《物业管理条例》经典问题解读（110条）.docx

1、物业管理条例经典问题解读（110条）物业管理条例经典问题解读（1-50条）1、什么是物业管理？为什么要制定物业管理条例？物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，故制定物业管理条例。2、物业管理条例是一部怎么样的法规？其分步施行有什么意义？物业管理条例(国务院令第379号，以下简称条例于2003年6月8日颁布，自2003年9月1日起施行。条例是我国第一部物业管理行政法规。

2、条例确立了一系列重要的物业管理制度，对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等方面作了明确规定，并明确了相应的法律责任。与过去的有关物业管理方面的规定相比较，条例在立法的深度和广度上有了重大突破，对人民群众关心的热点、难点问题作了相应规定。条例的颁布施行，将为维护物业管理市场秩序，规范物业管理活动，保障业主和物业服务企业合法权益提供法律保障；对于促进物业管理健康发展，进一步改善人民群众的生活和工作环境具有十分重要的意义。与条例配套的行政规章和规范性文件有物业管理招标投标管理暂行办法、业主大会规程、住房专项维修资金管理办法、物业服务企业资质管理办法等。鉴于各地在物业管理发展

3、上的差异，条例对业主在首次业主大会会议上投票权的确定、物业管理区域的划分等问题仅作了原则规定，具体办法授权省、自治区、直辖市制定。2007年8月26日，国务院发布第504号令，对物业管理条例进行了修订，将部分条款作了修改，并根据物权法的有关规定，将原来所称的“物业管理企业”改称“物业服务企业”，“业主临时公约”改称“临时管理规约”，“业主公约”改称“管理规约”。3、如何理解物业管理中的基本概念物业、业主？物业，指的是房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地。房屋的所有权人为业主。需要注意的是，将业主定义为“房屋所有权人”，并没有排除业主对与房屋相配套的设备、设施和相关场地拥有的相关权利。4、如何

4、认定业主的身份？依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。5、物业管理活动由哪些机关负责管理监督？国务院建设行政主管部门(即建设和住房保障部)负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。这里所称“房地产行政主管部门”是一个笼统和灵活的称呼，各地房地产行政主管部门的名称或设置并不完全相同。6、什么是物业管理区域？物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的、并

5、由一个物业服务企业实施统一物业管理的区域。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。7、什么是建筑物区分所有权？为什么要对建筑物区分所有权？建筑物区分所有权，是指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。建筑物区分所有权的出现，主要是现代社会大量高层或多层楼房的出现带来的。我国改革开放以来，住房制度的改革，大量商品房的出现，在城市已形成了很多的住宅小区，一栋楼通常为众多用户、住户所有，这就需要对建筑物区分所

6、有权。因此，物权法适应现实的要求，确立了我国的建筑物区分所有权，即：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”8、业主的建筑物区分的专有部分包括哪些？业主对专有部分享有哪些权利？建筑物内的住宅、经营性用房等一般属于建筑物区分的专有部分，建筑区划内符合下列条件的房屋(包括整栋建筑物)，以及车位、摊位等特定空间，也应当认定为业主的建筑物区分的专有部分：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专性于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等

7、，应当认定为专有部分的组成部分。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。9、业主的建筑物区分的共有部分包括哪些？业主对共有部分享有哪些权利？一般认为，建筑区划内的以下部分，应当认定为业主的建筑区分的共有部分：(1)建筑的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分；(2)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物

8、的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利，同时承担义务；不得以放弃权利不履行义务。10、业主转让建筑物区分的专有部分时，共有部分如何处理？业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。11、建筑区划内的道路、绿地、公共场所等，如何归属？建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。12、建筑区划内的车位、车库如何归属？建筑区划内，规划用于停放汽车的

9、车位、车库应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。但是，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合“应当首先满足业主的需要”的规定。13、承租人等物业使用人在建筑物区分所有权中处于什么地位？专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。14、业主在物业管理活动中享有哪些基本权利？业主在物业管理活动中，享有下列权利：(1)按照物业服务合同

10、的约定，接受物业服务企业提供的服务；(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；(4)参加业主大会会议，行使投票权；(5)选举业主委员会成员，并享有被选举权；(6)监督业主委员会的工作；(7)监督物业服务企业发行物业服务合同；(8)对物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；(10)法律、法规规定的其他权利。15、业主在物业管理活动中需要履行哪些基本义务？业主在物业管理活动中，履行下列义务：(1)遵守管理规

11、约、业主大会议事规则；(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境；(3)卫生的维护等方面的规章制度；(4)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(5)按照国家有关规定交给专项维修资金；(6)按时交纳物业服务费用；(7)法律、法规规定的其他义务。16、哪些事项需要由业主共同决定？下列事项由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则；(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(6)改建、重建建筑物及其附属设施；有

12、关共有和共同管理权利的其他重大事项，如改革共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项。决定上述第(5)项和第(6)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。17、在业主需要共同作出决定或分摊建筑物及其附属设施的费用、分配建筑物及其附属设施的收益时，专有部分面积和建筑物总面积分别如何计算？专有部分面积和建筑物总面积，可能按照下列方法认定：专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行

13、物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照第(1)项的统计总和计算。18、在业主需要共同作出决定时，如何确定业主人数和总人数？业主人数和总人数可以按照下列方法认定：业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按1人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按1人计算。总人数，按照前项的统计总和计算。19、哪些情况和资料应当向业主公开？业主有权要求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料，起诉到法院的，人民法院应予支持：建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；管理规约、业主大会

14、议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；其他应当向业主公开的情况和资料。20、什么是业主大会？业主大会的基本职责是什么？物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。21、业主大会如何成立？一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选

15、举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。22、业主大会如何筹备？业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。筹备组应当做好下列筹备工作：(1)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；(2)参照政府主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则(草案)和管理规约(草案

16、)；(3)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；(4)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；上述(1)-(4)项内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。(5)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。23、什么是物业管理规约？物业管理规约应包括哪些内容？其效力如何？物业管理规约，以前称作业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。物业管理规约应当对有关物业的使用、

17、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。24、物业管理规约具有什么作用？物业管理规约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。例如, 物业管理规约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证小区全体住户的安全；又如物业管理规约规定对欠缴费用的业主，业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束。25、什么是业主大会议事规则？议事规则应包括哪些内容？业主大会议事规则是

18、业主大会组织、运作的规程，是对业主大会宗旨、组织体制、活动方式、成员的权利义务等内容进行记载的业主自律性文件。业主大会议事规则是全体业主意志的集体体现，是业主大会运作的基本准则和依据，业主大会、业主委员会和所属的成员都必须严格遵守。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。26、召开业主大会会议前应做好哪些准备？召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。27、业主大会会议如何召开？业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则

19、的规定由业主委员会组织召开。经20%以上的业主提议，或者发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式(如发放会议材料和选票等)；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。28、物业管理区域内业主人数较多时，如何推选业主代表参加业主大会会议？物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主

20、大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。29、业主可否委托代理人参加业主大会会议？可以。但是需要以书面形式作出委托。30、业主大会的职责有哪些？业主大会履行以下职责：(1)制定、修改管理规约和业主大会议事规则；(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(3)选聘、解聘物业服务企业；(4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩

21、序和环境卫生的维护等方面的规章制度。(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。31、业主大会决定哪些事项需要多数业主同意？业主大会决定需要业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但决定以下事项时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。(1)筹集和使用专项维修资金；(2)改建、重建建筑物及其附属设施。32、什么是业主委员会？业主委员会履行哪些职责？业主委员会由业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事宜。业主委员会作

22、为业主执行机构，与作为业主决策机构的业主大会并存。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。(4)监督管理规约的实施；(5)业主大会赋予的其他职责。33、业主委员会如何产生？业主委员会由业主通过业主大会会议选举产生。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1-2人。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。34、担任业主委员会委员需要符合哪

23、些条件？业主委员会委员应当符合下列条件：(1)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；(2)遵守国家有关法律、法规；(3)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；(5)具有一定组织能力；(6)具备必要的工作时间。35、业主委员会产生后如何向政府主管部门备案？业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会备案的有关事项发生变更的，需要重新备案。36、业主在哪些情况下丧失业主

24、委员会委员资格？业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：(1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；(2)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；(3)因疾病等原因丧失履行职责能力的；(4)有犯罪行为的；(5)以书面形式向业主大会提出辞呈的；(6)拒不履行业主义务的；(7)其他原因不宜担任业主委员会委员的。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。37、业主委员会委员如何变更？经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业

25、管理区域内公告。38、业主委员会的职责有哪些？业主委员会履行以下职责：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(4)监督管理规约的实施；(5)督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；(6)业主大会赋予的其他职责。39、业主委员会会议如何召开？经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。业主

26、委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。40、业主委员会如何换届？业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。41、业主大会、业主委员会作决定时有哪些限制？其决定违法时怎么办？业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政

27、主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。42、业主大会或者业主委员会作出的决定有何效力？如何公示？业主大会或者业主委员会作出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。43、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，怎么办？业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主以业主大会或者

28、业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依法请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起1年内行使。44、业主大会和业主委员会怎样应对小区内损害他人合法权益的行为？业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出

29、的决定，实施下列行为的，可以认定为“损害他人合法权益的行为”：(1)损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；(2)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；(3)违反规定进行房屋装饰装修；(4)违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。45、业主大会和业主委员会开展工作的经费由谁承担？业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的

30、质询。46、业主大会、业主委员会与公安机关、居委会是什么关系？业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。47、前期物业管理是怎么回事？为什么要进行前期物业管理？前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选购物业服务企业实施的物业管理。通常状况下，业主、业主大会选聘物业服务企业开展工作

31、，物业服务合同在业主大会和物业服务企业之间签订。但常常在物业建成之后、业主大会成立之前，就需要进行物业管理活动。由于业主大会尚未成立，只能由建设单位选聘物业服务企业对物业实施管理服务，物业服务合同在建设单位和物业服务企业之间签订。这时的物业管理就是前期物业管理，这时的物业服务合同称为前期物业服务合同。48、前期物业服务合同应于何时签订？其具有哪些法律特征？在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同有以下特征：(1)前期物业服务合同具有过渡性。一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业服务企业，业主与物业服务企业签订的合同发生效

32、力，就意味着前期物业管理阶段结束。(2)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。(3)前期物业合同是要式合同，即法律要求必须具备一定形式的合同。49、业主如何获知前期物业服务合同的内容？建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。50、什么是临时管理规约？临时管理规约应于何时制定？在很多情况下，物业建成后，业主的入住是一个逐渐的过程，业主大会并不能立即成立。而管理规约在物业买受人购买物业时就须存在，这种在业主大会制定管理规约之前存在的管理规约，称为临时管理规约。建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履

33、行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。物业管理条例经典问题解读（51-110条）51、业主如何获知临时管理规约？建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。52、如何选聘前期物业管理的物业服务企业？住宅物业的建设单位，应当通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；而非住宅物业是否以招投标方式选聘物业服务企业，目前不作强制性要求。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准

34、，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。53、前期物业服务合同的法律效力延续到什么时候？前期物业服务合同可以约定期限；但是，限期未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合事终止。也就是说，前期物业服务合同按照约定的期限履行结束，只有在合同期内没有业主大会选聘的物业服务合同生效才能实现。这是由前期物业管理本身的过渡性决定的。一旦业主组成了代表和维护自己利益的业主大会，选聘了物业服务企业，进入了正常的物业管理阶段，则前期物业管理就不再有存在的必要，自动终止，终

35、止的时间以来主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时为准。54、物业共用部位、共用设施设备包括哪些？建设单位可否对其处分？物业共用部位、共用设施设备，是物业管理区域内，业方专有房屋以外的，属于全体业主共有所有、共同使用的建筑物的部位、场所、设施、设备。根据我们目前的有关规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，共用的、上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿化、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性

36、文体设施和共用设施设备使用的房屋等。物业共用部位、共用设施设备为全体业主共同所有或者使用，建设单位无权对之擅自进行处分。但是在实践中，建设单位擅自处分归业主所有或者使用的物业共用部位、共用设施设备，侵害业主合法的财产权利的情况比较突出，因此物业管理条例特别强调：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”55、物业承接、验收的相关资料如何交接？在办理物业承接、验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(3

37、)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(4)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。物业服务企业承接物业时，还应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。56、物业管理用房应由建设单位还是物业服务企业配置？建设单位应当按照天物业管理区域内配置必要的物业管理用房。57、什么是物业的保修责任？物业的保修责任由谁承担？物业保修责任，是指建设单位有对物业竣工验收后在保修其他出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。虽然物业服务企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理，但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，在

38、保修期间与保修范围内的房屋维修由建设单位承担担首要责任。因此，物业管理条例明确规定：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。保修期限与保修范围以外的物业维修、保养，由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。58、业主是否必须选择物业服务企业来实施物业管理？对于房屋等建筑物的管理业主可以采取自己管理、委托不同的专业服务公司管理、选聘物业服务企业等方式。物业管理条例所规范的物业管理,仅指业主通过选聘物业服务企业对物进行管理这种方式.业主有权选择适合自已的方式来管理自己的物业,条例并不强制业主必须选择物业服务企业实施物业管理。59、物业服务企业和业主之间是否是管理者与被管理

39、者的关系？物业管理活动的基础是物业服务合同。物业服务企业根据物业服务合同内容提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费予物业服务企业使用，双方是平等的民事法律关系，不是管理者与被管理者的关系。60、业主如何选择物业服务企业？国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业企业。业主可以采取招投标方式来选择物业服务企业，也可以采取协议等其他方式来选择物业服务企业。61、物业服务企业的性质是什么？需要符合哪些条件？物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。物业服务企业属于从事经营活动的市场主体，应当具有主体资格，享有完全的民事权利能力和行为能力

40、，能够独立地承担民事责任。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，须具备下列条件：(1)依法成立。即物业服务企业的设立程序要符合法律法规的规定。(2)有必要的财产或者经费。最低资质(三级)物业服务珠注册酱不得低于50万元。(3)有自己的名称、组织机构和场所。(4)能够独立承担民事责任。62、物业服务企业和物业管理最低价业人员是否都需要相关资质？国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。物业服务企业资质管理办法对物业服务企业区分了三级资质，分别对应不同注册资本、物业管理专业人员及专职管理和技术人员人数等的企业。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。63、同一个物业管

41、理区域是否只能有一个物业服务企业实施物业管理？根据物业管理条例确定的物业管理区域统一管理原则，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。64、物业服务合同应当包括哪些内容？业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定：(1)物业管理事项，主要包括物业共用部位的维护与管理，物业共用设备设施及其运行的维护和管理，环境卫生、绿化管理国，物业管理黄公共秩序、消防、交通等协助管理服务，物业装饰装修管理服务，专项维修资金的代管服务，物业档案资

42、料的管理。(2)服务质量，即对物业服务提供的服务在质量上的具体要求。(3)服务费用，目前主要有两种计算方式：一是按照每平方方多少元来计算；二是按照每户多少元来计算。(4)双方的权利义务。(5)专项维修资金的管理和使用。(6)物业管理用户。(7)合同期限，期限条款应当尽量明确、具体、或者明确规定谋算期限的方法。(8)违约责任，即物业服务合同当事人一方或者双方不履行或者不适当履行合同，依照法律的规定或者按照当事人的应当承担的法律责任。除此之外，物业服务合同一般还应当载明双方当事人的基本情况、物业管理区域的范围、合同终止和解除的约定、解决合同争议的方法以及当事人约定的其他事项等内容。65、物业服务企

43、业的服务承诺、服务细则等，是否对其具有约束力？物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分，对物业服务企业有约束力。66、物业服务合同的法律地位如何？其当事人之间的关系如何？物业服务合同是确立业主和物业服务企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据，在物业管理活动中的地位非常重要。物业服务合同属于民事合同的范畴，是业主、物业服务企业设立物业服务关系的协议。物业服务合同的当事人中，物业服务企业具有独立的法人资格，业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。业主和物业服务企业之间是平等的民事主体关系，不存领导与被领导、管理与被管理的关系。67、业主可否

44、以自己并未直接选择物业服务企业为由拒绝物业服务企业提供服务？建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同、以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。业主以其并非合同当事人为主提出抗辩的，人民法院不予支持。68、物业服务企业如何承接物业？物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当将前期物业服务合同终止时，(前期)物业服务企业移交给业主委员会的资料，向物业服务企业移交。69、物业管理用房包括哪些？其所有权属于物业服务企业还是业主？物业管理用房一般包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房以及业主委员会活动用房等。物业管理用

45、房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。但在特定条件下，有些物业管理区域内的物业用房确有空余，如不能改变用途，实属资源浪费，由经业主大会同意，并依法到有关部门办理相应的手续，有可以改变用途。70、物业服务企业可否将部分服务内容委托为其他服务企业？物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将区域内的全部物业管理一并委托给他人。这里所指的专项服务业主，是指保安、保洁、绿化、电梯等共用设施设备的维护等服务企业；专业服务企业，是指专让客户提供某项服务业务的专业化公司，例如：保洁公司、保安服务公司、设备维修公司、绿化公司等。在专项服务业务委托之后，物业服务企业与业主之间，仍然是物业服务合同关系；物业服务企业和专业服务企业之间，属于委托服务合同关系。委托服务合同的内容不得与物业服务合同的内容相抵触。专业服务企业与业主之间不存在合同关系，但是，专业服务企业在履行委托服务合同时，应当遵守物业管理区域内的规章制度，不得侵害业主的合法权益。物业服务企业就专业服务企业提供的服务向业主负责。71、物业服务企业可否提供物业服务合同约定以外的服务项目？物业服务合同的标的是物业服务企业提供的物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。由于每个物业服务的业主都是独立的民事主体，情况各异，在有