案例-万科-城市地图模型介绍课件.ppt

1、城市地图城市地图模型介绍模型介绍深圳地产项目发展部深圳地产项目发展部政府资源政府资源目标和内部环境目标和内部环境城市地图与战略城市地图与战略土地分布土地分布竞争对手竞争对手客户细分客户细分商品房市场商品房市场宏观经济、人口宏观经济、人口城市规划城市规划战战 略略狭义城市地图的制做过程是外部因素收集和分析的过程，是城市战略形成的重要组成部分。仅由客户细分导出的城市地图只能回答：哪里？适合做什么样的项目？这是狭义的城市地图狭义的城市地图。城市地图制作过程可以兼容其它六个方面，进而回答：我们的外部环境如何？地图概念得到了扩展。政府资源政府资源土地分布土地分布竞争对手竞争对手商品房市场商品房市场宏观经

2、济、人口宏观经济、人口城市规划城市规划外部环境+内部环境，结合企业目标，利用战略管理工具，最终形成城市战略。（广义的城市地图广义的城市地图）广义的城市地图就是城市战略广义的城市地图就是城市战略。土地分布图土地分布图片区、组团划分图片区、组团划分图发展战略发展战略要素要素1景观图景观图要素要素2医疗图医疗图要素要素nXX图图城市地图城市地图(客户匹配客户匹配)客户细分客户细分城市地图形成过程城市地图形成过程楼盘分布图楼盘分布图土地市场土地市场分析分析评分标准评分标准评分标准评分标准客户细分客户细分商品房市场商品房市场分析分析竞争对手竞争对手分析分析宏观经济、人口宏观经济、人口规划、产业规划、产业

3、政府资源政府资源目标和内部因素目标和内部因素地图说明片区、组团划分及客户匹配发展空间研究城市发展战略研究城市地图制作的目的研究的方法使用方法客户细分评分标准交通和基础设施建设各要素分布及影响范围片区、组团划分和客户匹配土地市场商品房市场竞争对手政府资源宏观经济和人口城市规划目标城市的经营目标内部因素分析城市战略 片区、组团发展策略 片区、组团介绍客户匹配片区、组团存量土地片区、组团商品房市场医疗要素分布图医疗要素影响范围图城城市市地地图图 目前我们的工作集中在第二部分，以客户细分为基础进行数据收集、目前我们的工作集中在第二部分，以客户细分为基础进行数据收集、片区组团划分和客户匹配。该环节的成果

4、除了完成了狭义的城市地图以外片区组团划分和客户匹配。该环节的成果除了完成了狭义的城市地图以外还可以作为项目发展的辅助工具和以后形成城市战略的基础还可以作为项目发展的辅助工具和以后形成城市战略的基础。城市地图提纲城市地图提纲项目发展的工具客户细分形成城市战略评分标准评分标准评分标准解决的是对要素点的影响程度影响程度和影响范围影响范围的评价。影响程度影响程度指要素点之间横向比较而形成的在其影响范围内的最高得分，是对要素点的综合评价。影响范围影响范围指要素的对于客户的影响距离，或者说辐射能力。以下以商业要素为例说明：（具体使用方法将在模型中详细介绍）华强北商圈华强北商圈沃尔玛超市沃尔玛超市500m6

5、分分10分分1000m8分分城市地图城市地图组团模型示意：组团组团模型示意：组团俊园俊园最终成果概况最终成果概况各因素影响范围叠加图各因素影响范围叠加图由各种要素影响范围叠加形成，用于划分片区和组团。最终成果概况最终成果概况片区组团划分图片区组团划分图酒店、银行等配套酒店、银行等配套怡景花园怡景花园俊园俊园木头龙住宅小区木头龙住宅小区京基京基东方华都东方华都教育新村教育新村市公路局商住楼市公路局商住楼翠园中学翠园中学（省一级）（省一级）鸿业苑鸿业苑明珠学校明珠学校（国有民办）（国有民办）鸿业苑鸿业苑园林农科研究院园林农科研究院儿童公园儿童公园市市人人民民医医院院孙孙逸逸仙仙医医院院翠竹苑翠竹苑

6、竹园宾馆竹园宾馆银汉公寓银汉公寓翠园小学翠园小学组团详图组团详图组团影响因素分析组团影响因素分析要素分布要素分布医疗设施商业设施景观绿化教育设施地铁站点组团影响因素分析组团影响因素分析医疗设施医疗设施人民医院心血管医院组团医疗设施得分：组团医疗设施得分：10分分组团影响因素分析组团影响因素分析组团影响因素分析组团影响因素分析商业设施商业设施东门商圈沃尔玛购物广场万佳百货组团商业设施得分：分组团商业设施得分：分组团影响因素分析组团影响因素分析交通设施交通设施地铁号线站点组团交通设施得分：分组团交通设施得分：分罗湖6福田6南山北环以北3南山北环以南4盐田4行政区最低得分组团影响因素分析组团影响因素

7、分析景观条件景观条件翠竹公园罗湖文化公园儿童公园怡景花园组团景观条件得分：分组团景观条件得分：分组团影响因素分析组团影响因素分析教育设施教育设施组团教育设施得分：分组团教育设施得分：分翠园小学翠园小学翠园中学（省重点）翠园中学（省重点）明珠中学明珠中学幼儿园幼儿园螺岭中学螺岭中学组团组团客户匹配客户匹配行政区片区医疗商业交通景观教育行政区片区医疗商业交通景观教育组团编号：组团编号：编号说明：编号说明：以上比例均为参考以上比例均为参考结论：组团根据客户匹配最适宜的细分人群为结论：组团根据客户匹配最适宜的细分人群为社会新锐社会新锐组团组团土地市场分析土地市场分析、近三年组团内没有土地出让记录。、组

8、团内目前没有存量土地。、教育新村内房屋破旧，有可能在未来被政府列为旧改项目。教育新村教育新村组团组团商品房市场分析商品房市场分析近年内销售项目有鸿业苑鸿业苑和银汉国际公寓。银汉国际公寓。组团组团商品房市场分析商品房市场分析注：鸿业苑项目、期的数据暂缺。注：鸿业苑项目、期的数据暂缺。1.缺少各类因素影响范围界定的科学手段；缺少各类因素影响范围界定的科学手段；2.商业同医院的情况是类似，不同客户对商业的最佳商业同医院的情况是类似，不同客户对商业的最佳距离有不同的选择距离有不同的选择3.景观的影响很难确定，而且对于不同的客户景观和景观的影响很难确定，而且对于不同的客户景观和文体设施的影响可能重叠，带

9、来矛盾。文体设施的影响可能重叠，带来矛盾。疑问疑问公园公园景观文体设施富贵之家健康养老富贵之家健康养老1.设计指标的时候应该考虑不良的影响，它们可能对设计指标的时候应该考虑不良的影响，它们可能对于目标客户来说是要减分的，因此指标的权重应该于目标客户来说是要减分的，因此指标的权重应该既有正也有负。既有正也有负。2.规划和基础设施不是静止不变的，在成熟片区做客规划和基础设施不是静止不变的，在成熟片区做客户分析地图具有指导意义，但是在不成熟片区制作户分析地图具有指导意义，但是在不成熟片区制作地图的变数太大，建议个性案例个性分析，最多做地图的变数太大，建议个性案例个性分析，最多做一个概图。一个概图。建议建议思思 考考