CBD核心模式及个案例分析麦肯锡出品-课件.ppt

1、1全球七大全球七大CBDCBD核心模式及核心模式及1212个案例分析个案例分析(麦肯锡出品）麦肯锡出品）2全球全球7 7个个CBDCBD模式和模式和1212个具有代表性的案例个具有代表性的案例CBD模式模式金融保险中心全国性总部地区性总部高科技中心公司服务中心博览中心政府中心案例案例p加纳利码头（伦敦）p陆家嘴（上海）p拉德方斯（巴黎）p柏林新城（柏林）p丹佛中央商务区 （科罗拉多州，丹佛市）p奥斯汀市区（德州，奥斯汀市）p香港数码港（香港）p堪萨斯市市中心 （堪萨斯州，堪萨斯市）p汉诺威Fair Grounds（德国，汉诺威）p拉斯维加斯（美国）p莫尼黑会展中心p堪培拉（澳大利亚）全球CBD

2、模式资料来源：文献检索、麦肯锡分析3国际上七个国际上七个CBDCBD模式的实践和经验给武汉模式的实践和经验给武汉CBDCBD的建设带来重要的启示的建设带来重要的启示案例案例主要经验主要经验加纳利码头（伦敦）陆家嘴（上海）在已有金融业的城市里，通过提供优异的价值定位而又具有吸引力的价格、建设关键交通线，满足新兴的对现代空间的 本地需求依赖于行政指令，带来场地需求拉德方斯（巴黎）柏林新城（柏林）以现代化的建筑、低价和良好的交通从大型本地市场中吸引商家通过低价销售土地来吸引商家，已打好CBD基础，但来自德国其他城市的激烈竞争使之前途未明丹佛中央商务区（科罗拉多州，丹佛市）通过对地理位置和当地环境的宣

3、传营销，吸引商家，改进城市形象奥斯汀市区（德州奥斯汀市）香港数码港（香港）利用当地德大学社区和主要的行业企业来形成需求，然后迅速建立快速增长的供应行业期望通过高科技热潮，创造对IT中心的需求；但由于缺乏IT资源，未能提供低廉租金和具有竞争力的选址、以及IT行业德增长减缓，数码港项目未获成功。堪萨斯市市中心（堪萨斯州，堪萨斯市）利用稳定、低成本的劳动力和当地的支柱商家获得良性的增长周期汉诺威Fair Grounds（德国，汉诺威）拉斯维加斯（美国）莫尼黑会展中心利用中心位置进行大量前期投资，建立相关设施吸引展览通过独特的博彩定位，吸引参展商政府将机场迁往别处，并投资86.5亿人民币建设新中心；设

4、立会议中心和采购中心以提高游客流量堪培拉（澳大利亚）利用空地，建立标志性建筑，建立单一的政府行政中心备注：商务区占地1.6平方公司，拉德方斯总面积为7.5平方公司资料来源：文献检索；麦肯锡分析4建设一流的中央商务区是一个极大的挑战，建设一流的中央商务区是一个极大的挑战，尤其是处在竞争激烈的环境中尤其是处在竞争激烈的环境中各大中央商务区都面临着巨大的挑战案例案例经验经验多克兰/加纳利码头经过15年建设获得很大成功，但过程中主要开发商曾经破产拉德方斯建设需要40年柏林新城建筑不错，但入住率比预期低丹佛CBD受当地经济，尤其是石油工业的影响，几经起伏德州奥斯汀原本受益于高科技的繁荣发展，现在却因该行

5、业衰退而受影响勘萨斯市中心非常成功，但目前面临着国内外竞争威胁汉诺威是成功的会展中心，但面对竞争必须不断挣扎堪培拉成功的政府办公中心，但现在需要向商业方向拓展众多中国城市都在兴建中央商务区中央商务区中央商务区投资额（亿人民币）投资额（亿人民币）北京朝阳120上海陆家嘴（即将竣工）1.135广州珠江新城50深圳福田中心区15大连中山N/a成都N/a郑州50（基础设施）资料来源：文献检索、实地考察、麦肯锡分析“我国国内也有不少城市要建设我国国内也有不少城市要建设CBD，确实过热确实过热”柯焕章 北京城市规划院院长在“北京CBD新闻发布会”上的发言5案例分析得出的主要结论案例分析得出的主要结论u金融

6、保险中心金融保险中心CBDCBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求内在需求u全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求u区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部u高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散u企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动u展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜u政府

7、中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间u所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功6全球全球CBDCBD模式中最为突出的是金融保险中模式中最为突出的是金融保险中心心u位置位置/规模规模u位于市中心或靠近市中心，选址“独特”，通常为小片的地块u入驻企业入驻企业u主要为金融服务公司、专业服务公司（如：咨询公司、会计事务所、律师事务所等），可能包括证券交易所u基于金融行业高度集中，潜在支柱商家数目有限u空间空间/服务特点服务特点u高档豪华办公楼，通常为当地顶级办公区u严格的技术设施要求，如：三层电源保护u大型楼面，供大型企业扩展业务所用u功能组合功能组合u包括高档零售设施、豪华住宅

8、区、宾馆旅游设施等u建筑建筑u通常为现代建筑，包括标志性建筑u形象定位形象定位u“天之骄子”举例：伦敦多克兰区/加纳利码头纽约华尔街东京新宿区上海陆家嘴芝加哥内环香港中环资料来源：文献检索、麦肯锡分析7加纳利码头是国际领先的、根据规划而建加纳利码头是国际领先的、根据规划而建立的立的CBDCBD加纳利码头的主要特点加纳利码头的主要特点u位置/规模 距离伦敦城5公里 占地0.4平方公里，多克兰区占地2.2平方公里u入驻企业：60%以上的办公面积由金融服务公司租用u空间/服务特点：高科技的办公楼及大型楼面u功能组合 加纳利码头：商务占95%，零售占5%多克兰区：40%为商业办公楼，40%为住宅项目，

9、20%为零售娱乐设施u建筑：现代建筑，50层高的加拿大广场为英国第一高楼u形象定位：伦敦领先的现代化金融区资料来源：文献检索8加纳利码头在发展过程中结合远景目标和加纳利码头在发展过程中结合远景目标和当前机遇当前机遇 *1英镑=12.05人民币(2019年6月3日)资料来源：专家访谈、文献检索设定方向 应对金融挑战 恢复与成功阶段1：1981-1991 阶段2：1991-1993 阶段3：1993-至今多克兰区60%的土地多年未开发地区人口减少，失业率居高不下此前的重建计划以失败告终全球经济衰退伦敦办公楼供应过剩新开通的多克兰区轻轨故障频频经济复苏带来市场需求，使 强大开发商需加速开发和建 筑项

10、目撒切尔政府积极支持多克兰区的重建计划1991年，大楼竣工可供入驻随着金融服务业与兼并活动 的增加，对办公楼的需求远 远超过了供给1981：政府建立多克兰区开发公 司（LDDC）1982：建立创业地区1987：Olympia&York(O&Y)与 政府签约,将加纳利码头建成国际 性金融中心(投资360亿人民币*)1991:O&Y与政府签约共同投资 建造地铁延伸段(投资48亿人民币)1991:开发商为吸引支柱商家（瑞 士信贷第一波士顿、摩根斯坦利、奥美广告），承诺支付其当前租约1992：O&Y破产后，银团接管加纳利码头开发工作1993：多克兰区高速公路和隧道竣工2019：O&Y重新购回加纳利码头

11、 O&Y积极寻求金融商家入 驻，并大规模加速开发2019：多克兰区开发公司在加 纳利码头即将完工时宣告散散2019：地铁延伸段竣工挑战机遇 关键举措9伦敦伦敦/加纳利码头利用内在关键成功因素，加纳利码头利用内在关键成功因素，积极采取相应的具体举措克服自身缺陷积极采取相应的具体举措克服自身缺陷资料来源：文献检索、麦肯锡分析伦敦的内在因素金融保险中心模式的关键成功因素：采取的关键步骤伦敦早已成为世界金融中 心，顶级公司正寻求扩展 空间早已具备发达的国际交通 枢纽加纳利码头依水而建，毗 邻伦敦市中心，环境独特本地的金融行业的规模相当 大，并且需要高素质的办公 空间顶级质量办公空间，而且价 格具有竞争

12、力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理 位置，良好的形象定位开发商建造优质现代办公 楼，以满足公司不断变化 的需求，租金水平约为伦 敦城的50%说服并以承担未完租约的 方式鼓励瑞士信贷第一波 士顿、摩根斯坦利及其其 它顶级公司迁址入驻政府和开发商联合建造地 铁延伸段，推动地区发展政府对社区开发进行投资，开发商建造住宅、零售及 其它高质量的楼盘，改变 形象10陆家嘴的主要特点陆家嘴的主要特点u位置/规模 位于浦东开发区中心，与传统中央商务区遥相对望，占地1.8平方公里u入驻企业：主要企业包 括 上海证券交易所 中国银行上海总部 汇丰银行 其他主要国内、跨国金融机构 u空间/服务特点：约300万

13、平方米的高级办公场地 IT需求高u功能组合：提供顶级的住宅以及即将开业的高档零售商场；4家五星级酒店u建筑：汇集了众多摩天大厦，包括金茂大厦、东方明珠塔等标志性建筑u形象定位：“中国新世纪的金融中心”资料来源：文献检索11陆家嘴是由政府的政策和投资从零开始发陆家嘴是由政府的政策和投资从零开始发展起来展起来陆家嘴的内在因素金融保险中心模式的关键成功因素：采取的关键步骤中国金融行业发展迅猛全国最佳的机场交通枢纽上海已经是领先的商业中 心，江岸的地理位置十分 有吸引力本地的金融行业的规模相当 大，并且需要高素质的办公 空间顶级质量办公空间，而且价 格具有竞争力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理

14、位置，良 好的形象定位中央政府规定所有国外的 金融机构在此注册开发商建造的高档房产价 格低于浦西建立了上海证券交易所，以发放人民币执照等吸引 了汇丰银行等金融机构政府建造了两座大桥和两 条隧道连接浦西土地的销售收益再投资于 改善基础设施和公共空间；政府大力宣传陆家嘴的形象12案例分析得出的主要结论案例分析得出的主要结论w金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求全国性总部全国性总部CBDCBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求公空间需求w区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有

15、吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部w高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散w企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动w展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜w政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间w所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功13全国性总部式全国性总部式CBDCBD往往位于国家的经济或往往位于国家的经济或政治中心政治中心u位置位置u靠近或位于重要城市的中心，多为一个国家的经济/政治中心u入驻企业入

16、驻企业u国内领先公司或跨国公司的总部占有较大的比例u行业种类较多u有很多可能入驻的“支柱商家”u空间空间/服务特点服务特点u高档办公区，服务要求较高u部分商家可能比金融中心商家对价格更为敏感u大型楼面u功能组合功能组合u包括高档零售、宾馆、餐饮和住宅区，还有文化设施及文化活动u建筑建筑u通常为现代建筑，包括标志性建筑u形象定位形象定位u“全球公司的巨轮”举例：巴黎拉德方斯 （La Defense）纽约曼哈顿芝加哥洛普区（Chicago Loop）资料来源：文献检索14拉德方斯是众多法国和跨国公司总部云集拉德方斯是众多法国和跨国公司总部云集的的CBDCBD拉德方斯的主要特点拉德方斯的主要特点u位

17、置/规模 距旧的巴黎中央商务区2公里，商务区面积1.6平方公里，总占地面积达7.5平方 公里u入驻企业 共有3，600家公司 50%为外国公司 26%全球前50大公司的总部 70%法国前20大公司的总部 IBM、索尼、法国惠普、西门子、施乐、ELF等 u空间/服务特点 建筑物规模大且技术先进u功能组合 95%为商务、5%为零售 土地使用：44%为步行区、10%为绿化、46%为建筑物u建筑 “新潮”标志性建筑，如“新凯旋门”（Grande Arche）共有70多个雕塑，如“凯撒大帝的大拇指”u形象定位：法国的经济商务中心资料来源：EPAD15拉德方斯用了相当长的时间才实现了法国拉德方斯用了相当长

18、的时间才实现了法国政府建立政府建立“一流一流”CBDCBD的目标的目标资料来源：EPAD、文献检索缓慢起步 模式验证 建成一流CBD阶段1：1958-1972 阶段2：1972-1987 阶段3：1987-至今尽管存在地盘有限、严格的规划 限制等问题，巴黎旧城是历来法 国的中心所在70年代早期：世界范围德经济萧条办公场地需求不景气需求的转变：对技术先进的大楼和更多交通服务的需求日益增加政府制定了在巴黎城外建设商务 区的目标地处香榭丽舍战略轴线上的拉德 方斯，虽拥有较好的地段，但相 对比较落后（如空地、小店等）70年代晚期：经济复苏和全球化的加剧激发了建立国外总部的需求专业服务公司的规模增长需要

19、更大的楼层空间地铁等新德交通设施拉德方斯的新建大楼中都配备了高质量的ADSL和高速有线网络1958年：政府成立独立规划机构（EPAD），签订了为期30年价值 6.8亿法郎的合同1964年：EPAD划出85万平方米 建设商务区，制定了严格的规划 准则，并隆重推出拉德方斯1972年：政府建设了铁路快线 RER延伸段，连接拉德方斯至巴 黎市中心70年代早期：政府将教育部和设备部搬迁到拉德方斯，以引起私营行业德兴趣放松对大楼规格的规定EPAD启动了一系列美化公共空间的项目（如：新凯旋门等）1988年：法国政府延长EPAD合同至2019年将展览中心改为价值更大的会议中心技术进步的新建大楼吸引了众多服务和

20、IT公司（如：法国兴业银行、毕马威、infogram等）；目前有3600家公司入驻拉德方斯，其中50%都是公司总部挑战机遇 关键举措16拉德方斯利用巴黎的内在优势，采取特定拉德方斯利用巴黎的内在优势，采取特定的举措，创造了一个充满活力的商务区的举措，创造了一个充满活力的商务区资料来源：EPAD，文献检索、麦肯锡分析巴黎的内在因素国内总部中心的关键成功因素：采取的主要措施巴黎早已成为经济活动中心，拥有众多顶尖法国内外的公司总部；许多公司都有意图扩展至更大、更现代的办公场地国际和国内交通相当发达拉德方斯临近巴黎，在塞纳河的另一边（距离2公里）大规模德国内外公司，需要较大办公面积设置总部高质量办公空

21、间，而且价格具有竞争力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理 位置，良 好的形象定位开发商建造了高质量、现代化楼群来满足法国和国外公司日益增长的需求；价格比巴黎旧中央商务区低15-20%政府将一些机构迁入拉德方斯，为私营公司做出“榜样”政府建造了铁路延伸段（RER）、地铁延伸段，并增加了公交车服务EPAD建设了众多公共艺术品及纪念物（如：新凯旋门）17拉德方斯作为全国性总部中心得益于与巴拉德方斯作为全国性总部中心得益于与巴黎的固有关系黎的固有关系经验拉德方斯利用了巴黎的固有优势经验拉德方斯利用了巴黎的固有优势法国首都 临近政府办公地 首都的良好形象l法国德经济核心 法国德755，000家公司中

22、，有41%位于巴黎 2，400家外国公司和420家外国银行 巴黎市和大巴黎（IIe de France）占 全法总GDP的 29%l法国的娱乐和文化中心 汇集大多数法国主要大学 拥有全法最重要的文化名胜同时提供了取代巴黎同时提供了取代巴黎旧中央商务区的选择旧中央商务区的选择l临近巴黎市：乘坐RER火车10分钟到达l众多商务活动和总部功能的综合：巴黎 64%的国外公司位于拉德方斯l生活质量 零售、娱乐和文化活动，以及有限的居家l租金比巴黎旧中央商务区低15-20%资料来源：EPAD、文献研究、麦肯锡分析u拉德方斯已经成为主要的经济中心和总部首选地，商家的全球营业额达到1520亿欧元18柏林新城将

23、其自身重建为商业中心柏林新城将其自身重建为商业中心柏林新城的主要特点柏林新城的主要特点u位置 0.3平方公里的波茨坦广场（Potsdamer Platz）区，位于市中心西南部，为柏林墙旧址u入驻企业 索尼欧洲总部、戴姆勒.克莱斯勒服务公司总部、德国国民银行地区总部、法国Sanofi德德国总部 u空间/服务特点 技术先进的大型楼面，而且多数都是甲级的办公楼u功能组合 约60%为办公 约22%为住宅 约18%为零售和娱乐（包括一家博彩场、众多音乐剧院和索尼Imax 剧院）u建筑 重点发展标志性建筑，最高的大楼是索尼中心，共有26层、103米高u形象定位 新德国的心脏资料来源：文献研究、麦肯锡分析1

24、9尽管早期成功地吸引了入驻企业，但是柏尽管早期成功地吸引了入驻企业，但是柏林新城尚未成为主要的全国总部式林新城尚未成为主要的全国总部式CBDCBD资料来源：德国地方机场当局、麦肯锡分析柏林新城的定位柏林新城的定位公司全国总部模式的关键成功因素公司全国总部模式的关键成功因素l柏林虽是主要城市，但面临数个德国经济中心的竞争l大规模的国内外公司需要更多面积设置总部l目前拥有少数几家主要公司（如：索尼等）；未来的潜力尚不明确l著名的支柱商家l大楼质量很高但租金位于柏林首位l高质量办公空间，价格具竞争力l仍缺乏大型的国际机场l交通便捷l具有很高声誉、良好形象及重要的历史意义l具有吸引力的地理位置，良好的

25、形象定位2019年城市年城市GDP占德国占德国GDP的比重百分比的比重百分比柏林 4.0 汉堡 4.0科隆和杜塞尔多夫 4.0慕尼黑 3.02019年机场客流量年机场客流量百万法兰克福 48.5慕尼黑 23.6杜塞尔多夫 16.0汉堡 10.0柏林 9.920案例分析得出的主要结论案例分析得出的主要结论w金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求w全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和

26、零售业的发展）吸经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部引大型的本地企业和全国企业的地区总部w高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散w企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动w展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜w政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间w所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功21在一些大国，地区性总部模式在一些大国，地区性总部模式CBDCBD很常见很常见u位置和规模位置和规模u位于地

27、区性中心城市市中心u占地不等u入驻企业入驻企业u大量地区性和本地公司入驻u国内、国际公司的地区分公司u空间空间/服务特点服务特点u现代建筑配以可靠基础设施u功能组合功能组合u全面的居住和零售功能u建筑建筑u现代大楼u摩天大楼u形象定位形象定位u“该地区发生的一切都在这里发生”举例：美国丹佛美国达拉斯广州温哥华22丹佛拥有美国中西部最主要的丹佛拥有美国中西部最主要的CBDCBD丹佛丹佛CBDCBD的主要特点的主要特点u位置和规模 中央商务区位于丹佛心脏地带 占地6.5平方公里，办公楼面积达240万平方米u商家 2，700家公司，50%以上的公司源于丹佛或科罗拉多州（如：Coors，Firse D

28、ata，Qwset）许多全国性公司及跨国公司的地区总部所在地（如：MCI Worldcom，Sprint，AT&T，联合航空，IBM）u空间/服务特点 现代化商业建筑群u功能组合 25万平方米零售面积，在整个地区内，供货种类最为丰富u建筑 现代化建筑成为丹佛独特的风景线u形象定位 文化艺术娱乐设施和活动更加强了CBD作为丹佛地区中心的形象定位资料来源：专家访谈、麦肯锡分析23丹佛丹佛CBDCBD历经沉浮方现今日风貌历经沉浮方现今日风貌资料来源：专家访谈、文献检索建筑热潮 市场崩溃与挽救 发展与巩固阶段1：1973-1984 阶段2：1985-1992 阶段3：1992-至今丹佛没有作为美国领先

29、商业城市的历史石油业萧条房地产业崩溃经济衰退迟迟不去石油与天然气行业的发展带来繁荣经济房地产需求不断上升私营企业对该地区深感兴趣政府规划与具体措施CBD的复苏经济复苏美国商业建筑热潮最集中的地区 56层楼的共和广场（Republic Plaza）（1984）总面积超过50 年代办公楼面积之和 该阶段美国大多数新建摩天楼都在丹佛以公共融资方式建造图书馆、体育馆和会议中心（一次税收增加，两发行债券）政府建造新机场，改善交通状况，推动CBD的开发工作持续的公共投资 综合表演艺术中心 轻轨系统 推动住宅开发项目 发行三年期债券用于 住宅建设私人开发商集中进行优质住宅开发 挑战 机遇 举措 24丹佛丹佛

30、CBDCBD受益于机会投资与及时的政府举受益于机会投资与及时的政府举措措资料来源：丹佛市区协会（丹佛Downtown Association）文献检索、麦肯锡分析内在因素地区性总部中心的关键成功因素：采取的关键措施丹佛历史上是美国中/西部 的经济中心，地区经济强盛l丹佛在此之前已是美国主要交通枢纽lCBD位于市中心l大量具有一定规模的本地 区公司需要大量空间设立总 部，跨国公司需建分工斯也 需要大量办公空间l高质量办公空间，而且价 格具有竞争力l著名的支柱商家l交通便捷l具有吸引力的地理位置，良好的形象定位私人开发商在80年代建造 了大量过剩优质办公楼财富500强当中有5家公司 将总部设在丹佛

31、，如 Qwest，USWest政府建设了世界上最大的 机场及轻轨由政府建设的主要公共设 施提高了人民生活质量25丹佛市的经济实力及地区领先地位确保了丹佛市的经济实力及地区领先地位确保了CBDCBD的成功的成功美国中西部地区主要城市20192019年GDPGDP（十亿美元）美国中西部地区主要城市所拥有的财富500强企业总部另有80家财富500强企业在丹佛设立地区总部资料来源：文献检索、访谈26案例分析得出的主要结论案例分析得出的主要结论w金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求w全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求w区域总部在那些自然

32、成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散比较分散w企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动w展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜w政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间w所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功27高科技中心高科技中心CBDCBD近年得以发展，大多位于近

33、年得以发展，大多位于经济发达地区经济发达地区u位置和规模位置和规模u毗邻大学/研究中心u大多占地宽阔u商家商家u大部分企业与技术相关（如：软件、硬件研发、IT咨询、生物技术）u空间空间/服务特点服务特点u现代化设施u很高技术设施要求，如：宽带网、UPS等u由于技术含量较高，企业平均占用空间呈下降趋势u功能组合功能组合u优质住宅区u有针对性的零售设施u建筑建筑u线条流畅的现代化建筑u盛行校园风格，不尽是高楼大厦，但通常带有充足的绿化空间u形象定位形象定位u“轻松智慧”举例：美国德克萨斯州奥斯汀市帕洛阿尔托市（硅谷）英国剑桥28奥斯汀地区是少数几个真正的高科技中心奥斯汀地区是少数几个真正的高科技中

34、心CBDCBD奥斯汀的主要特点奥斯汀的主要特点u位置和规模 位于市中心，占地面积3.8平方公里 距德州大学不到4公里u入驻企业 70%以上的企业与IT有关，包括：英特尔 Computer Science Corpu空间/服务特点 办公总面积达110万平方米，70%为甲级办公楼 配备最先进IT基础设施u功能组合 专为“健康生活”一族设计的60，000多平方米的零售场地u建筑 不超过32层楼的现代化建筑u形象定位 “理想之城”官方形象宣传资料来源：访谈、文献检索29奥斯汀地区通过不懈努力实现了从政府机奥斯汀地区通过不懈努力实现了从政府机构中心向高科技发送机的转变构中心向高科技发送机的转变资料来源：

35、专家访谈、文献检索科技行业兴起 德州大学上升为技术发动机 快速集中式发展阶段1：1970年以前 阶段2：1970-1987 阶段3：1987-至今仅仅是一个政府机构中心和大学城有限的技术制造业务通常情况下经济基础较薄弱最大化提高德州大学的研发能力与技术相关的行业开始发展采用激进举措后，德州大学的研发声望获得提高高科技行业蓬勃发展成立两个财团：MCC&Sematech开始寻找技术制造的机遇市政府采用税收激励手段吸引高科技企业市政府推广“理想之城”的形象定位采取“巧妙发展”举措，集中发展中央商务区提高生活质量 公共设施，如：艺术中心、文化馆等挑战 机遇 举措 30奥斯汀拥有自身优势，同时满足了高科

36、技奥斯汀拥有自身优势，同时满足了高科技中心中心CBDCBD的其它要求的其它要求奥斯汀的内在因素高科技模式的关键成功因素：采取的关键措施l位于奥斯汀的德州大学长期以来是领先的工学研究机构l自1984年以来，Dell的兴起与影响力吸引了大量入驻企业l临近主要的技术研究与工程设施l拥有投资资本l优质高科技办公场地l其它高科技企业的涌现l有吸引力的地段为吸引风险投资，本地企业增加了专利申请本地开发商根据高科技行业的特定IT需求进行施工由于政府对公共设施的投资，奥斯汀市被选为“最适合生活、工作与休闲的地方”31德克萨斯大学的优势和声誉一直是吸引投德克萨斯大学的优势和声誉一直是吸引投资资金的主要动因资资金

37、的主要动因德州大学奥斯汀分校在学术上的排名德州大学奥斯汀分校在学术上的排名 排名u学校综合 11thu工学院 11thu计算机工程系 7thu电气工程 10th奥斯汀地区风险投资总额奥斯汀地区风险投资总额百万美元资料来源：美国新闻和报道、PWCNE/NVCA32数码港是香港发展成为亚洲数码港是香港发展成为亚洲IT IT中心的远景中心的远景目标的一部分目标的一部分香港数码港的关键特点香港数码港的关键特点u位置和规模 240，000平方米，位于薄扶林，距中环仅15分钟的路程、半小时可 到达机场u入驻企业 第一期竣工时，仅有3家商户准备入驻（原本共有115家表示具有入驻 意向）u空间/服务特点 一流

38、的建筑，配有智能IT设施u功能组合 120，000平方米的办公区 27，000平方米的数码港中心，包括会展、零售，教育和娱乐设施u建筑 现代、新潮u形象定位 香港IT业的旗舰资料来源：文献检索远景目标远景目标：建立众多领先IT公司和人才的中心吸引跨国公司和本地小型专业公司将其总部设在香港项目安排：项目安排：投资额：20亿美元开发商：电讯盈科时间：共三期，将于2019年全部完成33但迄今为止，它未能为但迄今为止，它未能为IT IT中央商务区创造中央商务区创造充足的关键成功因素充足的关键成功因素资料来源：文献研究数码港的定位数码港的定位高科技中心的关键成功因素高科技中心的关键成功因素l香港大学周边

39、无侧重于IT的设施l临近主要技术研究和工程设施l需求疲软，原先承诺的15家跨国公司及100多家当地企业中仅3家入驻lIT公司核心集团需要场地l最新技术l高科技大厦l获得政府认可，以及来自电讯盈科和政府的投资l投资资本l交通不便l具吸引力、便捷的位置l尽管早期吸引了微软、思科等公司的最初兴趣，但场地需求一直不高并随着高科技的不景气而迅速消失l许多位于本地且较廉价的选择（例如：香港其他地区、深圳）同样削弱了对数码港场地的需求l政府和开发商未能实现建立便捷交通的承诺，如取消了原定的渡运服务、推迟了高速公路的改善等34香港缺乏强大的地方香港缺乏强大的地方IT IT业来吸引跨国企业业来吸引跨国企业香港没

40、有强大的香港没有强大的IT IT基础基础u与临近国家相比，香港的IT人员供应和投资都相对落后u香港数码港最初被视为IT发展的跳板，试图通过吸引思科、微软、IBM、惠普等全球IT巨人作为支柱商家，来创造一个IT中心资料来源：文献研究35案例分析得出的主要结论案例分析得出的主要结论w金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求w全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求w区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部w高科技中心利用当地的教育

41、及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动w展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜w政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间w所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功36企业服务中心模式企业服务中心模式CBDCBD正逐渐走俏正逐渐走俏u位置和规模位置和规模u市中心及周边u占地不等u入驻企业入驻企业u跨国企业的公司服务部门，如文档处理，电话销售等u为跨国企

42、业服务的专业公司u场地场地/服务特点服务特点u职业性楼宇u可靠的IT设施u由于职员密度较高，应提供更多公共空间和交通服务u功能组合功能组合u主流零售与住宅u建筑建筑u现代但不追求标新立异u形象定位形象定位u“具有特长的城市”举例：美国堪萨斯城印度Gurgoan美国Baton Rouge37堪萨斯城堪萨斯城CBDCBD是美国领先的公司服务中心是美国领先的公司服务中心堪萨斯城堪萨斯城CBDCBD的主要特点的主要特点u位置和规模 堪萨斯城中心 占地面积2.5平方公里 120万平方米的办公空间u入驻企业 Sprint（电话服务中心）AT&T（电话服务中心）DST（负责保管金融服务记录）u空间/服务特点

43、 实用的办公楼 约4万个停车车位u功能组合 大量主流零售专卖店u建筑 兼有现代与传统风格，以喷泉众多而闻名美国u形象定位 “美国的电话服务中心”资料来源：文献检索38堪萨斯城的内在条件几乎完全符合企业服堪萨斯城的内在条件几乎完全符合企业服务中心的关键成功因素，这使其收益匪浅务中心的关键成功因素，这使其收益匪浅资料来源：文献检索、麦肯锡分析堪萨斯市的内在因素企业服务中心关键成功因素采取的关键措施l堪萨斯州的中学毕业率在全美名列第十l生活成本指数低出全国平均水平4%lSprint的总部设在堪萨斯城，拥有21000名员工，DST占用了10座大楼，拥有5200名员工l作为主要电信中心，堪萨斯城是美国“

44、联网程度最高的”地区之一l稳定的高素质劳动力市场l低经营成本l吸引支柱商家l价格适当的良好办公空间l可靠的IT基础设施开发商建造适于“服务运作”而不是企业总部型的办公空间，即高效实用型大楼，有吸引力，但不是景观标志39SPRINTSPRINT作为本地支柱商家催化了堪萨斯城作为本地支柱商家催化了堪萨斯城成为电话服务中心成为电话服务中心8730个岗位Sprint资料来源：文献检索、麦肯锡分析l后台运作机构/管理层l辅助职能（如：电信、IT、金融服务）作为领先的企业所在地的声望得到加强公司建立后台运作机构能力改进竞争优势得到加强政府支持：政府支持：l改进基础设施改进基础设施l教育教育l环境环境/文化

45、文化催化剂催化剂Sprint电话服务中心电话服务中心199140案例分析得出的主要结论案例分析得出的主要结论w金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求w全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求w区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部w高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散w企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型展览中心型CBDCB

46、D要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜游景点取胜w政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间w所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功41博览中心模式博览中心模式CBDCBD是展览设施及邻近的辅是展览设施及邻近的辅助商业设施的聚集地助商业设施的聚集地u位置和规模位置和规模u大城市中心内或接近大城市中心u入驻企业入驻企业u大型展览馆和邻近辅助商业设施（如：酒店、餐厅等）u通常一个城市只有一个主要综合性展览建筑物u场地场地/服务特点服务特点u用于陈列的大型相邻空间u装卸和仓储设施u空间/服务质量符合“行业标准”少有偏差

47、u功能组合功能组合u大型展览空间u接待设施充足（酒店、餐厅等）u建筑建筑u高顶大厅u经常大量使用玻璃表面u高度功能化，不注意标志建筑u形象定位形象定位u“展览城”举例：汉诺威芝加哥麦考密克中心杜塞尔多夫拉斯维加斯资料来源：麦肯锡分析42汉诺威拥有世界上最大的综合性展览设施汉诺威拥有世界上最大的综合性展览设施汉诺威博览会场的主要特点：汉诺威博览会场的主要特点：u位置和规模 城市南面，距市中心和机场15分钟路程，占地面积100万平方米u入驻企业 博览中心综合建筑物由德国展览博览汉诺威公司（100%由政府所 有）所有和经营u空间/服务特点 大型展厅，拥有50万平方米的室内展览空间u功能组合 酒店和餐

48、厅等辅助性商业设施不在场内，但交通非常便利u建筑 27个展厅，其中一些展厅之间有通道相连u形象定位 “世界性博览会的首选场地”资料来源：文献检索43汉诺威博览城的美誉由来以久汉诺威博览城的美誉由来以久资料来源：访谈、文献检索起源与发展 竞争中扩大 努力夺回竞争优势阶段1：1947-1970 阶段2：1971-1986 阶段3：1986-至今二战后的汉诺威一片废墟在战前也没有天然的竞争优势其他德国城市（如杜塞尔多夫、科隆）也加入了贸易博览会行业，提供专业化展览会随着参展商和贸易博览会从汉诺威转向其他城市，竞争日益加剧英国占领军行政长官支持建立贸易博览会行业促进出口其他德国城市对此毫无兴趣政府不断

49、支持，提供资金用于扩建设施2000年世博会寻找展出产地，其他德国城市受到展出空间的限制汉诺威成为贸易博览会行业的先驱下萨克森政府将4个炸弹 生产厂 改建为展厅汉诺威主办了首届“汉诺 威博览会”新增展出空间200，000平方米，展厅总数达到14个1986：汉诺威终于推出首个以计算机产品为主的专业博览会CEBIT政府积极支持汉诺威，将展厅总数增至27个挑战 机遇 举措 44在政府的苦心扶植下，汉诺威在德国创造在政府的苦心扶植下，汉诺威在德国创造出贸易博览行业出贸易博览行业资料来源：文献检索、麦肯锡分析汉诺威的内在因素博览中心模式的关键成功因素采取的关键措施l位于欧洲中心，然而交通联系整体较差l交通

50、便捷l参展人数众多的专业“支柱”展览会l大型展出空间，经常持平或亏损经营l优质德酒店餐饮服务行业（如酒店、餐厅和娱乐）政府改进公路和铁路，使当地交通便捷贸易博览会组办者推出计算机产品专业博览会CEBIT，已经成为该行业最大的展览会政府出资补贴兴建大型展厅并承受营运损失建立通往位置较远的酒店和娱乐设施的便捷交通连接45博览中心能对总体经济产生积极影响，但博览中心能对总体经济产生积极影响，但通常需要政府提供补贴通常需要政府提供补贴政府收益情况政府收益情况（2000年世博会*）人民币：10亿元*政府对此次 -0.9展览的补贴与此次展览 11.3有关的 税收政府净收益 2.3“我们做这行不是为了盈利,