2022年地产集团制度大全.docx

1、2022年地产集团管理制度全集目录第一部分 前期管控3一、区域投拓强排管控流程及制度3二、区域前置设计条件管理办法9三、区域桩基试桩技术指引10四、区域项目前置设计管理办法（策划）16五、区域基础选型管理办法26第二部分 成本管控30一、区域可售面积管控指引30二、区域测绘面积管控办法34三、可售面积及可售比限额管理办法35四、加强地勘管控，助力成本力提升41第三部分 图纸管理42一、区域图纸管理试行办法42二、区域施工图联合内审制度46三、货板一致管理办法 V1.050第四部分 项目管理56一、区域设计管理部工作流程及制度56二、区域桩基检测技术指引61三、区域二次结构管控流程指引67四、区

2、域地下室地面做法管控措施68五、强化设计效果落地管理办法69六、区域住宅室内毛坯交付标准70七、区域车库坡道雨棚、疏散楼梯雨棚、采光井、商业雨棚标准化设计指引 V2.073八、区域园林景观全周期管控制度74九、区域勘察、桩基、支护、地下室工程管控指引手册8232十、区域规划报建指引96十一、区域幕墙设计管控办法97十二、区域按图施工红线管理102十三、区域全周期设计指标管理要求105十四、区域完美交付设计工作指引115十五、区域设计管理部材料样板管理办法131第一部分 前期管控一、区域投拓强排管控流程及制度（制度来源：河南区域 管理类 适用前期区域职能部门、项目）（推荐指数：）推荐理由：制度目

3、的：通过该制度，确保项目投资定案版规划方案的可实施性，避免与土地获取后实施版规划方案有较大差异，影响项目的整体利润的测算。制度亮点：1. 明确了相关责任部门及具体分工；2. 针对强排提资出现的各种问题，借鉴以往的经验教训，提出了对应不同情况的具体解决方式和管理规定，更加清晰地提出了对投资开发部提资不准或缓慢的要求；3. 对设计出图周期及输出成果作了界定，未签字版不得随意输出；4. 针对提资不准不全、设计反复调整、设计失误作了相应的处罚措施。制度正文第四条 工作流程序号涉及部门职责(1)投拓强排设计条件第一手资料的主责提资部门，负责对与其部门职责相关的投拓强排设计条件进行收集、整理、审查并核实；

4、1投资拓展部、营销管理部(2) 投拓强排设计条件管理工作的提资责任部门，必须对其提交的相关信息内容进行核实确认，并对区域设计管理部承责;(3) 协同及配合区域设计管理部展开投拓强排设计条件相关工作项，定期跟踪、监控已提交的投拓强排设计条件是否有发现变化，一旦发现条件变化必须马上通知区域设计管理部；(4)对发生变化的设计条件进行调整整理，须第一时间核实并将签字版最新设计条件提交区域设计管理部。(1)投拓强排设计条件管理工作的统筹部门，主导整个管理工作；2区域设计管理部(2)统筹投拓强排设计条件管理的各项工作，负责对投资拓展部、营销管理部提交的投拓强排设计条件进行精准落位；五条 相关部门职责第六条

5、 管理要求1. 区域（城市公司）设计管理部只认可和接收投资拓展部确认并发出的提资条件。营销管理部的设计提资必须与投资拓展部沟通，并经营销总签字后，由投资拓展部确认签字后统一输出；2. 区域（城市公司）设计管理部不接收口头通知的提资形式，如有口头通知的情况，须于 24 小时内补发签字版书面联系单或提资附表；3. 正常提资：针对投拓强排设计条件的各项提资资料，投资拓展部、营销管理部必须一次性打包提交齐全，原则上不得有缺项、漏项及事后补办资料；其中，控规及重要设计条件（如出让条件）需备注清楚“是否为最新、是否存在信息矛盾，以哪个文件为准”等，并由投资负责人签字确认后输出，方可启动设计。4. 缓提情况

6、：遇特殊情况延迟提交一般性资料时，投资拓展部必须线下沟通并获得区域（城市公司）设计管理部同意，双方需提前协商好滞后资料补交的时间节点，并把协商结果书面备注在需双方签字的提资附表中，否则区域（城市公司）设计管理部有权拒绝启动投拓强排工作；若延迟提交必备资料，存在导致设计不准确或无法实施风险时，需请示分管投资拓展部副总裁签字后再进行规划设计。5. 未提情况：针对一般性设计资料的缺失，如投拓意向项目部分设计提资确实无法提供，但仍需启动投拓强排方案，需投资拓展部与区域（城市公司）设计管理部协商，并将无法提资的资料书面备注在需双方签字的提资附表中，投资拓展部负责人在提资附表中注明“同意按此现有设计条件下

7、进行投拓强排工作”并签字后，方可启动投拓强排工作，否则区域（城市公司）设计管理部有权拒绝启动投拓强排工作；针对重大的设计材料缺失，存在导致设计不准确或无法实施风险的，需请示分管投资拓展部副总裁签字后再进行规划设计，否则区域（城市公司）设计管理部有权拒绝启动投拓强排工作。6. 若提资节点后出现提资条件的变更与修改，需相关提资部门负责人签字发函给区域（城市公司）设计管理部，经区域（城市公司）设计管理部负责人同意后方可对投拓强排方案进行修改。第七条 设计周期及成果投拓提资一经区域设计管理部方案组确认，开始启动设计：1. 100 亩以内或单个地块，3 天出图（含户配微调）；2. 100 亩以上、多个地

8、块、复杂项目 4-6 天出图（含户配微调）； 3.以上 1、2 项的时间不包含地库时间，地库方案另需 23 天时间；备注：出图成果含：1. 区域设计管理部负责人签字版投拓强排方案；2. CAD、PDF 版的投拓强排方案+指标表；3. 签字版规划方案的地库方案图。第八条 考核1. 针对提资信息内容的准确性：投资及营销对自身提资条件的准确性承责，在整个提资过程中，如设计部发现提资条件不准确、缺项、漏项、信息相互矛盾、设计要求含糊不清等问题，发现 1 项处罚相应投资负责人 1000 元，如有提供相关资料说明实际情况并由投资管理部分管副总裁签字证明的，可免予罚款；2. 针对设计数据变更情况：(1) 若

9、由于设计失误导致的数据偏差（容积率、地下室面积、配套面积指标），如实施版的容积率少于集团定案版，实施版的地下室、配套面积（含公建面积和市政配套面积）大于集团定案版且偏差率20%的(自区域设计管理考核评分细则（2020 年版）定稿 2020.02），发现 1 项处罚相应设计负责人 1000元；若由于提资条件的改变或缺失造成设计数据产生重大偏差，如实施版的容积率少于集团定案版，实施版的地下室、配套面积（含公建面积和市政配套面积）大于集团投资定案版且偏差率20%的(自区域设计管理考核评分细则（2020 年版）定稿 2020.02），发现一处处罚相应投资拓展部负责人 1000 元。如有提供相关资料说明

10、实际情况并由提出变化的相关部门负责人及投资管理部分管副总裁签字证明的，可免予罚款。二、区域前置设计条件管理办法（制度来源：莞深区域 管理类 适用于前期区域职能部门、项目）（推荐指数：）推荐理由：通过明确前置设计管理流程，对各专业各阶段阶段提资工作作出规范性要求，提高设计方案落地精准性，避免项目因设计提资不规范而造成不必要的返工，确 保项目设计进度。制度正文（详见附件2）三、区域桩基试桩技术指引（制度来源：莞深区域 指引类 适用于前期区域职能部门、项目）（推荐指数：）推荐理由：该制度通过明确项目、设计、工程、成本、运营和设计院在桩基试桩过程中的职责以及桩基试桩流程，加强了对地下结构选型的管控和各

11、环节监控，为设计提供了更准确可靠的单桩竖向承载力参考依据，有利于节约桩基成本，确保试桩工作质量并获得科学可靠试桩成果。制度亮点：有明确的试桩流程图，对沉桩方式有充分预估且有预计应案。一、术语和定义制度正文破坏性试桩是指按桩基检测技术规范要求，在工程桩正式施工前采用静载试验或钻芯法确定单桩竖向抗压承载力特征值的过程。二、职责（一）项目部1. 负责提供地质勘查资料或可供参考勘查资料中间结果2. 负责召集各方参加现场试桩；3. 统筹试桩及检测的所有工作，负责现场见证和旁站，对设计试桩施工质量进行过程监控与管理。4. 提供项目试桩场地及临时水电等前置条件。（二）设计管理部1. 负责审核设计单位出具的项

12、目试桩桩位图及预案；2. 负责对施工单位、项目部进行试桩前的技术交底；3. 对桩型选择评估。（三）工程管理部1. 指导监督项目部按试桩桩位图进行试桩及试桩检测工作；2. 审核试桩实施及检测方案，解决现场试桩技术问题。（四）成本管理部1. 负责试桩及检测成本的审批；2. 负责试桩单位及桩基检测单位的招标及合同签订。3. 负责试桩及检测单位商务及结算问题。（五）运营管理部1. 负责试桩运营节点的审核及责任状的签订；2. 负责与区域职能部门的横向沟通协调。（六）设计院初勘报告或详勘过桩基选型初步方试桩技术参数要勘察参数修正及桩基选型试桩及检测结算设计院/勘察拿地后 39/52 天成本部施工完成后 4

13、 个月1.负责出具试桩桩位图及制订试桩疑难问题解决预案。三、试桩的流程程资料或详勘报告审核地勘资料案桩基方案评审求和试桩桩位图勘察/项目项目/设计/工程勘察/设计/工程项目部设计院拿地后 5 天拿地后 6 天拿地后 7 天拿地后 8 天拿地后 10 天试桩施工单位及检测单位确定成本部拿地后 7 天前单桩静载及超技术间歇/砼养试桩进场及施试桩实施及检试桩实施及检声波检测报告护（灌注桩）工测方案审核测方案申报检测单位试桩施工单位试桩施工单位项目部组织试桩施工单位拿地后 33-36 天（旋挖桩 49 天）拿地后 18-33 天（旋挖桩 46 天）拿地后 13-18 天拿地后 13 天拿地后 12 天

14、四、试桩技术要求（一）试桩设计1. 初步地勘工作应在土地获取后 5 天内完成。2. 施工图设计单位应根据地勘单位提供的勘察报告或中间勘察资料在4 天内向项目提交通过设计管理部、工程管理部审核的试桩桩位图。项目部在收到桩位图 3 天内安排试桩施工，待试桩养护期后可进行桩基检测(基桩养护期详见表 2)，桩基的检测结果由项目部当天提供至勘察单位，由勘察单位修正勘察数据后提供至设计单位修改使用。3. 试桩设计要求试桩设计工作必须细致审慎，根据地质勘察报告科学合理地选择试桩场地分别试桩；地质条件应具有代表性；并应在地质勘探技术孔附近，试桩位置由设计选取，相关点位须结合现场的条件由项目部、设计管理部、工程

15、管理部三方确认。设计要求说明试桩数量高层主楼及多层商业综合体每种桩型取 3 根，裙房底层面积小于主楼标准层面积3 倍时，裙房不单独试桩。地库不作单独试桩。同桩径不同持力层为不同桩型试桩桩长一般为设计有效桩长加桩顶至施工场地地面下 0.5 米长度。且在施工过程中应预备 3 米左右的桩以备桩持力层土层深度变化试桩承载力设计试桩极限承载力=设计工程桩极限承载力+设计桩顶标高到自然地面的侧阻极限承载力。施工准备试桩极限承载力按设计试桩极限承载力的 1.2 倍试桩极限承载力=桩破坏前一级荷载试桩桩位图除应明确试桩桩型、位置、数量、工艺、施工要求等外，还应考虑下表要求内容。试桩休止期预制桩砂土7d试桩养护

16、期是指基桩完成后至静载检测之间的时间粉土、黏性土10d饱和黏性土25d灌注桩粘土28d砂土、粉土15d采取措施(提高砼级别二个等级、加早强剂)为 15d后注浆28d4. 疑难问题处理预案桩型&控制疑难问题处理预案预制桩静压沉桩穿越砂土、粉土、卵石等端阻力较大土层引孔、设桩尖锤击沉桩管桩质量不满足锤击要求改用高强、AB 或 B 型桩灌注桩塌孔设套筒缩颈减慢拔管速度沉桩困难，工期长改用旋挖、冲孔工艺沉桩控制静压桩以承载力控制为主，桩长控制为辅压桩承载力不足，可将桩继续下送 24 米锤击桩以贯入度控制为主，桩长控制为辅最后贯入度较高，可将桩继续下送 24 米钻孔桩控制桩长、控制沉碴厚度、持力层进入深

17、度、持力层的土层需经封样确认严格按设计要求沉桩过程中对施工沉桩方式应有充分评估，对土层土性在施工前应充分认识，具体处理预案如下表：（二）试桩施工1. 项目部提前完成满足施工要求的临时水电接设。2. 必须严格按试桩图及设计要求施工，试桩和工程桩的各方面条件应大致相同。3. 试桩过程中，做好施工详细记录，绘出各土层深度，压入各土层的压力值，锤击桩需精确测量最后贯入度等。（三）试桩检测1. 达到基桩养护期后即可开始试桩检测，检测目标为被测试桩达到破坏状态。2. 必须保证数据准确性、完整性3. 桩基检测依据设计要求采用建筑基桩检测技术规范(JGJ106-2014)及桩基低应变动力检测规程进行。检测项目

18、首先为桩身的完整性质量检测，其后为单桩竖向抗压极限承载力检测。（四）试桩成果评审试桩成果出具后当天由项目部组织设计管理部、工程管理部、设计院、勘察单位等对成果进行评审确定。勘察单位在 3 天内修正勘察数据后提供至设计管理部及设计院修改应用。五、其他相关说明（一）若地质情况较为简单，且前期对桩型判断较有把握，直接招标批量工程桩施工单位，设计试桩由批量工程桩施工单位承接，相关费用纳入合同清单。若地质情况及桩基选型较复杂，且前期难以确定桩型，建议单独招标试桩施工单位。（二）试桩检测单位应与后续批量工程桩检测单位为同一单位。四、区域项目前置设计管理办法（策划）（制度来源：桂东南区域 管理类 适用于前期

19、区域相关职能、项目）（推荐指数：）推荐理由：制度目的：为落实集团对项目前置设计管理工作及“五图叠加”管理要求，提升项目全周期综合竞争力，提高投资定案方案落地性，助力项目精准、高效的实现经营目标。制度亮点：针对五图叠加对前置设计策划及提资管控流程及各项要求进行了详细的指引。一、目的制度正文为落实集团对项目前置设计管理工作及“五图叠加”管理要求，提升项目全周期综合竞争力，提高投资定案方案落地性，助力项目精准、高效的实现经营目标。经研究决定，在集团项目前置设计管理办法的基础上，制定本管理办法。二、工作程序新项目报建策划模型 ：1、 前期划分三阶段管控：2、 （1）前期强排阶段（2） 上报集团及投资定

20、案阶段（3） 前置设计阶段2、 前置设计策划模型：3、 开盘开放模型桂东南区域设计策划1、分阶段提资2、 各部门职责3、 提资启动4、 提资培训5、提资评审会管理6、提资评审资料管理7、提资流程8、奖罚措施设计系统出图流程和常规时间指引1、规划市政图纸生产流程与标准出图时间2、建筑图纸生产流程与标准出图时间3、结构专业图纸生产流程与标准出图时间4、装修图纸生产流程与标准出图时间5、园林图纸生产流程与标准出图时间6、人防图纸生产流程与标准出图时间7、绿建图纸生产流程与标准出图时间8、展示区各专业施工图穿插出图指引附件3：区域设计策划管控流程五、区域基础选型管理办法（制度来源：豫西区域 指引类 适

21、用于基础阶段区域相关职能、项目）（推荐指数：）推荐理由：制度目的：避免地下结构选型不当造成工期延长或成本浪费；各相关部门统一意见，避免分歧。制度亮点：1. 多种基础方案测算对比，综合选优；2. 各相关部门均参与选型讨论，避免分歧；3. 通过前置试桩或压板，进一步优化基础方案；4. 邀请当地专家参会把关。制度正文目的：为提升项目全周期竞争力，避免地下结构选型不当造成工期延长或成本浪费，特制定本管理办法。适用范围：区域新建项目均需按照本管理办法开展基础选型工作。 1.基础选型工作流程（1） 基础选型原则上按照集团字201972 号文件执行。（2） 土地获取后，项目部负责收集周边项目地勘报告及施工图

22、纸。设计管理组根据周边项目资料初步分析基础选型方案。（3） 项目部提供初勘报告（报告需具备多种基础方案参数），设计院在三个自然日内输出多种基础选型方案，方案达成本测算深度。（4） 成本采购组对各方案进行成本测算。（5） 区域设计管理组、成本采购组、工程运营组、项目部召开基础选型会 议（邀请当地专家参会），综合成本、工期、施工可行性等因素，达成一致意见，形成并输出会议纪要。若基础方案各部门无法达成一致意见，邀请区域决策领导参会。（6） 基础选型结果反馈设计院，并报送总工室审核。2. 基础优化措施2.1 桩基（含 CFG 桩复核地基）前置试桩根据周边地勘报告或项目初勘，项目、设计、成本、运营管理等

23、部门决策是否进行前置试桩。（1） 试桩目的：提高桩基参数，优化工期及成本（2） 试桩时间：取得地勘报告后（3） 组织部门：项目部主导，设计、成本配合（4） 试桩条件：取得满足桩基设计的初勘报告（5） 试桩方案：设计组沟通设计院进行试桩方案设计（6） 试桩周期：28 天（7） 试桩结果：检测单位出具盖章试桩报告（8） 地勘报告：协调沟通地勘单位优化桩基参数（9） 设计院优化桩基图纸2.2 前置压板试验对于多层住宅，原则上按照天然地基设计，若设计单位采用其他基础形式，需在基础选型会专项讨论。根据项目情况，项目、设计、成本、运营管理等部门决策是否对地块进行压板试验，以提高地基承载力。（1） 实验目的

24、：优化地勘参数，避免建筑物进行地基处理（2） 压板时间：取得初勘报告后，设计院复核无法采用天然地基（3） 组织部门：项目部主导，设计、成本配合（4） 实验周期：7 天（5） 实验结果：检测单位出具盖章检测报告（6） 地勘报告：沟通地勘单位优化相关参数（7） 设计院优化基础图纸2.3 专家论证由设计管理组、成本采购组考察组建专家库，专家库成员从当地知名设计单位、地勘单位、桩基单位中选取，原则上应是技术总工级别。以下情况，专家论证会需重点讨论、慎重决策：（1） 遇到特殊地质，例如严重湿陷性黄土、深厚软土、深厚回填土等。（2） 基础方案施工可行性存疑，需重点研判。例如采用强夯成桩震动较大，对周边建筑

25、影响判定。第二部分 成本管控一、区域可售面积管控指引（制度来源：安徽区域 指引类 适用于全周期设计管理部、项目）（推荐指数：）推荐理由：该制度明确了各部门不同阶段工作重点，对可售面积进行有效把控。制度正文区域各单位：一、管控目的为了进一步提升安徽区域全周期竞争力，提升项目规划效率，规范测绘面积管控工作，有效避免区域项目可售面积减少、损容等情况出现，现结合区域实际情况，特制定安徽区域可售面积管控指引。注：可售面积=计容建筑面积-计容但不可售面积（如：公配、保温）+计容小于可售面积（如：屋顶层、首层门廊、封闭阳台、阳台围护）计容面积计算容积率的建筑面积。（执行规范建筑工程建筑面积计算规范GB/T5

26、0353-2013，及地方控制详规）可售面积合同销售面积：购房合同记录的建筑面积，一般以图纸测算得出；产证面积：产权证记录的建筑面积，以现场实际测量得出。（执行规范房产测量规范GB/T 17986-2000，及地方房产规范）二、工作流程（一）投资定案阶段（确定规划条件及面积计算规则）1. 争取最优规划条件（项目）：前置分析、研究影响项目可售比的因素，有效沟通政府规划部门，争取车位配比、地面停车率、公建配套等提高可售比的有利条件。2. 确认面积计算特殊规则（项目）：确签提资表中的面积计算特殊规则确认表。3. 规避计容不可售现象（设计管理）：前置进行规划与可售面积的估算、对比分析，对因不同规范可能

27、造成的可售面积损失，指导优化方案及户型，减少计容不可售现象,确保可售面积最大化。流程图：投 资 定案开始项目营销设计院1、提供设计规范及设计要点；2、沟通争取提高可售比的设计条件；3、确签提资表中的面积计算特殊规则确认表。进 入 报建环节1、提供户型及配比、户型设计等设计要求。方案、指1、根据设计规范和提资表进行指标计算、户型优化；设计管理1、做好各部门之间沟1、结合指标复核情况，项目、设计管理部、设计院分析研究； 2、结合可售面积的估算，项目、营销给出户型调整需求。通桥梁和纽带； 2、复核指标表；3、单体户型可售面积的估算；政Y31方案、进入房产N指标修预售环节（二）报建阶段（确定计容面积）

28、 1.避免损容 (设计管理)：准确核实设计院或第三方测绘单位提供的单体指标表（计容面积），排查影响可售面积的不利因素，加强与政府规划部门沟通，积极争取，减少容积率和可售面积的损失，争取以最优方案通过审批。流程图：报建开始设计院/第三方设计管理项目1、审核并分析单体指标表， 给出复核结果。1、沟通政府规划部门，对复核结果有异议的地方积极争取。（三）房产预售阶段（确定合同销售面积） 1.确保合同销售面积准确（设计管理）：向测绘单位（政府房产部门或第三方测绘公司）申请房产预测，做好与测绘 单位的沟通与配合，严格复核预测报告，并同步与计容面积比对分析，规避一切 人为理解和计算错误造成可售面积损失的情况

29、，确保预测数据的准确性和及时性，确保项目效益最大化。2. 规范合同销售面积输出（营销）：做好面积使用的对接，及销售过程中面积输出的正确解释。流程图：项目设计管理1、向测1、复核预测绘数据初稿，给出反馈建议； 2、前置计算，供项目和营销参考使用；3、解答面积使用疑惑。进入房产实测环节YN营销设计管理报告修 改项目房产预测开始实测阶段（确定产证告（设计管理）:（四）房产1.复核实测积）1、沟通测绘单位，对计算成果有异议的地方积极争取。1、完成预测报告确签；2、无法避免的面积损失，书面告之项目与营销；面3、做好可售面积分析与总结，指导后续项目开发。结 合 测 绘单 位 给 出的 核 实 结果判定。1

30、、做好面积使用对接，合理定价；2、面积输出的正确解释。报根据现场进度及时向测绘单位（政府房产部门或第三方测绘公司）申请房产实测，严格复核实测报告，并同步与预测面积进行比对分析，对于有异议情况积79极沟通测绘单位，争取预实测差异比值最小。 2.面积偏差前置铺排（项目）:对于无法避免的面积偏差单位（销售面积与产证面积不符），前置分析研究，避免交楼投诉风险。流程图：项目设计管理项目1、复核实测报告，给出复核结果。2、分析预实测差值较大单位，并组织现场复核。1、沟通测绘单位，对计算成果有异议的地方积极争取。进入产证办理YN项目设计管理报告 修1、对超标的单位，协同分析原因并拿出解决方案。1、完成实测报

31、告确签；2、对面积偏差的单位，提前告之项目。房产实测开始三、附则本指引自发布之日起执行，执行期间将集团最新指示及区域实际执行情况进行修订。附件4、安徽区域项目建筑面积计算特殊规则确认表二、区域测绘面积管控办法（制度来源：沪苏区域 管理类 适用于全周期区域职能部门、项目）（推荐指数：）推荐理由：该制度有效保障了项目面积测绘的准确性、及时性和有效性。制度正文（详见附件 5）三、可售面积及可售比限额管理办法（制度来源：天津区域 指引类 适用前期区域相关部门和项目）（推荐指数：）推荐理由：制度目的：为进一步提升区域全周期竞争力，助力项目投资决策和提高项目利润率。制度亮点：通过数据计算把控项目决策阶段和

32、实施阶段的利润，进一步提升项目竞争力。一、目的制度正文各项目应对配套、地下车库、架空层、地上或地下增值面积等影响可售比的关键指标加强管控，确保投资定案阶段可售比的实现。各项目应根据可售面积管理的相关要求，对预测绘阶段和实测阶段的可售面积加强管控，确保投资定案阶段可售比的实现。二、工作程序（一）各阶段可售面积管控的评价标准为加强对可售面积的管控，对各项目的可售面积管控情况分三阶段进行评价，并制定相应的评价标准。1、报批报建阶段：以报批报建版可售面积与定案版可售面积的 R1作为报批报建阶段可售面积管控的评价指标。报批报建阶段应满足 R1100%。当在本阶段为实现高货值而进行规划调整，导致可售面积减

33、小时，在调规方案通过集团签批后，可对本阶段的可售面积评价予以豁免。注：报批报建版可售面积指规划通过政府审批、经过当地各专业局确认，公示结束后的计容可售面积；定案版可售面积指通过集团投资定案的可售面积（包含因实施装配式等原因获得奖励面积中的可售部分）。2、预测绘阶段：以预测绘版可售面积与报批报建版可售面积的比值 R2作为预测绘阶段可售面积管控的评价指标，预测绘阶段应满 足R2100%（地方有特殊规定要求预测绘面积必须小于计容面积的除外）。当R2100%时须同时满足：货值增量全成本增量（含税金和所得税）。3、实测阶段：以实测版可售面积与报批报建版可售面积的比值R3作为实测阶段可售面积管控的评价指标

34、，实测阶段应满足R3100%（地方有特殊规定要求实测面积必须小于计容面积的除外）。4、以上任一阶段出现可售面积损失的，由项目发起审批流程，经区域设计、营销审批后，由区域总终审，审批流程抄送区域成本部。（二）管控要求1. 投资定案阶段投资条线：获取地块准确信息；与项目、设计等部门联动，沟通当地规划、房管部门，争取可提高可售面积的有利条件。设计管理条线：前置研究计容和测绘面积计算规则，做好设计指引，确保投资定案阶段可售面积指标的落地性。2. 报批报建阶段设计管理条线联动项目、营销等相关部门，前置介入面积测绘咨询和房产预售咨询，落实预测绘版可售面积是否允许大于报批报建版可售面积，同时了解房产税点、土

35、地款补缴等相关政策。在规则允许范围内最大化争取可售面积，实现可售面积增量转化为货值增量，进而转化为利润。3. 预测绘阶段和实测阶段设计管理条线根据面积测绘预沟通等相关前置工作的要求和成 果，协助项目对预测绘结果进行审核，与地方政府相关管理部门积极沟通，必要时进行设计调整。项目部牵头做好实测阶段的策划，加强实测沟通，避免实测阶段的可售面积损失。4. 设计管理条线牵头联动项目、营销等相关部门梳理各城市（可 根据情况进一步细化）规划与房管部门面积计算规则与差异。三、可售比限额管理（一）可售比限额标准 1可售比可售比=可售面积/总建筑面积，总建筑面积包括可售面积和不可 售面积。（1） 可售面积：以能够

36、取得商品房预售许可证为前提，按规定所有可供销售的面积，包括住宅、商业(含底商)、公寓、写字楼、会所、综合楼等有产权可供销售的面积。（2） 不可售面积：户内赠送面积（指超过户型建筑面积5%的赠送面积）、地下室、 架空层、夹层等不计容面积；垃圾房、警务室、电梯机房、社区活动中心、卫生服务站、便利店、居委会、物业办公室等物业 配套面积；电房、开闭站、换热站、水泵房、发电机房、锅炉房、电信设备房、消控中心、等市政配套面积；幼儿园、学校、社区医院、公交站、托老所、菜市场等不可售公建配套面积；贴楼计面积的风井、出地面楼梯间、有顶盖的坡道、门楼、屋顶水箱（部分地区不计入公摊）。说明：若有政府相关部门正式文件

37、确认上述内容计容、有产权且可售的，可纳入可售面积计算。（3） 为统一可售比口径，地下车位不论是否实际有产权，在计算可售比时均不列入可售面积。2可售比限额标准集团已经根据历史项目数据，结合机动车位配比及地面停车比（率）要求，统一制定可售比限额标准（附件），区域执行集团标准。（二）管控要求 1投资定案阶段（1） 设计管理条线根据前置设计条件，确定项目的换算停车配比及换算地面停车比，按集团可售比限额标准查表确定项目限额标准， 依照项目限额标准开展前置设计工作。换算停车配比精确到小数点后 1 位，按四舍五入原则取值。换算地面停车比精确到 5%，按二舍三入、七舍八入原则取值。具体详见附 件。（2） 住宅

38、类投拓项目上报投资策划中心大区评审组评审时，可 售比限额为 重要的审核指标之一。可售比超限的项目需补充经区域总签字的相关说明材料。（3） 招拍挂项目在规划方案上报策划研究部初审前，区域设计 管理部对可售比进行初审，再上报投资策划中心策划研究部对可售比 进行审查。（4） 所有住宅类项目实施性规划方案上报集团签批前，区域设 计管理部对可售比进行初审，再上报投资策划中心策划研究部对可售比进行审查。2报批报建阶段各项目应对配套、地下车库、架空层、地上或地下增值面积等影响可售比的关键指标加强管控，确保投资定案阶段可售比的实现。 3预测绘阶段和实测阶段各项目应根据可售面积管理的相关要求，对预测绘阶段和实测

39、阶段的可售面积加强管控，确保投资定案阶段可售比的实现。四、激励（一）正激励对于通过可售面积有效管控，使预售阶段货值增加（R2100%），且报批报建阶段满足 R1100%的项目，以可售面积增加（预测绘版可售面积-定案版可售面积差值）带来的净利润额增量的 1%（激励上限不大于 5 万元/项目）作为激励奖金对设计条线、项目部（项目总、开发报建等主要参与人员）进行奖励，激励奖金源于项目成就共享奖金池。各部门奖金比例由区域设计条线负责人进行统一分配，其中设计条线奖金比例不超过50%。（二）负激励对于报批报建阶段、预测绘阶段、实测阶段造成可售面积损失的，根据具体原因对主责部门（人）进行不高于 5000 元

40、的处罚。（三）正负激励奖金均计入项目成就共享奖金池，项目获取最后一批预售许可证后30日之内发放完毕。四、加强地勘管控，助力成本力提升（制度来源：豫南区域 指引类 适用前期区域相关职能、项目）（推荐指数：）推荐理由：制度目的：针对地勘对设计成本的影响，提出包含对地勘单位管控和现场勘察管控的措施，制定勘察管控过程时间轴。制度亮点：1. 单位管控：明确地勘单位管控基本流程，各部门管理职责，勘察单位管理要求、后评估等；2. 现场管控：制定管理办法及验收标准，包含前期调查、前期准备、旁站管理、成果审查等。制度正文（详见附件6）第三部分 图纸管理一、区域图纸管理试行办法（制度来源：黑龙江区域 管理类 适用

41、于方案及施工图阶段区域设计、项目）（推荐指数：）推荐理由：制度目的：杜绝图纸粗放式管理及施工过程中的图纸混乱，避免因项目周期长、人员流动频繁、图纸版本过多等问题而影响货版一致、交楼验收及工程结算工作，对项目造成运营风险，特制定本管理办法。制度亮点：1. 制定存档模板；2. 制定图纸台账，每周在区域负责人群内发布，各部门交圈；3. 考核各项目版本可直接根据图纸大小进行判断，提高考核效率。制度正文第一章总则第一条 目的为保证区域各项目规范、持续发展，杜绝图纸粗放式管理及施工过程中的图纸混乱，避免因项目周期长、人员流动频繁、图纸版本过多等问题而影响货版一致、交楼验收及工程结算工作，对项目造成运营风险

42、，特制定本管理办法。确保图纸有监管、有出处、人人清晰。第二条 适用范围本办法适用于黑龙江区域所有我司设计操盘项目，非我司设计操盘项目参考执行。第二章 职责划分第三条 项目部：各项目须指派专人作为图纸管理对接人员且该人员具备 CAD工程识图能力，主责图纸的接收和存档管理工作，同一个项目严禁出现多个图纸管理人员，各项目按照黑龙江区域各项目、区域项目管理部设计条线图纸对接人名录（附件 1）填写图纸管理人员相关信息汇总至区域项目管理部设计条线。第四条 区域项目管理部设计条线：各项目设计负责人统筹管控项目的各类设计文件，负有指导帮扶项目图纸存档的职责。第三章 图纸输出管理第五条 电子版图纸管理输出给各项目的所有电子版图纸，包括每一版本及过程中的修改图、替换图，输出部门均为区域项目管理部设计条线，严禁其他途径获取图纸。为确保部门间图纸版本一致，图纸由各项目设计负责人统一输出给项目指定对接人。原则上横向部门图纸输出由项目根据各部实际用途进行输出。第六条 纸质图纸管理项目将晒图申请单（附件 2）发送至区域项目管理部设计条线，由设计条线沟通设计院出具蓝图，且项目须建立档案室，专门存放蓝图。免费蓝图套数按合同执行，超出部分由项目承担晒图费用。第七条 图纸变更管理图纸变更需前置申请，同意变更后，电子版变更图纸由区域项目管理部设计 条线输出，盖