北京城市综合体专题研究课件.ppt

1、 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网定义特性定义特性条件要求条件要求操作模式操作模式效应影响效应影响发展趋势发展趋势典型个案典型个案研究总结研究总结研究背景研究背景 中国地产商域网中国地产商域网研究背景政策区域区域发展方向发展方向中关村科技园区国家知识创新高地，我国发展知识经济最具优势的区域，知识型服务业发展基地。北京商务中心区（CBD）国际交往的重要窗口、中国与世界经济联系的重要节点，总部经济与现代服务业发展基地。奥林匹克中心区集中体现“绿色奥运、科技奥运、人文奥运”三大理念的国际交流重要窗口，是集文化、体育、会展、旅游、科技、商务于一体的现代体育文化中心。金融街资金

2、密集、市场完善、交易活跃、信息通畅、功能齐全、环境优美的首都国际化金融中心区。北京经济技术开发区北京市现代制造业和高新技术产业基地，现代物流产业及物流集散中心。土地管理配套政策土地管理配套政策 实施土地利用结构优化，构建“整体疏、局部密、大分散、小集中”的土地利用空间格局。推行建设用地集约挖潜。积极推行各类开发区节约集约用地，充分利用地下空间进行立体化综合开发，提高建设用地的集约利用水平。区域功能的综合规划与土地优化集约区域功能的综合规划与土地优化集约利用，促使城市综合体不断涌现。利用，促使城市综合体不断涌现。 中国地产商域网中国地产商域网研究背景市场2005-20072005-2007年北京

3、主城区土地供应情况年北京主城区土地供应情况年度年度总供应总供应居住性土地供应居住性土地供应综合性土地供应综合性土地供应宗宗数数面积（）面积（）宗宗数数面积（）面积（）宗宗数数面积（）面积（）2005231648219.31491260241.314387977.9832006352790137.412121528058.8231262078.6072007311210815.2858379358.0323831457.254综合性用地在北京市主城区土综合性用地在北京市主城区土地供应中所占比重逐年增多，地供应中所占比重逐年增多，促生更多的城市综合体走入市促生更多的城市综合体走入市场。场。 中国地

4、产商域网中国地产商域网未来城市综合体将成为地产开发的一支雄劲力量逐渐强大未来城市综合体将成为地产开发的一支雄劲力量逐渐强大作为地产策划者，我们有必要把握这一市场脉搏作为地产策划者，我们有必要把握这一市场脉搏那么，那么，什么是综合体？什么是综合体？综合体能为我们带来什么？综合体能为我们带来什么？怎么做综合体？怎么做综合体？ 中国地产商域网中国地产商域网定义特性定义特性条件要求条件要求操作模式操作模式效应影响效应影响发展趋势发展趋势典型个案典型个案研究总结研究总结研究背景研究背景 中国地产商域网中国地产商域网定义特性定义：定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文

5、娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 中国地产商域网中国地产商域网案例案例 美国纽约洛克菲勒中心美国纽约洛克菲勒中心(Rockefeller Center)定义特性建于19311940年，世界最早的城市综合体。占地占地8.98.9公顷，容积率公顷，容积率1818，共有建筑，共有建筑1919座。座。物业：办公、居住、商业、酒店、剧院等。办公、居住、商业、酒店、剧院等。R.C.A.大厦：中心主体建筑，70层，高259米国际大厦：41层时代与生活大厦：36层建筑群的中心是一个下凹的小广场。各个建筑物之间都有地

6、下通道连接。开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的功开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的功能协调。能协调。19631963年，建了一座拥有年，建了一座拥有21532153间客房的间客房的希尔顿旅馆。希尔顿旅馆。 中国地产商域网中国地产商域网案例案例 日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城定义特性内部交通内部交通不同标高上的通道和天桥将该项目的各个组成部分有机地连接起来 中国地产商域网中国地产商域网华润大厦国际5A级甲级写字楼5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场“万象城”超大型室内购物中心REEL时尚百货、嘉禾影城、华润万家超市、“冰纷万象”真冰场案例案例 深圳华润万象城深圳华润万

7、象城定义特性内部架构内部架构项目由北、中、南三地块组成北区与中区通过地下一层及二层、三层之间的廊桥连接。 中国地产商域网中国地产商域网案例案例 日本六本木新城日本六本木新城(Roppongi Hills)定义特性项目概况项目概况开发商：森BUILDING株式会社地 址：东京都会区六本木六丁目地区物 业：办公楼、住宅、酒店、商店、餐厅、博物馆、电影院、电视台、学校、庙宇和仓储设施等。总占地：11.6公顷总建筑面积：总建筑面积：7676万平方米万平方米总建筑费用：总建筑费用：189189亿元（人民币）亿元（人民币）总土地价：总土地价：329329亿元（人民币）亿元（人民币）开发周期：开发周期：17

8、17年，年，1983-20031983-2003年年开工时间：2000年4月 竣工时间：2003年4月 中国地产商域网中国地产商域网案例案例 日本六本木新城日本六本木新城(Roppongi Hills)定义特性交通与停车交通与停车公交公交配套发达，地铁地铁直接连通六本木新城B1共计1212个个停车场，总体停车位27622762辆专设5050辆摩托车与332332辆自行车停车位，其中自行车免费 中国地产商域网中国地产商域网案例案例 日本六本木新城日本六本木新城(Roppongi Hills)定义特性完善的配套完善的配套派出所派出所麻布警察署六本木六丁目派出所公用电话公用电话设置公用电话，公用电话

9、的种类有IC 专用、电话专用和IC 电话通用3种。邮局邮局六本木新城邮局银行银行ATMATM银行：银行：新生银行金融中心（两家）ATMATM：新生银行ATM（三家）/ATM SE-net/ATM（BANK）外汇兑换外汇兑换外汇兑换（东京三菱集团公司）世界货币商店医疗设施医疗设施六本木新城诊所/西堀牙科/K-RIVER配方薬局/TOMOSDPEDPE55 Station55 Station修鞋配钥匙修鞋配钥匙Mister Mister MinitMinit托儿所托儿所儿童广场儿童广场：除各种教育程序齐全的月结算保育外，也提供以时间为单位的临时看管服务。在进餐或购物时可以充分利用。轮椅、婴儿车休轮

10、椅、婴儿车休憩场所憩场所六本木榉树坂大道旁即便在坡道途中也备有几处轮椅、婴儿车的休憩场所，使用轮椅、婴儿车的顾客可以放心休憩公共交通公共交通都营公共汽车有4条系统、港区小区公共汽车（Chi-I-Bus）有2条路线；地铁日比谷线、大江户线、南北线等。租车服务租车服务ORIXORIX租车公司租车公司：提供24小时租车服务 中国地产商域网中国地产商域网建筑：高密集约建筑：高密集约规模：体量巨大规模：体量巨大资金：巨额投资资金：巨额投资时间：周期较长时间：周期较长内部：立体连续内部：立体连续物业：复合互补物业：复合互补外部：高便可达外部：高便可达定义特性特性特性 中国地产商域网中国地产商域网定义特性定

11、义特性条件要求条件要求操作模式操作模式效应影响效应影响发展趋势发展趋势典型个案典型个案研究总结研究总结研究背景研究背景 中国地产商域网中国地产商域网 政策 经济 交通 人口 资金 运营条件要求 中国地产商域网中国地产商域网 条件要求CBD 城市核心全城辐射 城市级城市级亚奥 城市副中心区域辐射区域级区域级 中关村 望京 新城区域辐射 区域级区域级 截止2007年北京综合体总供应量约为1389.541389.54万平方米万平方米。主要集中在CBDCBD、望京、亚奥、中关村、望京、亚奥、中关村等区域。 中国地产商域网中国地产商域网条件要求城市级（城市级（CBDCBD）定位：新北京新形象的集中展示区

12、。发展目标：成为引领北京市发展高端服务业的引擎，成为首都国际交流的重要窗口，成为中国与世界经济联系的重要结点。规划特点：多功能、高度复合区域，在满足商务活动的同时，还具有文化、科技、娱乐、居住等其他功能。功能布局：建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。城市（硬件）城市（硬件）政策政策区域级（中关村）区域级（中关村）定位：知识型服务业发展基地。政策扶持：对进入园区的文化创意企业，在土地使用、人才引进、规费减免、房屋租赁费、物业管理费等方面予以优惠；吸引和鼓励国内外知名企业、总部型企业落户产业基地，促进文化创意产业

13、集群发展。区域级（亚奥）区域级（亚奥）定位：是以文化体育为核心的综合性城市副中心。商业发展规划：新发展的居住区，10万15万人要规划营业面积3万5万平方米左右的商业中心。定位：生活配套完善、国际化的生活社区，将集体育、文化、会展、休闲等功能于一体。区域级（望京）区域级（望京）定位：集居住、商务、办公为一体的“副都市中心”。 中国地产商域网中国地产商域网条件要求城市（硬件）城市（硬件）经济经济城市级（城市级（CBDCBD）截止2007年一季度，入驻CBD区域的各类法人单位共计44704470家，同比增加了669家。其中服务业企业约占入驻CBD全部法人单位的60%，是CBD的主导产业。文化产业法人

14、单位约占入驻CBD全部法人单位的比例近45%。2007年一季度，北京CBD入库各项税费收入15.0615.06亿元亿元，占朝阳区的21.89%21.89%；同比增收3.433.43亿元亿元，占朝阳区的23.22%23.22%。2007年一季度CBD实际利用外资1.271.27亿美元亿美元，占朝阳区实际利用外资的22.8%22.8%。区域级（中关村）区域级（中关村）2005年，园区高新技术企业总数1.71.7万万家，实现销售收入超过48004800亿元亿元，比2000年翻一番多，五年内年均增长达到20%以上，占全国高新区总量达七分之一左右；实现增加值960960亿元亿元，相当于当年北京市地区生产

15、总值的14.1%14.1%。区域级（亚奥）区域级（亚奥）1990年亚运会后的阶段性繁荣后，又迎来2008年奥运会，预计到2010年，奥林匹克中心区增加值将达到150150亿元亿元，年均递增20%20%左右。区域级（望京）区域级（望京）截至2006年底，共有入园企业203203家，总注册资本2828亿亿元。06年园区新增入园企业4343家。2006年，入园企业共实现销售收入6 6亿亿元，上缴税收37793779万元万元，分别较05年递增了15.7%15.7%和26%26%。 中国地产商域网中国地产商域网条件要求城市（硬件）城市（硬件）交通交通区域级（中关村）区域级（中关村）构建由1 1条条地铁线

16、、1414条条快速路和主干路组建而成的中关村地区立体交通网。地下规划：建造“综合管廊地下空间开发地下环行车道”三位一体的立体交通。区域级（亚奥）区域级（亚奥）地铁奥运支线、地铁号线、地铁号线。区域级（望京）区域级（望京）内部：3个内部交通环路，6条对外延伸的交通放射线，一条连结城区与机场的快速轨道交通。外部：机场路、京顺路、东北四环路、北京承高速、五环路、13号城铁及规划中的两条轻轨线。城市级（城市级（CBDCBD）规划中道路用地约为155155公顷公顷，占CBD总面积的39%39%。地下交通：“一轴、一区、两点、三线”。一轴一轴为东三环路地下空间发展轴线；一区一区为核心区域，即以地铁国贸换乘

17、站为带动，重点开发东三环两侧；两点两点为地铁国贸换乘站和地铁10号线光华路车站；三线为建外大街地下联络线、光华南路地下联络线和CBD东西街地下联络线。 中国地产商域网中国地产商域网条件要求条件要求城市（硬件）城市（硬件）人口人口区域级（中关村）区域级（中关村）2006年末园区人口：78万人中关村商圈客流量：10万人/日中关村科技园区内有清华大学、北京大学等高科院校39所，在校大学生约40万人。区域级（亚奥）区域级（亚奥）目前常住人口：50万以上目前流动人口：30万以上区域级（望京）区域级（望京）规划人口：30万人常住人口：18.6万人城市级（城市级（CBDCBD）居住人口：CBD核心区内共有居

18、住人口约5.4万人从业人口：CBD核心区吸纳了约13.5万从业人口 中国地产商域网中国地产商域网条件要求开发商（软件）开发商（软件）资金资金/运营运营CBD国贸三期4040亿人民币5454万平方米万达广场3030亿人民币5050万平方米华贸中心6060亿元人民币3030万平方米东方广场2020亿美元亿美元9494万平方米财富中心6060亿元人民币7272万平方米银泰中心4040亿人民币3535万平方米光华国际2525亿人民币21.2921.29万平方米亚奥保利金泉广场5050亿人民币85.685.6万平方米嘉铭桐城3030亿人民币6060万平方米望京方恒国际2525亿元人民币2525万平方米庞

19、大的资金投入，大规模的开发，需要开发商具有超强的运营能力。 中国地产商域网中国地产商域网城市（硬件）城市（硬件）政策：区域功能复合定位经济：多元的产业带动、雄厚的经济实力交通：立体的交通路网人口：一定规模的人口数量与庞大人流量开发商（软件）开发商（软件）资金：庞大的资金投入运营：超强的运营能力条件要求 中国地产商域网中国地产商域网定义特性定义特性条件要求条件要求操作模式操作模式效应影响效应影响发展趋势发展趋势典型个案典型个案研究总结研究总结研究背景研究背景 中国地产商域网中国地产商域网项目名称区域物业组合自持/出售比重公寓写字楼商业酒店华贸中心CBD公寓/写字楼/商业/酒店自持出售出售自持+出

20、售自持售财富中心CBD公寓/写字楼/商业/酒店自持出售出售出售自持+出售未知银泰中心CBD公寓/写字楼/商业/酒店自持出售出售自持自持合作SOHO现代城CBD公寓/写字楼/商业 自持出售出售出售出售建外SOHOCBD公寓/写字楼/商业自持出售出售出售出售世华国际（未开盘）CBD公寓/写字楼/商业自持出售出售整售未知国贸中心CBD公寓/写字楼/商业/酒店/会展自持出售自持自持自持租光华国际CBD公寓/写字楼/商业 自持出售自持自持+出售自持世贸天阶CBD公寓/写字楼/商业自持出售出售自持自持大成国际中心CBD公寓/写字楼/商业自持出售出售出售自持+出售万达广场CBD公寓/写字楼/商业/酒店自持出

21、售出售自持+出售自持+出售租嘉铭桐城亚奥公寓/写字楼/商业自持出售出售整售出售世奥国际中心亚奥公寓/写字楼/商业自持出售出售出售出售盘古大观亚奥公寓/写字楼/商业/酒店自持出售出售自持未定合作保利金泉广场亚奥公寓/写字楼/商业自持出售出售出售未知三空间亚奥公寓/写字楼/商业自持出售出售未知操作模式物业组合物业组合/自持自持vsvs出售（表一）出售（表一） 中国地产商域网中国地产商域网操作模式物业组合物业组合/自持自持vsvs出售（表二）出售（表二）项目名称区域物业组合自持/出售比重公寓写字楼商业酒店东方广场王府井公寓/写字楼/商业/酒店自持出售自持自持自持售国融国际亦庄公寓/写字楼/商业自持出

22、售出售出售出售上奥国际中心西三旗公寓/写字楼/商铺自持出售出售出售自持方恒国际望京公寓/写字楼/商业/酒店 自持出售出售出售自持未定富临中心望京住宅/写字楼/商业自持出售出售出售未定博雅国际中心望京公寓/写字楼/商业自持出售出售出售出售太阳星城望京住宅/写字楼/商业自持出售出售出售出售嘉美中心望京写字楼/商业/酒店自持出售出售自持+出售自持合作新中关中关村公寓/写字楼/商业自持出售出售出售自持紫金数码园中关村公寓/写字楼/商业自持出售出售自持+出售出售扑满山方庄公寓/写字楼/商业自持出售出售出售未定富力信然广场广安门公寓/写字楼/商业/酒店自持出售出售出售自持+出售合作国瑞大厦崇文门住宅/写字

23、楼/商业/酒店自持出售出售出售自持合作公寓+写字楼+商业+酒店 多为“自持出售”公寓+写字楼+商业 多为“自持出售”由于酒店的拉动，使“自持出售”的项目档次较高 中国地产商域网中国地产商域网操作模式推盘次序推盘次序项目名称公寓开盘时间写字楼开盘时间商业开盘时间酒店开业时间华贸中心2003.62004.620052007银泰中心20052006未知2008国贸中心1990未知未知1990光华国际未知2007未知世贸天阶2000.52005.122005.12东方广场未知2002未知2002项目名称公寓开盘时间写字楼开盘时间商业开盘时间酒店开业时间财富中心2002.62004.3.28未知未知SO

24、HO现代城199919991999建外SOHO2002.120022002世华国际2007未定大成国际中心2005.1120052006.12万达广场2003.12006.32005.52007国融国际2007.102007.092008项目名称公寓开盘时间写字楼开盘时间商业开盘时间酒店开业时间上奥国际中心2007.1.1未知未知嘉铭桐城2004.32006年未知世奥国际中心2007.11.18未开盘未开盘盘古大观2007.12.6未开盘未知2008.5保利金泉广场2007.10.3未开盘2007.2.25三空间2004.7.18未知未知方恒国际2007.11.22007.3未知未定富临中心2

25、0032006.112006.11博雅国际中心20052006.9未知太阳星城2003.8.320072003嘉美中心2005.9.182007.4.22未知未知新中关20062004.11.182004.11.18紫金数码园2006.3.222006.5.122006.5.12扑满山2007.8.1820082008富力信然广场2005年2006.32005年未开业国瑞大厦200520072005未开业自持自持出售出售自持自持出售出售无论是“自持出售”还是“自持出售”，推盘次序都是：先出售部分，后自持部分。基本都是先推公寓（住宅）是不是城市综合体的推盘次序一定是先推出售部分，再推自持部分？是

26、不是就一定是先推出公寓（住宅），再推写字楼与商业等？ 中国地产商域网中国地产商域网华润万象城一期一期二期二期华润万象城为什么一期开发会选择商业和写字楼而不是公寓？操作模式推盘次序推盘次序 中国地产商域网中国地产商域网商业商业办公办公商务商务公寓公寓住宅住宅酒店酒店公寓周边高档公寓众多酒店五星级酒店林立办公地王大厦等甲级写字楼汇聚商务CFD带来大量高等级商务人士商业缺乏有影响力的商业形态华润万象城：外部市场操作模式推盘次序推盘次序对商业和写字楼存在较强的需求公寓和酒店供应量充足住宅中高档住宅众多 中国地产商域网中国地产商域网操作模式推盘次序推盘次序华润万象城：内部规划华润大厦国际5A级甲级写字楼

27、5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场“万象城”超大型室内购物中心REEL时尚百货、嘉禾影城、华润万家超市、“冰纷万象”真冰场物业组合：写字楼+商业+酒店+公寓内部规划有写字楼和商业，可满足市场需求酒店和公寓先期推出会和当下市场撞车城市综合体的推盘次序要从项目的外部市场、内部规划以及开发商实力等方面综合考量 中国地产商域网中国地产商域网操作模式入住情况：自持出售入住情况：自持出售华贸中心出售统一招租+售后散租96%96%德意志银行/渣打银行/东方汇理银行/巴西航空公司/伊藤忠商社等统一招商90%90%新光三越百货售银泰中心出售统一招租未知中国人保/美林证券统一招商合作国贸中心自

28、持统一招租99%99%埃克森美孚、福特汽车、壳牌石油等世界500强统一招商100%100%国际名品、晨曦百货、华润万家租光华国际自持统一招租+售后散租统一招商世贸天阶出售统一招租92%92%绫致时装/财富时报/时尚杂志统一招商95%95%星巴克咖啡/金钱豹/POTATO&CO时尚生活家品馆等东方广场自持统一招租98%98%思科/东芝/可口可乐等世界500强统一招商100%100%晨曦百货、国际名品、华润超市等售写字楼统一招租，入住率高，入住企业档次高，多有世界500强商业统一招商，入住率高，引进大型百货，多有国际名品 中国地产商域网中国地产商域网财富中心出售统一招租90%普华永道会计师事务所/

29、美国飞康公司/中国建筑工程装饰总公司/宏达股票投资咨询公司/中海油（新疆）有限公司等售后散租70%百其咖啡厅、星巴克咖啡、华夏银行、光大银行,都市生活、赛百味&SPR咖啡、福奈特、博视藏品、邱公馆、迪默珠宝、奔驰展厅、EDDA服饰等SOHO现代城出售售后散租90%小型公司售后散租80%小门市店建外SOHO出售售后散租90%合众睿智/中新华文化传播等小型公司售后散租85%7-11、惠美超市、办公服务等大成国际中心出售售后散租70%服装/装修/设计类中小企业售后散租80%乐购超市、苏宁电器、丽家贝贝、肯德基、好利来、美食达人、迪斯尼、维尼熊、天瑞宝、艾莲达、达芙尼、小豆面、老银匠、BOSS百俊 万

30、达广场出售统一招租+售后散租70%中经美国快运代理有限公司/美国麦氏控股公司北京代表处/EnviTec Biogas AG/小洋人生物乳液集团有限公司等统一招商+售后散租90%一期上岛咖啡、招商银行、审美、7-ELEVEN等/二期新世界百货、沃尔玛超市嘉铭桐城出售整售+售后散租52%中石油、胜利油田、中交桥梁技术有限公司等售后散租未知未知新中关出售统一招租+售后散租70%海尔信息科技、北京华逸融晖科技有限公司、光大证券股份有限公司、北京鑫荣大洋广告有限公司等统一招商90%金逸国际影城、CK JEANS、LEVIS、G-STAR、adidas、星巴克紫金数码园出售售后散租20%网络/广告等中小企

31、业售后散租5%味多美、快客、北京农村商业银行富力信然广场出售售后散租30%机械、信息、IT行业售后散租35%民生银行、好利来等操作模式入住情况：自持出售入住情况：自持出售写字楼售后散租或统一招租相结合，入住率不高，入住企业档次较低商业售后散租或与统一招商相结合，入住率较低，入住商家档次不高 中国地产商域网中国地产商域网操作模式运营价值：自持出售运营价值：自持出售 vsvs 自持出售自持出售自持出售自持出售操作可控性强，多有五星酒店或高档次的酒店式公寓，提升项目档次功能互补强，价值链紧密，运营价值高自持出售自持出售操作可控性差，项目档次较低功能互补弱，价值链松散，运营价值低自持出售自持出售商商

32、业业公公 寓寓写写 字字 楼楼商务人流商业配套商务人流居住配套消费人流商业配套自持出售自持出售 中国地产商域网中国地产商域网操作模式运营价值：自持出售运营价值：自持出售 vsvs 自持出售自持出售在CBD中，由于“自持出售”的项目比“自持出售”的项目物业功能更多，更全面，功能协调互补性强，所以写字楼租金较高。华贸中心CBD公寓/写字楼/商业/酒店自持出售8-11元/平方米.日财富中心CBD公寓/写字楼/商业/酒店自持出售5-9元/平方米.日银泰中心CBD公寓/写字楼/商业/酒店自持出售9.6元/平方米.日SOHO现代城CBD公寓/写字楼/商业 自持出售3.5-4元/平方米.日建外SOHOCBD

33、公寓/写字楼/商业 自持出售3.5-4元/平方米.日世华国际CBD公寓/写字楼/商业 自持出售国贸中心CBD公寓/写字楼/商业/酒店/会展自持出售13.5-15元/平方米.日光华国际CBD公寓/写字楼/商业 自持出售世贸天阶CBD公寓/写字楼/商业自持出售5.3-7.3元/平方米.日大成国际中心CBD公寓/写字楼/商业自持出售5元/平方米.日万达广场CBD公寓/写字楼/商业/酒店自持出售8.6元/平方米日 中国地产商域网中国地产商域网操作模式功能关系：自持出售功能关系：自持出售 vsvs 自持出售自持出售 中国地产商域网中国地产商域网操作模式资金压力：自持出售资金压力：自持出售 vsvs 自持出售自持出售自持出售自持出售销售部分少，回款速度慢自持出售自持出售销售部分多，回款速度快资金压力大资金压力大资金压力小资金压力小 中国地产商域网中国地产商域网操作模式自持出售自持出售 自持出售自持出售物业种类多（档次高）物业种类少（档次低）先出售后自持 先出售后自持入住率高/档次高 入住率低/档次低功能互补强 功能互补弱运营价值高 运营价值低资金压力大 资金压力小利益价值利益价值自持出售自持出售 优于优于 自持出售自持出售风险难度风险难度自持出售自持出售 高于高于 自持出售自持出售