大学精品课件:第7章城市住宅.ppt
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1、第七章第七章 城城 市市 住住 宅宅 第一节第一节 住宅概述住宅概述 第二节第二节 住宅市场的均衡分析住宅市场的均衡分析 第三节第三节 住宅市场的过滤模型住宅市场的过滤模型 第四节第四节 租房与买房租房与买房 第五节第五节 住房政策住房政策一、住宅的基本特征一、住宅的基本特征(一一)住宅的多样性和非移动性;住宅的多样性和非移动性;居住特征居住特征位置特征位置特征每座住宅在大小、布局、有用性、内部设每座住宅在大小、布局、有用性、内部设计和建筑完整性等诸多方面都各不相同。计和建筑完整性等诸多方面都各不相同。通路不同;通路不同;公共服务设施不同;公共服务设施不同;环境质量不同;环境质量不同;临近地区
2、的风貌不同。临近地区的风貌不同。总之,在市场经济条件下,房价的形成是极其总之,在市场经济条件下,房价的形成是极其复杂的。有房地产本身的因素,也有房地产以外复杂的。有房地产本身的因素,也有房地产以外的因素,但最终起决定作用的还是供求关系。的因素,但最终起决定作用的还是供求关系。住宅的怡值计算方法住宅的怡值计算方法 住宅是由一系列单独要素构成的组合体,每一住宅是由一系列单独要素构成的组合体,每一种要素均有其固有的价格。种要素均有其固有的价格。住宅的市场价格是由诸多单独要素的价格综合住宅的市场价格是由诸多单独要素的价格综合而成的。而成的。假定在一个住宅市场上,住宅在五方面存在不同:假定在一个住宅市场
3、上,住宅在五方面存在不同:去市中心上班的通路、卧室的数目、屋顶的年数、去市中心上班的通路、卧室的数目、屋顶的年数、空气污染状况及当地学校的教学质量。空气污染状况及当地学校的教学质量。12()(,.,)iff 一、住宅的基本特征一、住宅的基本特征(一一)住宅的多样性和非移动性;住宅的多样性和非移动性;一、住宅的基本特征一、住宅的基本特征(一一)住宅的多样性和非移动性;住宅的多样性和非移动性;住宅的怡值计算方法住宅的怡值计算方法1.基础价格基础价格 一般住宅有三间卧室、距市中心一般住宅有三间卧室、距市中心5英里,屋顶的英里,屋顶的年数为年数为6年,价值年,价值70000美元。美元。2.路程价格路程
4、价格 1000美元美元/英里英里3.卧室价格卧室价格 10000美元美元/间间4.屋顶价格屋顶价格 100美元美元/年年5.空气质量价格空气质量价格 500美元美元/单位单位6.学校价格学校价格 600美元美元/单位单位现评估一处有现评估一处有4间卧室、距间卧室、距市中心市中心3英里、屋顶年数为英里、屋顶年数为2年、空气污染程度低于平年、空气污染程度低于平均水平均水平3单位、学校水平高单位、学校水平高于平均水平于平均水平2单位的住宅价单位的住宅价格。格。一、住宅的基本特征一、住宅的基本特征(一一)住宅的多样性和非移动性;住宅的多样性和非移动性;选择:家庭必须寻找在最佳价格水平上具有最选择:家庭
5、必须寻找在最佳价格水平上具有最优特征组合的住宅。优特征组合的住宅。质量质量面积面积ABCDSLH 假定某市场上住宅仅在假定某市场上住宅仅在大小与质量两方面存在不大小与质量两方面存在不同。同。一、住宅的基本特征一、住宅的基本特征(二二)住宅的耐久性住宅的耐久性1.住宅购买的双重意义;住宅购买的双重意义;2.住宅的折旧与维护;住宅的折旧与维护;住宅服务数量住宅服务数量价格价格(美元美元)Q20Q30100190340利润利润总收益总收益20年的总成本年的总成本30年的总成本年的总成本可变成本的变化;可变成本的变化;需求的变化。需求的变化。一、住宅的基本特征一、住宅的基本特征(二二)住宅的耐久性住宅
6、的耐久性1.住宅购买的双重意义;住宅购买的双重意义;2.住宅的折旧与维护;住宅的折旧与维护;3.短期内住房供给的无弹性。短期内住房供给的无弹性。住宅供给的短期无弹性,住宅价格住宅供给的短期无弹性,住宅价格主要取决于建筑成本、人们对未来的主要取决于建筑成本、人们对未来的预期及风险偏好,资本市场决定了短预期及风险偏好,资本市场决定了短期内新建住宅的投入量。期内新建住宅的投入量。二、住宅的需求二、住宅的需求(一一)住宅需求的多样性住宅需求的多样性(二二)不同生命周期人群的需求不同生命周期人群的需求CBDIIIIIIIVVVI三、住宅的供给三、住宅的供给(一一)按价格划分的不同等级住宅按价格划分的不同
7、等级住宅高级别墅区高级别墅区城郊中高档多层住宅区城郊中高档多层住宅区高级公寓住宅区高级公寓住宅区城郊中档多层住宅区城郊中档多层住宅区郊区廉价多层住宅区郊区廉价多层住宅区简单住宅集聚区简单住宅集聚区三、住宅的供给三、住宅的供给(一一)按价格划分的不同等级住宅按价格划分的不同等级住宅(二二)按政府引导的住宅市场划分按政府引导的住宅市场划分公公 房房商品房商品房(三三)按亚文化、亚群体分化按亚文化、亚群体分化-社会聚集社会聚集1.文化社会价值取向趋同性集聚;文化社会价值取向趋同性集聚;2.不同的人需要不同的服务;不同的人需要不同的服务;3.人们都希望有一个良好的自然、社会环境。人们都希望有一个良好的
8、自然、社会环境。一、住宅市场的需求分析一、住宅市场的需求分析 住宅需求是指人们在某一特定时间,在一定的住宅需求是指人们在某一特定时间,在一定的价格水平下愿意而且能够购买的住宅商品数量。价格水平下愿意而且能够购买的住宅商品数量。(,)Df P Y A T B R E一、住宅市场的需求分析一、住宅市场的需求分析(一一)住宅价格住宅价格 住宅价格是影响住宅需求数量和结构的主要因住宅价格是影响住宅需求数量和结构的主要因素,住宅的价格和需求量之间存在着反方向变动素,住宅的价格和需求量之间存在着反方向变动的关系:在其他条件不变的情况下,需求随着价的关系:在其他条件不变的情况下,需求随着价格的上升而递减,随
9、着价格的下降而增加。格的上升而递减,随着价格的下降而增加。住宅价格影响住宅需求的程度可以用住宅的需住宅价格影响住宅需求的程度可以用住宅的需求价格弹性来表示。求价格弹性来表示。一、住宅市场的需求分析一、住宅市场的需求分析(二二)城市人口数量和结构的变化城市人口数量和结构的变化城市人口数量城市人口数量人口结构人口结构家庭结构家庭结构(三三)税收税收 在我国目前的房地产税收体系中,存在的主要在我国目前的房地产税收体系中,存在的主要问题是房地产交易环节的税收负担偏重,而保有问题是房地产交易环节的税收负担偏重,而保有环节的负担偏轻,致使部分居民买不起房,而买环节的负担偏轻,致使部分居民买不起房,而买得起
10、房的人养房成本过低,不利于实现人人有房得起房的人养房成本过低,不利于实现人人有房住的和谐社会目标。住的和谐社会目标。一、住宅市场的需求分析一、住宅市场的需求分析(四四)利率与投机利率与投机1.当利率降低时,会迫使人们减少储蓄而转向消当利率降低时,会迫使人们减少储蓄而转向消费或进行其他投资;费或进行其他投资;2.在利率降低时,住宅抵押贷款的利率同时降低,在利率降低时,住宅抵押贷款的利率同时降低,这实际上降低了居民进行住宅消费或投资的比率,这实际上降低了居民进行住宅消费或投资的比率,也会扩大居民的住宅需求。也会扩大居民的住宅需求。(五五)收入收入1.对可居住面积的需求缺乏收入弹性;对可居住面积的需
11、求缺乏收入弹性;2.对建筑质量的需求富有收入弹性;对建筑质量的需求富有收入弹性;3.对邻近地区宜人环境的需求富有收入弹性。对邻近地区宜人环境的需求富有收入弹性。二、住宅市场的供给分析二、住宅市场的供给分析(一一)住宅价格住宅价格 从短期看,住宅供给弹性是缺乏的;从长期看,从短期看,住宅供给弹性是缺乏的;从长期看,由于房产用途的可替代性,住宅供给价格弹性较由于房产用途的可替代性,住宅供给价格弹性较大,价格变动将导致供给量的较大变动。大,价格变动将导致供给量的较大变动。(二二)土地政策土地政策 城市住宅的供给能力,在很大程度上决定于政城市住宅的供给能力,在很大程度上决定于政府的土地政策。府的土地政
12、策。二、住宅市场的供给分析二、住宅市场的供给分析(三三)国家税收政策国家税收政策 税收一方面具有规范住宅市场交易秩序、创造税收一方面具有规范住宅市场交易秩序、创造平等竞争的市场环境的功能,同时某些税率的高平等竞争的市场环境的功能,同时某些税率的高速以及各种税收优惠政策的出台,都会直接影响速以及各种税收优惠政策的出台,都会直接影响投资者的收益,从而影响投资者对住宅的投入,投资者的收益,从而影响投资者对住宅的投入,限制或者扩大市场供给。限制或者扩大市场供给。(四四)金融市场与地产开发商金融市场与地产开发商 银行利率高低直接影响住宅市场的供应量。银行利率高低直接影响住宅市场的供应量。开发商作为市场供
13、应主体,其对未来预期的好开发商作为市场供应主体,其对未来预期的好坏显然会影响住宅市场供给。坏显然会影响住宅市场供给。三、住宅市场的简单均衡三、住宅市场的简单均衡SQP0DP0Q0 因此,市场均衡条因此,市场均衡条件是在一定价格下的件是在一定价格下的需求量与供给量相等。需求量与供给量相等。一、穷人的选择一、穷人的选择假定城市:假定城市:1.城市中有富人、中等收入人群和穷人;城市中有富人、中等收入人群和穷人;2.各群体的实际收入随时间的推移而增加,三种各群体的实际收入随时间的推移而增加,三种群体对住宅服务的需求量都会增加;群体对住宅服务的需求量都会增加;3.住宅改良成本非常高;住宅改良成本非常高;
14、4.每每10年都会有新住宅建造出来,因此,每年都会有新住宅建造出来,因此,每10年,年,住宅服务折旧住宅服务折旧5个单位。个单位。过滤的基本特点:过滤的基本特点:住宅服务的减少住宅服务的减少居住者收入的下降居住者收入的下降一、穷人的选择一、穷人的选择面积面积质量质量S=160(建于建于00年年)S=135(建于建于90年年)S=110(建于建于80年年)S=180(建于建于10年年)S=155(建于建于00年年)S=130(建于建于90年年)为什么富人应该居为什么富人应该居住在新房子里?住在新房子里?二、建筑津贴二、建筑津贴 假设政府为建造供中等收入家庭居住的新住宅假设政府为建造供中等收入家庭
15、居住的新住宅提供补助。提供补助。假定城市:假定城市:1.城市中有城市中有120户家庭;户家庭;2.有中等质量住宅市场和低质量住宅市场;有中等质量住宅市场和低质量住宅市场;3.业主对相对价格变化的反应是在两类子市场之业主对相对价格变化的反应是在两类子市场之间选择住宅,住宅能够升级进入中等质量市场,间选择住宅,住宅能够升级进入中等质量市场,或者降级进入低质量市场;或者降级进入低质量市场;4.两类住宅为不完全替代品。两类住宅为不完全替代品。二、建筑津贴二、建筑津贴S2D46080204030中等质量中等质量住宅数量住宅数量住宅价格住宅价格(美美元元/平方英尺平方英尺)D1S1204060802030
16、低质量住低质量住宅数量宅数量D3住宅价格住宅价格(美美元元/平方英尺平方英尺)S3S42413三、过滤与公共政策三、过滤与公共政策低质量住宅家庭:低质量住宅家庭:一些贫困家庭可以住进中等质量住宅;一些贫困家庭可以住进中等质量住宅;降低了低质量住宅的价格。降低了低质量住宅的价格。高质量住宅家庭:高质量住宅家庭:补助使中等质量住宅供给增加、价格下降,从补助使中等质量住宅供给增加、价格下降,从而降低了住宅从高质量市场向低质量市场过滤的而降低了住宅从高质量市场向低质量市场过滤的速度,而高质量住宅供给的增加使其价格降低,速度,而高质量住宅供给的增加使其价格降低,因而,居住高质量住宅的人会从对中等质量住宅
17、因而,居住高质量住宅的人会从对中等质量住宅的补助中获益。的补助中获益。三、过滤与公共政策三、过滤与公共政策 如果减少中等质量住宅供给,会怎么样呢?如果减少中等质量住宅供给,会怎么样呢?假定控制增长或分区政策导致新的中等质量住假定控制增长或分区政策导致新的中等质量住宅供给减少。供给减少引起其价格上涨,维护中宅供给减少。供给减少引起其价格上涨,维护中等质量住宅的收益随之增加。业主在维护和修补等质量住宅的收益随之增加。业主在维护和修补上花费更多,减缓了过滤进程、减少了低质量住上花费更多,减缓了过滤进程、减少了低质量住宅的供给。宅的供给。同时,一些消费者不愿为中等质量住宅支付高同时,一些消费者不愿为中
18、等质量住宅支付高价格,所以他们转移到低质量市场。加强对新建价格,所以他们转移到低质量市场。加强对新建中等质量住宅的控制使低质量住宅价格上涨,因中等质量住宅的控制使低质量住宅价格上涨,因为这些政策减少了低质量住宅的供给而增加了其为这些政策减少了低质量住宅的供给而增加了其需求。需求。因此,控制增长和分区政策的一部分成本由低因此,控制增长和分区政策的一部分成本由低收入家庭承担。收入家庭承担。一、租房的成本一、租房的成本 租房成本就是租房人支付给房东的租金。租房成本就是租房人支付给房东的租金。在竞争性市场上,房东获得的经济利润为零。在竞争性市场上,房东获得的经济利润为零。如果不考虑税收,有如下三类:如
19、果不考虑税收,有如下三类:资金成本资金成本 (住宅价格住宅价格市场利率市场利率i%)贬值贬值 (住宅价格住宅价格贬值率贬值率d%)维护成本维护成本(住宅价格住宅价格维护成本比率维护成本比率m%)Cr=V(ir+dr+mr)如果市场价值上涨,将会怎样?如果市场价值上涨,将会怎样?均衡房租较低。因为房东通过拥有房产而获得均衡房租较低。因为房东通过拥有房产而获得收入,从而只需要较少的房租收入就可以实现零收入,从而只需要较少的房租收入就可以实现零经济利润。经济利润。二、住宅所有权的成本二、住宅所有权的成本 如果不考虑税收,有如下三类:如果不考虑税收,有如下三类:资金成本资金成本 (住宅价格住宅价格市场
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