第四季度福州三迪·香颂枫丹营销推广方案.ppt

1、ZERO三迪三迪香颂枫丹香颂枫丹2009年第四季度营销推广方案年第四季度营销推广方案ZERONO1 市场部分市场部分 9月市场回顾NO2 营销部分营销部分第三季度营销回顾第四季度营销策略NO3 推广部分推广部分第三季度推广回顾第四季度推广策略ZERONO1 市场部分市场部分ZEROZERONO2 营销部分营销部分ZERO一、第三季度主要工作回顾：一、第三季度主要工作回顾：现场来访来电客户的接待及销售引导工作；做好3号楼客户认购及第一批房源开盘销售工作；做好店面及复式楼客户的销售引导工作；做好来访客户的业务跟进工作，达到客户复访的目的，促进现场销售；做好项目售后服务工作。ZERO第一第一季度季度

2、第二第二季度季度第三第三季度季度合计累计合计累计成交套数成交套数住宅住宅13516857360车位车位/12921车库车库/22店面店面/55成交金额成交金额住宅住宅16489513722808160293274750486251489车位车位/237100016760004047000车库车库/380000380000店面店面/1076622810766228成交面积成交面积住宅住宅19191.1724421.858535.7152148.73车位车位/313.08228.97542.05车库车库/74.3674.36店面店面/268.23268.23成交均价成交均价住宅住宅8592.249

3、339.2410927.599324.32车位车位/车库车库/店面店面/40138.0540138.05二、年度各季度销售情况二、年度各季度销售情况 ZERO第三季度总体销售分析：第三季度总体销售分析：第三季度就3号楼以及顶层住宅、店面、车位展开销售，累计销售住宅套数32套，车位9个，车库2个，店面5间；累计成交金额106096978元。ZERO三、项目具体销售情况三、项目具体销售情况 ZERO小结：小结：第三季度度共计接待来电客户第三季度度共计接待来电客户668组，来访客户组，来访客户702组，有效留电客户组，有效留电客户332组，组，复访客户复访客户427组。组。四、第三季度度现场客户分析

4、四、第三季度度现场客户分析 ZERO五、渠道分析五、渠道分析 来电来访客户分析：来电来访客户分析：第三季度媒体主要投放为报广及短信，其中来电客户主要咨询项目各阶段销售的产品具体信息，包括产品面积区间，开盘时间，开盘均价，以及優惠活动；其次，人脉介绍以及路过本案看到工地围墙的客户也成为本案来访客户的主要来访渠道。成交客户分析：成交客户分析：成交客户基本以人脉介绍为主，部分客户为前期业主介绍成交，这部分客户主要对项目规划及其产品较为认可，对价格无任何抗性，因此；其中由报广得知本案进而成交的客户也占据相当量体。ZERO六、区域分析六、区域分析 来电来访客户分析：来电来访客户分析：主要来电渠道，鼓楼区

5、也占相当比例，这部分客户主要对项目周边的配套较为了解，对产品进行一定了解后，均邀约至现场进行进一步了解；来访客户中，由于地源性的因素，应该来说台江区的客户对本案位置是非常认可的，因此占据的比例较高，其次鼓楼区及八县的客户也是本案来访客户的主要来访区域，这部分客户对区域的要求较为苛刻，因此更较注重项目总体品质感以及户型产品；成交客户分析：成交客户分析：成交客户依然，鼓楼区以及八县客户为主要客户群体，本年度鼓楼区的客户比例有所增加，应该来说从来访客户量的成交比例来看，鼓楼区以及八县地区的客户成交率较高，其中鼓楼区的客户对项目的要求较为苛刻，因此对项目的选择性范围较小，在本案规划及产品的认可下，由于

6、第三季度度推出的3产品，中低楼层价位不高，客户对价格无抗性，故成交；八县区域的客户尤其以长乐，平潭，闽侯，闽清为主，这部分客户经济实力较强，在对项目认可的情况下，对价格无任何抗性；本次3一批房源高楼层住宅成交客户来自台江区的比例较大。ZERO分析：分析：来电来访客户多咨询三房及四房产品，本案户型均为三房可以做四房产品，因此关注此户型的客户占大部分。七、关注产品分析七、关注产品分析 ZERO八、第三季度销售总结：八、第三季度销售总结：共计接待来电客户668组，来访留电客户332组，复访客户427组；成交住宅57套（350套），车位9个，车库2个，店面5间；第三季度累计成交金额665979853元

7、。481套，成交金额649753785元，面积68136.08，成交均价9536.12元/；成交21个，成交金额4047000元，面积542.05，平均售价192714元/个；成交累计5间，搭配销售车库2个，合计面积342.59平米，平均售价35550元/。地下车位由于总数量较多，且面积小但总价较高，加上受前期业主交房问题影响，车位整体去化速度较慢；第三季度开始，银行针对二套房政策有所收紧，就本案而言，在前期余房仅为6号楼东向1楼一套可售房源情况下，大部分客户选择认购3号楼推出的第一批房源，并最终购买基本完成3号楼第一批房源的销售工作；商业部分：现阶段临宁化路一侧的店面整体商业氛围较好，因此去

8、化情况理想，由于商业培育期存在不定性，且产品面积较大，进深较长，较多产品均带柱子，因此；位置及产品理想，因此客户在对价格无抗性的情况下，去化较快，3号楼房源销售较为理想，但是二十层以上房源由于总价较高，去化速度相对较慢。现项目可售余房为低楼层住宅以及二十四层以上住宅，由于有价格较高，楼层相对不理想，因此去化速度较慢，希望在后期房源的推出并适当增加优惠活动压迫下，促进成交。ZERO1号楼2号楼4号楼九、销售控表九、销售控表 ZERO5号楼6号楼3号楼ZERO十、第四季度销售计划十、第四季度销售计划 备注：项目第四季度以备注：项目第四季度以3号楼号楼2、3批房源销售为主，结合批房源销售为主，结合3

9、号楼房源的开盘热销，号楼房源的开盘热销，复式楼及店面争取在四季度有所突破。复式楼及店面争取在四季度有所突破。ZERO市场小结：竞争项目现阶段情况市场小结：竞争项目现阶段情况 项目项目主力户型（主力户型（）均价（元均价（元/）国庆活动国庆活动世茂世茂.天城天城214-490214-4902000020000/融汇江山融汇江山184-220184-22013000-1400013000-14000一次性一次性0.980.98折，按揭折，按揭0.990.99折折白金瀚宫白金瀚宫270270 1900019000/群升国际群升国际御园御园140-170 140-170 12000120007 7天首付

10、款到总价优惠天首付款到总价优惠30003000元元乌山荣域乌山荣域157-211157-2111100011000一次性一次性0.970.97折，按揭折，按揭0.990.99折折ZERONO3 推广部分推广部分ZERO 第三季度推广回顾第三季度推广回顾由于由于3#自自7月月10日开始认购，日开始认购，9月月27日才开盘，认购期较长，日才开盘，认购期较长，第三季度推广主要集中在第三季度推广主要集中在7月份和月份和9月份。月份。ZERO6/26海都二分一7/4东快报眼7 7月份月份:推广回顾推广回顾一、报纸广告投放回顾7/3海都四分一ZERO7/8晚报二分一一、报纸广告投放回顾7/10海都二分一7

11、/16东快报眼7/17海都二分一7 7月份月份:推广回顾推广回顾ZERO7/23日报报眼一、报纸广告投放回顾7/24海都四分一7 7月份月份:推广回顾推广回顾ZERO二、网络广告投放回顾7 7月份月份:推广回顾推广回顾ZERO三、户外广告投放回顾售楼部旁户外车体7 7月份月份:推广回顾推广回顾ZERO四、3#物料手提袋档案袋7 7月份月份:推广回顾推广回顾ZERO四、3#物料认购易拉宝认购卡7 7月份月份:推广回顾推广回顾ZERO四、3#物料3#户型折页7 7月份月份:推广回顾推广回顾ZERO五、推广总结五、推广总结7月份媒体投放主要以报纸为主，版面以每周硬广+报眼结合的方式投放，并结合认购活

12、动的节点辅以软文宣传；辅助的媒体为网络、户外、短信、广播等；针对3#设计的物料有户型折页、认购卡、认购易拉宝、手提袋、档案袋等。7 7月份月份:推广回顾推广回顾ZERO9.3东快头版二分东快头版二分一一9.12海都头版三分一海都头版三分一9.4海都报眼海都报眼9 9月份月份:推广回顾推广回顾ZERO9.16晚报整版晚报整版9 9月份月份:推广回顾推广回顾ZERO9.27东快报东快报眼眼9.26日报头版日报头版1/29 9月份月份:推广回顾推广回顾ZERO3#开盘信息开盘信息商业信息商业信息9 9月份月份:推广回顾：推广回顾：网络网络9 9月份月份:推广回顾推广回顾ZERO9 9月份月份:推广回

13、顾：推广回顾：软文软文ZERO9 9月份月份:推广回顾：推广回顾：软文软文ZERO营销中心商业画架：营销中心商业画架：2个个9 9月份月份:推广回顾：推广回顾：物料物料3#开盘易拉宝开盘易拉宝ZERO9月份媒体投放总结月份媒体投放总结第三季度媒体投放总结第三季度媒体投放总结第三季度媒体投放主要集中在7月份和9月份，主要以报广、户外、短信、网络为主。其中8月份媒体投放主要以短信、网络为主。ZERO第四季度营销推广策略第四季度营销推广策略10月2月起认购，预计10月16日开盘营销节点营销节点工程进度工程进度11月：商业、住宅、车位同步销售10月：商业、住宅、车位同步销售促销策略促销策略活动策略活动

14、策略报纸/短信/网络/户外/广播投放，形成多方位媒体宣传覆盖1、2009年10月2日起至第二批房源开盘前一天认购2-19层房源客户，可享60000元/套优惠（预约一顺位及二顺位均可享受该优惠，包括原9月5日内部关系认购606单元客户）。2、2009年10月2日起至第二批房源开盘前一天认购20-26层房源客户，在享60000元/套优惠的同时，另可享受15000元/套总价优惠，即合计可享受75000元/套优惠（预约一顺位及二顺位均可享受该优惠）。（备注：老带新优惠不与公司内部优惠同享）周末小活动12月：商业、住宅、车位同步销售推广组合推广组合ZERO一、认购时间：一、认购时间：2009年10月2日

15、起二、认购房源：二、认购房源：中间梯位05、06单元2-26层；东向01单元11-17层，共计57套；三、认购对象：三、认购对象：已预留内部房源客户、原第一批房源未购预约客户、新客。3#第二批房源认购策略第二批房源认购策略ZEROZEROZERO四、认购方式：四、认购方式：客户认购预约卡，可享受认购单元在开盘当日的优先购买权，建议先推出A卡认购，视A卡认购情况再定是否加推B卡（初定B卡加推时间为10月9日起）。通知已预留房源内部客户于2009年10月2日到现场，先行认购房源；待内部房源认购后，未认购的预留房源全部公开并通知原预约第一批房源未购买客户于2009年10月3日上午到现场，转认购第二批

16、房源；10月3日下午开始，第二批剩余房源开始对外接受认购。3#第二批房源认购策略第二批房源认购策略ZERO五、认购优惠：五、认购优惠：2009年10月2日起至第二批房源开盘前一天认购2-19层房源客户，可享60000元/套优惠,优惠金额直接从购房总价中抵扣，不折现（预约一顺位及二顺位均可享受该优惠，包括原9月5日内部关系认购606单元客户）。2009年10月2日起至第二批房源开盘前一天认购20-26层房源客户，在享60000元/套优惠的同时，另可享受15000元/套总价优惠，即购买20-26层房源客户合计可享受75000元/套优惠，优惠金额直接从购房总价中抵扣，不折现（预约一顺位及二顺位均可享

17、受该优惠）。3#第二批房源认购策略第二批房源认购策略ZERO六、认购细则：六、认购细则：每张预约卡仅限对应一套单元房号，客户凭此预约卡在开盘当日即可享受该套房源的优先购买权；每个客户姓名仅限认购2套房源；认购客户须在我司电话、短信通知的开盘当日上午9：00至营销中心参加开盘签约活动，若未准时到达，则被视为取消认购资格，我司有权将该房源进行公开销售；认购客户在开盘当日购房成功即可享受相应购房优惠，优惠金额在客户成功签约后直接转为购房优惠，在购房总价款中直接扣减；认购客户在开盘当日若未签订商品房定购合同，需填写退款申请单，我司将在十五个工作日内无息退还客户，若客户在开盘当日成功签约，则直接转为购房

18、定金。3#第二批房源认购策略第二批房源认购策略ZERO3#第二批房源开盘策略第二批房源开盘策略一、开盘时间：一、开盘时间：2009年10月16日（具体时间待定）二、开盘房源：二、开盘房源：中间梯位05、06单元2-26层；东向01单元11-18层，共计57套；三、开盘销售对象：三、开盘销售对象：持有3#楼第二批房源预约卡客户（含预约一顺位、二顺位）；四、开盘方式：四、开盘方式：针对原认购客户采用直接开盘的方式进行销售；ZERO持认购卡客户在开盘当日成功购买房源，可享受/套优惠,优惠金额直接从购房总价中抵扣，不折现。（预约一顺位及二顺位均可享受该优惠）。持认购卡客户在开盘当日成功购买房源，在享受

19、60000元/套优惠的同时，另可享受15000元/套总价优惠，即购买20-26层房源客户合计可享受/套优惠，优惠金额直接从购房总价中抵扣，不折现。（预约一顺位及二顺位均可享受该优惠）。备注：以上1、2条优惠仅限开盘当天在规定时间内购买3#楼第二批房源客户享用，优惠金额直接从购房总价中抵扣，不折现，逾期无效。客户从开盘当日起至2009年10月30日前购买3#第二批2-19层房源可享受购房优惠/套，购买第二批20-26层房源可享受购房优惠43888元/套；优惠金额直接从购房总价中抵扣，不折现。：2009年10月30日前购买3#第二批房源客户在购买之日起三天内首付款到位可享受购房总价优惠。备注：以上

20、方式适用于现场按揭付款、公积金付款按规定比例付清首期购房款，一次性付款客户需全款付清，优惠金额直接从购房总价中抵扣，不折现。客户于2009年10月30日内购买，合计7套（201、301、203、2404、2504、2604、2704），给予总价优惠。（此部分房源价格均已在原折后总价基础上加35000元/套）。备注：以上第1、2、3条优惠不可重复使用。五、开盘优惠：五、开盘优惠：3#第二批房源开盘策略第二批房源开盘策略ZERO开盘当天现场准备水果、点心、饮料等，增加现场温馨氛围。预计费用两千元，由采购部门协助购买。3#第二批房源开盘策略第二批房源开盘策略ZERO 第三季度推广策略第三季度推广策略

21、香颂枫丹目前在销售的产品：前期余房、香颂枫丹目前在销售的产品：前期余房、3#住宅、空中院墅、住宅、空中院墅、店面、车位，店面、车位，建议第三季度推广除了报纸、网络、户外、短信等全方位媒体建议第三季度推广除了报纸、网络、户外、短信等全方位媒体投放外，进行商业样板街包装。投放外，进行商业样板街包装。ZERO第三季度推广策略第三季度推广策略推广时间：推广时间：10.3起投放（拟10.16开盘）诉求卖点：诉求卖点：1、3#：只提供145、198平米两种产品，超越80米间距、32层高度2、空中院墅：准现房、挑高层高3、商业：沿街旺铺媒体整合：媒体整合：报广为主，广播、分众视频、短信、户外、网络为辅，集中式投放以实现短平快的宣传效果。ZERO报广报广ZERO报广报广ZERO报广报广ZERO1、店楣设计：、店楣设计：店楣设计效果图样板街包装样板街包装ZERO2、宁化路道旗：、宁化路道旗：树立香颂街的形象指示。道旗设计效果图平面样板街包装样板街包装ZERO宁化路宁化路规划路（社区内侧）规划路（社区内侧）3、围墙、围墙规划路规划路+宁化路宁化路样板街包装样板街包装ZERO工业路工业路+工业路、白马路交叉口工业路、白马路交叉口3、围墙、围墙样板街包装样板街包装ZERO第四季度媒体计划第四季度媒体计划ZERO谢谢 谢！谢！