高职高专物业管理法规整理版4课件.ppt
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- 高职 物业管理 法规 整理 课件
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1、物业管理法规第四章第四章 物业服务合同法律规定物业服务合同法律规定v第一节 前期物业服务合同v第二节 物业服务合同概述v第三节 物业服务合同的订立与履行v第四节 物业服务合同的变更、解除、终止及违约第一节 前期物业服务合同一前期物业服务合同概述二前期物业服务合同的内容一、前期物业服务合同概述v1.1前期物业服务合同的概念v在前期物业管理服务阶段。有开发商(或物业建设单位)与物业服务公司就该阶段双方的权利和义务所达成的协议,是物业服务公司开展物业管理服务活动的依据。一、前期物业服务合同概述v1.2前期物业服务合同的特征前期物业服务合同的过渡性前期物业服务合同由开发商(或物业建设单位)与物业服务公
2、司签订,但牵涉到业主的权利和义务前期物业服务合同的要式性第一节 前期物业服务合同一前期物业服务合同概述二前期物业服务合同的内容二、前期物业服务合同的内容1.当事人的基本情况2.物业的基本情况3.服务内容与质量4.物业服务费用二、前期物业服务合同的内容5.双方权利和义务6.违约责任7.其他事项 前期物业服务合同范本 案例分析v黄先生与黄太太利用多年积蓄在市内购买了一套全新160平方米四室二厅的套房,在签订购房合同时,眼明心细的黄先生发现合同附件五中有这样的内容:“卖方已将临时业主公约、前期物业服务合同范本展示给买方,买方已知悉并接受临时业主公约和前期物业服务合同的全部条款及内容”,于是问售楼代表
3、怎么回事。售楼小姐满口保证说只是一个临时物业管理协议,每平方米收2.8元管理费,黄先生听了,也没要求详细看两个文件就签了合同。v入住半年后,黄先生收到物业公司通知,要他去补签物业管理协议,并缴纳半年管理费,签物业协议时,黄先生发现管理费高达4.8元/平方米,于是提出异议。物业公司答称管理费是按物业公司资质水平申报相关部门批复的,并强调业主在签订购房合同时就已签订过接受此合同的条款,现在只是补签。黄先生感到受骗了,投诉到市消委会。v【点评意见点评意见】v 一个新的小区交房时,业主还不能成立业主大会来制订业主公约,只能是开发商聘请的物业管理公司自己拿出一份临时公约,业主照单签字,而等到小区业主大会
4、成立,有个较长过渡期,而临时业主公约、前期物业服务合同的内容直接关系到业主利益。而临时业主公约、前期物业服务合同一般存在相当的不合理条款或不公平条款。v【市工商局、市消委会提示市工商局、市消委会提示】v前期物业管理协议往往是发展商单方面制订的,消费者要仔细阅读,对于其中不公正的合同条款要及时与发展商交涉,对于发展商口头承诺的内容应当要求其写入合同。第二节 物业服务合同概述一物业服务合同的概念与特征二物业服务合同的形式三物业服务合同的内容一、物业服务合同的概念与特征(一)合同认知:(一)合同认知:合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利和义务关系的协议。单务合同与双务
5、合同:双方是否互负义务人有偿合同与无偿合同:当事人权利的取得是否需要支付代价有名合同与无名合同:法律法规是否对其名称做出明确规定诺成合同与实践合同:合同成立是否以交付标的物为要件要式合同与不要式合同:合同的成立是否必须采用法律规定或当事人约定的形式为标准主合同与从合同:合同之间是否存在主从关系束己合同与涉他合同:合同的效力是否涉及第三人本约与预约:两个合同相互之间是否具有手段和目的的关系格式合同与非格式合同:订立时当事人能否对其条款进行协商v(二)物业服务合同的概念(二)物业服务合同的概念v业主或者代表全体业主的业主委员会(委托人)与物业服务公司(受委托人)签订的,物业服务公司接受委托提供物业
6、管理服务,委托人支付服务费用的合同。v(三)物业服务合同的特征(三)物业服务合同的特征1.当事人特定2.是劳务合同3.是诺成合同4.是双务合同5.是有偿合同6.是要式合同第二节 物业服务合同概述一物业服务合同的概念与特征二物业服务合同的形式三物业服务合同的内容二、物业服务合同的形式v(一)合同的形式的概念(一)合同的形式的概念1.口头形式2.书面形式3.其他形式v(二)物业服务合同的形式(二)物业服务合同的形式v物业服务复杂,主体广泛决定了其合同为要式合同,采取书面形式第二节 物业服务合同概述一物业服务合同的概念与特征二物业服务合同的形式三物业服务合同的内容三、物业服务合同的内容v(一)合同首
7、部(一)合同首部v由合同当事人的姓名、名称或住所以及订约理由等构成v(二)合同正文(二)合同正文1.物业的基本情况2.委托管理事项3.委托管理期限4.双方的权利和义务5.物业服务质量和标准6.物业服务收费7.违约责任及其他8.附则v(三)合同结尾(三)合同结尾1.合同订立时间2.合同生效时间3.当事人的签名或盖章4.合同的页数以及正副本的份数v法法 v业主业主v房地产开发商房地产开发商v业主委员会业主委员会v招标招标v权利与义务权利与义务v中标中标v物业服务物业服务v模拟法庭模拟法庭v法律关系法律关系v前期物业管理前期物业管理v物业服务合同物业服务合同v地震地震v给力给力v郁闷郁闷v裸婚裸婚v
8、核泄漏核泄漏v非诚勿扰非诚勿扰v不差钱不差钱v旭日阳刚旭日阳刚v我爸是李刚我爸是李刚v羡慕嫉妒恨羡慕嫉妒恨v家和万事兴家和万事兴v神马都是浮云神马都是浮云第三节 物业服务合同的订立与履行一物业服务合同的订立二物业服务合同的效力三物业服务合同的履行一、物业服务合同的订立v(一)物业服务合同订立的基本原则v(二)物业服务合同订立的程序v(三)物业服务合同订立的方式(一)物业服务合同订立的基本原则1.平等原则2.合同自由原则3.公平原则4.诚实信用原则5.守法原则一、物业服务合同的订立v(一)物业服务合同订立的基本原则v(二)物业服务合同订立的程序v(三)物业服务合同订立的方式(二)物业服务合同订立
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