锋芒嘉泰馨庭项目营销课件.ppt

1、嘉泰嘉泰 馨庭项目营销推广思路建议馨庭项目营销推广思路建议壹壹 营销环境分析营销环境分析一、后杭州现象销售解析 2005年下半年以来，盛极一时的杭州房地产现象出现逆转。后杭州现象，以销售受挫为表象，在人群购买行为、购买习惯、个案销售表现差异化等方面出现了质的不同。通过对2005下半年杭州楼市的观察，问题楼盘的参与实践，以及联合世纪新筑、广宇西城年华、耀江文鼎苑、中尚橄榄园、发展绿城翡翠城、赞成林风、倚天盛世钱塘等服务公司、营销管理人员沟通中，得出了后杭州现象楼盘销售共性如下：个案时代来临个案时代来临在同一片蓝天下，不同区域不同楼盘，同一区域不同楼盘，同一楼盘不同策略下，销售形势天壤之别。后杭州

2、现象并非覆巢之下无完卵，成功楼盘依然火爆。成交冷淡不代表一切成交冷淡不代表一切后杭州现象中，看透明网普遍认为，房地产市场冷淡，成交量大大萎缩，但实质上，各楼盘反映，来访量从长远看数字不小，关键是来访人群成交率相当低，成交难度比以前增大不少。因此，可以认为，市场兴趣仍然存在，只是购买顾忌、持币观望、货比三家意识越来越强。价值落差成为销售速度的主宰价值落差成为销售速度的主宰楼盘前期推广价值承诺、购房者在开盘前对价值印象和认同度，与楼盘实际开盘价格的落差，成为房源消化速度的关键。耀江文鼎苑、新明半岛、顺发倾城之恋的销售业绩，在很大程度上都得益于前后落差营造的“冰淇淋”理论。四大购房人群成主流四大购房

3、人群成主流在了解的楼盘中，购房人群出现了很大的共性，小老板（以市场商户为主）、公务员事业单位工作人员、教师及城郊、城中村农民购房，成为四大主流人群，从籍贯上看有30%左右是温、台、绍兴籍在杭州有原住房的人群。购买习惯上更趋于就近购房购买习惯上更趋于就近购房大多数楼盘成交客户以周边关系人群为主，包括原区域住民、在区域范围内工作、经商人群，明确将前往区域内工作、经商人群，以及受区域内某核点（如名校）吸引人群，他们往往选择在熟悉范围内购房，受原分布结构影响，具体区域距离不等。商业谈判意识加强，成交难度加大商业谈判意识加强，成交难度加大后杭州现象中，开发商与消费者市场主体地位出现转换，购房者谈判意识或

4、者说生意意识加强，吹毛求疵或折扣要求越来越高，交房周期等也成为阻碍成交的主要原因。客户维护与追踪要求变得更高客户维护与追踪要求变得更高后杭州现象中，一次性或短期成交客户比例明显下降，数月后回头下单客户增多。很多楼盘开盘数月后能出现转机，很大程度上得益于客户追踪与维系工作的展开，得益于楼盘新利益点的及时传递。客户认知矫枉过正客户认知矫枉过正后杭州现象，经历了火爆抢购时期的大逆转，在很多楼盘的营销（特别是推广）过程中，自然而然地陷入了理性购房时代来临的误区。事实上，从几个畅销楼盘看，在专业角度上分析，产品实在没有过人之处；而部分滞销楼盘，从实际价格、产品系统分析，也并非不如竞争对手。打动消费者下单

5、的，往往是几个极简单的卖点或销售过程中几个环节、朋友推荐的几句话，购房者还远远没达到理性消费、系统认知项目的阶段。客户停留时间与成交率成正比客户停留时间与成交率成正比所了解几个楼盘销售及业界投资客购房习惯反映，客户在售楼部停留时间与成交率成正比。实质上，体现的是资讯信息量与相互了解程度，很大程度上影响了来访客户成交量。客户往往更愿意与聊得来、有得聊的销售员或楼盘做交易。单一价格不决定个案销售情况单一价格不决定个案销售情况2005年下半年，新推出楼盘有成功也有失败，但成功项目也不乏区域高价盘，低价盘也未能赢得大胜局。在价格方面，绝对价格决定不了项目销售成败；相反是楼盘价格与客户预期构成的相对价格

6、，在左右项目的销售情况。同时，客户的价格印象与实际价格的误差，也在销售价格体系中起到了很大的作用。二、二、后杭州现象推广小结后杭州现象推广小结后杭州现象，房地产市场环境、购买习惯等都出现了很大的变化，为房地产市场及营销服务的房地产广告推广也出现了相应的变化。房地产广告及推广方面的变化，在推广目的、媒体选择、区域选择、时间与空间上的配合、主题方向等上面，都有很大的体现。总结2005年下半年实践及多家房地产广告公司经验，主要有以下几点：广告推广目的出现转移广告推广目的出现转移以前的“知名度”广告目的，已经出现转变。房地产广告的功能，不再只是信息传达和吸引来电来人。以后的广告，更多的需要承担“购房方

7、向引导”及“价值预期提升”功能。媒体功能区分更加明显媒体功能区分更加明显在有效推广媒体中，功能区分越发明显。比如，口碑性、形象与价值营造宣传，往往依赖于报纸等公众媒体；实销、实效、长期性媒体，往往依赖于区域目标人群集中点的户外广告；而强销期，东方楼市等直销媒体作用也开始体现。其它，如电视新闻播放等，也比以往有更多的收获。媒体广告有效性明晰媒体广告有效性明晰以前自然销售火爆，报纸广告有效性体现不出，进入2005年下半年以来，众多楼盘普遍反映，硬性报纸广告效果以“都市快报”为绝对主流，其它报纸效果不佳。其它电台等媒体效果，也有明晰化趋势，交通类电台效果偏好。广告时空组合敏感性加强广告时空组合敏感性

8、加强后杭州现象中，不同阶段、不同区域、不同主题、不同媒体的市场推广搭配，变得更加敏感，环环相扣的关联性更强。比如形象与价值树立期，针对的大众市场，就需要采取公众媒体，高调宣传主题；销售准备期，就应该更多倾向区域市场，运用实效媒体，宣传风格也改走亲和路线。唯一性、不可替代性营造是当务之急唯一性、不可替代性营造是当务之急后杭州现象比较性购买，趋势越发明显。比较性购买，一方面降低了个案购买可能性，另一方面，购买周期延长，变数增多，也影响销售势头的形成与维护。唯一性、不可替代性，不仅有利于从市场中跳出，还有助于降低可比较性、促进及时下单。信息密集性、及时更新有助于客户维系信息密集性、及时更新有助于客户

9、维系信息容量及客户有效接触频率，影响客户认同度及信任度，周期性对客户进行跟进，传递有效新信息，增加信息容量，营造良性客户接触机会，在过去半年很多楼盘销售中，起到了助力作用。社会、行业印象、口碑，成为客户来访前与下单前社会、行业印象、口碑，成为客户来访前与下单前的门槛。的门槛。由于前几年，杭州全民关注地产及行业从业人员的增多，很多购房者在寻访楼盘前、下单前，都能找到行业关系进行咨询，行业印象的一句话，往往就能影响全局。因此，必须严防行业负面消息，争取营造利好消息。另外，还应该做到目标群体中影响力机构、人物的口碑宣传。一对一推广与公众推广差别性越来越明显一对一推广与公众推广差别性越来越明显销售促进

10、的一对一信息沟通，要求信息量越来越多，对销售道具、案场氛围要求也越来越高。销售人员承担的推广信息，必须详实、全面、专业。而案场也有北京、武汉等大手笔化倾向，咖啡馆式氛围、规划户型等模型道具也越做越多，越做越精。三、个案比较市场分析 可比较市场中，目前最高价为锦昌文华，在九千多每平方米左右，但进入后杭州现象之后，销售极为不畅，并出现价格体系混乱，有效参考、比较性不高。北国之春、名城左岸花园等入驻率较高，但相比较而言，位于大型超市、运河广场及一线运河东岸，地段价值上优于个案，二手房价也在8000元/平方米，现有价值上，对个案有一定压力。联合世纪新筑新盘以低价入市，销售完成也仅60%左右，从交通环境

11、上看，个案更像养在深闺，从北向南、从南向北，都需绕行而至。他的销售情况及低价参照，就更对个案造成现实压力。通策和睦院LOFT预计将以9000元/平方米价格推出，贴身对项目地段价值进行市场再确认，使得个案价值中地段论寄托，缺少足够分量。协安景上，更靠近市中心，一线临运河，强打“老城区、运河、林荫景观”概念；文澜阳光明抢“名校社区”份额，一个占有时间优势，另一个抢占了案名优势，都是个案未来市场上的主力竞争对手。方正地块，目前尚在启动中，成本略优于本案，地理位置也在河东，更靠近运河广场中心区，同时价格也受名城等二手房压制，如果没有特别优势，很难有高价预期。75008500价位，百万元/套的非市中心市

12、区房源，处于较尴尬的市场地位。万元以上房源、7000元以下房源，在后杭州现象市场中，都有不俗表现，而这一层次房源，竞争激烈，且大部分表现不佳。个案土地成本较高，如以地段价值论作为主打，不仅有为他人作嫁衣之累，更将时时处处被动挨打，掌握不了区域决定权，成为其它楼盘销售中的垫脚石、排挤对象。个案的几个重要优势是：户型面积较合理，在同价位楼盘广宇西城年华销售中就表现十分明显，合理户型与大户型销售情况天壤之别；户型创新阳光花房，是个百变空间，大范围应用，杭州首例；较临近运河，高层应该具有运河景观优势；文澜中学，是杭州名校，学军中学分校所在。另外，项目周边聚集了大量后杭州现象购买人群，市场小老板、小生意

13、经营者、大学老师（舟山路），离拱墅政治中心区也比较近，周边待拆迁老社区、老居民多，这都是个案的核心优势。贰贰 个案销售设想个案销售设想一、个案销售价格设想一、个案销售价格设想 5000多元/平方米的楼面价，以常规运作成本，必须实现总均价8200元（毛估）左右，才可以实现保本。因此，从总体上必须守住这条心理线。第一批上市房源，必须控制在均价7800元/平方米以内，在价值及价格“冰淇淋理论”实践成功的情况下，考虑报价向7600元/平方米靠拢，实际销售价格向7800左右偏出。价格走向控制，采取小步快走，结合“少房源、高频率”房源推出模式，通过高频率的小幅提升，增取尽快实现销售价格向8200元/平方米

14、的保底线靠拢。价格宣传策略上，采取“冰淇淋”理论，在进入销售宣传期之前，结合高调主题宣传，尽可能放出有支撑、较合理的高价风声；进入销售期后，走回7800元/平方米以内亲民价格路线，营造客户预期价格与实际价格良性落差。二、个案房源推出设想二、个案房源推出设想 销售许可证领取办法，采用单幢领取最低限度办法，争取每批上市房源数量的可控制性。（为避免不必要麻烦，建议施工许可证按幢领取）首先确保，同一期可销售房源中，高、中、低三类房源都可以得到满足，目前1-5同期开工，已基本可以满足这一要求。每期上市房源数量，控制在100套左右，缩短房源上市周期，减少同期房源挑选余地，更为日后可能销售印象，创造良好前置

15、环境。首批上市房源，应尽可能保证价位控制在7800元/平方米以内，同时，还应保证是楼盘主流产品。因此，不建议LOFT项目先行上市。一方面是价格原因，另一方面以非主流产品上市，影响整体亮相及形象树立。三、销售案场道具设想三、销售案场道具设想 楼盘模型不必太大，高层、小高层建筑特征，在至上而下或半腰透视的情况下，效果往往不佳；项目模型太抢眼，往往造成销售过程中其它内容介绍、面对面交谈机率的丢失。项目周边、运河西岸改造工程还没有启动，而周边大型配套隔河设在东岸，有必要做一个包括运河工程、湖墅北路延伸、拱墅区政府、运河广场、文澜中学、LOFT艺术区等在内的大配套模型，以供现场介绍。案场尽可能设置四人的

16、沙发卡座，将人流、座位等设置在最显眼区域，让路过人群一眼可以看见，营造案场热闹氛围。阳光花房在杭州是新产品，而其功能又具有“百变空间”特性，从平面上，客户很难进行对位沟通，因此，建议对阳光花房选择一个主流户型，进行“空中花园、休闲屋、居家改造、会客厅、禅室”等功能模型展示，制作一套多解模型，供客户体验。为销售人员创造尽可能多的信息传递道具、准备尽可能专业、详实、细致的销售说辞，确保有效沟通时间的延长。最终实现，以专业沟通模式、休闲沟通氛围，淡化、弱化越来越挑剔的生意场氛围。四、个案上市节奏设想 9月份房交会前1015天，必须争取第一批少量房源试探性上市，通过积累客户、合作单位及其它购买，基本确

17、保第一批销售势头的形成。房交会上或房交会前，进行较多房源的第二批上市，争取此批房源中相对好差房源都有，提供多些选择机会，也借机拉升价格。借房交会之势，在十月份传统热销期，维持销售势头，进行二批房源强销。以加推形式，跟进推出第三批少量房源，基本实现LOFT外可销售房源基本上市，完成主要销售任务 在工程第二期主流房源可上市之前，利用可能销售黄金期，强势推出LOFT物业，在单价印象上，提升个案价格预期，为二期工程房源销售及价格提升打好基础。五、个案销售辅助建议 协调工程、前期等部门，尽可能实现尽早交房，从其它楼盘表现看，交房时间已经成为部分客户成交的障碍。协调工程、前期等部门，争取树立牢靠、可信、有

18、实力的工程形象，在分期开工的情况下，尽可能争取二期工程启动时间的提前。（未必上整体工程，只是争取提前启动）园林景观工程准备。视工程及空间、资金允许程度，考虑部分园林景观，或景观样板区、小区形象入口工程的尽早完成。叁叁 市场推广设想市场推广设想一、市场推广参照系寻找 空间参照可能性分析。在空间上，拱北区域在杭州不具有优势性，项目运河优势不明显。在同区域内，交通条件、景观条件、中心区条件、学区条件不足以支撑。因此，空间参照不可行。比较楼盘价格可能性分析。周边楼盘单价，以锦昌文华为高，对项目有一定优势，但其销售不畅，起不了实质作用；其它楼盘均可能低于个案，反而不利；同期拍卖方正等项目，价格不可估计。

19、而湖墅路高价房，由于道路现状关系，其影响力辐射范围也无法到达。因此，价格参照系上也不具有可行性。核心配套参照系。个案在行政、商业、大景观配套、学校等参照上，紧密性均不如其它楼盘，对全城来说，更不具有诱惑力，而LOFT街区目前状况不佳，大众性也较欠缺。因此，城市核心配套参照系也难以起到关键作用。文化概念参照可能性分析。个案在文化底蕴上，相比较其它楼盘没有特殊性，同时，后杭州现象时代，文化无法顾及实销阶段，对临门销售难起大作用。因此，文化概念参照不存在。户型面积及总价参照可能性分析。虽然个案主力户型在这一单价房源中，还是具有相当的竞争力、可销售性，但这只能是构成成交的关键因素之一，形成不了吸引力，

20、同时，也将增加固定资产留存的机率。因此，这也不具可行性。生活方式参照可能性分析。依托产品做生活方式，仍有相当的可能性，但目前形势下，生活方式的实销力度，还是不够理想，而生活方式营造周期、投入精力、财力，也相对不划算。因此，也可以考虑放弃。产品特色参照系分析。在地段、单价、总价、文化、生活方式不具有可行性的情况下，产品特色参照是唯一的出路。而在杭州，个案具有唯一性的产品特色，在杭州，个案具有唯一性的产品特色，就是就是“阳光花房阳光花房”设计，以空中花园功能为主打的百设计，以空中花园功能为主打的百变空间。变空间。二、阳光花房的形象力、销售力认知 阳光花房的产品特色，不仅在区域内，在全杭州也是独一无

21、二的，能保证最基本的唯一性、不可替代性。阳光花房在功能上，营造了“私家花园”的别墅生活功能之一，是高端生活的象征之一，甚至可以说，是让人们在城市里享受到了花再大的代价也享受不到的城市私家花园生活。因此，在价值树立上，阳光花房可以尽可能打造良性价格差。阳光花房在实际利益上，不计入（或50%计入）销售面积，同时又可以改作“百变空间百变空间”功能，对购房者来说，是很大的实惠。因此，在实销过程中，有利于掌握谈判主动权。三、阳光花房主题的形象包装 主题包装：中心区惟一私家花园寓所中心区惟一私家花园寓所。从城市地图上看，拱北地区完全可以纳入城市中心区，而个案也是拱墅中心区之内；惟一性必须设法在项目中得以体

22、现；私家花园是个案最具吸引力、销售力、说服力，也最有价值的卖点；寓所是其物业特征的说明。潜台词：私家花园，从来就是有钱人、有身份、有私家花园，从来就是有钱人、有身份、有地位的人才能拥有地位的人才能拥有。主题包装背后的真正定位，就是有钱人、有身份、有地位人住的地方有钱人、有身份、有地位人住的地方。（人性都有好高特点，价值形象的营造，必须高高在上，才能争取最终销售的顺畅；而不在主题包装中点明，以潜台词形势表现，就是顾及实际销售人群可能性及社会影响的冲突）主题广告语：看着是在城市里，住着像在别墅里。看着是在城市里，住着像在别墅里。四、阳光花房主题的销售包装 进入销售期后，价值落差营造已经不是最关键，

23、主题表现路线转向亲和，体现与销售人群密切关系。从主要销售人群，还是区域购买行为的表现看，应体现“您身边的私家花园寓所您身边的私家花园寓所”这样的熟悉性、习惯性。从价位上来看，相比较其它私家花园物业（别墅、排屋、老房子），具有绝对的优势，是“可实现的私可实现的私家花园寓所家花园寓所”。从别墅亲地花园与阳光花房各有千秋的特色比较看，是一个“高高在上的私家花园寓所高高在上的私家花园寓所”或“看得见运河看得见运河盛景的私家花园寓所盛景的私家花园寓所”。五、案名宣传力发挥的设想 案名，在后杭州现象时期，应该尽可能地让人在短短案名中，读出整个项目的概况，或者能说出一个项目的故事甚至是定位，在日后的房地产项

24、目中变得越来越重要，影响力也越来越大。因此，我们也对案名得天独厚的优势，提出了新的设想。阳光花房阳光花房，是个案的最大特色，也是最具吸引力的，最具生活情节特征的，因此，案名中最好可以体现这一特色。对于依托地段的楼盘来说，是不具有跟进风险的，而产品特色的最大风险，就是后面新开发楼盘的跟进。因此，阳光花房的产品优势，应尽可能借案名优势，进行产品锁定，案名与产品挂钩，营造跟进壁垒。案名中，如果可以直接、优势化地点名地理位置，也就实现了地段、产品基本要素的包容。个案中最理想的地理位置参照，就是城区运河的上游段。因此，如能在案名中体现，案名的宣传影响力，将更圆满。更具宣传有效力、影响力的案名设想：嘉泰嘉

25、泰上河花房上河花房六、主题的时空组合统筹品牌亮相宣导期：3-5月份月份主题：看着是在城市里，住着像在别墅里看着是在城市里，住着像在别墅里主打区域：大众大众价值树立强化期：6-9月份月份主题：中心区惟一私家花园寓所中心区惟一私家花园寓所主打区域：拱墅中心区周围，普及性推广拱墅中心区周围，普及性推广实销促销期：9月份以后月份以后主题：可实现的、您身边的、看得见运河的私家花园寓所可实现的、您身边的、看得见运河的私家花园寓所主打区域：重点销售人群与对象重点销售人群与对象n广告文案n开工篇:n杭州首座私家花园寓所嘉泰上河花房隆重奠基，杭州人居出现翻天覆地的改变，私家花园走进城市寓所。n嘉泰上河花城n看着

26、是在城市里，住着像在别墅里n不是别墅，那是因为嘉泰上河花房就在城市中心区；不是公寓，那是因为嘉泰上河花房有自己的私家花园。不想生活在别处，那是因为城市里有你熟悉的人和事；不想生活在水泥中，那是因为私家花园是与生俱来的向往！n广告文案n参展篇n嘉泰上河花城n看着是在城市里，住着像在别墅里n像别墅，那是因为嘉泰上河花房就在运河边；像别墅，更是因为嘉泰花城也有一家人的私家花园。我们向往别墅，不是因为面积有多大，而是希望环境会更高，能有一个自己的花园。n广告文案n开盘篇n杭州中心区惟一私家花园寓所”嘉泰上河花房，正式推出，100余人成为杭州首批私家花园寓所的主人。n嘉泰上河花房n看着是在城市里，住着像

27、在别墅里n运河中轴线，城市中心区，拱墅中央地，这里应该是地段荣耀下的高级住宅；然而，嘉泰上河花房的价值，却不只在此。私家花园寓所，实现高级住宅的私家花园梦想；更实现城市里的别墅生活感觉！肆肆 推广实战设想推广实战设想一、案场设想n 案场主体工程及软装争取在三月上旬全部完成。n 案场道具及宣传装饰，争取在三月中旬全部到位。n 三月底房交会前，案场正式启动，建立来电来访落脚及宣传落脚点。n 阳光花房多解模型、区域规划模型，也尽可能、尽早制作起来。n案场实现阳光花房样板房.n 工地现场之外，市中心还是尽可能设置形象精致的售楼接待或展示中心。二、工地现场包装设想n工地围墙调整，与周边大型市场、配套打招

28、呼，分出一部分区域，为周边大型配套做宣传，也营造区域氛围，减弱当前区域不佳印象。n工地现场广告牌。虽然有工地围墙广告，但还是应该考虑在工地现场面向人流区域，做大型广告牌，增加现场气势，也更能吸引注意力。n工地围墙及现场主题，前期以“中心区惟一私家花园寓所”、“看看是在城市里，住住像在别墅里”为主题；后期以“您身边的私家花园寓所”系列为主题。n前期工地现场包装，3月份就可以着手完成；户外广告可以考虑进行报批（不可行的情况下，先建后批，或先建后罚）三、印刷品设想n 3-5月份，环境主题（园区花园+私家花园）为核心的概况性折页，供售楼处使用。n 5-8月份，围绕私家花园及其文化性主题，追加设计“阳光

29、花房”宣传资料，针对“阳光花房”设计多种功能空间，提炼多种生活方式，制作专门宣传册。一方面与折页配套，在售楼部、房交会发放，另一方面，对重点客户进行跟踪快递。n 9月份以后，应对硬碰硬的销售需要，制作详实、专业、全面的楼书，对项目地段、配套、产品等进行全面整理、制作，重点客户在开盘前，跟踪快递。四、户外广告设想n区域：拱北区域内及拱北区域通往市中心区明显区位；其中以拱北区域内部为核心。n关键点：拱北区域人流密集区，运河广场、区政府附近一带；市场密集区；大学校区附近一带。n形式：大型户外广告牌；以及路旗、交通指示等引导性户外广告。n发布时间：可以在5月份前后，部分也可以在销售前期。五、媒体广告设

30、想n电台广告：三月、五月、销售期，阶段性、高频率集中锁定交通电台、交通之声等有效电台进行信息发布。n报纸广告：主流锁定都市快报，销售前或关键推广期，考虑多家媒体同时、同步发放有效信息。n新闻运作：在非重点推广期，运用新闻事件，进行报纸、电视台报道性宣传。n特殊运用：在三月份开始的品牌宣导、价值树立期，充分围绕“私家花园”及潜台词内涵，依托都市快报、楼市等媒体，进行软新闻宣传，营造良好的业界口碑和可信度宣传。n直投媒体：进入强销期后，根据区域投放、重点名单直投优势，在东方楼市等媒体发布直投广告。六、核心销售对象公关设想n锁定对象：拱墅区公务员、事业单位工作人员、教师、各大市场商户。n主要策略：擒

31、Z先擒王，锁定各代表人群中的影响力机构与人物，在一次性公关活动中一网打尽。n活动核点：主题会馆及特殊人群交流文化。n活动主题：(会馆产权无偿赠送及)成立首座VIP财富会馆n活动方式：(会馆产权无偿赠送拱墅区政府)，拱墅区商贸局主持成立首座商家会馆，各大市场荣立会员机构，高校影响力人物成为会馆客座顾问。n主要活动：开工日区领导到场、五月份召开“首座VIP财富会馆”成立新闻发布会（区领导、商贸局领导、各大市场影响力人物、高校影响力人物到场）、会馆开工日（首座VIP财富会馆主要人物到场）、会馆建成日（VIP财富会馆投入使用）、尾房销售期（产权办理及转移）。n特殊用途：各会员机构中商户及机关单位、高校愿入会教师，提前确认VIP身份，填报个人详实资料，建立客户资料库；根据销售节奏，不定期以会馆名义，组织目标客群沙龙介绍会。n展示运用：根据VIP设计会馆功能，制作会馆功能区模型，业主同时享受VIP会馆待遇。n文化意图：一方面，以VIP财富会馆，明显超越联合世纪新筑沙龙社区档次，在价位上拉开距离；另一方面，有LOFT艺术交流区为依托，构筑杭州高端沙龙文化区。n主题意图：体现“私家花园”有钱、有地位、有身份这一潜台词文化。谢谢！谢谢！