物业管理项目接管方案集合5篇.docx
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1、物业管理项目接管方案集合5篇物业管理项目接管方案1一、物业管理公共服务质量标准1、房屋共用部位、共用设施设备的维护(1)房屋A、房屋完好率达98%以上;B、房屋零修、急修及时率92%以上;C、房屋零修工程合格率98%以上;D、外观良好、整洁、无缺损现象;E、房屋装修贴合管理规定。(2)协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作,并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。(3)环卫设施完好无损。(4)道路畅通,路面平整。(5)消防设施完好无损,可随时启用。2、安全护卫(1)主出入口设有值班室,并实行24小时值班;(2)安全护卫人员24小时巡查;(3)小区24小时监控;(4)交通
2、、车辆管理有序;A、机动车辆出入登记、按章行驶,确保道路畅路。B、机动车辆按序停放。(5)危及用户安全处,设有明显的标志并制定防范措施;(6)有应急处理计划、措施,遇警能及时报警,并努力防止事态近一部恶化,协助保护现场。(7)小区内无重大火灾、刑事和交通事故。3、绿化与环境卫生(1)绿化贴合规划要求,布局合理,绿化覆盖率不低于30%;(2)花草树木长势良好,无枯死,无破坏,无大面积虫害现象;(3)修剪及时,整齐美观;(4)绿化品味高,有较高观赏价值;(5)小区内全方位持续清洁;(6)房屋立面整洁,公共楼道及道路整洁,无堆放杂物现像;(7)水、电等设施设备整洁,水箱定期清洗,供水贴合卫生标准,无
3、二次污染及隐患;(8)环卫设施整洁;(9)无乱贴、乱挂、乱划现象;(10)噪音等贴合环境标准。4、收费管理(1)服务人员尽职尽责,岗位职责上墙公布;物业管理收费实行明码标价;(2)用户主动参与、支持物业管理工作,自觉维护环境、秩序,共创礼貌小区;(3)建立收费管理制度,职责落实到人,每六个月向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支状况;(4)模苑遵守国家收费政策,无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为;(5)认真接等群众投诉,并建立群众投诉记录,有效投诉办结率98%以上,回访率100%;(6)业主意见反馈满意率90%以上。5、相关条件(1)硬件环境A、小区贴合规划要求,无违章搭建,
4、无擅自改变房屋用途现象;B、小区楼宇、建筑等各类标识明显;C、供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全;D、停车场分类(汽车、摩托车、自行车可分别存放);E、有集中监控设备;F、有生活服务配套设施;G、有教育、文体活动及商务服务设施;二、物业管理公司带给的服务项目(分期逐步到位)1、便民服务(部分收费)(1)清洗空调过滤网;(2)室内清洁;(3)检修电器(室内自用部位);(4)修理家具配件;(5)安装、更换配件;(6)修理,开关、插座、电话盒等;(7)修理、更换门铃、门锁、信箱锁;(8)修理、更换灯泡、日光灯、灯罩;(9)修理、更换水龙头、水阀及各类软管;(10)修理洗手盆、下水管及抽
5、水马桶;(11)代办缴纳电费;(12)代办缴纳电话费;(13)代办电话开户;(14)代办有线电视开户;2、商务服务(部分收费)(1)代办收订报纸杂志、邮递;(2)代订车、船、机票;(3)中英文打字、传真;(4)电话留言服务;3、社区娱乐、文化活动服务(1)棋类;(2)牌类;(3)球类;(4)健身活动;(5)书刊阅览;(6)欢庆节日;(7)义务服务活动。三、物业管理企业1、企业须持有物业管理企业资质证书;2、企业建立现代企业制度,内部考核制度健全,岗位职责明确;3、人员培训,持证上岗;(1)企业从业人员统一着装、佩戴胸卡;(2)档案管理规范,资料齐全;(3)用心使用新技术,广泛使用计算机管理。结
6、构及外观:1、严禁改动和损坏原有的结构、外观和公共设施,严禁改变房屋及配套设施的使用功能,否则,乙方应负责恢复原状;2、不允许拆、敲打室内的柱子、承重梁等,避免不安全的隐患;3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等,深度不得超过毫米,若由于装修打击管线造成损坏或影响其他住户的,应赔偿损失并负责修复。阳台及门窗:1、严禁自行封闭阳台,加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加物;2、贴磁砖时不得污损外墙,若出现该状况时要立即清洗干净;3、严禁改动入户门、门套;4、严禁在窗户上安装防盗网,严禁加装防盗门;5、靠窗部位推荐装修材料采用防水材料,以避免将来因渗水引起质变。管道:1、严禁改动厨房、卫生间的排水(排污
7、)管道;2、若将排水管埋于墙体内,应留有检修口,便于管道堵塞时的检修;3、处理好排污口、地漏及周围防水,避免渗漏水;4、推荐对预埋在墙体内的水管试压后再封闭。厨房及卫生间:1、严禁改变厨房及卫生间原有的位置;2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体,避免不安全因素存在;3、严禁敲打和改变属公共部分的通风管道井;4、吊顶需做成活动式的或预留检查口,便于日后检修;5、厨房及卫生间已有防水层,严禁凿击地面或重力碰撞给排水管,以免造成渗漏,破坏防水层的要重新补做,避免渗水;6、安装浴缸、马桶时,处理好接头,保证流水顺畅,防止渗水。智能设施及管线:严禁更改智能设施管线,严禁擅自更改智能系统
8、所属设备的安装位置。空调:1、装修前应先确定好室内机的安放位置,以便于事先预埋好管线及插座;2、空调外机务必放在指定的位置,保证整体外观的统一;3、空调滴水管应接于预埋好的冷凝水管中。物业管理项目接管方案2一、物业管理接管验收方案物业验收、接管前的工作1)成立验收、接管小组:由物业管理有限公司在接管物业竣工前组织、经营、管理、工程、保安和清洁等部门有关人员前往现场,对验收、接管工作中所涉及问题等进行考察。在此基础上,提交公司董事会或总经理办公会议讨论确认,并制定验收、接管工作方案,在公司领导下成立接管验收小组。2)有关专业人员提前进驻小区:提前派出工程技术专业人员进驻现场,与地盘的工作人员一起
9、,参与机电设备的安装调试,了解整个物业内所装备的设备设施,熟悉各类设备的构造原理、性能,熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等,为下一步实物验收、资料移交等工作做准备。物业验收、接管中的工作1)组成联合交接小组,商定交接注意事项和交接日期:管理处验收、接管小组主动与开发商和承建单位联系,协商物业交接问题,及时将协商情况汇报给总公司。由开发商、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组,制定验收方案,统一验收标准,商定交接注意事项和交接日期。2)印制验收、接管工作表格:物业公司对所接收的建筑物、设备设施,要分别列项印制验收记录表格。主要有:物业接管验收移交工程资料清单,公用机电设备验收单,公用
10、建筑、小型设施验收单,公用机电设备验收单,室外给排水验收单,绿化验收单,单元建筑接管验收记录表,单元室内电气设施接管验收记录,单元室内给排水接管验收记录表等。3)全面验收、交接:验收时须有开发商、承建单位和物业公司三方共同参加,逐项进行验收,填写记录单,每份验收记录单上均须有三方人员的签名,验收记录单一式三份,三方各执一份。对验收合格的项目,列出清单,进行交接,交接双方在清单上签字;对不合格的项目,注明存在的问题,提交地盘和施工单位,限期整改,整改项目须经复验,合格后方可接收,物业公司将接收清单交管理处保存。开发商、承建单位把小区的各项资料(包括产权资料,技术资料,政府验收合格证明,水、电、气
11、供应合同等)全数移交管理处,双方注意做好移交工作的相关登记、签字手续。物业验收、接管后的工作:1)已接收项目的管理:管理处从接收签字起,即组织人力对建筑物和机电设备进行保护,防止被盗和破坏,同时,组织人员对已接收项目进行清洁和环境整理。认真清点、检查、复核室内和小区的各种设施设备及有关物品,发现问题及时登记、反映、整改。2)入伙时业主及物业使用人收楼验收:管理处与开发商在入伙接待处联合办公,实行一条龙服务。先由开发商为业主及物业使用人办清购楼手续,再由管理处收取入伙费用,并安排专人陪同业主及物业使用人视察房屋、验收设施设备,办好交接手续、交付钥匙,对业主及物业使用人提出的房屋质量方面的问题,逐
12、项记录在接管验收记录四联单上(承建商、缇香名苑管理处、业主及物业使用人、开发商各一份),并负责与承建商联系,限期修好,保证业主及物业使用人按时入住。3)归档小区各种资料:建筑施工图纸、隐蔽工程资料、各种交工验收证书复印件、各种设备使用说明书、合格证书复印件等。4)拟定小区设施中不完善方面的改进计划,并与有关方面联系实施。各项工作执行企业的质量方针和目标,以及ISO9000质量管理体系标准,为物业使用人创造安全、清洁、优美、舒适、方便的生活环境。五、物资装备物资装备以满足现代化管理需要为目的,以确保管理服务质量为根本,以为机关工作人员提供文明、舒适的办公、生活环境为追求,结合实际情况拟定。(一)
13、管理用房1.办公用房安排管理处前期办公安排。关于前期维修间和仓库位置,根据现场情况临时协商解决。2.宿舍与食堂安排前期保安及工程技术人员宿舍在办公大楼临时解决,综合服务楼交付使用后,管理骨干和保安员等住宿由管理处统一解决,在某某市聘用的非保安员工尽量自行解决住宿问题。前期员工就餐问题拟与快餐公司协调解决。综合服务楼建成后统一在正规食堂就餐。二、业主入住管理方案住户入住期间的管理方案,包括入住仪式、办理有关手续、便民服务、为住户排忧解难的措施。一旦我司中标,我司将立即组织资深专家组为某某小区提供全面的前期服务,结合物业管理角度在项目规划、设计、施工、验收等阶段提供合理化建议,为今后开展物管工作及
14、控制管理成本打下良好的基础,同时为进入实操阶段做好充分的准备工作:(一)入伙(住)管理方案1做出入伙方案。主要包括:(1)做出明显的指引标识;(2)入伙车辆的引导工作;(3)保安的安全保卫工作;(4)入伙期的日常保清工作;(5)办公家具的包装物及杂物的及时收拾工作;(6)协助物品的搬运及摆放工作;(7)小区内搬运小车及搬运工具的配备准备工作;(8)水电工的供水、供电的保障工作;(9)欢迎入伙的准备工作;(10)确定入伙时间。2每个房间的通电、通水检查和最后一次清洁开荒在入伙的前一个星期,由工程部主管带领水电维修人员,对供电供水情况进行每个房间的仔细检查,以确定入伙后水电畅通。在入伙的前一个星期
15、,在水电维修人员检查后的房间,进行最后一次的清洁开荒,然后关闭门窗,锁好房门。3挂彩旗等迎接准备工作在入伙的前二天,我们根据事先的准备安排,做好入伙欢迎工作。(1)在小区现场的主要出入口挂职出横幅标语;(2)在南北方向的两个门口设置充气拱门;(3)在小区的四周设立彩旗;(4)在建筑物的周围悬挂气球等。4现场的保障及配合按照入伙方案中的相关内容,入伙的当天和入伙阶段,切实做好现场的保障和配合工作,以使业户方便、快捷、安全、省时、省力地顺利地入住。提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作,以免办理手续时徒劳往返。为业主办理入伙手续时,应程序顺畅,手续完善,票据正规。即时完成入伙注
16、记。受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。5、业主入伙流程1)业主向售房单位/发展商办理售房手续后,签订售房合同并开出入伙通知书。2)凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。3)物业管理公司在审核资料无误后,向业主介绍物业管理服务情况、收费情况;代发展商与业主签订使用公约。4若业主验房发现并提出质量问题,经确认,填写返修表送交发展商,管理处应协助发展商对房屋进行整改后,请业主再次验房。5)如需二次装修的,需到物业管理公司办理装修手续。6)业户入伙流程图如图所示。2、租赁住户入住流程1)签订租赁意向书,并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。2)签订租赁合同书。合
17、同应附有管理公约等有关附件。3)由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋,如发现有房屋质量问题的,由物业管理公司通知工程队整改。4)整改后或验收房屋没问题,业户就同物业管理公司签验收单,并从物业管理公司领取房屋钥匙。5)交付押金和首期租金。6)如需二次装修的,需到物业管理公司办理装修手续。物业管理项目接管方案3一、项目概况1.地理位置该项目位于sh区与jz区的结合部,面临武德路,北挨江津西路,南靠北湖路。2.项目主要经济指标二、物业管理资料物业管理将政策和法规为理论依据,寓管理与服务之中,建立社区服务体系。为住户带给全方位管理,服务项目呈现多元化、全方位态势,总体归纳为“六项管理、三类服务”
18、,即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”;常规性公共服务(合同服务)委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。1、房屋及设施设备管理1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括:公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面:A、工作的主动性管理职责人与服务中心相结合,落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护,执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、持续房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多样性根据房屋的完损状
19、况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务,季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式,并做到制度化、规范化。C、工作的针对性在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜,根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。1.2共用设施、设备的管理范围包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成,进行统一管理,对于不同的设施、设备进行不同的维修管理,执行相应的工作质量标准,建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案,落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。1.
20、3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理范围包括:道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同,指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别,如:车库、制定专业管理方案并实施。透过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标,基本完好。1.4智能化设施设备范围包括:楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统,周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。根据智能系统的构成、分系统设备的组成状况,建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度,从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设
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