全国2016年4月自考00169房地产法试题及答案.doc

1、全国2016年4月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。1、形式意义上的房地产法是指（A）A、城市房地产管理法B、土地管理法C、商品房销售管理办法D、城市房屋租赁管理办法2、对新建房屋进行的权属登记属于（B）A、转移登记B、初始登记C、总登记D、变更登记3、按土地用途进行分类，我国的土地可以分为（A）A、农用地、建设用地、未利用地B、农用地、工业用地、商业用地C、住宅用地、工业用地、商业用品D、农用地、工商业用地、

2、军事用地4、下列关于“小产权房”的说法中，正确的是（A）A、小产权房的“小”强调的是城镇居民不能取得房屋的所有权B、小产权房的“小”强调的是城镇居民不能取得房屋的使用权C、任何人不能取得小产权房的产权D、农村居民都可以取得小产权房的所有权5、以招标方式出让国有建设用地使用权的主体是（B）A、省、市、县人民政府国土资源行政主管部门B、市、县人民政府国土资源行政主管部门C、市、县人民政府D、市、县、乡镇人民政府6、建设用地使用权是指依法对国有土地享有的（D）A、占有、使用、处分的权利B、占有、收益、处分的权利C、占有、收益、处分的权利D、占有、使用、收益的权利7、根据房地产开发企业资质管理规定的规

3、定，新设立的房地产开发企业取得的暂定资质证书的有效期为（C）A、6个月B、9个月C、1年D、2年8、申请人民法院强制执行征收补偿决定的案件，其管辖的法院是（C）A、申请人所在地基级人民法院B、申请人所在地中级人民法院C、房屋所在地基级人民法院D、房屋所在地中级人民法院9、下列建设用地中，可以以划拨方式取得土地使用权的是（D）A、住宅用地B、工业用地C、商业用地D、城市基础设施用地10、根据我国现行立法规定，教育、科技、文化用地的最高使用年限是（B）A、40年B、50年C、70年D、100年11、根据建设工程质量管理条例的规定，在正常使用条件下，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的最低保修

4、期为（B）A、1年B、2年C、3年D、5年12、建设工程监理的现场监理工程师享有的权利是（C）A、行政命令权B、处罚权C、审批监督权D、起诉权13、下列各项中，属于商品房预售条件之一的是（D）A、已经开始施工建设B、房屋已装修完工C、已发布预售广告D、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书14、建设工程投标保证金最高不得超过人民币（D）A、10万元B、20万元C、30万元D、50万元15、房地产抵押人的义务之一是（B）A、将抵押的房地产交抵押权人管理B、保持抵押的房地产价值C、就同一房地产不得再次设立抵押D、优先履行主债务16、业主在物业管理活动中享有的权利之一是（D）A、代表所在区、

5、县人民政府房地产主管部门指导业主委员会的工作B、参加业主大会会议，但不一定有投票权C、管理业主委员会的工作D、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议17、我国推行住房公积金制度的起始时间是（A）A、1994年B、1996年C、1998年D、2000年18、物业管理的法律性质是（C）A、行政管理B、公共管理C、服务D、既管理，也服务19、下列不得设定抵押权的房地产是（A）A、所有权、使用权有争议的房地产B、承包经营的农村土地C、城镇居民的自有房屋D、其他地上附着物20、房地产开发贷款不仅要符合贷款银行贷款担保的有关规定，而且要（B）A、公开、公平、公正B、合法、有效、足值C、充分、及时、

6、有效D、合规、公开、有效21、业主委员会是业主大会的（D）A、监督机构B、决策机构C、权力机构D、执行机构22、廉租房住户退回廉租房的情形之一是，无正当理由连续未在所承租的廉租房居住的时间达到（C）A、2个月以上B、3个月以上C、6个月以上D、12个月以上23、下列属于公共租赁住房出租对象的是（D）A、城乡低收入阶层B、城镇单身职工C、家庭成员多的员工D、在城镇稳定就业的外来务工人员24、下列各项中，属于住房公积金制度特征之一的是（B）A、救济性B、互助性C、营利性D、扶助性25、下列关于住房公积金管理中心的表述，正确的是（A）A、属于事业单位B、属于政府机关C、不得设立分支机构D、不具体从事

7、住房公积金的核算26、下列情形中，可以免征土地增值税的是（D）A、企业用于投资转让房屋B、建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的30%C、个人用于投资转让房屋D、个人居住满5年，由于工作调动而转让原自用住房，经申报核准27、契税的征税对象是（C）A、房屋租赁B、房屋抵押C、房屋出售D、房屋继承28、下列各项中，属于商品房包销的特征之一的是（B）A、稳定性B、风险性C、规范性D、收益性29、住房公积金管理中心经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于（C）A、单位职工集体建房B、担保C、购买国债D、公共设施建设30、下列不属于物业服务合同特点的是（B）A、综合性B、单一性C、有偿性D

8、、双务性二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂、少涂或未涂均无分。31、国家征收集体土地的条件包括（CDE）A、国家需要B、集体同意C、公共利益需要D、足额补偿，妥善安置E、遵循法定的程序32、国有土地上的建设用地使用权的设立方式包括（ABCE）A、国有建设用地使用权出让B、国有土地租赁C、国有土地使用人作价出资D、国家对集体土地征收E、建设用地使用权划拨33、物业服务企业资质管理办法将物业服务企业资质等级分为（BCD）A、特级B、一级C、二级D、三级E、四级34、房地产信托

9、融资与REITs的区别有（ABC）/221A、REITs实质上是证券化的产业投资基金，而房地产信托融资主要是债权式投资B、REITs可以直接持有运营不动产，并享有法律上的权属，而房地产信托融资不转移信托财产的权属C、REITs通过专业化的管理，从事多样化的投资，而房地产信托融资以单一项目为主D、REITs产品周期较长，一般为年，而房地产信托融资产品周期较短，一般为年E、REITs的投资份额流动性较差，而房地产信托融资具有较高的流动性和变现性35、房地产估价的原则包括（ABCDE）A、独立、客观、公正原则B、合法原则C、替代原则D、最高最佳原则E、估价时点原则三、名词解释题（本大题共5小题，每小

10、题3分，共15分）36、房地产答：是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，（1分）包括物质实体和依托于物质实体上的权益。（2分）37、商品房销售广告答：是指房地产开发企业、房地产权利人或房地产中介服务机构利用各种有形物质或者无形媒介为载体，（2分）发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。（1分）38、买卖不破租赁规则答：是指房屋在租赁期间，因赠与、析产、继承或者买卖而发生所有权变动的，（1分）不影响租赁合同的效力，原房屋租赁合同继续有效。（2分）39、住房公积金答：是指国际机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民

11、办非企业单位、社会团体及其在职职工，（1分）依法缴存的长期住房储金。（2分）40、土地增值税答：是指对转让房地产并取得收入的单位和个人，（1分）以其转让房地产所取得的增值额为计税依据而征收的一种房地产税。（2分）四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）41、简述房屋登记与土地登记的关系。答：（1）在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，（2分）由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。（1分）（2）房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，（1分）并凭变更后的房屋所有

12、权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。（2分）42、简述建设工程施工合同承包人的一般义务。答：（1）按照设计文件和施工合同严格施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料；（2分）（2）接受发包人的必要监督；（1分）（3）按期完成和交付合格工程；（2分）（4）保修责任和损害赔偿责任。（1分）43、简述申请购买限价商品住房应符合的条件。答：（1）申请人须具有完全民事行为能力；（1分）（2）申请人具有本市户籍或申请人具有本市常住户籍并达到一定的年限；（1分）（3）单身家庭、离异家庭提出申请的，需满足年龄、离异时

13、间上的要求；（1分）（4）申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产须符合规定标准；（2分）（5）申请家庭成员在一定时限内没有住房交易记录。（1分）44、简述作为居间人的房地产经纪机构的权利和义务。答：（1）在开展房地产居间活动时，房地产经纪机构作为居间人促成合同成立后，有权向委托人收取约定的报酬。（2分）（2）未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。（1分）（3）居间人有如实报告的义务，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。（2分）（4）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。（

14、1分）五、论述题（本大题共1小题，共10分）45、试述房地产开发项目运作中项目公司融资的类型及内容。答：（1）房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。它是一项高投入、高风险的投资经营项目，需要大量资金支持。许多房地产开发项目都设立项目公司，以项目本身信用为基础进行融资，这也成为房地产开发及各种工程资本运作的核心。（2分）（2）项目公司股权式融资，将投资者资产与项目资产独立开来，彼此没有追索权。项目公司股权式融资主要有两种方式：一是由项目的投资者设立一家专门为一个特定项目而成立的公司，由该公司和其他投资者组成投资机构进行项目融资。二是由项目的投资者共同出资

15、设立一个项目公司，该项目公司对项目资产拥有所有权，并负责项目的建设、经营和融资。（3分）（3）项目公司银行贷款融资，以项目公司本身的现金流和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物，往往应用于现金流稳定的大型基建项目。主要有两种形式：一是无追索权的项目融资，贷款的还本付息完全依靠项目的经营效益，贷款银行为保障自身的利益，以该项目拥有的资产做担保。二是有限追索权的项目融资，贷款银行还要求有项目实体以外的第三方提供担保，但担保人以其提供的担保金额为限承担责任。（3分）（4）项目公司股权转让，项目公司在运营一段时间后，通过股权转让来吸引新的投资者，从而为项目开发注入新的资金。（2分）六、案

16、例分析题（本大题共1小题，共11分）46、马某与聂某于2013年3月11日签订一份房屋租赁合同，合同约定马某将其所有的一栋二层楼房租给聂某，租期4年，每月租金4000元。后来，马某因做生意缺钱，遂以该楼房作抵押向孔某借款80万元，双方于同年7月1日签订了抵押合同，并到当地房地产管理部门办理了抵押登记。2014年7月，借款到归还期时，马某不能按期归还欠款，遂与孔某订立一份房屋买卖合同，将该楼房以80万元的价格卖给孔某，以抵作借款，并约定于8月8日一起到房地产管理部门办理产权转移登记。同年7月11日，孔某通知聂某，称自己已将该房屋买下，要求聂某在7月31日以前搬出房屋。聂某则认为，马某设定房屋抵押

17、权时未通知他，故该抵押无效，且房屋租赁合同未到期，孔某无权解除房屋租赁合同，并要求马某以75万元的价格将该房屋优先卖给自己，以实现自己作为承租人的优先购买权。马某加以拒绝，聂某也拒绝搬出该房屋。为准备装修，孔某于7月29日带人强行将聂某赶出房屋，并将其家具、衣物等物品扔到外面，造成了一些损失。问题：（1）马某与孔某签订的房屋抵押合同是否有效？为什么？（3分）（2）马某与孔某签订的房屋买卖合同是否有效？为什么？（2分）（3）聂某要求以75万元购买该房屋是否符合优先购买权的条件？为什么？（3分）（4）孔某能否强行要求聂某搬出该房屋？为什么？（3分）答：（1）马某与孔某签订的房屋抵押合同是否有效？为

18、什么？（3分）马某与孔某签订的房屋抵押合同有效。因为马某将房屋出租给聂某仅仅转移了房屋的占有权和使用权，并没有转移所有权，因此，他有权将出租的房屋设定抵押权，设定抵押权并不影响聂某对该房屋的继续占有和使用。而且马某与孔某是自愿订立抵押合同，亦未违反法律和社会公共利益，且办理了抵押登记手续，故该抵押合同有效。（3分）（2）马某与孔某签订的房屋买卖合同是否有效？为什么？（2分）教材上找不到答案（超纲/详见合同法第44条）马某与孔某签订的房屋买卖合同合法有效。根据合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。马某与孔某签订的房屋买卖合同是自愿的、经过双方协商一致，是双方的真实意思表示，该合同依法成立，具

19、有法律效力，即使还未办理产权变更登记手续，也不影响该合同的效力。（2分）（3）聂某要求以75万元购买该房屋是否符合优先购买权的条件？为什么？（3分）聂某要求以75万元购买该房屋不符合优先购买权的条件。根据有关法律规定，房屋所有人出卖出租的房屋，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓同等条件主要是指价格条件，即优先购买权人在支付同等价格的条件下，享有优先于他人购买房屋的权利。故聂某以低于80万元的价格要求购买该房屋，不符合优先购买权的条件。（3分）（4）孔某能否强行要求聂某搬出该房屋？为什么？（3分）孔某不能强行要求聂某搬出该房屋。根据有关法律规定，出租人要出卖已出租的房屋，须在合理期限之前通知承租人，所以孔某应该在马某通知聂某的合理期限以后，才能签订房屋买卖合同并要求聂某搬出房屋。根据“买卖不破租赁”的原则，即使房屋所有权转移给孔某，原房屋租赁合同仍然有效，孔某也不能强行要求聂某搬出房屋，如果孔某想解除房屋租赁合同，也应提前通知聂某，给聂某合理的时间另租房屋居住。（3分）