大型房地产公司经营运作管理制度全套(DOC 19页).doc

1、房地产公司管理制度 前言 根据公司的土建工程的目前情况，按照“筹划、计划、组织、协调、控制”的十字科学管理方针，规范各职能人员在经营过程中的各种行为，使之有章可循，特制定本制度。 本管理制度根据土建工程的发展情况及公司的具体要求必要时进行及时、具体的调整和补充。 管理的目标：建造精品工程，满足客户要求，树立企业形象，打造企业品牌；使公司和职工获得更多的利益。 公司管理制度公司土建部分内部领导关系及工作分配.公司管理组织结构图.3 总经理工作职责.4 技术副总经理工作职责4 生产副总经理工作职责5 安装副总经理工作职责6 主管会计工作职责.6 采购员工作职责.7 材料会计工作职责.8 0 审计员

2、工作职责.8 预算员工作职责.8出纳员工作职责.9 考勤制度.9 车辆使用制度11 / 工地检查制度11 项目经理任命及其职权12 工资及奖金发放12 业务承揽13 总公司对土建部分的管理14 项目部管理制度 土建部分项目部领导关系及工作分配15 项目部管理组织结构图.15 I7 项目经理工作职责16 技术负责人工作职责17 技术员工作职责.18 施工员工作职责18 保管员工作职责19 工地保卫工作职责20 + 勤杂人员管理制度21 建筑材料管理制度22 料采购计划的编制22 材料的采购、租赁.23 材料的进场、验收、存储23 材料的领用、退库.25 材料的盘点26 机具管理制度.26 印章管

3、理制度.27施工进度控制.28 施工质量控制.28 施工成本控制.29 安全生产.30文明施工.31 公司管理制度 土建部分公司内部领导关系及工作分配 为了明确相互领导关系，熟悉各个岗位的工作职责，以防越俎代庖，出现问题时相互推卸责任，特例出组织结构图和各岗位工作职责；如有越俎代庖现象的发生，出现问题时由该人员负责，如做出成绩也不属于该人员，但当人员不足时，直接领导安排其兼职他人工作时除外。 公司管理组织结构图 总经理工作职责 负责公司全面工作，土建工程发展方向的舵手，并主管以下工作： 1、 土建工程对外联系；承揽业务；资金回拢。 2、 审批土建工程生产经营计划。 3、 审核与签订土建工程各类

4、经济合同。 4、 土建工程财务管理和资金的使用。 5、 土建工程人员的招聘、任用和工资的审核批准。 6、 公司重大会议的安排。 技术副总经理工作职责 协助总经理分管工程技术和工程质量工作，直接上级是总经理，直接下级是预算员和审计。 1、 负责组织编制工程投标书，参与施工合同的签订。 2、 负责组织编制、修改公司内部施工定额，以便灵活操作，为施工节省时间，节约开支，当在公司内部定额内无法招到施工队时，负责组织招标或定期修改内部定额。 3、 负责组织施工图纸会审；施工组织设计和方案的审核；项目技术管理的指导和监督及技术人员的管理（调动技术人员时必须经过项目经理同意）。 4、 负责工程质量的全面监督

5、工作，参与分部工程及竣工工程质量验收，审核工程竣工资料。 5、 负责协调和解决施工中遇到的技术质量问题。 6、 负责土建工程技术人员的培训和组织日常技术、质量及有关施工规范的学习。 7、 负责工程成本核算和成本分析工作。 8、 完成直接上级交办的其它工作。 生产副总经理工作职责 协助总经理分管工程材料、设备及施工进度落实工作，直接上级是总经理，直接下级是材料员和材料会计。 1、 负责组织土建工程施工生产，审核和落实施工生产计划。 2、 负责工程材料工作，审核落实各项工程材料计划与供应。 3、 负责劳务分包合同和材料供应合同施工设备购置合同的签订和结算的审核，参与工程对外其他合同的洽谈及签订。

6、4、 负责施工设备管理，提出施工设备需用计划，组织购置，调配施工设备，检查施工设备的维修和保养。 ISEzu$zw 5、 负责施工劳力组织、调配和勤杂人员的安排（调动项目部勤杂人员时必须经过项目经理同意）。 6、 负责指导和监督项目部对材料、设备的存放和管理。 ?cW11oMkT 7、 负责安全生产和文明施工工作。 8、 完成直接上级交办的其它工作。安装副总经理工作职责 协助总经理分管建筑安装工作，直接上级是总经理，直接下级是预算员和技术员。 1、 负责参与工程承揽中涉及水、电、暖等工程项目的投标书编制，并参与相关内容的合同的签订工作。 2、 负责协调技术副经理组织工程图纸会审，侧重对安装工程

7、部分的审查，组织和审定安装施工组织设计和编制 3、 负责对安装工程竣工结算，外包工程及人工费结算的审核和审定。 4、 负责安装工程生产计划的提出与生产副经理协调，共同组织安装施工。 5、 负责安装工程材料总计划的提出、审定；安装外包工程材料计划和施工月计划的审定。 6、 负责提供安装工程所需设备、工具计划及维修计划，并组织落实。 7、 负责安装工程中的技术工作，管理安装技术、预算及生产人员。 8、 负责安装工程进度、质量及成本核算工作。 9、 完成直接上级交办的其它工作。 主管会计工作职责 协助总经理主管土建工程财务工作，直接上级是总经理，直接下级是出纳员。 1、 负责组织编制和执行公司财务收

8、支计划、贷款计划、资金筹备和使用方案。 2、 协助总经理对涉及资金方面的重大问题做出决策，参与重大方案的制定和重大经济事项的研究和审查。3、 负责公司的固定资金、流动资金、现金和货币的管理，指导和管理出纳员的工作 4、 负责督促检查材料帐薄，组织对帐、报账等。5、 负责组织经济分析活动和管理成本核算。6、 负责编制会计报表，提供会计资料；指导和督促会计档案的建档管理工作。 7、 完成直接上级交办的其它工作。 采购员工作职责 在生产副总经理直接领导下，负责土建施工材料采购供应工作。 1、 负责工程项目总材料计划采购供应的统筹安排；月份材料计划的采购供应。 2、 负责土建施工机械设备、工具和周转材

9、料的采购和租赁。 3、 负责审核工程购入建筑材料的凭证，出具与供材料验收单和提供财务入账的材料单据。 4、 负责土建“三大材”价格信息、供应方的提供，协助公司领导选定材料商和材料采购合同的签订工作。5、 负责协助技术副总经理和安装副总经理搞好成本核算的有关工作。 6、 完成直接上级交办的其它工作。 材料会计工作职责 在生产副总经理直接领导下，负责土建部分施工材料保管工作。1、 负责材料账簿的建立、记账和管理。 : 2、 负责参与工程项目部材料的清点、指导和监督项目部材料的管理。 3、 参与材料成本核算和经济活动分析。 4、 负责公司库存材料的入库建帐和出库的管理。 5、 负责核准库存材料、设备

10、、工具数量，提出调剂、维修、适用建议。 6、 完成直接上级交办的其它工作。 审计员工作职责 在技术副总经理直接领导下，负责工程审计工作。 1、 负责审核施工工程量、工程量单价是否符合公司内部定额价格及工程总价是否正确。 2、 负责审核所提工程材料计划数量、品种、规格等是否准确或符合设计及合同要求。 3、 为了清楚了解工程实际，防止漏项，每月至少两次到施工工地，时间每次为半天，以项目部考勤为准。 4、 审计工程量不得超过1周，特殊情况不得超过2周。 5、 协助技术副总经理编制工程投标书。 6、 完成直接上级交办的其它工作。 土建（安装）预算员工作职责 ! 在技术（安装）副总经理直接领导下，负责的

11、工程预决算工作。 1、 负责施工工程预算、决算。 2、 根据工程进度向施工项目部提前提供分部、分项的人、材、机分析表，以便项目部作为参考，进行成本控制。 3、 参与成本核算和工程成本分析。J 4、 为了清楚了解工程实际，防止漏项，每月至少两次到施工工地时间每次为半天，以项目部考勤为准。 5、 参与投标书的编制工作。 6、 完成直接上级交办的其它工作。 出纳员工作职责 在主管会计的直接领导下，负责公司现金工作。 1、 负责管理现金，严格执行现金和货币管理规定。 2、 负责审核收支凭证，办理现金收、付。 3、 负责极好银行、现金等账簿。 4、 负责计算和发放工资；勤杂人员工资到工地发放。 5、 负

12、责管理帐务、印鉴。 6、 完成直接上级交办的其它工作。 考勤制度 一、 公司办公室和施工工程项目部分别以工作性质和季节变化制定不同的作息时间表报予公司，经公司同意后施行。 二、 公司办公室和施工项目部都要安排专人兼做考勤员，负责对本部门工作人员的出勤情况进行考勤。每月的考勤表次月的2日前，经有关领导审核后报公司。 三、 上班不准迟到、早退和旷工，违者迟到、早退一次罚款20元，旷工1天罚款100元 四、 考勤实行签到制度，每次上班前进行签到作为考勤的依据，签到必须亲自进行，任何人不得代替否则代理人和被代理人每人每次罚100元。 五、 对管理人员的正常休假，考勤员必须在考勤表上当天记录“休假”字样

13、。考勤时间分为上午、下午和加班。 六、 考勤员应坚持日考勤、月汇总，有关内容如实填写如有填写不实或弄虚作假者，视情节轻重给予10100元罚款。 七、 管理人员遇事须亲自请假，一般请假2天之内由项目经理批准，超过2日由公司副总经理批准，超过1周由总经理批准。 八、 被公司安排到施工项目部的管理人员，在工程未结束之前，考勤以项目部为准，公司对其考勤无效，但公司领导另有安排除外，并在其考勤后签字，方可生效。 九、 “五一”、“十一”如工程不紧，全体员工休息一天；如赶工期不能休息管理人员按照100元/人发放以作鼓励，勤杂人员按50元/人发放。 车辆使用制度 为了提高工作效率，节约开支，避免不必要用车，

14、特制定此制度。 1、 车辆使用应填写车辆使用单，单据由司机填写，项目经理签字及相关领导签字。 2、 车辆使用单内容包括：时间、起点和终点、事由、公里数等事项。 3、 公司制订车辆每公里单价作为外用车辆结算的依据，外用车辆同样使用车辆使用单,有关人员签字后到公司结算。iv 4、 项目部在公司车辆安排不了的情况下，可以使用外用车辆。n| 5、 公司司机的年终奖金根据车辆使用单及相关情况进行发奖。 6、 公司车辆耗油量，根据行使公里数进行报销。 工地检查制度 为了更好的指导工地施工，及时解决施工中出现的问题，并督促项目部加强管理，使项目部相互学习，取长补短。 1、 每月2025号公司组织人员对项目进

15、行全面检查，参加人员有总经理、所有副经理、各项目部经理、材料员、材料会计、审计、预算员等L/TVO 2、 检查的方面有工程进度、工程质量、安全生产、文明施工、材料的保管、资料的整理和签证情况等。 3、 对检查的结果进行总结，并召集公司及工地所有管理人员进行开会，总结经验吸取教训。 项目经理任命及其职权 根据工程的具体情况和各工程人员的特点，实施项目经理人任命制。 1、 项目经理的任命由公司总经理和各副总经理共同协商后决定。 2、 项目经理的任命结束时间为工程竣工或不称职被解除项目经理职务。 i$43 6、 对工程无关的人员，不准其进入施工现场，不听劝阻者要及时报告施工现场领导处理；如私自放入处

16、罚当班保卫人员50元。 7、 当班保卫每晚要坚持对施工现场巡视，时间间隔每次不得超过20分钟，违者视情节轻重一次给以50200元罚款。 8、 当班保卫人员对施工现场的材料、物具、设备等数量、存放处要清楚，发现疑点和丢失等现象，要随时报告；凡发生丢失、损坏、造成损失的，责任人要照价赔偿；隐情不报者，给予加重处罚。 勤杂人员管理制度 为规范对勤杂人员的管理，实行按劳取酬，奖勤罚懒，促进施工生产。. 1、 勤杂人员主要包括临时招用的电工、电焊工、机修工、开吊、工、架子工、机械操作工、保卫、瓦工等 2、 勤杂工的招用，由公司根据施工生产需要确定数量和人选；招用人员由生产副总经理负责。 3、 项目部需要

17、勤杂人员，要提前上报计划，经生产副总经理批准，并负责进行安排。 4、 新招用的勤杂人员，上岗前公司和项目部要分别对其进行安全生产教育，未经教育上岗的要追究有关人员的责任。 5、 项目部对调到本项目部的勤杂人员要加强管理，做好工作安排和使用，对其出勤工日要认真考勤。每月考勤表要在此月5日前经项目经理审查后报给公司生产副总经理审定。 6、 勤杂人员的工资，实行以岗定资，工资计发按实际工作日加评定岗位系数方法。 各工种岗位日工资标准： 1 电工、电焊工、机修工、开吊工、瓦工每工日40元。 2 机械操作工、架子工每工日35元。 3 保卫、清洁工、每工日25元。 岗位系数范围11.5，岗位系数的确定，每

18、月由公司生产副总经理，根据项目经理的意见综合评定，填写考勤表上，公司以此计发月工资。 7、 勤杂人员违反公司规章制度，要给予经济处罚，情节严重的终止留用。 8、建筑材料管理制度 为了规范公司内部材料管理，控制生产单位的材料消耗，减少材料浪费现象，降低成本，提高经济效益，制定本制度。 材料管理主要包括材料计划编制、材料采购和租赁、材料验收入库、材料存储、材料领用、材料退回、材料盘点等主要环节。 一、 料采购计划的编制 1) 材料计划一式四份，技术负责人一份、保管员一份、材料会计一份、采购员一份。 2) 材料需求计划由项目部提出，有技术员或技术负责人编制，经技术负责人，项目经理批准，必须在每月25

19、日前交审计审核，审核后经技术副总经理签字，28日前将计划交给材料会计，由材料会计根据具体库存量，权衡后对计划审核签字，交生产副总经理，30日前上报总经理3) 项目部提供的材料计划要注明材料名称、规格、型号、色标、数量及进场日期等。特殊情况以及需要紧急采购的须在备注里注明原因。 二、 材料的采购、租赁 1） 材料的采购和租赁均由公司采购员负责。 2） 材料采购、租赁前，采购员要咨询价格，大宗材料报价至少要报三家，供领导算定 3） 确定供应商后，要与其签订采购（或租赁）合同。合同中要注明品种、规格、数量和供货时间、质量要求，约定付款方式等，对材料供应中可能出现的问题，要明确规定可追溯性的条款 4）

20、 因无采购合同而供应的材料给公司造成的经济损失，由采购员及有关责任人承担。三、 材料的进场、验收、存储.m 建筑材料可分为：通用材料、直发材料和周转材料。 直发材料：包括水泥、砂、石、石子、砖、瓦、灰膏等。 周转材料：主要指施工中可周转的模板、钢管、架板、扣件等。 通用材料：是指直发材料、周转材料以外建筑工程所需的各种材料。 1）通用材料 = A、供货商持送货单把材料送到工地，经保管员、保卫依据送货单验收并签字，按实际情况登入保管帐，并填写入库单，入库单一式三联，保管员、材料会计、财务各一联。 B、采购员及时到工地核对进场材料情况，并在入库单上签字，技术负责人和项目经理在入库单和送货单上签字。

21、 C、每月25日前把该月所有的送货单、入库单一并转交材料会计，材料会计填写材料明细表，30日前交财务入账。 2）直发材料 A、供货商持送货单把材料送到工地，经保管员、保卫依据送货单验收并签字，按实际情况登入保管帐，并填写入库单。 B、保管每10天汇总一次交技术负责人和项目经理在入库单和送货单上签字。 C、每月25日前把该月所有的送货单、入库单一并转交材料会计，材料会计填写材料明细表，30日前交财务入账。 2 3）周转材料 A、由出租单位或自找车把周转材料送到工地，经保管员、保卫依据租赁单验收并签字，按实际情况登入保管帐，并填写入库单。 B、保管每10天汇总一次交技术负责人和项目经理在入库单和租

22、赁单签字。 C、每月25日前把该月所有的租赁单、入库单一并转交材料会计，30日前交财务入账。 4）材料存储 A、保管员负责对所存材料定期检查，发现变质品、呆滞料、损失等及时向项目领导汇报。 B、材料的存储应以材料的属性、特点和用途规划设计仓库。材料要上架编号、堆放要合理，做到过目见数、检点方便、成行成列。 四、 材料的领用、退库 1）、通用材料、周转材料由保管填写领料单，领料人签字，保管发给领用人使用。领料单一式三联，领料人、保管、材料会计各一联；直发材料可直接使用。 w)+( 9 2、低值易耗品的领用，采取以旧换新，项目经理签字的办法。 3）、项目部之间办理退转材料时，收料方用蓝笔填写领料单

23、，退料方用红笔填写退料单。两种单据要分别注明收料方和退料方工程项目名称，当料有问题时，收料方有权扣除不合格的料。退转材料的两单据须经材料会计审核，否则退转材料无效。 -5d_76Ajl 4、工程剩余的材料，保管员进行清点开出退库单，经项目经理签字后，转材料会计，入公司库。 五、 材料的盘点 1）、保管员每月编制盘点单，截至日期为每月25日。材料会计根据盘点单和保管一起盘点，盘点结果在盘点表上反映出来，30日内将盘点结果、与材料消耗表打印出来签字后转交各项目部。对盘点数之间的差异进行原因分析。 2)、项目部技术负责人依据月结算和材料消耗表编制月份成本分析表，于次月2日报公司。 机具管理制度SO

24、为提高施工机械设备的使用率，用养结合，降低项目的使用成本。 1、 设备操作人员必须严格按照安全操作规程操作。 2、 机械设备人员应持证上岗、实行岗位责任制。 3、 对不属自然磨损造成的机械损坏应进行处罚，以确保机械设备的安全合理使用。a 4、 设备的保养要定期进行，保养重点是清洁、润滑、紧固、防腐，并定期检查运转情况。 5、 施工机械设备属公司固定资产，任何个人不得转卖、外借或拆卸部件，违者除将该设备恢复原状并给予100以上罚款。 6、 项目部要严格按照施工组织设计、工程进度计划合理安排好各种机械设备的进、出场时间，做到既不影响正常施工，又不闲置在工地上，确保机械设备的利用率。 7、 设备退场

25、必须清理干净，保养完好，由公司材料会计负责验收，合格后（无损不缺），退库，同时停止计取项目租赁费；对验收不合格的，拒绝退库。 印章管理制度 印章是项目部管理活动中行使职权的重要凭证和工具，为了加强管理、防范风险，维护公司的利益，制定本制度。 1、 项目经理负责项目部公章的管理工作，项目部资料章有技术负责人负责管理。2、 印章刻制规定 3、 对私刻、伪造公司印章者，给予辞退、开除处分，并处1000元以上罚款，由此造成的损失由该人承担，情节严重者追究法律责任。 4、 印章在受到损伤、被盗情况下应以书面形式向上级领导汇报，并采取报案、公告等有关措施。 5、 因项目部更名、注销、更换、竣工等原因致使现

26、有的印章不再发生作用时，可申请印章报废处理，领导同意后，交办公室处理。 施工进度控制 施工是在动态的条件下进行的，因此进度控制也是一个动态的管理过程，必须在收集资料和调查研究的基础上编织进度计划，并进行跟踪检查和调整。 1、 由技术负责人根据施工合同、工地情况及施工图纸等编制施工进度总计划 2、 施工总进度计划必须有技术负责人、项目经理签字汇报技术副总经理认可后方可实施。 3、 根据总计划、施工情况等，技术员或技术负责人编制月进度计划，经技术负责人、项目经理签字后，汇报给技术副总经理，签字后方可实施。0 4、 技术员或技术负责人根据施工进度月计划，编制施工进度周计划，经技术负责人、项目经理签字

27、后生效。 5、 项目经理负责施工进度计划的落实工作，根据工程具体情况及时召开会议，督促和协调各施工队、各管理人员的关系，解决随时出现的问题，并做好事前控制工作。6、 公司根据项目部的月进度计划进行检查，并在公司检查会议上，有关施工进度方面发表意见，协调公司各部门之间的关系，并解决项目部自身无法解决的问题，给项目部做好服务工作。 施工质量控制 工程质量是企业的生存之本，使企业的形象所在。 1、 工程质量必须满足国家建设施工质量验收规范的要求。 2、 实施质量控制必须实行样板制；分部、分项工程及检验批应进行自检、交接检、专检人员检查，为检查或检查不合格的，严禁转入下道工序。 3、 为保证工程质量必

28、须对施工机械设备、检测设备、上岗人员进行控制。 4、 要进行技术交底；在施工过程中，对发包人或监理工程师提出的有关施工方案、技术措施及设计变更的书面要求，技术负责人签字后应向技术员、施工员书面交底。 5、 根据给定的永久性坐标点，做好场地永久性控制测量标准，并采取保护措施，不得擅自移动。 6、 加强计量、配比控制，确保混凝土、砂浆的施工质量。 7、 对进场的材料实施验品种、验规格、验质量、验质量的“四验”制，并提供中文合格证明，否则不得入场。未经检验或以检验为不合格的材料不准投入使用。 8、 做好成品的保护工作，由施工员负责施工成品的保护。 施工成本控制 施工成本控制是指在施工过程中，对影响施

29、工项目成本的各种因素加强理，并采取各种措施，将施工中实际发生的各种消耗和支出严格控制在成本计划范围内，随时揭示并随时反馈，严格审查各项费用是否符合标准，计算实际成本和计划成本之间的差异并进行分析，消除施工中的损失浪费现象，发现和总结先进经验。 1、 根据合同造价、施工图等，结合公司正常情况下的管理费用、财务费用，编制成本计划。 2、 按照公司的管理水平、消耗定额、作业效率等进行工料分析。当某些环节或分项工程施工条件尚不明确时，应作出暂估费用。并按分部、分项、人、材、机及其他直接费进行分解。 3、 加强计划管理和施工调度，最大限度地避免因施工计划不周和盲目调度造成窝工损失、机械利用率降低、物料积压等导致的成本增加 4、 根据计划目标成本确定的人、材、机和其他直接费的构成，每月按预算成本和实际成本进行比较分析。发现工作中存在的问题和不足，及时进行纠偏。 安全生产 “安全第一，以防为主”。做好事前控制，确保人身和财产安全。 1、 进入工地必须戴安全帽，违者每次罚款50元。 2、 2米以上的高处，悬空作业，无安全措施的，必须系好安全带，和扣好保险钩