REITs专题研究报告-基础设施REITs破冰-2020615课件.pptx

1、中信中信证证券券REITs专题研究专题研究基础设基础设施施REITs破冰破冰2020年年6月月15日日CONTENTS目录目录一一基础设施基础设施REITs破冰破冰二二基础设施基础设施REITs的吸引力的吸引力三三基础设施基础设施本本位位降低舆论降低舆论压力压力四四全球市场全球市场经验经验看，基础看，基础设施设施REITs收益收益高高，成长，成长快快五五中国适合中国适合发展发展基础设基础设施施REITs 六六底层资产底层资产类别类别简简介介七七风险提示风险提示11.基础基础设设施施REITs破冰破冰2关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知（40号 文），公开募集

2、基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿），标志着境内基 础设施领域公募REITs试点正式起步40号号文和文和征征求意见求意见稿稿对对基基础设础设施施的定义的定义1.1 基础设施基础设施REITs破冰破冰优先支持行业3鼓励开展试点40号号文提到文提到征求意见稿征求意见稿仓储物流仓储物流收费公路收费公路水电气热机场港口城镇污水垃圾处理水电气热固废危废处理产业园区信息网络等新型基础设施明确规定不含住宅和商业地产国家战略性新兴产业集群高科技产业园区特色产业园区优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重 点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。资

3、料来源：证监会，发改委基础设施REITs能有效提升价值资产的分红满足低风险偏好长期投资者对杠杆率的要求允许投资者分享资产增值收益，解决基础设施非标准化和投资门槛高的问题资料来源：证监会，发改委1.2 基础设施基础设施REITs基础基础设施设施REITs的的一一些些关键关键规规则则原始权益人应参与基础设施基金份额战略配售，战略配售比例不得低于本次基金份额发售数量的20%，基金管理人应当将80%以上基金资产投资于与其存在实际控制关系或受同一控制人控制的管理人设立发起的单一基础设施资产支持证券全部份额基础设施基金借款总额不得超过基金资产的20%，借款用途限于基础设施项目维修、改造基础设施基金应当将9

4、0%以上经审计年度可供分配利润以现金形式分配给投资者基金管理人可以设立专门的子公司，或委托第三方管理机构负责基础设施日常运营维护42.基础基础设设施施REITs的吸的吸引引力力5一一、解、解决决看看好好资资产产价值价值和和企企业业分分红红不足不足的的矛矛盾盾对“价值投资者”，在股市上看好并买入核心资产，可能面临分红率不达预期的尴尬REITs确定90%分红比例下限，极大满足了投资者分享基础资产稳定现金流收益的要求资料来源：Wind，中信证券研究部资料来源：Wind，中信证券研究部中中国国国国贸贸历历年年现金现金分分红红率率粤高粤高速速A历历年现金分年现金分红红率率2.1 基础设施基础设施REIT

5、s的吸引力的吸引力80%70%60%50%40%30%20%10%0%199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202090%80%70%60%50%40%30%20%10%0%619981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020二二、解、解决决对对管管理理层层和投和投资资者者适适当当杠杠杆率杆率的的分分歧歧绝大多数基础设施企业高杠杆率的

6、事实，限制了其价值得到有效兑现征求意见稿适当约束杠杆可能增强产品的安全性，一定程度提升产品的吸引力7三三、解、解决决不不动动产产（基础基础设设施施）购购置置资金资金门门槛槛问问题题基础设施REITs在优选存量项目时，对产权清晰、现金流持续流入的要求较高但这些资产历史上非标准化程度高，整体金额大，转让不易，存在明显的投资门槛公募REITs使居民部门（透过机构投资者）配置基础设施资产成为可能2.2 基础设施基础设施REITs的吸引力的吸引力四四、解、解决决债债券券回回报报固定固定和和资资产产稳稳健健增值增值之之间间的的矛矛盾盾，也，也同同时时解解决决杠杠杆率杆率问问题题最近几年，不动产市场（包括基

7、础设施）的主流投资产品并不是股权，而是各类标准化 和非标准化的债权但是，债券是一个固定回报的金融产品，债券投资者不能充分分享基础资产持续增值，包括净净现现金金流流出出的的增加增加和和资资产产本本身身的重的重估估目前全社会依靠依靠大大规模规模举举债债加加杠杠杆杆来推来推动动基基础础设设施施补短补短板板面面临临很很大大的困的困难难资料来源：Wind，中信证券研究部资料来源：Wind，中信证券研究部 注：2020年数据截止2020年6月3日一线一线城市城市物物流仓流仓储储租金租金（单（单位：位：元元/平米平米/月）月）城投城投债的债的存存量余额量余额（单（单位位：亿元）亿元）2.3 基础设施基础设施

8、REITs的吸引力的吸引力605040302010007-1208-0809-0409-1210-0811-0411-1212-0813-0413-1214-0815-0415-1216-0817-0417-1218-0819-0419-12北京上海 广州 深圳120,000100,00080,00060,00040,00020,000083.基础基础设施设施本本位位降低降低舆舆论压论压力力9量量：2020年前5月百城土地出让金同比增长3.6%，好于全国市场和重点城市销售回款增速质质：仍有一些城市出现激烈的竞争，部分企业甚至愿意忍受昂贵的土地价格因：因：地方筹集资金需求+部分企业仍有过度投资的

9、冲动资料来源：Wind资料来源：大公网百城百城土土地地成成交交总总价价 单位单位：亿亿元元招拍挂招拍挂的的激励激励竞争竞争和地王和地王3.1 土地市场热度尤在土地市场热度尤在7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000Jan-18Mar-18 May-18 Jul-18 Sep-18 Nov-18 Jan-19 Mar-19 May-19 Jul-19 Sep-19 Nov-19 Jan-20 Mar-20 May-201011资金成本下降背景之下，如果融资放开过快，的确可能助长地王现象，对房地产企业，对调控大局都不利资料来源：各企业公告，中信证券研究部3.2 资金

10、成本在下降通道资金成本在下降通道龙头地龙头地产产企业企业综合综合融资成本融资成本公司名称公司名称公司性质公司性质201420152016201720182019中国海外发展国企4.45%4.23%4.76%4.27%4.30%4.21%华润置地国企4.47%4.63%4.23%4.16%4.47%4.45%龙湖集团民企6.40%5.74%4.92%4.50%4.55%4.54%金地集团国企6.31%5.32%4.52%4.56%4.83%4.99%招商蛇口国企-4.93%4.50%4.80%4.85%4.92%保利地产国企6.50%5.20%4.69%4.82%5.03%4.95%绿城中国民企

11、7.60%6.60%5.90%5.40%5.40%5.30%世茂房地产民企6.90%6.90%5.80%5.30%5.80%5.60%旭辉集团民企8.30%7.20%5.50%5.20%5.80%6.00%龙光地产民企8.80%6.80%6.10%5.80%6.10%6.10%碧桂园民企7.16%6.20%5.66%5.22%6.11%6.34%新城控股民企-7.26%5.49%5.32%6.47%6.73%华夏幸福民企-7.92%6.97%5.98%6.42%7.90%阳光城民企-9.41%7.35%7.08%7.94%7.71%中国恒大民企9.74%9.59%8.27%8.09%8.13%

12、8.99%融创中国民企9.10%7.60%5.98%6.24%6.81%8.56%绿地控股民企-5.98%5.45%5.19%5.40%5.60%滨江集团民企6.00%5.80%5.60%政策的示范意义并不止于政策本身，也包括政策本身在舆舆论层面论层面的的示范示范效效应应从长期来看，待待基础基础设设施施REITs改革改革获获得得明明显显成成功功，再去讨论底层资产的范围问题，是有 利于形形成成良良好好社社会会舆论舆论氛氛围围的的123.3 坚持房住不炒的示范意义坚持房住不炒的示范意义4.全全球球市场市场经经验借验借鉴鉴13截止2020年4月30日，全美上市权益类REITs共计176只，市值合计1

13、.04万万亿亿美美元元我们测算，美国广广义基义基础础设设施施REITs的市的市值即值即达达到到4889亿亿美美元，元，占占比比47.2%不仅包括美国REITs协会定义的基础设施，也包括IDC，物流等基础设施资料来源：NAREIT（美国REIT协会），中信证券研究部 注：其他专业地产主 要包含户外广告、博彩、农田、私人监狱、剧院、档案馆等业态资料来源：NAREIT（美国REIT协会），中信证券研究部 注：股价为2020年4 月30日情况4.1 美国经验：基础设施美国经验：基础设施REITs发展快，规模大发展快，规模大美国美国各各类类别别REITs市市值值构构成成情情况况 单单位位：亿亿美美元元2

14、5002000150010005000美国美国各类各类别别REITs平均市值平均市值 单单位：亿位：亿美美元元400350300250200150100500144.1 美国经验：基础设施美国经验：基础设施REITs发展快，规模大发展快，规模大资料来源：Bloomberg，中信证券研究部 注：市值为2020年6月11日收盘市值代码代码简称简称美国市美国市值值前前1所属所属REITs分类分类0的的权权益益总市值总市值类类REITs构成情况构成情况单位：单位：亿亿美元美元公司简介公司简介AMT美国铁塔基础设施1114.96北美最大的铁塔公司之一，主营业务为通讯铁塔的租赁和管理PLD安博(Prolo

15、gis)工业/物流671.44全球最大的物流配送设施和服务的投资开发商之一，主营业务为物流地 产CCI冠城国际基础设施669.80北美最大的铁塔公司之一，主营业务为通讯铁塔的租赁和管理EQIX易昆尼克斯数据中心（IDC）584.82全球最大的数据中心服务商之一，主营业务为数据中心及代管服务DLR数字房地产信托数据中心（IDC）370.70全球最大的数据中心服务商之一，主营业务为数据中心及代管服务PSA大众仓储信托自助仓储342.47北美最大的自助仓储服务商，提供自助仓储空间SBACSBA通信基础设施323.71北美最大的铁塔公司之一，主营业务为通讯铁塔的租赁和管理EQR公平住屋住宅229.45

16、公司定位于在美国最高增长和最繁华地区收购、开发和管理高品质公寓，通过租赁居民公寓单位获得相关收入。AVB艾芙隆海湾社区住宅227.80公司从事发展、重建、收购和管理公寓社区。如今公司的业务领域覆盖 了美国东北部、大西洋中部、中西部以及太平洋西北部和南加州区域。SPG西蒙地产商贸零售219.90美国最大上市地产开发商之一1516新加新加坡坡市市值值前前5的权益的权益类类REITs构成情构成情况况单单位位：亿亿美美元元4.2 新加坡、日本市场新加坡、日本市场资料来源：Bloomberg，中信证券研究部 注：市值为2020年6月11日收盘市值，为方便比较，均采用美元计价代码代码简称简称所属所属REI

17、Ts分类分类总市值总市值公司简介公司简介AREIT腾飞房地产信托工业/物流81.10公司的多元化地产组合，涵盖商务园和科学园、综合开发项目、便利设施及 零售物业、高规格产业地产、轻工业地产以及物流和配送中心。CT凯德商用新加坡信托商贸零售54.88公司在新加坡持有15个购物中心MLT丰树物流信托工业/物流52.20丰树集团旗下的物流地产信托，主要布局于新加坡、香港、中国大陆、澳大 利亚等地MCT丰树商业信托商贸零售49.50丰树集团旗下的商业地产信托，包含新加坡的五处物业，其中四处位于海滨 区，另一处位于中央商务区。CCT凯德商务产业信托商务办公49.38公司在新加坡、马来西亚和德国持有10余

18、栋商写物业日本日本市值市值前前6的权益类的权益类REITs构成情况构成情况单位单位：亿亿美元美元代码代码简称简称所属所属REITs分类分类总市值总市值公司简介公司简介8951日本建筑基金（NBF）商务办公89.56日本最大的商写物业投资基金8952日本房地产投资商务办公74.98日本最大的商写物业投资基金之一3283NIPPON物流工业/物流65.36日本最大的物流地产服务商之一3462野村房地产投资多元化61.66广泛投资于日本的各类物业，包括商务办公、商贸零售、住宅、物流酒店8984大和房地产信托住宅53.10主要投资于日本公寓物业3281GLP J-REIT工业/物流48.81GLP（中

19、文名：普洛斯）的日本业务板块美国美国、日日本本、新新加加坡坡和和香香港港市市场场REITs总市值总市值单位：亿美元120001000080006000400020000美国日本新加坡香港17美国美国、日、日本本、新、新加加坡和坡和香香港市港市场场REITs平均市值平均市值50单位：亿美元新加坡454035302520151050美国香港日本只有香港市只有香港市场场，基础基础设设施施REITs的确的确无无足足轻轻重重，远，远不不如房如房地地产产类类REITs但在亚太地区，香香港市港市场场的的REITs规规模模也也并不并不如如新加新加坡坡我们相信，这可能和香港市场在吸引REITs挂牌过程中过分重视

20、房地产，忽视基础设施 类REITs发展有关资料来源：Bloomberg，中信证券研究部 注：市值为2020年6月11日收盘价资料来源：Bloomberg，中信证券研究部 注：市值为2020年6月11日收盘价4.3 香港市场香港市场4.4 基础设施基础设施REITs收益率高收益率高18基础设基础设施施类差类差别和别和传统商传统商业业类、类、住宅住宅类资产类资产的的差别差别基础设施类资产经经营难营难度度相相对对不不高高，回，回报报却却较较为为稳稳定定，也也比比较较容容易易复复制制最重要的是，无论是IDC还是物流仓储，还具备网络网络效效应应和品品牌效牌效应应，有规模规模壁壁垒垒从结果来看，基础设施R

21、EITs的长期收益率的确更高REITs在最初的确是以房地产为主，但如今全球来看，基基础础设设施施REITs都都是是潮潮流流所所向向资料来源：国家统计局，中国指数研究院基础设施类基础设施类传统商业类传统商业类住宅类住宅类管理经营难度标准化程度高，管理相对较低，价格 敏感管理难度高，运营能力要求高，同 样物业在不同经营下差距大标准化程度高，管理相对较 低，价格敏感地段相关性与地段有一定相关性，重点是城市区 域与地段相关性高，但是好地段也不 一定成功与地产相关性高，好地段成 功概率大收益稳定性受经济波动影响小高度影响中等影响异地复制难度模式成熟，异地复制容易非标化程度高，难以异地复制模式成熟，异地复

22、制容易网络效应网络效应明显，规模具有溢价不明显不明显194.4 基础设施基础设施REITs收益率高收益率高基础设施类物业虽然在美国发展较晚，但是发展更快，投资收益回报率却更高基础设施类基础设施类、数数据中据中心心类类REIT符符合信合信息息化化发发展潮展潮流流，年，年化化复复合合收益收益率在率在15%以上以上传统的大众仓储、工业/物流年化复合收益亦很高而传统的商业地产受到经济周期影响大，收入相对不稳定，尤其是酒店酒店，表现表现相相对最对最差差，复合收益率复合收益率仅仅有有5.1%资料来源：NAREIT（美国REIT协会），中信证券研究部注：林场、基础设施、数据中心收益率起始日分别为2011、2

23、012、2015年美国美国各类各类REITs自自1994年年-2019年年均年年均复复合收合收益益率率20%18.3%15%15.3%15.2%10%12.1%11.8%10.9%10.6%9.8%8.3%5%5.1%0%基础设施数据中心大众仓储住宅医疗健康 工业/物流商务办公商贸零售林场酒店5.中国中国适合适合发发展展基础基础设设施施REITs20从结构上看，不乏一些优质的房地产持有物业；但从总量上来看，商业地产，写字楼，酒 店等，确实面临供供过于过于求求的状况资料来源：Wind，中信证券研究部资料来源：Wind，中信证券研究部重点城重点城市市优质优质写字写字楼空置楼空置率率走势走势5.1

24、我国存量地产资产质量参差不我国存量地产资产质量参差不齐齐:持有物业持有物业2013年年以以前前，商商服服用用地地大大量量出出让让商服用地占比4500025%400003500020%300002500015%2000010%15000100005%500000%1003101111071203121113071403141115071603161117071803181119072003北京沈阳深圳上海重庆5040302010021住住房租房租金金回回报报率率较低较低，改改造造提提租租空空间较间较小小以“二房东”模式经营长租公寓，试图将这种经营权进行证券化如果这种改造的过程涉及很明显的租金上涨

25、，则会背离房住不炒的精神如果这种改造的过程不伴随明显的租金上涨，又很难成为优质的底层资产资料来源：Wind，中信证券研究部资料来源：Wind，中信证券研究部重重点点城城市市房房价价租金租金比比重点重点城市城市租租金在金在2017年以后明年以后明显显上涨上涨5.2 我国存量地产资产质量参差不我国存量地产资产质量参差不齐齐:住宅住宅908070605040302010014091502150715121605161017031708180118061811190419092002北京上海深圳沈阳重庆12010080604020014091502150715121605161017031708180

26、118061811190419092002北京上海深圳沈阳重庆22235.3 基础设施是我国现阶段最适合的底层资产基础设施是我国现阶段最适合的底层资产我国的基础设施从总量总量上上看看仍仍有有不足不足，从结结构构上上看看缺口缺口更更大大基础设施种类繁多，已经完全可可以以满足满足投投资资者者多多元元化投化投资资的的需需求求资料来源：CBRE，中信证券研究部重点监重点监测测城市城市主要主要资产类资产类别别的投的投资净资净回报率回报率6%5%4%3%2%1%0%北京上海广州深圳高增长二线城市北京上海广州深圳高增长二线城市北京上海广州深圳高增长二线城市写字楼零售物业仓储物流6.底层底层资产资产类类别别简

27、简介介24物流仓储结构简单、建设成本要明显低于写字楼和零售物业。同时由于需求强劲，结构矛 盾，仓仓储储租租金金上上涨涨速度速度要要快快于于其其他他物物业业目前仓储物流主要持有者有包括地产物流企业、房地产企业、电商企业、快递企业以金融 企业，其中地产地产物物流企流企业业是是仓仓储储物物流行流行业业的的最最大大参参与主与主体体资料来源：Wind，中信证券研究部资料来源：戴德梁行，中信证券研究部上上海海市市三三种种业业态物态物业业租租金金走走势势我国人我国人均均仓储仓储及现及现代化仓代化仓储储面积面积显著显著小于美国小于美国6.1 底层资产简介：物流仓储设施底层资产简介：物流仓储设施25020015

28、01005000706080208100906100210101106120212101306140214101506160216101706180218101906物流仓储优质写字楼租金 优质零售物业首层租金普洛斯,30.7宇培,5.6嘉民,5.3宝湾,4.7安博,4.8 易商,5.2维 龙,1.3 外高桥集团,1.5深国际,2.5丰树,4.7平安,4.7万纬,7.3乐歌,1.3新宜,1.0其他,19.32526中国重中国重要要的物的物流仓流仓储企业储企业情情况列况列举举（部分）部分）6.1 底层资产简介：物流仓储设施底层资产简介：物流仓储设施资料来源：各公司官网，各公司公告，中信证券研究部

29、名称名称物流地物流地产产板块板块物流地物流地产产土地土地规规模模普洛斯公司作为国内最大的物流仓储设施供应商，公司最终控股股东普 洛斯集团旗下拥有、管理和租赁的物业组合横跨中国、日本、巴 西、美国、欧洲和印度。完成仓储物业总建筑面积2432万平米，实际出租面 积2070万平米，土地储备建筑面积703.53万平米，主要军在沿海省会城市及经济处于上升期的城市万科A（万纬）集团以“万纬物流”为物流仓储服务平台，截止2019年末，万纬 物流进驻 44 个城市，获取 138 个项目，其中高标库 123 个（包 括 9 个高标库与冷库一体化综合物流园），冷库 15个。可租赁物业的建筑面积约 1086万平方米

30、ESR（1821.HK（易商）ESR是总部位于香港的领先物流地产平台，网络遍布中国、日本、韩国、新加坡等多国。公司提供物业开发、物流物业基金管理、投资房地产信托基金等服务。总资产管理规模超220亿美元，总建筑面积超1700 万平米南山控股（002314.SZ）（宝湾）公司吸收深基地B全部股权，从而控股宝湾物流。截至2019年底，宝湾物流在全国范围内拥有及管理 63个智慧物流园区、运营仓储面积近340万平米，规划在建（含待建项目）面积超过300万平米。平安不动产（平安）平安不动产为中国平安下属子公司。典型项目包括：平安上海临港冷链物流园、平安嘉 兴秀洲物流园、平安南京空港物流园等。丰 树 物 流

31、 信 托（M44U.SG）（丰树）新加坡上市REITs，亚太地区专业的物流资产信托。目前布局亚 太8个国家和地区。截至2019年底，持有中国内地20个物流产业园。顺丰控股截止目前已发行华泰佳越-顺丰产业园一期第1号（募集资金18.46 亿元）、华泰佳越-顺丰产业园一期第2号（募集资金13.6亿元）资产支持专项计划顺丰控股在全国拥有175个不同类型的仓库（包含新 夏晖冷链物流中心），面积近228万平米。公司布局 物流场地土地面积约7,098亩，总规划建筑面积约 418万平米，已建成建筑面积约151万平米。京东公司目前拥有超过700个仓库，自有及仓储交易平台 上合计1690万平米土地。苏宁易购苏宁

32、物流地产基金的投资运作，形成了公司仓储物业“开发-运营-基金运作”这一良性资产运营模式。苏宁物流拥有零售行业领先的自建物流设施网络，截至2019年12月苏宁物流拥有仓储及相关配套面积 1,210万平方米菜鸟菜鸟网络联合社会化的仓、配资源及能力，为商家 提供具有行业特色、电商特色的仓配服务，仓储面 积（峰值）1000多万平方米。27位于核心一二线城市成熟区域，拥有一批成熟厂房或办公场所，规模适中，产权明晰，且 园区定位符合政策导向，位于政策鼓励区域的园区，最有可能受益于工业园区REITs6.2 底层资产简介：园区底层资产简介：园区公司名称公司名称 具体详情具体详情园区不园区不动动产及产及及及基础

33、基础设施设施资产资产华夏幸福公司的园区聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航 天、新材料、生物医药、文化创意等10大产业。固安、大 厂、怀来等京津冀都市圈区域已经比较成熟。2019年底，运营厂站 44 座；建成 15 座学校，在校学生数超过 1.2 万人；城市运营服务作业面积共计约6,600万平米；商业运营面积 115 万平方米中新集团公司作为苏州工业园区的开发主体，是中国和新加坡两国政 府间最重要的合作载体。对外开拓方面，公司目前运营的园 区包括中新苏通、中新苏滁、中新嘉善、中新海虞和中新凤 凰等。公司运营的苏州工业园区苏州工业园区是国家国家级经济技术开发区。2019年供 水量 1.63

34、 亿吨，污水处理 1.35亿吨，天然气 3.74 亿立方，供热174 万吨，上网电量 33 亿千瓦时。园区污泥处置项目稳定运营，从 2018年底开始运营的餐厨垃圾处理业务；2019 年 1 月开始运营 的绿化垃圾处理业务。公司持有165.1万平米的厂房、办公楼、学 校、商业等，2019年实现出租收入4.2亿元。张江高科公司立足张江科技城，投资领域主要专注于集成电路、新一 代信息技术、生物医药、金融和智能制造，覆盖张江科学城 的主要产业集群。公司持有107.4万平米的厂房、研发楼等，2019年实现租金收入7.6亿元上海临港公司运营松江园区、浦江园区、康桥园区、南桥园区、嘉定 园区等。公司运营的上

35、海漕河泾新兴技术开发区是国家级经济技术开发区。公司持有180.2万平米的产业园，2019年实现租金收入14.9亿元。外高桥从事外高桥保税区、外高桥保税物流园区、外高桥物流园 区（二期）、保税区南块主题产业园、外高桥集团启东产业 园的开发、运营和管理。公司持有351万平米的办公、商业、仓储、工业用房，2019年出租 收入为15.9亿元。部分园部分园区区类上类上市公市公司情况司情况及及持有持有的基的基础设施础设施、不动不动产资产资产产资料来源：各公司公告，中信证券研究部286.2 底层资产简介：园区底层资产简介：园区公司名称公司名称 具体详情具体详情园区不园区不动动产及产及及及基础基础设施设施资产

36、资产浦东金桥从事上海金桥经济技术开发区的开发、运营和管理，包括工 业、办公、科研、住宅、商业地产项目的投资建设，并提供 后续出租、出售、管理和增值服务。公司持有235万平米的住宅、商业、研发办公楼、办公楼、厂房及 仓库等物业，2019年实现15.5亿元。市北高新主营市北高新园区，地处上海静安中心城区位置，是静安对 接上海全球科创中心的核心承载区。公司持有36万平米的工业/商办等物业，2019年实现租金收入4.4亿 元。电子城公司是中关村科技园区电子城科技园开发建设、招商引资具 体工作及北京电子城老工业基地改造建设工作的实施主体。公司持有21万平米的工业类物业，2019年实现租金收入 24,09

37、2 万元。先后在全国多个省市启动和运营了20多个科技创新园区项目 累计规模近800万平方米，企业客户资源千余家。海航基础公司是海航集团旗下专注于基础设施投资建设运营的大型企 业集团，致力于打造“中国领先的临空产业综合服务商”，参、控股12家机场。公司持有74万平米的商业、办公等业态，2019年实现租金收入44,841万元。苏州高新公司是苏州高新区运营企业。2019年，苏州高新区完成地 区生产总值1,330亿元，增长6%；一般公共预算收入168.6 亿元，增长6%；截至2019年末，苏州高新区人才总量已达 25万人，其中高层次人才3万人，各类领军人才1,200多人公司的污水处理以及自来水业务覆盖

38、苏州高新区全部223平方公里 陆地行政区域，并以此为依托整合区内污泥处置、危废固废、环境 检测、分布式发电、能源管理等相关产业链资源，积极组建环保集 团。新黄浦公司旗下科技京城是黄浦区内唯一的高科技创业园区型税收“亿元楼”。该项资产作为投资性房地产，公司以成本法计 量，账面价值5.6亿。2019年3月经上海方圆房地产评估公 司评估，评估价值为24.6亿元。公司持有6万平米的办公和商办物业，2019年租金收入为7,599万元ST大港公司园区服务业务分为两块业务，一是为新区化工园区内企 业提供集码头停泊、装卸、仓储、供水、固废处置等服务，同时根据区内企业的需求提供贸易业务；二是利用公司园区 资产进

39、行招引，为招引企业提供厂房租赁及服务。经营模式：利用码头、储罐、水厂、防渗漏填埋库区、园区厂房等 资源为区内企业提供相关服务，收取租金和服务费用；与区内企业 合作，采购原料或销售商品。公司化工码头是镇江新区唯一一家对 外开放且品种齐全的液体化工公用码头。公司子公司镇江固废也是 镇江新区内唯一一家从事危险废物安全化填埋业务的公司。部分园部分园区区类上类上市公市公司情况司情况及及持有持有的基的基础设施础设施、不动不动产资产资产产资料来源：各公司公告，中信证券研究部IDC的商业模式与商业地产大同小异，核心是数数据中据中心心的空的空间间出出租租业业务务预计中期国内IDC市场仍能维持30%左右复合增速左

40、右复合增速相较于一般的基础设施资产，从代表性企业公布的项目IRR数据来看，IDC资产投资回报资产投资回报 率率显著显著好好于于一一般般不不动产动产资资产产资料来源：IDC，中信证券研究部前瞻组资料来源：IDC、中国IDC圈，中信证券研究部前瞻组全球全球IDC市市场场规规模模（亿亿美美元元）中、中、美美IDC企业项目企业项目IRR（无债无债务务融资融资）对比对比6.3 底层资产简介底层资产简介：IDC15%11%15%17%19%0%20%18%18%16%14%12%10%8%6%4%2%02001003004005006002011201220132014201520162017规模YoY（

41、%）29类别类别国内国内美国美国IRR零售：15%20%左右定制批发10%20%零售：20%30%左右定制批发10%20%中、中、美第美第三三方方IDC市场（含市场（含电电信运信运营营商）商）规规模对比模对比国家国家2017年规模年规模（亿美亿美元元）20172022年年CAGR美国260810%中国13730%左右总体来看，我国收费公路已经进入平稳增长阶段，新增收费公路主要以高以高速速公公路路为为主主，区 位从东从东南南沿沿海海向向西西北内北内陆陆延延伸伸高速公路收收支缺支缺口口由由2013年年的的618亿扩亿扩大大至至2018年年的的3,857亿亿元元，债务压力与日俱增基础设施REITs能

42、有效盘活存量资产，拓宽地方交投集团融资渠道，未来收费公路REITs 落地有望帮助解决当前收费公路收不抵支、负债率持续恶化局面资料来源：Wind，中信证券研究部资料来源：Wind，中信证券研究部6.4 底层资产简介：公路底层资产简介：公路收收费费公公路路里里程程历年历年变变化化（万万公公里里）收费公路:里程20152016同比17.5517.04316.52116.0015.5-1-215.0-3-414.5-52013201420172018高速收高速收费费公路公路收支收支缺口逐缺口逐年年扩大扩大（亿（亿元）元）高速公路收入高速公路支出收入缺口10,0008,0006,0004,0002,00

43、00-2,000-4,000-6,00020132014201520162017201830经过近年来持续投资强化，国内在点源污染治理运营设施方面已取得长足进步目前供水运营、污水处理、生活垃圾市场规模分别约1,500/600/700亿元/年在环境治理需求处于快速发展阶段且行业重资产属性背景下，基础设施REITs推出意义重推出意义重 大大，有，有望望引引领领公公司司价值价值重重估估资料来源：环境统计年鉴，中信证券研究部资料来源：环境统计年鉴，中信证券研究部国内污国内污水水处理处理量及量及污水处污水处理理率变率变动趋动趋势势国内生国内生活活垃圾垃圾无害无害化处理化处理量量及处及处理理率率6.5 底

44、层资产简介：环保底层资产简介：环保20012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017污水处理量 百万吨污水处理率%60,000120%50,000100%40,00080%30,00060%20,00040%10,00020%-0%-120,000100,00080,00060,00040,00020,000200820092010201120122013201420152016201720182019经营活动现金流净额 mn资本支出 mn31电电力：力：疫疫情情压压力力测测试告试告一一段段落落，需需求回求回

45、补补动动能能强强劲劲火火电电：煤价中期下行趋势确立，市场化交易对电价冲击结束，行政化降电价风险证伪水水电：电：全球降息背景下，水电优质稳定现金流与股息的价值有望在折现法下获得重估城城燃：燃：需需求求增增长长高高度确度确定定，购购气气成成本节本节省省多多重重利利好好并购活跃，驱动龙头公司额外增速进口成本显著下行，上游进入让利周期资料来源：中电联，中信证券研究部资料来源：CIA The World Factbook,CBRE,GLP estimates，中信证券研究部全社会全社会单单月发月发、用、用电量同电量同比比增速增速历年天历年天然然气表气表观消观消费量及费量及同同比增速比增速6.6 底层资产

46、简介：公用底层资产简介：公用15%10%5%0%-5%-10%-15%16M1-216M516M816M1117M317M617M917M1218M418M718M1019M1-219M519M819M1120M420%18%16%14%12%10%8%6%4%3500300025002000150010005000全社会用电量全国发电量 火电发电量201220132014201520162017201820191Q2020累计表观消费量-亿方增速327.风险风险提提示示33不意味着不意味着每一每一个个REITs产产品品都能为投都能为投资者资者提供可观提供可观收收益益；当前市场对当前市场对REITs研究力研究力量量尚显不尚显不足足；REITs市场市场存存在初期发在初期发展不展不达预期的达预期的风险风险感感谢谢您您的的信信任任与与支支持持！THANKYOU