第七章-土地增值税课件.ppt
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- 第七 土地 增值税 课件
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1、第七章 土地增值税任务1:掌握土地增值税法规任务2:办理土地增值税申报业务解读土地增值税法规一、纳税人、征税对象和征税范围1.纳税人 是指转让国有土地使用权及地上的一切建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人。注意:注意:包括外商投资企业、外国包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民在内。同胞及外国公民在内。解读土地增值税法规2.征税对象和征税范围 征税对象:指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。征税范围:只对转让国有土地使用权的行为课税,转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税;既对转让土地使用权课税,也对转
2、让地上建筑物和其他附着物的产权征税;只对有偿转让的房地产征税,对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产,则不予征税。解读土地增值税法规二、税率级数级数增值额与扣除项目金额的比率增值额与扣除项目金额的比率税率税率(%)(%)速算扣除率速算扣除率1 1不超过不超过50%50%(含)的部分(含)的部分30300 02 2超过超过50%50%100%100%(含)的部分(含)的部分40405 53 3超过超过100%100%200%200%(含)的部分(含)的部分505015154 4超过超过200%200%的部分的部分60603535土地增值税四级超率累进税率表土地增值税四级超率累进税率表土地增值额占扣
3、除项目金额的比率土地增值额占扣除项目金额的比率土地增值额土地增值额/扣除项目金额扣除项目金额100%100%解读土地增值税法规三、计税依据土地增值额土地增值额=应税收入应税收入-扣除项目金额扣除项目金额转让新开发房地转让新开发房地产的扣除项目金额产的扣除项目金额转让旧房地产转让旧房地产的扣除项目金额的扣除项目金额房房地地产产开开发发成成本本取得取得土地土地使用使用权所权所支付支付的金的金额额房房地地产产开开发发费费用用与转与转让房让房地产地产有关有关的税的税金金加加计计扣扣除除2020房屋房屋及建及建筑物筑物的评的评估价估价格格取得土地取得土地使用权所使用权所支付的地支付的地价款和按价款和按国
4、家统一国家统一规定交纳规定交纳的有关费用的有关费用转让转让环节环节缴纳缴纳的税的税金金转让项目转让项目具体扣除项目具体扣除项目扣除标准扣除标准新建项目房地产开发企业拿地拿地取得土地使用权所支付取得土地使用权所支付的金额的金额据实扣除(成本据实扣除(成本+契税)契税)建房建房房地产开发成本房地产开发成本据实扣除据实扣除房地产开发费用房地产开发费用利息明确利息明确利息利息+(+)*5%利息不明确利息不明确(+)*10%销售销售与转让房地产有关的税与转让房地产有关的税金金城、教(不包括印花税)城、教(不包括印花税)优惠优惠加计扣除额加计扣除额(+)*20%非房地产开发企业拿地拿地取得土地使用权所支付
5、取得土地使用权所支付的金额的金额据实扣除(成本据实扣除(成本+契税契税)建房建房房地产开发成本房地产开发成本据实扣除据实扣除房地产开发费用房地产开发费用 利息明确:利息利息明确:利息+(+)*5%利息不明确:(利息不明确:(+)*10%销售销售与转让房地产有关的税与转让房地产有关的税金金城、教、印城、教、印解读房地产开发费用;方方法法具体情况具体情况房地产开发费用房地产开发费用1 1纳税人能够按照项目计算分摊利息支出,纳税人能够按照项目计算分摊利息支出,且能提供金融机构贷款利息证明且能提供金融机构贷款利息证明利息(利息(最高不能超过基准利率最高不能超过基准利率)+(+(取得取得土地支付款土地支
6、付款+开发成本开发成本)5%2 2纳税人不能够按照项目计算分摊利息支纳税人不能够按照项目计算分摊利息支出,或不能提供金融机构贷款利息证明出,或不能提供金融机构贷款利息证明(取得土地支付款取得土地支付款+开发成开发成本本)10%3 3房地产开发企业既向金融机构借款,又房地产开发企业既向金融机构借款,又向其他借款的,向其他借款的,开发费用扣除不能同时适用方开发费用扣除不能同时适用方法法1 1、2 2两种办法两种办法4 4清算时,已经计入房地产开发成本的利清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出应调整到财务费用计算扣除;息支出应调整到财务费用计算扣除;调整到财务费用扣除调整到财务费用扣除解读土地增值
7、税法规四、应纳税额的计算应纳土地应纳土地增值税额增值税额土土 地地增值额增值额适用适用税率税率速速 算算扣除率扣除率扣除项扣除项目金额目金额营改增后通知:营改增后通知:土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。税收入。中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例等规定的等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。税额中计算抵扣的
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