物业二次装修管理培训(Andy)课件.ppt

1、YOUR WINNING WAYIN CHINA 赢之道 营中国物业二次装修管理1 Prepared by：Andy 目录 装修管理的条件和特点1 法律法规2 装修施工流程3 装修过程监管4 装修监管要点5 减少投诉的策略6物业二次装修管理装修管理与业主的矛盾2 2 2 2指定施工单位21收费不合理 业主需求不能满足23写字楼装修违规现象物业二次装修前期策划做好以下工作：审批审批标准标准监管监管验收验收 四方面工作验收验收物业公司实施装修监管后与业主矛盾与业主矛盾减少减少装修管理的目的 保证装修工程质量安全；维护公共利益及业主利益；保证人身安全；维护设备设施安全，减少后期管理成本；营造和谐有序

2、的物业管理氛围进行装修管理必备相关知识 房屋建筑工程知识 识图 装修知识 施工操作及安全常识 消防知识 环境条例 行为心理学 风水学知识物业装修的条件 物业已竣工验收合格、交付使用；业主或使用人已办理完入伙(租赁）手续物业装修的特点符合原设计要求 顾及入驻户生活 装修户数多、面广，周期长 施工人员复杂 对施工人员技术及素质要求高 容易损坏毗连房屋和公用设备设施 施工防火非常重要二、装修法律法规 住宅室内装饰装修管理办法（中华人民共和国建设部令第110号），自2002年5月1日起实施。物业管理条例（国务院2003年6月8日颁布，同年9月1日执行，第53和46条）装修管理准备要点 熟悉相关设计图纸

3、和技术说明；熟悉设备设施状况；制定装修管理规定和装修指南；制定统一的装修风格和原则；编制装修管理文件和表格；制定装修申报和审批程序；制定装修收费标准；指定装修管理人：接待人，技术审核人，审批人，档案管理人三、装修流程 业主申请业主申请填写装修申请表填写装修申请表签订装修管理协议签订装修管理协议缴纳相关费用缴纳相关费用重新设计重新设计限期整改限期整改装修施工审核装修施工审核动工动工验收验收退还保证金退还保证金不合格不合格未通过未通过通过通过再审核再审核合格合格三、装修流程 装修手续办理 在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，解答业主的相关问题。解答了业主的这些疑问

4、，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不可改变的。三、装修流程 温馨提示 只在下列情况下，装修工作方能展开:管理处已书面发出批准装修许可证 所有有关费用已经缴付 所有工程并没有和国家法律有任何抵触 消防机关已发出批准文件三、装修流程业主(租户)装修咨询及申报 业主（租户）提出申请，管理公司审核业主资格 领取及提交以下资料n 装修申请表：n 业 主：姓名 地址 身份证号 联系电话n 装修公司：公司名称（盖章）资格证号n 公司地址 联系电话 施工期间和人数n 现场负责人 负责人身份证 申请装修内容n 装修承诺书：承诺已知并遵守各物业管理规定n 装修保证书：承诺已知并遵守各物业管理规定装修图纸

5、审查 温馨提示：物业公司工程部图纸审查不能替代设计院特殊单位装修审查要点 酒楼 银行金融单位 购置（租用）多层或整层违章开挖地下室违章开挖地下室三、装修施工流程装修保证金装修保证金 装修人预交纳 无违反装修管理规定 未给邻舍造成任何不良影响 无损坏公共设施 装修完毕初验及1 1个月后的复验合格 管理公司凭缴款收据办理退款手续 收费标准符合当地政府及物价部门规定违章搭建扩大花违章搭建扩大花园面积占用公共园面积占用公共空间空间三、装修流程 装修垃圾清运费:收费标准：以按实际发生费收取为原则 管理公司拟定不同户型的普通装修状况的垃圾清运费标准 对允许拆除隔墙的，可酌情增收垃圾情运费 收交时间为住户申

6、请装修时或装修完毕后从住户装修保证金中扣除例如：由管理公司从垃圾集中点统一清运 一般住宅装修垃圾清运费300元/户 一般住宅装修拆墙垃圾清运费600元/户三、装修流程 装修报审资料-主管部门审批资料消防设计修改审批资料:电力增容之供电局申请批复资料 燃气主管部门设计修改审批资料 其他规定的批文 装修施工单位资质证:营业执照复印件建筑企业资质证书复印件施工人员上岗证 保险：施工单位应购买装修工程保险：第三者责任险、火灾保险、雇主责任险三、装修流程 装修批准:管理公司签发:收取押金及工本费 装修验收申请及初验收:装修单位提交 装修正式验收:初验收三个月后 退发保证金 保证施工符合：工程建设强制性标

7、准和其他技术标准三、装修施工流程装修时间控制:8:0012:00 14:0019:00 节假日停止装修如须施工报批 不得影响其他业主/租户 闭门施工 封闭中央空调送回风口 不得影响占用公共部位和公用部位 满足运输通道及卸货区限高 运输通道保护:地面 墙面 电梯及电梯间 玻璃幕墙 设施设备 装修材料及工具:放置在业主/租户房间内 建筑物外墙不得悬挂和张贴广告、招牌天台搭建竹结构花架天台搭建竹结构花架四、装修过程监管装修巡检的重点 了解了业主装修过程中的重点，也就明白了我们日常巡检的重点。在业主材料进场和水电路改造阶段，最少每天要巡查一次，有违规意图的业主，一天要巡检二次，否则：一天晚上他就可能破

8、坏防水层，第二天封闭了，让你无法查看，留下隐患。对于后面的木工和墙壁施工，一般一天或二天一次巡检就可以了。安保部装修现场巡查内容：检查施工许可证、室内窗户是否关闭、消防器材的配备、高空作业、擅自占用、拆除或更改公共部位及设施、设备、检查临时出入证、检查装修单元内易燃易爆材料、检查装修单元的动火作业情况。工程部装修现场巡查内容：检查装修单元安全用电动火情况、防火材料人员分工检查电源线路安装、防盗设施。检查防漏设施的修复情况检查装修单元内间墙的拆、建情况。四、装修过程监管 下水管道、烟道的施工 结构改动 改变房屋用途 破坏环境卫生 地板、瓷片铺设 水、电线路施工管理材料、工人、材料进场时的管理破坏

9、防水层四、装修过程监管n 进入施工现场人员管理n 严禁:吸烟 打闹 赌博 随地大小便 违规不戴安全帽/带n 严禁:违法行为n 施工安全防护措施 安全标识 警告牌 警示灯 n 垃圾清运:n 施工人员不得擅自乘坐客梯留宿违章在室外搭建雨篷违章在室外搭建雨篷四、装修过程监管n 装修施工安全管理n 现场应配置消防器材n 装修有机溶剂、油漆限当天用量n 控制办公时间装修影响周边客户 违章在室外搭建雨篷违章在室外搭建雨篷四、装修过程监管n 将易燃易爆有毒或腐蚀性等危险品带入n 违反安全用电及临时动火规定n 擅自改动消防设施n 施工擅自遮挡消防设施、通道及公用区域n 盗用公用能源 公用设施设备n 越权装修n

10、 违反管理公司规定且不服从劝告n 违反政府有关管理部门规定验收 竣工验收由客服、工程、安保进行；土建、公共区域、大门、材料间隔、消防送排风口、开关、开关箱回路、接地合理、消防指示、风阀、烟感、广播、警铃、空调。五、装修监管要点 禁止下列行为 变动建筑主体：建筑实体的结构构造 屋盖 楼板 梁 柱 基础 支撑点 无防水要求的房间阳台改为卫生间厨房 扩大承重墙上原有门窗尺寸 拆除连接阳台的砖墙 混凝土墙 损坏房屋原有节能设施 降低节能效果 其他影响建筑结构安全和使用安全的行为五、装修监管要点严格控制下列行为 搭建建筑物、构筑物 改变外立面，在非承重墙上开门窗 拆改燃气管道和设施 拆改消防管道和设施

11、拆改供暖管道和设施五、装修监管要点严格控制下列行为 超设计标准或规范增加楼面荷载 经原设计单位或具有相应资质等级 设计单位提出设计方案 改动厨厕等防水层：按照防水标准制定施工方案 做闭水试验 任意刨凿楼板或顶板 大量使用易燃装饰材料 封闭下水管清查口或将废弃物倒入下水道将阳台改卫生间五、装修监管要点 设计允许使用荷载：楼板或屋面板除去结构自重：结构板+抹面 静荷载+动荷载 荷载值：例如：客厅 餐厅：2KN/M2 卧室：1.5KN/M2 厨房卫生间阳台：2.5KN/M2 裙房 楼塔 屋面:3.5KN/M2六、减少投诉策略 装修时间安排 发通知 将装修注意事项（施工许可证）贴在装修单元大门上，提醒装修人员文明施工。六、减少投诉策略 对住户和装修公司进行必要的培训，提醒住户聘请信誉好、实力强、人员精的装修公司破坏外墙六、减少投诉策略 施工证 加强监管及时听取邻居意见，为施工单位提供必要的服务条件 加快装修申请、验收所需的时间工程保修期 建设部房屋建筑工程质量保修办法 房屋建筑工程保修期起始日 保修期规定：屋面防水工程：5年 有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏：5年 供热与供冷系统：2个采暖期、供冷期 电气管线、给排水管道、设备安装：2年 装修工程：最低 2年 其他项目：由建设单位与施工单位约定41提问