上海甲级写字楼租金和空置率走势课件.ppt

1、中國物業管理市場在經濟衰退下的契機中國物業管理市場在經濟衰退下的契機樊卓雄先生樊卓雄先生,董事總經理董事總經理新昌管理集團有限公司新昌管理集團有限公司二零零九年二月廿七日二零零九年二月廿七日2大綱大綱全球金融海嘯對中國房地產業發展帶來的影響2處於全球性經濟衰退的條件下，中國仍有強勁的復甦能力345中國房地產業的投資發展趨勢經濟衰退下物業管理的新契機新昌管理介紹新昌管理介紹1 新昌管理介紹新昌管理介紹1I.公司簡介公司簡介II.新昌管理營運新昌管理營運III.代表性客戶代表性客戶4I.公司簡介公司簡介於1978年成立為香港第一及唯一於香港聯交所上市的物業及設施管理集團 (股份編號:2340)香港

2、最大的物業及設施管理公司之一，擁有超過 5,600名員工 於中國及香港管理超過於中國及香港管理超過270270項物業及設施項物業及設施 163,000 個住宅單位 2,200,000 平方米工商物業全面優質管理全面優質管理系統系統 ISO9001:2000 優質管理系統 ISO14001 環境管理系統 ISO10002 顧客服務管理體系 OHSAS18001:1999職業安全及健康系統5香港香港澳門澳門深圳深圳 武漢武漢重慶重慶上海上海北京北京 城市城市员工人数员工人数管理面管理面積積 (平方米平方米)香港4,5038,964,389北京55591,110上海1,0981,265,283深圳1

3、09顧問合同及区域企业服务支援重慶47137,513武漢10265,788總總計計5,91411,024,084II.新昌管理營運新昌管理營運蘇州蘇州6广华医院广华医院香港赛马会香港赛马会香港房屋委员会香港房屋委员会瑞安集团瑞安集团 埃克森美孚有限公司埃克森美孚有限公司香港亚洲空运中心香港亚洲空运中心领汇领汇 香港机场管理局香港机场管理局香港大学香港大学FedExFedEx速递公司速递公司北京金融街北京金融街花旗集团花旗集团美国领事馆美国领事馆東方海外東方海外ECM ECM 中国中国凯德置地凯德置地 (中国中国)III.代表性客戶代表性客戶黑石集團黑石集團7大綱大綱全球金融海嘯對中國房地產業全

4、球金融海嘯對中國房地產業發展帶來的影響發展帶來的影響2處於全球性經濟衰退的條件下，中國仍有強勁的復甦能力345中國房地產業的投資發展趨勢經濟衰退下物業管理的新契機新昌管理介紹1 全球金融海嘯對中國房地產業發展所帶來的影響全球金融海嘯對中國房地產業發展所帶來的影響2I.房地產市場開發投資下滑房地產市場開發投資下滑II.甲級寫字樓甲級寫字樓III.零售物業零售物業IV.住宅樓宇住宅樓宇9在全球經濟衰退影響下，2008年度，中國各種物業開發投資增幅均比前年同期減少，其中辦公樓開發投資更出現負增長。房地產開發房地產開發完成投資完成投資住宅住宅辦公樓辦公樓商業商業其他其他比去年同期増長比去年同期増長()

5、資料來源：國家統計局，資料來源：國家統計局，REICOREICO圖一：各種物業類型開發投資增幅同比減少圖一：各種物業類型開發投資增幅同比減少I.房地產市場開發投資下滑房地產市場開發投資下滑-510II.甲級寫字樓甲級寫字樓甲級寫字樓市場需求主要來自國際跨國公司，在全球金融危機的影響下，不少企業削減海外預算及成本，選擇搬離高檔甲級寫字樓，以至空置率急升，連帶租金水平亦下跌 2008年第四季，廣州、深圳、上海的甲級寫字樓的整體租金水平較第三季分別下跌6.3%、5.91%及1.5%，而其中上海甲級寫字樓的空置率亦在近四年首次出現上升的趨勢空置率(%)資料來源：資料來源：DTZ戴德梁行戴德梁行 人民幣

6、人民幣/平方米平方米/天天圖二圖二:上海甲級寫字樓租金和空置率走勢上海甲級寫字樓租金和空置率走勢空置率（）空置率（）11由於考慮到商鋪的購買成本高及收益回報期長，投資者不願在經濟不樂觀的環境下入市在經濟低迷的情況下，零售業大受影響，國際零售商擴展戰略將明顯放緩，導致商鋪物業的需求減少，租金下跌相對於二、三線城市，一線城市的優質零售物業市場所受的影響較為明顯。08年第四季，一線城市的零售物業首層平均租金，除深圳略有上升外，其餘城市均較第三季下跌0.9-5.1%III.零售物業零售物業圖三：圖三：20082008年年優質零售物業首層租金季度環比變更優質零售物業首層租金季度環比變更%資料來源：資料來

7、源：世世邦魏理仕，二零零八年第四季邦魏理仕，二零零八年第四季12地方各項實施細則未能及時推出，市場未能受惠於中央的救市政策。投資者多持觀望態度，住宅物業成交量未見顯著増長 經濟環境不明朗，高檔住宅市場所受影響較大，由於投資者普遍持謹慎態度，擔心樓價再度下滑。2008年第四季，一線城市的租金環比下跌最高達8.5%，而二、三線城市的租金跌幅相對較少圖四：圖四：20082008年高檔住宅租金季度環比變更年高檔住宅租金季度環比變更%資料來源：資料來源：世世邦魏理仕，二零零八年第四季邦魏理仕，二零零八年第四季IV.住宅樓宇住宅樓宇13大綱大綱全球金融海嘯對中國房地產業發展帶來的影響2處於全球性經濟衰退的

8、條件下，處於全球性經濟衰退的條件下，中國仍有強勁的復甦能力中國仍有強勁的復甦能力345中國房地產業的投資發展趨勢經濟衰退下物業管理的新契機新昌管理介紹1 處於全球性經濟衰退條件下，中國仍有強勁的處於全球性經濟衰退條件下，中國仍有強勁的 復甦能力復甦能力I.維持實質本地生產總值的相對穩健増長維持實質本地生產總值的相對穩健増長II.擁有全球最龐大的外匯儲備基金擁有全球最龐大的外匯儲備基金III.房地產投資銷售總額錄得相對輕微的跌房地產投資銷售總額錄得相對輕微的跌幅幅IV.推出全球最大規模的救市方案推出全球最大規模的救市方案315在全球經濟不景氣的情況下，中國的實質本地生產總值增長仍能保持世界領先的

9、地位跟據聯合國發展計劃(UNDP)於零九年一月份發表的預測報告所指出，中國預期仍會繼續成為東亞地區，甚至全球經濟增長的主要動力之一圖五：發展中與高收入國家的實質本地生產圖五：發展中與高收入國家的實質本地生產總值増長比較總值増長比較資料來源：資料來源：2009，世界世界銀行銀行*估計預測估計預測I.維持實質本地生產總值的相對穩健維持實質本地生產總值的相對穩健増長増長16*估計估計資料來源：國際貨幣基金組織資料來源：國際貨幣基金組織圖六：亞太地區實質本地生產總值増長圖六：亞太地區實質本地生產總值増長（）（）I.維持實質本地生產總值的相對穩健維持實質本地生產總值的相對穩健増長増長(續續)亞太地區三分

10、之二市場的國民生產總值增長超過全球平均水平中國長期維持本地生產總值於高增長水平，而其増長幅度更為全區之冠17II.II.擁有擁有全球最龐大的外匯儲備基金全球最龐大的外匯儲備基金百萬（美元）百萬（美元）圖七：全球六大外匯儲備國家（圖七：全球六大外匯儲備國家（20082008年年1111月份）月份）資料來源：國家外匯管理局，國際貨幣基金組織資料來源：國家外匯管理局，國際貨幣基金組織有利於確保國家金融安全，防範並抵禦金融風險 有利於維護和鞏固中國作為大國的國際經濟地位和國際影響力 18III.房地產投資銷售總額錄得相對輕微的房地產投資銷售總額錄得相對輕微的跌幅跌幅 於2008年9至10月期間，亞洲地

11、區的房地產投資銷售總額與去年同期相比跌幅接近60%中國錄得相對輕微的跌幅，反映投資者對其長遠經濟發展的信心圖八：亞州地區房地產投資銷售總額増減圖八：亞州地區房地產投資銷售總額増減 (美元）美元）資料來源：資料來源：Economic Economic PlusePluse,Cushman&Wakefield,2008,Cushman&Wakefield,2008年年1111月月19IV.IV.推出全球最大規模的救市方案推出全球最大規模的救市方案中國投入巨額款項挽救全球金融危機，在今後兩年內投入四萬億人民幣資金，推動全國經濟發展，預期措施將每年拉動經濟増長約一個百分點中央大力支持房地產市場的健康發

12、展，建議包括六大項積極建議，在強調對低收入家庭實行住房保障的同時，亦堅持住房市場化，鼓勵住房合理消費，通過信貸支持、減免稅款等的措施，促進市場的具體發展在六項建議中，以(三)支持房地產開發企業積極應對市場變化一項建議對房地產業的發展最為重要：引導房地產開發企業積極應對市場變化 支持房地產開發企業合理的融資需求 取消城市房地產稅20大綱大綱全球金融海嘯對中國房地產業發展帶來的影響2處於全球性經濟衰退的條件下，中國仍有強勁的復甦能力345中國房地產業的投資發展趨勢中國房地產業的投資發展趨勢經濟衰退下物業管理的新契機新昌管理介紹1 中國房地產業的投資發展趨勢及市場預期中國房地產業的投資發展趨勢及市場

13、預期I.海外投資者投資意向的轉變海外投資者投資意向的轉變II.本地及亞太區投資者將成市場主導本地及亞太區投資者將成市場主導422由重點開發投資於國內的一線城市房地產項目，轉為對二至三線城市的發展現時較受重視的城市包括：沈陽、天津、大連、武漢、成都等二至三線城市的發展潛力：地理條件優越、迅速經濟増長、地方政府大力扶持、內在條件優厚，包括低地價、廉價勞動力等I.海外投資者投資意向的轉變海外投資者投資意向的轉變圖九：中國二、三線城市租金回報率圖九：中國二、三線城市租金回報率資料來源：萊坊，資料來源：萊坊，Property Investment in Chinas Emerging Cities08P

14、roperty Investment in Chinas Emerging Cities0823圖十：中國房地產開發投資増長變化較大的城市（圖十：中國房地產開發投資増長變化較大的城市（20082008年年1 1至至1010月份）月份）開發投資増減開發投資増減(%)(%)資料來源：資料來源：2008-20092008-2009年度中國房地產市場報告年度中國房地產市場報告,REICO,REICO二至三線城市二至三線城市一線城市一線城市I.海外投資者投資意向的轉變海外投資者投資意向的轉變(續續)24全球經濟迅速下滑，發展前景不明朗，銀行大幅收緊信貸，使國際性的投資機構面對流動資金短缺的問題在金融危機

15、的影響下，中國本土的大型國有企業及亞太地區的私人投資者將取代現時一些國際性的投資機構，成為中國房地產市場的主導者，主要的國家或地區包括：香港、台灣及新加坡II.本地及亞太區投資者將成市場主導本地及亞太區投資者將成市場主導25大綱大綱全球金融海嘯對中國房地產業發展帶來的影響2處於全球性經濟衰退的條件下，中國仍有強勁的復甦能力345中國房地產業的投資發展趨勢經濟衰退下物業管理的新契機經濟衰退下物業管理的新契機新昌管理介紹1I.提供一站式資產管理服務提供一站式資產管理服務II.重新包裝乙、丙級辦公樓重新包裝乙、丙級辦公樓III.積極開發有潛力的二、三線城市積極開發有潛力的二、三線城市IV.開拓新契機

16、的策略開拓新契機的策略V.業務模式的轉變業務模式的轉變 經濟衰退下物業管理的新契機經濟衰退下物業管理的新契機527淨利潤分佈淨利潤分佈*租務及租務及營運管理營運管理租賃及銷售租賃及銷售可行性研究可行性研究/顧問服務顧問服務物業管理及物業管理及設施管理設施管理I.I.提供一站式資產管理服務提供一站式資產管理服務 (Asset Management Service)(Asset Management Service)檢討項目的租務情況、租戶組合及制定租金的策略、舉辦各類型的推廣活動、協助業主提升物業的回報就 土 地 或 物 業 的 發 展 項 目 提 供 可 行 性 研 究報 告，並為各類資產管理

17、服務提供專業的建議 物業管理範圍包括：保安、衛生、會所、停車場、財務、承辦商等的管理，同時亦兼顧樓宇設施的管理、運作及保養等多方面工作為項目提供招商及銷售服務*以項目以項目5 5年的收入計算年的收入計算28龐大的市場龐大的市場 (甲級辦公樓甲級辦公樓)甲級辦公樓供應甲級辦公樓供應 (2008(2008年底年底)(平方米平方米)北京 5,348,292上海 5,267,367廣州 1,787,300深圳 1,395,457共計共計 13,798,476 Source:DTZ Property Times Office&Retail Q4 2008(Beijing,Shanghai,Guangzh

18、ou,Shenzhen)租賃租賃租務管理租務管理物業管理物業管理每年營業額每年營業額(RMB000)(RMB000)689,920 201,457 165,851共計共計 (一年一年)1111億億I.I.提供一站式資產管理服務提供一站式資產管理服務 (續續)(Asset Management Service)(Asset Management Service)29零售物業供應零售物業供應(2008(2008年底年底)(平方米平方米)北京 7,520,000上海 4,300,000廣州 1,254,000 共計共計 13,074,000 Source:DTZ Property Times Ret

19、ail Q4 2008(Beijing,Shanghai)CBRE Market View PRC(Q1-Q4,2008)租賃租賃租務管理租務管理物業管理物業管理每年營業額每年營業額(RMB000)(RMB000)4,471,308 572,641235,332共計共計 (一年一年)5353億億I.I.提供一站式資產管理服務提供一站式資產管理服務 (續續)(Asset Management Service)(Asset Management Service)龐大的市場龐大的市場 (零售物業零售物業)30II.重新包裝乙、丙級辦公樓重新包裝乙、丙級辦公樓挑選一線城市內具發展潛力的二、三級辦公樓進

20、行重新定位，以大大提升租值能力提供一站式的服務，由項目評估、成效分析、成本控制、工程管理、透過改善硬件設備重新包裝，重整租戶組合及上調租金，提供卓越的管理服務，藉以提升資產價值及質素，為業主提供更佳的投資回報31III.積極開發有潛力的二、三線城市積極開發有潛力的二、三線城市比較優勢比較優勢1.1.容易尋獲合適的本地合作伙伴容易尋獲合適的本地合作伙伴2.2.普遍能獲得當地政府較大力的支持普遍能獲得當地政府較大力的支持3.土地資源相對充裕土地資源相對充裕1.市場透明度不足市場透明度不足2.地方政策欠穩定地方政策欠穩定3.缺乏行業專門人才缺乏行業專門人才發展障礙發展障礙住宅項目海外投資住宅項目海外

21、投資者的重點發展項目者的重點發展項目 投資風險相對較低投資風險相對較低 受惠於二、三線城市受惠於二、三線城市的快速都市化的快速都市化 對住宅項目有較大的對住宅項目有較大的需求需求 較短的回本週期較短的回本週期主要發展的方向主要發展的方向辦公樓只佔總體辦公樓只佔總體 投資的少部份投資的少部份 對甲級寫字樓的需求相對對甲級寫字樓的需求相對較低較低 由於中國正朝服務型經濟由於中國正朝服務型經濟的方向發展，一些有潛力發的方向發展，一些有潛力發展為區域服務中心的地區，展為區域服務中心的地區，將對高質辦公樓有一定的承將對高質辦公樓有一定的承接能力接能力零售類物業逐步成為海外零售類物業逐步成為海外投資者的熱

22、門投資項目投資者的熱門投資項目 經濟發展經濟發展迅速迅速，人民生活，人民生活指數提高，増加對高消費品指數提高，増加對高消費品的購買能力的購買能力 享受相對低廉的土地價格享受相對低廉的土地價格 不少的國際知名品牌紛紛不少的國際知名品牌紛紛通過於國內二、三線城市開通過於國內二、三線城市開設旗艦店，進軍中國市場設旗艦店，進軍中國市場32IV.開拓新契機的策略開拓新契機的策略在內地建立品牌及展示優質管理的服務項目聯合或收購合適的伙伴，以提供一站式的資產管理服務了解有潛力城市的物業市場發展趨勢與當地政府部門建立良好關係與發展商、業主、投資基金建立長遠的關係及網絡33物業管理物業管理全面資產管理全面資產管理設施管理設施管理V.V.業務模式的轉變業務模式的轉變34