时光贵州项目案例分析课件.pptx

1、诚挚 精勤 智慧 创新时光贵州案例分析一期、二期多维度下的时光贵州区位、定位、规划、业态、经营、销售、发展趋势、总结成功案例成功案例项目位于清镇市新城区项目位于清镇市新城区项目区位项目区位大区位大区位所属省所属省 市：市：贵州省贵阳市下辖县级市-清镇市小区位小区位所所 属属 区区 域：域：百花新城具具 体体 位位 置：置：金清快速通道与百花大道交汇处与主城交通关系：与主城交通关系：项目距主城区2.8公里，位于贵州职教城区域。清镇市简介：清镇市简介：清镇市辖9个乡镇5个社区，总人口50万，主城区约21万人口。据贵阳市中心20公里。项目区位优势：项目区位优势：依托周边旅游资源及贵阳休闲客群，形成区

2、域旅游、休闲综合配套；依托本地消费客群及未来职教城新增人口的商业需求。时光贵州一期时光贵州一期时光时光 湖湖项目以“老上海、新屯堡”文化为脉络，展示“贵州故事，海派生活”的新型休闲生活方式。于2014年8月开街迎客。2014年8月至2016年3月，累计接待380万人次。开开 发发 商商：贵阳市仁泰投资发展有限公司物业类别：物业类别：商业所属所属商圈：商圈：清镇市百花新城，职教城（东区）开盘日期：开盘日期：2014年3月开街日期：开街日期：2014年8月设计公司：设计公司：珂曼国际建筑设计有限公司建筑类别：建筑类别：海派休闲旅游文化地产占地占地面积：面积：80亩（5.33万平米）建筑建筑规模规模

3、：5.8万平米商业面积：商业面积：4.1万平米地下车库及其他地下车库及其他建筑：建筑：1.7万平方米容容 积积 率率：1.00物业公司：物业公司：贵阳荣易商业管理有限公司售楼地址：售楼地址：清镇市尚湖城展示中心物业地址：物业地址：清镇金清快速通道与百花大道交汇处交通状况：交通状况：公交801路经双向八车道市政干道金清线到达项目，清镇6路、2路途经项目。时光时光贵州贵州整体整体定位：集旅游、度假、休闲、定位：集旅游、度假、休闲、娱乐为一体的生态文化小镇娱乐为一体的生态文化小镇项目定位：项目定位：项目结合贵阳特有的三叠纪地质文化、屯堡地域文化和海派建筑文化，打造。作为职教城产、教、城互动示范项目，

4、同时。着力打造四大功能板块。文化文化提炼：提炼：项目以贵州屯堡文化为核心，透过（石与堡、树与屋、山与水、农与园），（民朝军文化-四大屯堡；清朝商文化-八大会馆；民国仕官文化-四大建筑；近代民文化-十里洋场），打造四条屯堡文化街区（商屯、军屯、官屯、民屯），展示的新型休闲生活方式。贵州生态文明旅游基地；贵州原创旅游商品研发、展示、销售基地；贵州特色商品集中展示、销售基地；贵州文化活态传承基地；贵州节庆、婚庆基地。时光时光贵州会馆规划贵州会馆规划业态业态面积面积占比占比蜡染文化主题餐厅1728.9716%地域文化主题餐厅2335.422%商务会所1977.2319%苗族文化主题餐厅1979.321

5、9%客栈1403.3213%文展馆（教堂）1124.7211%合计10549.4时光贵州一层规划时光贵州一层规划类别类别业态业态A零售类1、土特产、旅游纪念品、手工艺品、精品超市、进口食品、琉璃工房、户外用品、民族服饰、蜡染等2、古玩玉器、根雕、银饰、苗药、茗茶、名酒、茶艺等B餐饮类特色餐饮、主题餐饮、西餐、甜品、冰淇淋、咖啡吧、鲜榨果汁、奶茶店等C公共类1、七星湾展示中心2、邮政、药店、美容、婚照、美甲等3、游客接待中心时光时光贵州二贵州二-三层三层规划规划业态业态面积面积占比占比1、茶舍、茶艺馆、足浴2774.4127%2、贵阳特色餐饮、自营会所、火锅、西餐厅等4373.343%3、客栈2

6、806.5128%4、艺术家工作室149.92%合计10103.22时光时光贵州负一贵州负一层规划层规划业态业态面积面积占比占比1、书吧248.029%2、试音吧71.183%3、清吧、主题餐厅、咖啡吧、茶舍、综合性水吧2469.388%合计2789.1时光贵州负二层规划时光贵州负二层规划业态业态面积面积占比占比1、KTV1270.8733%2、超市、酒吧、餐饮2363.6561%3、儿童城229.586%合计3864.1时光贵州项目总体规划时光贵州项目总体规划 餐饮 1.1524%住宿 1.2125%其它商业1.3528%教堂及游客中心0.48%-1至-2层餐饮、酒吧街0.6715%总计总计

7、4.784.78地下车库（约300个）1.03项目破地示意图项目破地示意图时光贵州一期商业动线时光贵州一期商业动线出入口：出入口：一主三次；停停 车：车：小型机动车地下；旅游大巴、中巴地上；商业商业动动线：线：一轴三辅多节点三阶梯+四方街，五横六纵，一二相连；评评 价：价：项目商业动线整体均好性强，会馆区因台地及坡度影响，与项目整体交通关系略显孤立。项目交通主要引导至湿地公园，项目与湿地公园关系呈现公园商业。职教城时光贵州一期2015年商业实际经营及消费情况业态业态面积面积（万平米）万平米）占比占比面积面积段段（平米）（平米）商家数量商家数量（家）（家）人均人均消费消费（元）（元）年消费人次（

8、万年消费人次（万人次）人次）年年营业额营业额（万元）（万元）占比占比客栈0.6216%1400-200042815.8815107%餐饮1.1530%15-300419046.174155.5320%旅游商品0.5615%25-18002220059.131182658%休闲、娱乐1.4338%80-600367537.672825.114%总计3.78100%103138148.8520316.63100%时光贵州一期2015年精品酒店经营情况业态业态酒店名称酒店名称面积面积（平米）（平米）房间房间面积面积（平米）（平米）面积面积段段（平米）（平米）类型类型数量数量（间）（间）单店占比单店占

9、比房间房间数数（间）（间）大堂大堂面积面积（平米）（平米）房价房价（元）（元）人均人均消费消费（元）（元）年年入住率入住率年年营业额营业额（万元）（万元）精品酒店时光纪主题酒店1979.3230-5530普标2874%45120329-52324061%480.9240豪单1334%55套房411%喜悦秘境酒店1065.3222-5322-30普标1217%25220338-119827053%305.1435-40豪单710%45套房46%53豪华套房23%24度坞1403.3225-6025-30普标1619%3580680-168038044%365.6235-40豪单910%45-50

10、套房67%60豪华套房45%多彩城市客栈1741.1925-5525-30普标1819%37140238-63819867%358.3135-40豪单1112%40-50套房66%55豪华套房22%时光贵州精品酒店经营分析时光贵州精品酒店经营分析酒店特点及定位：酒店特点及定位：1 1、主题酒店、主题酒店时光纪酒店：海洋、童话、汽车、加里比海盗、森林、星空、科幻、艺术等；2 2、名族风情、名族风情多彩城市酒店：手工艺品、服装服饰、名族风情感；3 3、度假风情、度假风情喜悦秘境酒店：偏东南亚风情及度假感；4 4、中式唯美、中式唯美24坞：中式洞房、新中式风格。总结：总结：1、酒店风格差异化明显，定

11、位偏中等、中高端；2、房价偏高，不适应本地消费，服务及管理水平略低；3、房间量过少，无法增加游客滞留天数；4、各酒店过于独立、分散，缺乏整合优势，无发实现规模和集群效应。时光贵州一期精品酒店各类型房间比例时光贵州一期精品酒店各类型房间比例喜悦秘境喜悦秘境喜悦秘境喜悦秘境喜悦秘境喜悦秘境时光纪时光纪时光纪时光纪时光纪时光纪多彩城市多彩城市多彩城市多彩城市多彩城市多彩城市2424坞坞2424坞坞2424坞坞 时光贵州精品酒店总体规划总体规划1.21.2万平米万平米，实际经营实际经营61896189平米平米，分为4个不同类型，客房总量为142间。其中标间74间，占52%；单间40间，占28%；套房2

12、0间，占14%；豪华套房8间，占6%。时光贵州一期2015年餐饮经营情况业态业态面积面积（平米）（平米）占比占比经营面积经营面积区间区间（平米）（平米）实际经营实际经营面积面积（平米）（平米）数量数量（家）（家）单业态占比单业态占比总数总数量量（家）（家）人均人均消费消费（元）（元）月月营业额营业额（万元）（万元）年年营业额营业额（万元）（万元）餐饮火锅/烤鱼332029%50-40050-100427%1580157.01883.74150-240747%400427%特色炒菜6805.91%70-18070-100240%56585.01020.36150-180360%小吃8607.48

13、%15-50015-30333%93049.6595.5935-50556%600111%冷饮500.43%3-203-10250%41833.2398.9115-20250%西餐7206.26%90-14090-120350%811021.4256.93140350%会馆区587051.04%1700-23004 20152015年在营商家年在营商家4141个，其中火锅个，其中火锅/烤鱼类经营烤鱼类经营1111家，占家，占27%27%；小吃类经营；小吃类经营1111家，占家，占27%27%；西餐类；西餐类8 8家，占家，占19%19%；冷饮类；冷饮类6 6家，占家，占15%;15%;特色炒菜

14、类特色炒菜类5 5家，占家，占12%12%。20162016年在营商家年在营商家2727个，歇业个，歇业1414家，占家，占34%34%；歇业面积；歇业面积22402240平米，占餐饮总面积的平米，占餐饮总面积的19.5%19.5%。其中大部分为外来餐饮，如蒙古烤肉、成都刀削面、部分西餐。时光时光贵州餐饮经营贵州餐饮经营分析分析餐饮特点及定位：餐饮特点及定位：1、贵州本地特色餐饮占比较高，主要为鱼类火锅及烤鱼；2、特色小吃街；3、新概念小吃；4、冷饮；5、高品质西餐。产品产品面积：面积：主要控制在50平米以内以及50-100平米两个面积段。占总面积的65%。总结：总结：1、项目餐饮类型多适合本

15、地及休闲游、自驾游消费，不适合高频次旅行社组织的观光游团队消费；2、项目餐饮人均90元的消费水平高于本地消费，且多数品质不高，特色对本地人不明显；3、项目餐饮规划过于分散，未形成主力餐饮、小吃的特色街区。时光贵州一期各类型餐饮在营面积比例时光贵州一期各类型餐饮在营面积比例 时光贵州餐饮总面积1.1500万平米，在营面积5630平米，占49%。其中火锅其中火锅/烤鱼类经营面积烤鱼类经营面积33203320平米平米，占，占29%29%；小吃类经营经营面积；小吃类经营经营面积860860平米，占平米，占7.48%7.48%；西餐类经营面积；西餐类经营面积720720平米，占平米，占6.26%6.26

16、%；特色；特色炒菜经营面积炒菜经营面积680680平米，占平米，占5.91%5.91%；冷饮冷饮类经营面积类经营面积5050平米，占平米，占0.43%;0.43%;另会馆区另会馆区58705870平米未开业，占平米未开业，占51%51%。时光贵州一期2015年旅游购物经营情况业态业态面积面积（平米）（平米）占比占比经营面积经营面积区间区间（平米）（平米）实际经营实际经营面积面积（平米）（平米）数量数量（家）（家）单业态占单业态占比比总数总数量量（家）（家）人均人均消费消费（元）（元）月月营业额营业额（万元）（万元）年年营业额营业额（万元）（万元）旅游购物土特产/超市198034%50-1401

17、40563%8902462951.95320225%640113%手工艺品112019%30-11030-60229%7120189.222270.59120229%220343%珠宝1553%25-8025-50267%380078.84946.0880133%茶叶192029%120-1800120150%2400249.732996.711800150%艺术品3956%75-32075150%21500221.742660.85320150%时光时光贵州旅游购物经营贵州旅游购物经营分析分析旅游购物特点及定位：旅游购物特点及定位：1、贵州土特产、手工艺品特色感强；2、艺术文化体现；3、茶文

18、化。产品面积：产品面积：主要为：25-50平米，80-140平米；总结：总结：1、旅游购物成为时光贵州一期营业额最高的业态，2015经营额月均958万元，年11826万元，占项目年度总经营额的58%；2、进入2016年后却急转直下，春节后至目前月均220万，仅占2015年月均营业额的23%。3、项目旅游购物过于分散，未形成集中式旅游购物街区。时光贵州一期各类型旅游购物经营面积比例时光贵州一期各类型旅游购物经营面积比例 时光贵州旅游购物在营面积5575平米，其中土特产/超市经营面积1980平米，占54%；茶叶经营面积1920平米，占34%；手工艺品经营面积1120平米，占31%；艺术品经营面积3

19、95平米，占7%；珠宝经营面积155平米，占3%。时光贵州一期2015年休闲、娱乐经营情况业态业态面积面积(平米平米)占比占比经营面积经营面积区间区间（平米）（平米）实际经营实际经营面积面积（平米）（平米）数量数量（家）（家）单业态占比单业态占比总数总数量量（家）（家）人均人均消费消费（元）（元）月月营业额营业额（万元）（万元）年年营业额营业额（万元）（万元）休闲、娱乐咖啡、水吧157311%90-23090-140436%114564.98779.77150-180327%180-200218%230218%酒吧、清吧872361%110-600150-220629%219556.66679

20、.94250-320524%360-480733%900314%慢摇吧171612%350-1400350150%211044.89538.681400150%KTV12879%120012001100%19031.08372.93足浴10017%100010001100%114837.17446.01时光时光贵州休闲、娱乐经营贵州休闲、娱乐经营分析分析休闲、娱乐特点及定位：休闲、娱乐特点及定位：1、酒吧街高、中、低档次均有；2、咖啡吧、水吧风格差异大，特点明显；3、慢摇吧、KTV档次略低；4、足浴服务一般，档次中等偏下。产品产品面积：面积：主要为：90-150平米，200平米总结：总结：1、

21、咖啡吧、水吧档次较高，风情感强，经营收益在其他业态中相对较高，月均65万元，年经营额780万元；2、酒吧街整体感强，但体量过大，品质均好性差，消费体验感差，本地消费支撑度低；3、项目因住宿业体量过小，无法加大夜间消费客群流量。时光贵州一期各类型休闲、娱乐经营面积比例时光贵州一期各类型休闲、娱乐经营面积比例 时光贵州休闲、娱乐在营面积1.43万平米，其中酒吧面积8713平米，占61%；慢摇吧面积1716平米，占12%；咖啡吧、水吧面积1573平米，占11%；KTV面积1200平米，占9%；足浴面积1000平米，占7%。一期一层2013年均价，24000元/平米，二层均价11000元平米，2014

22、年一层均价32000元/平米，二层14500元/平米。2016/7/11时光贵州二期，黄金小旺铺20-50正在火热销售中！6-12商铺均价35000元/，一次性付款9.5折，按揭9.8折，优惠前三年租金抵房款。2016/6/28时光贵州二期，6-12商铺均价40000起，优惠前三年租金抵房款黄金小旺铺20-50正在火热销售中！均价35000元/，一次性付款9.5折，按揭9.8折。2016/6/14时光贵州二期，黄金小旺铺20-50正在火热销售中！均价35000元/，一次性付款9.5折，按揭9.8折。6-12商铺均价40000起，优惠前三年租金抵房款。2016/5/18时光贵州二期，黄金小旺铺2

23、0-50正在火热销售中！均价35000元/，一次性9.5折，按揭9.8折。6-12商铺均价40000起，优惠前三年租金抵房款。2016/5/18时光贵州二期，黄金小旺铺20-50正在火热销售中！均价35000元/，一次性9.5折，按揭9.8折。6-12商铺均价40000起，优惠前三年租金抵房款。2016/5/5时光贵州二期，20-50黄金小旺铺正在火热销售中！2015/10/27时光贵州二期20-50商铺10月2日盛大开盘。商铺区间为2050平米，一楼均价30000元/平米，二楼均价17000元/平米。2015/10/8时光贵州二期20-50商铺10月2日盛大开盘。商铺区间为2050平米，一楼

24、均价30000元/平米，二楼均价17000元/平米。2015/9/24时光贵州二期20-50商铺认筹火热开启2015/9/2时光贵州二期20-50商铺认筹火热开启2014/5/720-370旅游金铺10000元/平米30000元/平米，40-1206米挑高商铺，买一层送一层，均价35000元/平米时光贵州价格呈低开高走时光贵州价格呈低开高走临街3200035000350000030000350002楼以上13000150001600014000140001700019000均价225002500025500140001400023500270002014年上旬2014年中旬2014年下旬201

25、5年上旬2015年中旬2015年下旬2016年上旬010000200003000040000时间时间均价均价价格描述价格描述2014/4/1520000元/平方米商铺30-200，均价20000/2014/4/925000元/平方米商铺30-200，均价25000/2014/4/225000元/平方米商铺30-200，均价25000/2014/2/2823000元/平方米27、30、50-70、110平，预估均价.2013-20142013-2014年初价格年初价格项目开街前、后期价格走势项目开街前、后期价格走势时光贵州一期销售总额时光贵州一期销售总额5.745.74亿元亿元面积面积（平米）（

26、平米）实际成交实际成交均价均价（元（元/平米）平米）销售率销售率销售量销售量（平米）（平米）销售额销售额（万元）（万元）会馆区10549.4650064%6751.624388.55一层面积164952800095%15670.2543876.7二层面积5556.81300073%4056.465273.403三层面积4546.5720033%1500.351080.248负一层面积3864.1560083%3207.201796.034负二层面积2789.1480074%2063.93990.6883合计合计4380043800131061310675.91%75.91%33249.8133

27、249.8157405.6257405.62时光贵州一时光贵州一期实际销售情况表期实际销售情况表时光贵州一时光贵州一期销售面积占比期销售面积占比时光贵州一时光贵州一期销售金额占比期销售金额占比土地成交价（万元/亩）76每平米地价（元/平米）1140开发成本单价（元/平米）所有开发成本8000开发量（万平米）4.78总成本（万元）43689.2总销售额（万元）57405.6销售率76%净利润（万元）13716.4租金收益（万元）8036.784实际实际利润（万元）利润（万元）21753.1821753.18净利润率净利润率37.89%37.89%时光贵州一期投资收益概算表时光贵州一期投资收益概算

28、表时光贵州租金时光贵州租金黄色区域一层租金：300-500元/平米.月；蓝色区域负一层租金：180-200元/平米.月；蓝色区域负二层租金：75-95元/平米.月；二-三层租金：35-55元/平米.月；其他区域一层：85-150元/平米.月。150150元元140140元元8585元元9595元元115115元元时光贵州一期租金差异分布图时光贵州一期租金差异分布图时光贵州一期租金分析时光贵州一期租金分析总结：项目在营面积3.78万平米，占总开发量的79%。项目平均租金120元/平米.月。按项目平均售价13106元/平米计算，项目投资收益周期为9.1年。结合项目目前租金与经营关系来看，餐饮及休闲

29、、娱乐业态生存相对艰难。因此目前关门歇业率也是最高的。旅游商品虽然2015年营业额最高，与租金比例关系也是最低的，但根据项目今年实际情况来看，后势堪忧。客栈方面虽然从租金与营业比例关系上相对较低，但随着项目人气及消费影响，加之自身规模效应、集群效应较弱，后势发展空间也不容乐观。业态业态面积面积（万平米）万平米）占比占比平均租金平均租金（元（元/平米月）平米月）年租金年租金（万元）（万元）人均人均消费消费（元）（元）年年营业额营业额（万元）（万元）租金占营业额租金占营业额比例比例客栈0.6216%45335 281151022%餐饮1.1530%1602208 904155.5353%旅游商品0

30、.5815%2201531 2001182616%休闲、娱乐1.4338%801373 752825.2549%总计总计3.783.78100%100%1201205447544713813820316.7820316.7829%29%时光贵州一期租金与经营关系表时光贵州一期租金与经营关系表时光贵州一期租金占经营额比例图时光贵州一期租金占经营额比例图53%49%22%13%0%10%20%30%40%50%60%餐饮休闲、娱乐客栈旅游商品时光贵州一期营销解读时光贵州一期营销解读营销策略及方式：营销策略及方式：1、确定价格体现；2、价格策略，低开高走，开个好头；3、销售策略，主要形式：总价7%的

31、返点，一次性返3年，在总价中扣除21%。如：总价100万元，首付50万元，优惠21万元后，首付仅29万元。目的有四：1、售后返租，让投资者有信心；2、首付减除，增加客群；3、转移支付，优惠掉的，让商家买单；4、让投资者不会再优惠上讨价还价；4、招、售同行，按每个区域的业态规划进行招商，年租金为其租赁房产总价的7%。形成招商与销售互不冲突的营销及招商方式；5、多活动、多事件营销，始终让项目成为市场热点，提升项目影响力，保持市场关注度；时光贵州一期产品总价比例时光贵州一期产品总价比例项目产品总价控制比例表项目产品总价控制比例表总价范围总价范围比例比例100万元以内5%100-150万元9%150-

32、200万元12%200万元15%200-300万22%300-500万元18%500万元-800万元11%800万元-1200万元2%1000-1500万元2%1500-2000万3%2000万元以上1%项目产品面积比例表项目产品面积比例表面积段面积段套数套数占比占比30-603214.9%65-857032.8%90-1103817.9%120-150156.9%150-200167.7%200-300136.3%350-45083.9%450-60052.2%600-80041.9%800-100031.5%1000-150021.1%1500-200031.4%2000-250020.9

33、%2500-300020.9%合计214100%时光贵州营销活动组织时光贵州营销活动组织2014年6-8月：“世界听你的”好声音大奖赛；2014年 8月：“时光贵州”亮相旅发大会；2014年 8月：一期开街；2014年10月：国庆彩灯嘉年华；2014年12月：民国复古派对，时光贵州，海派生活2015年 2月：时光贵州新春庙会；2015年 4月：星空时光影城开幕；2015年 5月：中国旅游古镇论坛开幕；2015年 6月：时光贵州展示中心开放；2015年 7月：中国与世界重逢发布会；2015年 7月：首届泼水节；2015年10月：国庆多民族体验；2015年10月：“一起来鬼混”万圣节；2015年1

34、2月：双旦欢乐周；2016年 1月：为爱健康跑；2016年 2月：迎春灯会。项目问题与发展核心问题：核心问题：运营及规划运营及规划 2014年8月2015年项目整体运营良好，人气高涨。通过政府、旅行社支持，旅游团大量涌入，加之本地客群、贵阳休闲及自驾客群形成380万人次的空前人气。但是，由于项目整体规划原因，出现了各业态需要满足项目产品的空间布局，使得项目商业各业态过于分散，缺失了业态集中式的街区感。从而导致项目出现后势乏力的局面。2016年一期整体经营情况仅为2015年同期的1/4。定位定位 1、项目旅游定位，应属区域性旅游景区商业配套，应该与旅行社充分合作并形成几条的特定线路，让项目成为各

35、线路的落脚点或中转站。否则，其旅游价值将受到极大的限制；2、项目的城市休闲消费功能，因商家品质不高，业态散乱，特色不明显，无法刺激本地消费；发展发展机会机会1、项目整体产品优势相对较强，未来可根据发展需要进行业态及商家的调整；2、项目整体设计感偏市井类，需要生活与商业相结合的特色小镇。因此要将“住”这一主题再放大，形成全天候的消费目的地。3、因二期城市商业功能更为突出，商家品质较一期有所提高。一、二期联动后可再行加大项目的市场影响力。时光贵州一期规划借鉴主入口门头，有感觉，但过小局部二层连廊商铺门头差异化、特色化建筑层次感强外廊功能化，实用化，服务商家双首层局部小品做旧石板局部路灯及门牌特色化

36、小阳台，特色化，增情调门头风格化、细节化铺门风格化，差异化风格统一，各有层次时光贵州一期规划借鉴局部通道过宽，过于空旷次入口过于通透，神秘感降低主通道过宽，通透性过强，加快人流小吃街人流强，但特色不明显，不丰富，体量小时光贵州二期时光贵州二期时光时光 岭岭占地面积：97亩总建面积：7.15万平米综合容积率：0.87建筑密度：14.31%绿 地 率：31.02%建筑风格：明清北派建筑打造温泉酒店、IMAX影院、亲子游乐中心、三大名人故居等特色文化业态。以黔商、黔学、黔食文化为落点，沈万三、王阳明、丁宝桢名人为文化代表，结合七星八匠坊和会馆文化。时光贵州二期总体定位时光贵州二期旅游商业定位时光贵州

37、二期城市商业定位时光贵州二时光贵州二期商业功能规划期商业功能规划二期主力产品：415平米吸金小铺；2080平米创意街铺；600800平米独栋院落；时光贵州二期规划借鉴顶部利用双首层主街道次街道节点广场时光贵州道斯矩阵分析1、项目位于清镇市百花新区职教城，距城区三公里；2、该区域规划未来30万人口；3、据贵阳20公里，带来一定的周末及节假日的休闲消费；4、项目紧邻湿地公园及天然湖泊，自然景观吸引人气；5、项目规划、产品、建筑精致、风情感强，重细节；6、项目前期运作较为成功，2014-2015年旅游带动性强。劣势：劣势：1、前期定位中城市商业与旅游商业兼容性差，2016年后人气，旅游客群丧失，城市客群消费优质业态过少，造成商家后期经营乏力；2、项目整体开发用力过猛，成本过高，造成业主投资大，商家经营成本过高，优质商家过少，普通消费受限，制约项目商业发展；3、项目湿地公园景观、城市休闲价值高于项目商业价值；机会：机会：1、区域未来城市消费需求带来的商业机会；2、产品优势强，带来的项目商业定位及业态调整机会；3、项目一、二期联动后，项目功能完整性带来的区域唯一性及商业核心的机会；威胁：威胁：1、项目目前近60%的商家关门歇业，造成商家经营风险加大及市场口碑下降；2、项目定位过高造成与区域消费不符的错位威胁；3、项目与城市商业业态重合后的客群分流的威胁。