市场比拟法估价的条件。(2) 第四宗地用途为工业，是 2022 年新征的土地，周边也是大规模新开发的土地，但市场并不发育，专业人士对该地区土地价值的看法，更多表达在土地取得及开发本钱和将来

11、适当的增值，所以适合采纳本钱靠近法估价;由于第四宗地是 2022 年新征的土地，估价师调查也收集到周边许多新的征地案例，采纳本钱靠近法具有可行性。(3) 通过对前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于 A 市中心区域， 第四宗地位于 A 市城乡结合部，均在城市基准地价掩盖范围之内。依据估价师的调查分析，在估价时点，四宗地所在的市场条件及自身的市场状态符合A 市基准地价的根本设定，匹配性好，具有肯定的替代性。估价师对A 市基准地价的合法性和现时性进展了调查，状况说明，A 市基准地价由A 市政府于 2022 年 1 月公布，文件名称为A 市人民政府关于印发的通知， 文号为(A 政发202219 号)

12、，在合法的有效使用期内;A 市基准地价制定后没有发生重大的城市建立调整，也没有大的市场变化，其现时性较好， 完全可以据此进展宗地估价。另外，从本次估价目的看，交易量规模较大， 并且竞争性一般，对市场将来要求肯定的稳定性，这与基准地价的特点很接近，所以这四宗地使用基准地价系数修正法估价是特别适当的。估价中未能采纳假设开发法和收益复原法，理由如下：前三宗地由于是中国 YJKG 集团公司生产经营配套的附属设施用地，没有直接的收益，市场收益性特征不强，找不到具有替代性用地或者收益，并且该公司对这一类资产没有建立独立的收益核算体系，难以推断和确定其土地收益或整体收益，因此不宜采纳收益复原法估价，也不具备

13、采纳收益复原法估价的条件。第四宗地由于刚刚开发完成，尚未正式投入使用，设备等也刚刚开头安装，没有产生收益的条件。周边的工业用地没有同类生产企业，无法确定替代的收益，所以也不适合采纳收益复原法估价，也不具备采纳收益复原法估价的条件。由于四宗地的估价目的均为企业重组改制，不转变将来土地使用条件， 不属于投资开发的土地，对于预期的开发价值难以推断，不相宜采纳剩余 法评估。前三宗地由于位于建成区中的老城区，不属于新开发完成区，因 此不相宜运用本钱靠近法评估。本次采纳的市场比拟法、基准地价系数修正法和本钱靠近法的估价根本原理如下：(1) 市场比拟法的根本原理市场比拟法，是依据市场中的替代原理，将估价对象

14、与具有替代性的， 且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进展比拟，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。A估价对象交易状况指数/比拟实例交易状况指数;B 估价对象估价基准日地价指数/比拟实例交易期日地价指数;C 估价对象区域因素条件指数/比拟实例区域因素条件指数; D 估价对象个别因素条件指数/比拟实例个别因素条件指数。(2) 基准地价系数修正法的根本原理基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，根据替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比拟，并对比修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进展修正，进而求取估价

15、对象在估价基准日价格的方法。基准地价系数修正法计算公式为：宗地价格=宗地所处区域基准地价(1+ Ki)相关修正系数式中：Ki-影响地价的个别因素修正系数之和。(3) 本钱靠近法的根本原理本钱靠近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据， 再加上肯定的利润、利息、应缴纳的税金和土地使用权出让金或土地增值 收益来确定土地价格。其计算公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+土地税费+投资利息+投资利润+土地增值收益其中：土地取得费，指征用农地或者购置土地的费用，包括土地补偿和人员安置补偿及相关税费;土地开发费，指为使土地到达能够使用状况的改进投入，比方平坦费用、道路修建费用、水电费用等

16、;土地税费，是指征地中发生的相关税费，比方耕地占用税、菜田基金等等，各地不同;投资利息，指土地取得费及土地开发费实际投入资金根据当时利息率计算的利息，是一种时机利息，或者是利息损失，开发商或土地购置者并不需要另外支付;投资利润，指以土地取得费及土地开发费的投入量为根底，根据土地开发市场平均收益率计算的利润;土地增值收益，指集体土地转变为国有土地后在各种因素作用下带来的土地增值，以土地取得费及土地开发费为根底计算。(二)估价过程(略) 问题(每题 3 分)：1. 这段关于估价方法选择的表达比拟完整。参照这段表达并结合你自己的理解，用最简洁的语言进展总结，估价报告中关于估价方法选择的表达一般应当包

17、括哪几方面?2. 从上述内容看，一宗土地的详细估价方法的选择需要考虑哪些方面的因素?3. 以上述内容为根底，用简短的语言说明，打算选择基准地价系数修正法估价之前，一般需要对其进展哪几个方面的分析和考察?4. 上述内容选择了本钱靠近法。你认为本钱靠近法中，关于土地增值收益的来源，一般表现在哪几个方面?5. 在基准地价系数修正法计算公式中，除正常的个别因素修正外，还有相关修正一项，依据你的阅历，一般包括哪些方面的内容?(二)以下是一份估价技术报告关于本钱靠近法估价的片断(标注“略” 的为正常内容)，阅读后答复所提问题。(一)采纳本钱靠近法估价1. 土地取得费估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地

18、所支付的土地取得费用案例，计算平均值为 92. 25 元/平方米。依据当地制定的征地区片价， 估价对象所在区片的补偿标准为 80 元/平方米，考虑到估价对象的详细位置和条件，确定估价对象土地取得费为 90 元/平方米。2. 有关税费A. 土地治理费依据省财政厅、x 省土地治理局征地治理费、建立用地批准书工本费纳入预算治理暂行方法( 1995财农字第 82 号)规定，“土地治理费按征地费总额的 2%征收”，确定估价对象土地治理费为 1.8 元/平方米。B. 耕地占用税依据省耕地占用税实施方法(政 1987119 号)，耕地占用税为 8 元/平方米。C. 耕地开垦费依据省土地治理条例第 29 条，

19、每平方米在 10 - 15 元的征收范围，本次评估过程中，按每平方米 10 元征收耕地开垦费。有关税费=A+B+C=19.8 元/平方米3. 土地开发费估价对象已经到达宗地红线外“六通”宗她内平坦的状态，依据 市国土资源局供应的资料及省市城区土地定级估价更新报告， 并参考四周地区的土地开发实际发生费用状况，确定土地开发费用为 85 元/平方米。4. 投资利息投资利息的本质是表达资金的时间价值，在取得土地及开发过程中， 资金的投入应考虑其时间价值，在土地评估中投入资金的利息应计入投资本钱。通过调查了解，平均开发期限确定为一年，投资利息率取估价期日2022 年 12 月 31 日的一年期银行贷款利

20、率 6. 12%，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为匀称投入，投资利息计算如下：投资利息=(土地取得费+有关税费)开发周期6.12%+土地开发费开发周期1/26.12%= (90 +19.8)xl x6. 12% +85 xl xl/2 x6. 12%=9.32(元/平方米)5. 投资利润通过调查当地土地开发及投资状况，本钱靠近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发状况，工业用地开发的利润率一般为 10%左右，则估价对象投资利润为：投资利润=(土地取得费+有关税费+土地开发费)10%= 19.48(元/平方米)6. 土地增值

21、收益依据土地治理部门供应的资料，当地土地增值收益一般按本钱价格(土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和) 的 10% - 30%计，考虑到估价对象所在区域的经济进展水平和土地市场的发育程度，本次评估中估价对象土地增值收益率 15%计。依据土地增值收益公式：土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润)15%= 33.54(元/平方米)7. 无限年期土地使用权价格该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为： 土地单价=1+2+3+4+5+6= 90+ 19.8+85+ 9.32+ 19.48+ 33.54=257.14( 元/平方米)8. 区位修正本钱靠

22、近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格，有必要对其进展微观区位因素修正。 依据估价人员认为，对本次估价对象的区位修正采纳基准地价修正体系比拟恰当，综合分析后确定，区位修正系数确定为6.64%。则：区位修正后土地使用权价格=257.14x(1+6.64%)=274.21(元/平方米)9. 有限年期土地使用权价格运用上述公式，有限年期土地使用权单价=253.3(元/平方米)” 问题(每题 3 分)：1. 本钱靠近法一般适用于征收新开发土地的估价，也比拟适用于市场发育不成熟的城市边缘地带土地，或者是没有直接收益的土地估价。本案例为工业用地

23、，请依据土地现状分类标准二级类，列举除工业用地以外的， 至少 5 个适用本钱靠近法估价的地类。2. 上述案例在计算土地取得费用时，使用的是案例综合数据，在实际操作中，需要对案例的数据进展分解归类分析，依照现行法律，上述案例数据可以分解为哪几大类?3. 上述案例中，土地取得费的计算结果要高于征地区片价，请从区片价的特点简述可能的缘由。4. 上述案例中确定的土地开发费用为 85 元/平方米，实际上是由多个单项工程支出构成，请列出土地开发中可能的单项工程。5. 上述案例中区位修正运用了基准地价系数修正体系，请列出该体系中可能有的影响工业地价的区域因素。( 三)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“

24、略”的为正常内容; 不考虑排版格式的错误)，阅读后请指出错误点并说明缘由(每指出一处错误并简述缘由的得 1.25 分，只指出错误不简述缘由不得分，总分为 30 分。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容及缘由分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容及缘由”栏目中，如“(1)”或“(1)(4)”、“估价依据不完整”)。( 提示：第一、其次局部至少 15 个错误点，第三、第四局部至少 22 个错误点)试卷四 土地估价案例与报告一、案例分析题( 一)答题要点及参考答案1.土地取得及权利变化的根本过程(1)1999年 2 月，A 公司与B 村委会私下签订协议取得 17 亩

25、土地;(2)2022年 5 月，A 公司补办了土地征用手续，取得 17 亩土地使用权，但性质不清;(3) 2022年 2 月，被占用 4 亩，取得 13 亩国有土地使用证：(4) 2022年 4 月，开发区占用 A 公司 1 亩土地：(5) 2022年 5 月，县国土局为 A 公司补开了出让金收据，虽未补签土地出让合同，但土地性质明确为出让;(6) 2022年 8 月，县政府收回了剩余的 7 亩土地。2.A公司全部土地的四至(1) 东：环城绿化带;(2) 南：通城路;(3) 西：县政府收回的原属于 A 公司的 7 亩土地;(4) 北：寰宇电器公司。3. 可以以以下相关文件作为出让用地性质的证据

26、(包括上述描述中没有提到的)(1) 出让合同;(2) 出让金收据;(3) 土地使用权证;(4) 土地登记档案。4. 出让地价内涵的要点(1)时点：2022 年 6 月 30 日;(2) 用途：工业用地;(3) 使用年期：43 年;(4) 开发程度：内外“六通一平”;(5) 土地性质：出让;(6) 容积率：开发区平均容积率。5.7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程(1) 土地出让市场价=该开发区工业地价市场平均价亩数=167= 112(万元)(2) 土地根底设施费=该开发区工业根底设施费市场平均水平(1+增长率)亩数=48/12(1 +10%) 7=30.80(万元

27、)(3) 返还的出让金：出让金当年实际支付价(绿化用地亩数+后期占用l 亩)=20(17 -4) (4+1)=7.69(万元)(4) 补偿估算式：7 亩土地出让市场价-7 亩土地的根底设施费+返还的土地出让金=112 -30.80 +7.69=150.49(万元)(二)答题要点及参考答案1. 错误更正如下(1) 用途：综合一商业零售、住宿餐饮;(2) 证件种类：身份证一法人代码证;(3) 权属性质：出让一国有建立用地使用权;(4) 使用权类型：国有建立用地使用权_出让; (5)使用年期：36 年40 年;(6)土地权属来源：协议方式一出让方式。2. 其他登记卡(1) 土地变更登记卡;(2) 土

28、地注销登记卡;(3) 土地查封登记卡;(4) 土地更正登记卡;(5) 土地抵押登记卡。3. 测算 2022 年土地转让收益，并列出估算式(土地面积以建筑面积进展分摊，不考虑土地历史用途价值差异) 计算土地转让价值土地转让价值=土地登记价值/土地总面积商业零售局部分摊土地面积=2454/49081532= 766(万元)4. 推断该公司土地 2022 年 7 月 1 日价值，并列出估算式(不考虑区位、个别因素差异准时间因素)土地现价=基准地价(1+住宿餐饮的修正系数)住宿餐饮局部建筑面积=3372(1-4%)3376 3. 12=3033.54(万元)二、报告判读题(一)答题要点及参考答案1.

29、估价报告中关于估价方法选择的表达一般应当包括的方面(1) 说明方法选择总的思路;(2) 列出选择的方法;(3) 说明所选方法的理由：(4) 说明未选方法的理由;(5) 对所选方法根本原理进展介绍。2. 从上述内容看，一宗土地的详细估价方法的选择需要考虑以下几方面的因素(1) 估价目的;(2) 估价原则;(3) 估价方法使用的条件;(4) 估价对象的自身状况;(5) 估价对象所在市场状况。3. 需要对其进展以下几个方面的分析和考察(1) 基准地价是否掩盖估价对象;(2) 基准地价设定的市场条件是否与估价对象所在的市场条件近似;(3) 基准地价内涵设定是否与宗地自身条件近似(内涵);(4) 基准地

30、价是否在合法使用期内;(5) 基准地价现时性是否较好;(6) 估价目的所反映的竞争性一般，与基准地价的特点接近。4. 本钱靠近法中，关于土地增值收益的来源，一般表现在以下几个方面(1) 全部权的变化;(2) 用途的变化;(3) 开发程度的变化;(4) 投资集约度的变化;(5) 相对区位条件的变化。5. 一般包括以下几方面的内容(1) 用途修正;(2) 年期修正;(3) 时间修正;(4) 开发程度修正;(5) 估价目的修正;(6) 土地容积率修正;(7) 权益状况修正。(二)答题要点及参考答案1. 依据土地现状分类标准二级类，除工业用地以外，有以下适用本钱靠近法估价的地类(1) 采矿用地;(2)

31、 仓储用地：(3) 机关团体：(4) 科教;(5) 医院卫生慈善;(6) 新闻出版：(7) 文体消遣：(8) 公共设施;(9) 公园绿地。2. 依照现行法律，上述案例数据可以分解为以下几大类(1) 土地补偿费;(2) 青苗补偿费;(3) 劳动力安置补偿费用;(4) 地上物补偿;(5) 社会保障。3. 上述案例中，土地取得费的计算结果要高于征地区片价，从区片价的特点简述可能的缘由(1) 征地区片价不包括青苗补偿;(2) 征地区片价不包括地上物补偿;(3) 估价对象人均耕地面积较低;(4) 估价对象土地质量较好;(5) 估价对象区位条件好;(6) 人均收入水平高;(7) 人均生活水平高;(8) 人均社会保障水平高;(9) 区片价只是实际补偿的根底。4. 土地开发中可能的单项工程(1) 通路;(2) 通电;(3) 通讯;(4) 供水：(5) 排水：(6) 通气(暖气、热力、燃气);(7) 土地平坦。5. 该体系中可能有的影响工业地价的区域因素(1) 工业区用地类型;(2) 产业聚拢效益;(3) 工厂与原料和市场的协作;(4) 道路级别;(5) 过境大路连接状况;(6) 距火车站的距离;(7) 环境质量优劣状况;(8) 区域土地利用限制;(9) 根底设施状况。(三)参考答案