小区物业考核评价付费机制.docx

1、小区物业考核评价付费机制（试行）为规范物业服务行为，加强小区物业管理，提升城市基层治理现代化水平，打造宜居乐活的美好家园环境，根据*，结合我街道实际，制定本考核实施意见。一、总体要求紧紧围绕打响在*看见美丽中国的城市品牌要求，坚持以人民为中心的发展思想，全力推进小区物业管理。坚持目标导向、问题导向、效果导向，进一步深化统一领导、属地管理、分级负责、条块结合、综合协调的物业管理工作体制，构建权责明晰的考核机制，有序推进小区规范化、长效化管理。二、考核范围和内容（一）考核范围及对象街道区域内住宅小区物业管理服务,试点先从富田家园和谈家扇花园开始，按照三级物业服务等级考评。（二）考核内容按照物业服务

2、合同涉及的各项服务内容，明确考评标准(区普通住宅小区物业服务等级标准一级、二级、三级)、责任主体、扣分依据，建立科学合理的考核体系，考核小区物业管理服务总体水平，并及时向业主公布，切实提高业主的知晓率、参与度。三、考核组织和方法（一）考核组织按照公平、公正、公开的原则，按照考核标准每季对区域内住宅小区物业管理服务进行考核赋分，年度考核按照季度考核的平均值计算。物业服务合同付款金额按照季度或年度考核成绩计算，考核成绩按照百分比直接用于支付物业费用：（二）考核时间考核时间由考核组定时定点，考核成绩于该季度后次月5日前予以公布。（三）考核方法通过现场查看、台账资料查阅、日常情况掌握、入户走访等形式开

3、展。检查按照业委会40，街道和社区60的形式（无业委会由社区考核）。四、督促整改针对考核完成后的小区，业委会和社区要督促物业服务企业进行整改提升，并将整改情况上报街道。环境卫生类、综合管理类一般应在7天内完成整改，房屋管理类、绿化养护类问题一般应在15天内完成整改，设施设备维修类一般应在1个月内完成，如有特殊情况可酌情延长整改期。街道对整改后的小区进行抽查，发现整改不到位的小区，进行通报。五、考核结果运用对考核结果进行公开公布，并通报给所在小区的物业服务企业、业主委员会、社区。将按照全年考核结果对住宅小区项目进行表彰和通报批评，全年4个季度考核95分以上（含95分）累计3次或连续3次及以上，可

4、获得优秀物业管理项目荣誉称号；累计2次或连续2次考核80分以下，将进行通报批评，累计3次或连续3次考核80分以下，建议业委会解除项目物业管理服务合同。附件1：区普通住宅小区物业服务等级标准（一级）附件2：区普通住宅小区物业服务等级标准（二级）附件3：区普通住宅小区物业服务等级标准（三级）普通住宅小区物业服务等级标准（一级）区普通住宅小区物业服务等级标准（试行）一 级项目内容与标准扣分标准分值考核得分（一）基本要求1服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物

5、业管理职业资格证书或者岗位证书。4有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。7根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，在明确位置公示服务项目与收费标准。8按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。9按有关规定和合同约定规范使用物业专项维修资金。10每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。每小点每次扣分1分10分（二）房屋管理1对房屋共用部位进行

6、日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、

7、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。每小点每次扣分1分10分（三）共用设施设备维修养护1对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4对共用

8、设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5载人电梯24小时正常运行。6消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。7设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。8小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。9路灯、楼道灯完好率不低于95%。10容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。每小点每次扣分1分10分（四）协助维护公共秩序

9、1小区主出入口24小时值勤，高峰时段站岗值勤不少于6小时，并有详细的交接班记录和外来车辆的登记记录。2对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。3对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。4对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理，大型物件搬出小区实行登记。5对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。每小点每次扣分1分10分（五）保洁服务1按需设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。2合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。3小区道路、广场、停车场、绿地

10、等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。4区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。5二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。6根据当地实际情况定期进行消毒和灭鼠、灭虫除害。每小点每次扣分2分20分（六）绿化养护管理1有专业人员实施绿化养护管理。2草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。3花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观

11、赏效果。4定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5定期喷洒药物，预防病虫害。每小点每次扣分1分10分（七）垃圾分类1按城市精细化标准对生活垃圾进行二定四分工作。2按积分模式定期开展可回收垃圾和有害垃圾的回收活动。3按分类运输的要求做好小区的分类短驳工作。4小区管理垃圾分类等配合度。5其他与垃圾分类有关的工作。每小点每次扣分2分20分（八）收费执行情况1实行明码标价，将物业服务企业名称、小区基本情况、服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的醒目位置公示。2严格执行规定的收费项目、收费标准、提供质价相符的服务，没有价格违法行为。3物业服务企业费用收支合理。4业主对物

12、业服务质量及收费满意，无有效投诉。每小点每次扣分1分10分附件2：区普通住宅小区物业服务等级标准（二级）区普通住宅小区物业服务等级标准（试行）二 级项目内容与标准扣分标准分值考核得分（一）基本要求1服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6公示16小时服务电话。急修小时内、其它报修按双方约定时间到达现

13、场，有报修、维修和回访记录。7根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，在明确位置公示服务项目与收费标准。8按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。9按有关规定和合同约定规范使用物业专项维修资金。10每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。每小点每次扣分1分10分（二）房屋管理1对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根

14、据业主大会的决定，组织维修。3每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明

15、显标志。每小点每次扣分1分10分（三）共用设施设备维修养护1对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5载人电梯24小时正常运行。6消防

16、设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。7设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。8小区主要道路及停车场交通标志齐全。9路灯、楼道灯完好率不低于90%。10容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。每小点每次扣分1分10分（四）协助维护公共秩序1小区主出入口24小时值勤。2对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。3对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。4对进出小区的装修、家政等劳务人员实行登记管理，大型物件搬出小区实行登记。5对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措

17、施。每小点每次扣分1分10分（五）保洁服务1按需设置垃圾桶，生活垃圾每天至少清运1次，确保垃圾桶不满溢。2合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运1次。3小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内道路积水、积雪。4区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。5二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。6根据当地实际情况定期进行消毒和灭鼠、灭虫除害。每小点每次扣分2分20

18、分（六）绿化养护管理1有专业人员实施绿化养护管理。2对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪和养护。3定期清除绿地杂草、杂物。4适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5适时喷洒药物，预防病虫害。每小点每次扣分1分10分（七）垃圾分类1按城市精细化标准对生活垃圾进行二定四分工作。2按积分模式定期开展可回收垃圾和有害垃圾的回收活动。3按分类运输的要求做好小区的分类短驳工作。4小区管理垃圾分类等配合度。5其他与垃圾分类有关的工作。每小点每次扣分2分20分（八）收费执行情况1实行明码标价，将物业服务企业名称、小区基本情况、服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的醒目位置公示

19、。2严格执行规定的收费项目、收费标准、提供质价相符的服务，没有价格违法行为。3物业服务企业费用收支合理。4业主对物业服务质量及收费满意，无有效投诉。每小点每次扣分1分10分附件3：区普通住宅小区物业服务等级标准（三级）区普通住宅小区物业服务等级标准（试行）三 级项目内容与标准扣分标准分值考核得分（一）基本要求1服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5管理服务

20、人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。7按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。8按有关规定和合同约定规范使用物业专项维修资金。9每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。每小点每次扣分1分10分（二）房屋管理1对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组

21、织维修。3每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。4按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少2次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。每小点每次扣分1分10分（三）共用设施设备维修养护1对共用设施设

22、备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修、保养等记录齐全。3操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5载人电梯24小时正常运行。6消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。设备房保持整治，无鼠害现象。7路灯、楼道灯完好率不低于80%。8容易危及人身

23、安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。每小点每次扣分1分10分（四）协助维护公共秩序1小区主出入口24小时值勤。2对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。3车辆有序通行、停放。4对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。每小点每次扣分1分10分（五）保洁服务1按需设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。2对已配置的公共区域果壳箱或垃圾桶每日清运次。3小区公共场所每日清扫1次；电梯厅每日清扫1次、楼道隔天清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。4区内公共雨、污水管道每年疏通1

24、次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。5二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。6根据当地实际情况定期进行消毒和灭鼠、灭虫除害。每小点每次扣分2分20分（六）绿化养护管理1对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。2定期清除绿地杂草、杂物。3预防花卉、树木病虫害。每小点每次扣分1分10分（七）垃圾分类1按城市精细化标准对生活垃圾进行二定四分工作。2按积分模式定期开展可回收垃圾和有害垃圾的回收活动。3按分类运输的要求做好小区的分类短驳工作。4小区管理垃圾分类等配合度。5其他与垃圾分类有关的工作。每小点每次扣分2分20分（八）收费执行情况1实行明码标价，将物业服务企业名称、小区基本情况、服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的醒目位置公示。2物业服务企业费用收支合理。每小点每次扣分1分10分