第三章-现代建筑物区分所有权制度-物业管理理论与实务第三版课件.ppt

1、2023年1月8日星期日Edited by Z.M.Gu1第三章第三章 现代建筑物现代建筑物区分所有权制度区分所有权制度 Edited by Z.M.Gu22023年1月8日星期日第一节第一节 建筑物区分所有权制度概述建筑物区分所有权制度概述 一、建筑物区分所有权制度的形成和发展一、建筑物区分所有权制度的形成和发展（一）建筑物区分所有权制度的形成（一）建筑物区分所有权制度的形成（二）建筑物区分所有权的发展（二）建筑物区分所有权的发展Edited by Z.M.Gu32023年1月8日星期日二、建筑物区分所有权的概念与特征二、建筑物区分所有权的概念与特征n(一)建筑物区分所有权的含义n建筑物区分

2、所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权（共有部分持分权）和成员权三部分组成。Edited by Z.M.Gu42023年1月8日星期日n(二)建筑物区分所有权的客体n(三)建筑物区分所有权的特征：n1、复合性。n2、专有所有权的主导性。n3、一体性。n4、登记公示性。n5、权利主体身份的多重性 Edited by Z.M.Gu52023年1月8日星期日n(四)建筑物区分所有权的种类n1、

3、纵切型区分所有权n2、横切型区分所有权n3、混合型区分所有权nEdited by Z.M.Gu62023年1月8日星期日第二节第二节 建筑物区分所有权人的三项权利建筑物区分所有权人的三项权利n一、专有所有权n 专有所有权（Sonderei gentum）又称“专有权”或“特别所有权”，是指区分所有人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利。nEdited by Z.M.Gu72023年1月8日星期日n(一)专有部分的要件n 专有部分是指区分所有建筑物中具有构造上与利用上的独立性，作为区分所有权之专有所有权客体的建筑物部分。Edited by Z.M.Gu82023年1月8日星期日n（二）专有部

4、分的范围n 区分所有建筑物的专有部分是由具有一定平面的长度与一定立体的厚度所构成，与其它专有部分或共用部分以墙壁（共同墙壁）、天花板、地板相间隔。因此，所谓专有部分的范围，也即专有部分的界限。由于专有部分的界定直接影响到境界部分相接点处，各区分所有权人能够自由使用、改良的权利；同时也间接影响到为维持建筑物整体的安全，而对各区分所有权有可能产生的损害建筑物安全问题的行为禁止问题。所以，有必要对专有部分的范围进行界定。Edited by Z.M.Gu92023年1月8日星期日（三）专有所有权的内容（三）专有所有权的内容n专有所有权的内容是指区分所有权人作为专有所有权人所享有的权利与承担的义务。n1

5、、区分所有权人作为专有所有权人所享有的权利n1）所有权。专有所有权是以区分所有建筑物的专有部分为客体n而成立的单独所有权，具有绝对性、永久性和排他性。区分所有权人在法律限制范围内，可以自由使用、收益、处分专有部分而不受他人干涉。n。Edited by Z.M.Gu102023年1月8日星期日n2)相邻使用权。所谓相邻使用权，是指区分所有权人为保存其n专有部分或共有部分，或于必要的改良范围内，可以请求使用其它区分所有权人的专有部分或不属于自己所有的共有部分。例如，三楼居民天花板漏水，需要从四楼的地板着手修理。在这种情形下，区分所有权人彼此间应容忍他人利用自己的专有部分从事建筑物的维护、修缮与改良

6、等Edited by Z.M.Gu112023年1月8日星期日2、区分所有权人作为专有所有权人承担的义务n1）不得违反全体区分所有权人的共同利益；n2）维持建筑物存在的义务；n3）不得随意变更通过其专有部分的电线、水管、煤气管道等；n4）遵守公共秩序，维护住宅区环境的安宁与卫生。Edited by Z.M.Gu122023年1月8日星期日二、共有所有权二、共有所有权n共有所有权，亦称共有部分持分权，是指建筑物区分所有权人依照法律法规或物业管理区域的管理规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。共有所有权是建筑物区分所有权制度的“两个灵魂”-共同性灵魂和单独性灵魂-中的“共

7、同性灵魂”Edited by Z.M.Gu132023年1月8日星期日（一）共有所有权的特征（一）共有所有权的特征n与一般共有权相比，建筑物区分所有权中的共有所有权有着独特的特征：n1、复合性。所有权人不仅是专有所有权人，也是共有所有权人和管理团体的成员；n2、广泛性。区分共有所有权的客体包括法定共用部分与约定共n用部分；其权利义务既包括全体区分所有权人对建筑物整体所共同享有的权利义务，对建筑物某一部分所共同享有的权利，也包括因对建筑物基地的利用而发生的区分所有权人与土地所有人之间的权利义务。Edited by Z.M.Gu142023年1月8日星期日n3、多重性。区分共有权可根据不同标准作出

8、不同分类。如法定共有权和约定共有权、全体共有权和部分共有权、对建筑物的共有权和对附属建筑物的共有权、无负担的共有权和有负担的共有权等；n4、从属性。区分共有所有权的设定、转移、消灭决定于专有所有权的设定、转移和消灭。n5、不可分割性。区分共有所有权的标的物不得请求分割Edited by Z.M.Gu152023年1月8日星期日（二）共用部分的范围n共用部分包括法定共有部分和约定共用部分。法定共用部分是指构造上、利用上并无独立性的建筑物和设备；约定共用部分是指构造上、利用上虽然有独立性，但依区分所有权人的规约而成为共用部分者。n Edited by Z.M.Gu162023年1月8日星期日n我国

9、台湾民法第799条规定，共用部分是“建筑物及其附属物之共同部分”。台湾学者对此作了解释，认为共用部分的范围包括(1)建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、外墙或地下室等；（2）建筑物的共有部分及附属物，如墙壁、楼梯、电梯、消防设备、水电瓦斯管线及水塔等。n 我国学者陈华彬先生认为，共用部分的概念可界定为：区分所有权人全体或一部予以共同所有的，不属于专有部分的法定共用部分与规约共用部分。Edited by Z.M.Gu172023年1月8日星期日（三）共有所有权的形态n1、总有。总有作为“共有”的一种形态，是指建筑物各区分所有权人以构成员身份，对其共同财产，享有占有、使用、收益权，而处分权、管理权

10、则完全归属区分所有权人全体。Edited by Z.M.Gu182023年1月8日星期日n2、共同共有。共同共有是指各共同所有物的全部所有权属于共有人全体，而非按应有部分享有所有权。各共有人对于共有物不仅有占有、使用、收益权，而且也有管理、处分权。为达成共同关系的目的，管理权、处分权通过设定的规则加以约束。Edited by Z.M.Gu192023年1月8日星期日n3、按份共有。按份共用是指数人按其应有部分，对于一物共同享有所有权。按份共有，就其主体而言，必在二人以上，称为共有人；就其客体而言，为一物，称为共有物；就其享有的权利而言，为所有权；就其享有所有权的形态而言，为按应有部分予以享受。

11、按份共有作为“共有”的一种形态，各共有人分别按其应有部分，对于共有物的全部有占有、使用、收益的处分权，与“总有”的构成员仅对总有物有占有、使用及收益权大不相同；同时，按份共有的共有人对共有物有明显的应有部分，各共有人员原则上可以请求分割，并可以自由处分其应有部分，因此与“共同共有”是不同的，共同所有人对共有物仅有潜在的应有部分，各共有人在共同关系的维系和存在中，不得请求分割共有所有物。Edited by Z.M.Gu202023年1月8日星期日（四）共有所有权的内容n 所谓共有所有权的内容，是指建筑物区分所有权人作为共有所有权人所享有的权利与承担的义务。Edited by Z.M.Gu2120

12、23年1月8日星期日1 1、区分所有权人作为共有所有权人的权利、区分所有权人作为共有所有权人的权利n1）对共用部分的使用权;n2）收益权;n3）对共用部分的单纯的修缮改良权。Edited by Z.M.Gu222023年1月8日星期日2、区分所有权人作为共有所有权人的义务n1）按共用部分的本来用途使用共用部分;n2）分担共同费用和负担的义务.n 关于共同费用和负担的范围，主要包括：n(1)日常维修和更新共同部分及公共设备的费用；n(2)管理事务的费用，包括管理人员的酬金；n(3)由区分所有权人共同负担的税项；n(4)不动产或区分所有权人连带负责的债务。Edited by Z.M.Gu23202

13、3年1月8日星期日三 成员权n 成员权，亦称构成员权，是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。Edited by Z.M.Gu242023年1月8日星期日（一）成员权的特征n1、成员权是一项独立于专有所有权与共有所有权之外的权利，它不仅仅是单纯的财产关系，其中很大一部分是管理关系。n2、成员权是基于区分所有权人之间的共同关系而产生的权利。n3、成员权是一种具有永续性的权利。只要建筑物存在，区分所n有权人间的团体关系就会存续，原则上不得解散，尤其不得以区分所有权人之一的单独行为解散。n4、

14、成员权是一项与专有所有权、共有所有权紧密结合而不可分割的权利。nEdited by Z.M.Gu252023年1月8日星期日（二）成员权的内容 n 成员权的内容是指建筑物区分所有权人作为成员权人所享有的权利及承担的义务。n1、区分所有权人作为成员权人所享有的权利n1）表决权；n2）参与订立规约权；n3）选聘和解聘管理者的权利；n4）请求权。Edited by Z.M.Gu262023年1月8日星期日n所谓请求权，是指区分所有权人作为管理团体的成员而对共同管理事项及公共利益的应得份额所享有的请求权。主要包括五项内容：（1）请求召集集合；（2）请求正当管理共同关系的事务；（3）请求收取共用部分应得

15、的利益；（4）请求停止违反共同利益的行为，并有权请求拍卖违反义务者的专有所有权，解除其共同关系；（5）其他请求权。Edited by Z.M.Gu272023年1月8日星期日2 2、区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同、区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同时，也应承担以下义务：时，也应承担以下义务：n1）执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务；n2）遵守管理规约的义务；n3）接受管理者管理的义务。Edited by Z.M.Gu282023年1月8日星期日第三节 区分所有建筑物的管理制度n随着建筑技术的不断进步，建筑物不断向立体化高空方向发展。因此，建筑物利用面积增大，人口密度

16、增高，随之带来的是人际关系的复杂化，其结果，所有权人之间的矛盾和纠纷层出不穷。如何建立一整套完善的管理制度，调节区分所有权人间的利害关系，化解区分所有权人之间及区分所有权人与管理团体间的纷争，促进社区的精神文明和物质文明建设，具有极为重要的意义。Edited by Z.M.Gu292023年1月8日星期日一、管理内容一、管理内容n（一）物的管理n 所谓物的管理，是指对建筑物、基地以及附属设施的保存、改良、利用以至处分等所为的物理的管理。原则上仅限于物业的共用部分。n1、建筑物。建筑物分为专有和共用两大部分，共用部分是管理的主要内容。除此之外，专有部分相互间或专有部分与共用部分间的墙壁、地板、天

17、花板、柱等所谓境界壁，以及为维持建筑物的安全与外观所必要的支柱、屋顶、外壁等建筑物基本构造部分，也视为共用部分，纳入管理内容之中。Edited by Z.M.Gu302023年1月8日星期日n2、基地。基地包括四类：n 1）立体重叠上去的专有部分下的基地；n 2）共用部分的基地；n 3）建筑物至市政道路的基地；n 4）其他基地。Edited by Z.M.Gu312023年1月8日星期日n3、附属设施。附属于建筑物的一切设施，如建筑物的附属物、附属的建筑物、非属专有部分建筑物的附属物，如供电系统、供水系统、煤气管道、空调系统、紧急报警装置、中央监控系统、电梯以及屋顶的水槽等共用部分。Edite

18、d by Z.M.Gu322023年1月8日星期日n关于区分所有建筑物的物的管理，世界卫生组织（WHO）设定了安全、健康、便利、舒适的居住环境基本标准。其内容可归纳为四个部分：（1）消防保安；（2）清洁维护；（3）公共设施维修养护；（4）绿化管理。Edited by Z.M.Gu332023年1月8日星期日（二）人的管理n所谓人的管理，如前所述，是指对区分所有权人的群居生活关系所产生的社区管理，主要包括对建筑物不当毁损行为的管理、对建筑物不当使用行为的管理以及对生活妨害行为的管理。Edited by Z.M.Gu342023年1月8日星期日二、管理方式二、管理方式n 区分所有建筑物的专有部分是

19、由各区分所有权人专有，为单独所有权的对象，因此由各区分所有权人自行管理；共用部分为全体或一部分区分所有权人共有，因而应由全体或一部分区分所有权人共同管理。而这种共同管理在意见的形成与费用的分担上较难达成共识，特别是数十户、数百户等较大规模的区分所有建筑物更是如此。由此而产生出各式各样的管理方式 Edited by Z.M.Gu352023年1月8日星期日n（一）自主管理方式与委托管理方式n（二）管理人方式与非管理人方式n（三）法人与非法人管理方式Edited by Z.M.Gu362023年1月8日星期日三、管理规约三、管理规约n（一）管理规约的概念n在现代各国建筑物区分所有权立法与实务中所说

20、的管理规约，是指全体区分所有权人就建筑物的管理、使用及所有关系，以书面形式所为的自治规则。一般来说，建筑物规模大而且区分所有权人数较多时，共用部分的管理及所有关系也变得比较复杂，有必要设定一个各区分所有权人共同遵守的规约。在中国物业管理实践中，称之为“业主公约”。制定公约目的，是为了维护区分所有权人全体的合法权益以及物业管理区域内的公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用。管理规约的性质，是区分所有权人管理团体客观化了的自治法规，如同国家的宪法和公司的制度，为区分所有权人管理团体的最高自治法规。Edited by Z.M.Gu372023年1月8日星期日（二）管理规约的设定、变更及废止二）管理

21、规约的设定、变更及废止n关于管理规范的设定、变更及废止，各国立法及实务虽然不尽一致，但归纳起来主要有两种途径：（1）通过区分所有权人全体会议进行；（2）房地产开发企业或出售单位预先制定，在分批出售房屋时，分别与单个买售人（受让人）达成同意该项管理规定的协议。Edited by Z.M.Gu382023年1月8日星期日（三）管理规约事项（三）管理规约事项n关于管理规约的事项，即规约的内容，通常由区分所有权人协议商定。管理规约的内容既不能违反强行性、禁止性规定及公德习俗原则，也不能变更或排除区分所有权的本质。因此，常常因为区分所有权人的建筑物的规模、用途，以及区分所有权人的生活水准和需要的不同而有

22、所差别。Edited by Z.M.Gu392023年1月8日星期日（四）管理规约的效力、保管及阅览（四）管理规约的效力、保管及阅览n管理规约是区分所有权人团体的最高自治规则，因此，区分所有权人集会的决议，管理者的行为等均不得与规约相抵触。关于规约的时间效力，规约本身若有生效日期的，以规定为准；若没有生效日期，一般解释为自规约订立日起生效。n规约的保管一般由管理者予以保管。但在无管理人时，则由使用建筑物的区分所有权人或其代理人根据规约或集会决议所定的保管人予以保管。保管规约的人在利害关系的人请求查阅时，除有正当理由外，不得拒绝其对规约的阅览。关于规约的保管地点，一般是张贴在建筑物内容易看见的地

23、方，或每个区分所有人都有一份。Edited by Z.M.Gu402023年1月8日星期日四、管理团体四、管理团体 n所谓管理团体，是指一栋区分所有建筑物上的全体区分所有权人为进行建筑物及其基地、附属设施的管理而结成的管理组织。n管理团体可以是法人，也可以不是法人。Edited by Z.M.Gu412023年1月8日星期日n值得一提的是，境外对“管理团体”的定义与我国现行提出的“业主委员会”并非是完全相同的意义，而是指全体区分所有权人（即全体业主）。“业主委员会”是全体业主，即“管理团体”的代表机构。nEdited by Z.M.Gu422023年1月8日星期日n本章主要阐述了现代建筑物区分所有权制度的形成与发展，以及现代建筑物区分所有权的概念与特征；重点论述了现代建筑物区分所有权中的三项权利：专有所有权、共有所有权和成员权。对区分所有权建筑物的管理制度体系，即管理内容、管理方式、管理规约、管理团体分别作了介绍，以便物业管理从业人员在物业管理活动中对一些问题有深层次的认识。n