物业安全管理人员培训课件.ppt

1、1物业安全管理人员培训2第一部分、消防法及相关知识（1-151-15页页）第二部分、物业管理条例（16-3316-33页页）第三部分、特种设备管理规定（34-6634-66页）第四部分、物业公司特种设备管理办法（第第67-8667-86页页）3第一部分、消防法第一部分、消防法 20082008年年1010月月2828日，十一届全国人大常委会第五次会议日，十一届全国人大常委会第五次会议表决通过了修订后的消防法。中国国家主席胡锦涛当日表决通过了修订后的消防法。中国国家主席胡锦涛当日签署第六号主席令予以公布，该法自签署第六号主席令予以公布，该法自20092009年年5 5月月1 1日起施日起施行。消

2、防法共行。消防法共7 7章、章、7474条。条。第一章总则 第二章火灾预防 第三章消防组织 第四章灭火救援 第五章监督检查 第六章法律责任 第七章附则 4第一章总则 第五条第五条任何单位和个人都有维护消防安全、保护消防任何单位和个人都有维护消防安全、保护消防施、预防火灾、报告火警的义务。任何单位和成年人都有施、预防火灾、报告火警的义务。任何单位和成年人都有参加有组织的灭火工作的义务。参加有组织的灭火工作的义务。第六条各级人民政府应当组织开展经常性的消防宣传教第六条各级人民政府应当组织开展经常性的消防宣传教育，提高公民的消防安全意识。育，提高公民的消防安全意识。机关、团体、企业、事业等单位，应当

3、加强对本单位人机关、团体、企业、事业等单位，应当加强对本单位人员的消防宣传教育。员的消防宣传教育。5第二章火灾预防 第十六条机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消第十六条机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：防安全职责：(一一)落实消防安全责任制，制定本单位的消防安全制度、落实消防安全责任制，制定本单位的消防安全制度、消防安全操作规程，制定灭火和应急疏散预案；消防安全操作规程，制定灭火和应急疏散预案；(二二)按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效；消防安全标志，并定期组织检

4、验、维修，确保完好有效；(三三)对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；(四四)保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准；火防烟分区、防火间距符合消防技术标准；(五五)组织防火检查，及时消除火灾隐患；组织防火检查，及时消除火灾隐患；(六六)组织进行有针对性的消防演练；组织进行有针对性的消防演练；(七七)法律、法规规定的其他消防安全职责。法律、法规规定的其他消防安全职责。单位的主

5、要负责人是本单位的消防安全责任人。单位的主要负责人是本单位的消防安全责任人。6第二章火灾预防 消防安全重点单位除应当履行本法第十六条规定的职责消防安全重点单位除应当履行本法第十六条规定的职责外，还应当履行下列消防安全职责：外，还应当履行下列消防安全职责：(一一)确定消防安全管理人，组织实施本单位的消防安全确定消防安全管理人，组织实施本单位的消防安全管理工作；管理工作；(二二)建立消防档案，确定消防安全重点部位，设置防火建立消防档案，确定消防安全重点部位，设置防火标志，实行严格管理；标志，实行严格管理；(三三)实行每日防火巡查，并建立巡查记录；实行每日防火巡查，并建立巡查记录；(四四)对职工进行

6、岗前消防安全培训，定期组织消防安全对职工进行岗前消防安全培训，定期组织消防安全培训和消防演练。培训和消防演练。7第二章火灾预防 住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。施进行维护管理，提供消防安全防范服务。第二十条举办大型群众性活动，承办人应当依法向公安第二十条举办大型群众性活动，承办人应当依法向公安机关申请安全许可，制定灭火和应急疏散预案并组织演机关申请安全许可，制定灭火和应急疏散预案并组织演练，明确消防安全责任分工，确定消防安全管理人员，练，明确消防安全责任分工，确定消防安全管理人员，保持消防设施

7、和消防器材配置齐全、完好有效，保证保持消防设施和消防器材配置齐全、完好有效，保证疏散通道、安全出口、疏散指示标志、应急照明和消防车疏散通道、安全出口、疏散指示标志、应急照明和消防车通道符合消防技术标准和管理规定。通道符合消防技术标准和管理规定。8第二章火灾预防 第二十一条禁止在具有火灾、爆炸危险的第二十一条禁止在具有火灾、爆炸危险的场所吸烟、使用明火。因施工等特殊情况需要使场所吸烟、使用明火。因施工等特殊情况需要使用明火作业的，应当按照规定事先办理审批手用明火作业的，应当按照规定事先办理审批手续，采取相应的消防安全措施；作业人员应当遵续，采取相应的消防安全措施；作业人员应当遵守消防安全规定。守

8、消防安全规定。进行电焊、气焊等具有火灾危险作业的人员和进行电焊、气焊等具有火灾危险作业的人员和自动消防系统的操作人员，自动消防系统的操作人员，必须持证上岗，必须持证上岗，并遵并遵守消防安全操作规程。守消防安全操作规程。9第二章火灾预防第二十八条任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆第二十八条任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响全出口、消防车通道。

9、人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。逃生和灭火救援的障碍物。第二十九条负责公共消防设施维护管理的单位，应当保第二十九条负责公共消防设施维护管理的单位，应当保持消防供水、消防通信、消防车通道等公共消防设施的完持消防供水、消防通信、消防车通道等公共消防设施的完好有效。在修建道路以及停电、停水、截断通信线路时有好有效。在修建道路以及停电、停水、截断通信线路时有可能影响消防队灭火救援的，有关单位必须事先通知当地可能影响消防队灭火救援的，有关单位必须事先通知当地公安机关消防机构公安机关消防机构。10第四章灭火救援 第四十四条任何人发现火灾都应当立即报警。任何单第四十四条任何人发现火灾都

10、应当立即报警。任何单位、个人都应当无偿为报警提供便利，不得阻拦报警。严位、个人都应当无偿为报警提供便利，不得阻拦报警。严禁谎报火警。禁谎报火警。人员密集场所发生火灾，该场所的现场工作人员应当人员密集场所发生火灾，该场所的现场工作人员应当立即组织、引导在场人员疏散。立即组织、引导在场人员疏散。任何单位发生火灾，必须立即组织力量扑救。邻近单位应任何单位发生火灾，必须立即组织力量扑救。邻近单位应当给予支援。当给予支援。消防队接到火警，必须立即赶赴火灾现场，救助遇险消防队接到火警，必须立即赶赴火灾现场，救助遇险人员，排除险情，扑灭火灾。人员，排除险情，扑灭火灾。11第六章法律责任 第六十八条人员密集场

11、所发生火灾，该场所的现场工作第六十八条人员密集场所发生火灾，该场所的现场工作人员不履行组织、引导在场人员疏散的义务，情节严重，人员不履行组织、引导在场人员疏散的义务，情节严重，尚不构成犯罪的，尚不构成犯罪的，处五日以上十日以下拘留。处五日以上十日以下拘留。12各单位每周要组织开展一次防火检查1)灭火器材配置及完好情况，室内外消火栓、水泵接合器有无损坏、灭火器材配置及完好情况，室内外消火栓、水泵接合器有无损坏、埋压、遮挡、圈占等影响使用情况；埋压、遮挡、圈占等影响使用情况；2)消防设施运行、记录情况；消防设施运行、记录情况；3)消防车通道、消防水源情况；消防车通道、消防水源情况；4)安全出口、疏

12、散通道是否畅通，有无堵塞、锁闭情况；安全出口、疏散通道是否畅通，有无堵塞、锁闭情况；5)安全疏散指示标志、应急照明设置及完好情况；安全疏散指示标志、应急照明设置及完好情况；6)有无违章使用易燃可燃材料装修情况；有无违章使用易燃可燃材料装修情况；7)电气线路是否破损、老化、连接松动，有无私拉乱接电线、违章电气线路是否破损、老化、连接松动，有无私拉乱接电线、违章使用电器等违章用电情况；使用电器等违章用电情况；8)有无违章用火情况；有无违章用火情况；9)消防控制室、消防值班室、消防安全重点部位的人员在岗在位情消防控制室、消防值班室、消防安全重点部位的人员在岗在位情况况10)易燃易爆易燃易爆危险品生产

13、、储存、销售单位、场所的工艺装置、紧急生产、储存、销售单位、场所的工艺装置、紧急事故处理设施是否完好有效，防火、防爆、防雷、防静电措施落事故处理设施是否完好有效，防火、防爆、防雷、防静电措施落实情况；实情况；11)其他消防安全情况。其他消防安全情况。13人员密集场所夜间防火巡查应不少于两次1)1)用火、用电有无违章情况；用火、用电有无违章情况；2)2)安全出口、疏散通道是否畅通，有无堵塞、锁闭情况；安全出口、疏散通道是否畅通，有无堵塞、锁闭情况；3)3)消防器材、消防安全标志完好情况；消防器材、消防安全标志完好情况；4)4)重点部位人员在岗在位情况；重点部位人员在岗在位情况；5)5)常闭式防火

14、门是否处于关闭状态、防火卷帘下是否堆常闭式防火门是否处于关闭状态、防火卷帘下是否堆放物品等情况。放物品等情况。14发生火灾怎么办？（一）员工发现火灾应当立即呼救，起火部位现场员工应当在员工发现火灾应当立即呼救，起火部位现场员工应当在1 1分钟内形成灭火第一战斗力量，在第一时间内采取如下分钟内形成灭火第一战斗力量，在第一时间内采取如下措施：措施：1 1、灭火器材、设施附近的员工利用现场灭火器、消火栓、灭火器材、设施附近的员工利用现场灭火器、消火栓等器材、设施灭火；等器材、设施灭火；2 2、电话或火灾报警按钮附近的员工应打、电话或火灾报警按钮附近的员工应打“119”119”电话报火电话报火 警、报

15、告消防控制室或单位值班人员；警、报告消防控制室或单位值班人员；3 3、安全出口或通道附近的员工负责引导人员疏散。、安全出口或通道附近的员工负责引导人员疏散。15发生火灾怎么办？（二）火灾确认后，单位应当在火灾确认后，单位应当在3 3 分钟内形成灭火第二战斗力分钟内形成灭火第二战斗力量，及时采取如下措施：量，及时采取如下措施：1)1)通讯联络组按照灭火和应急预案要求通知预案涉及通讯联络组按照灭火和应急预案要求通知预案涉及的员工赶赴火场，向消防队报警，向火场指挥员报告火灾的员工赶赴火场，向消防队报警，向火场指挥员报告火灾情况，将火场指挥员的指令下达有关员工；情况，将火场指挥员的指令下达有关员工；2

16、)2)灭火行动组根据火灾情况利用本单位的消防器材、设灭火行动组根据火灾情况利用本单位的消防器材、设施扑救火灾；施扑救火灾；3)3)疏散引导组按分工组织引导现场人员疏散；疏散引导组按分工组织引导现场人员疏散；4)4)安全救护组负责协助抢救、护送受伤人员；安全救护组负责协助抢救、护送受伤人员；5)5)现场警戒组阻止无关人员进入火场，维持火场秩序。现场警戒组阻止无关人员进入火场，维持火场秩序。16第二部分、物业管理条例第二部分、物业管理条例20032003年年6 6月月8 8日中华人民共和国国务院令第日中华人民共和国国务院令第379379号公布号公布物物业管理条例业管理条例，自自20032003年年

17、9 9月月1 1日起施行。日起施行。第一章总第一章总 则则 第二章业主及业主大会第二章业主及业主大会 第三章前期物业管理第三章前期物业管理 第四章物业管理服务第四章物业管理服务 第五章物业的使用与维护第五章物业的使用与维护 第六章法律责任第六章法律责任第七章附第七章附 则则17第四章物业管理服务l物业管理条例物业管理条例第二条明确规定：第二条明确规定：“物业管物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养屋及配套的设施设备和相关场地进行

18、维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动的活动 。”l物业管理的内容；一是对物业共用部位、共用物业管理的内容；一是对物业共用部位、共用设施设备的维修养护和管理。二是对相关区域设施设备的维修养护和管理。二是对相关区域内的环境卫生。三是对相关区域内的秩序进行内的环境卫生。三是对相关区域内的秩序进行维护维护 没有对共用部位、共用设施设备维修养护没有对共用部位、共用设施设备维修养护的服务内容，不叫物业管理。的服务内容，不叫物业管理。18第四章物业管理服务l二、物业管理的产生与发展二、物业管理的产生与发展l物业管理起源于物业管理起源于1919世纪世纪

19、6060年代的英国，年代的英国，l在英国城市化迅猛发展形势下，大量农村劳动力涌入城在英国城市化迅猛发展形势下，大量农村劳动力涌入城市，造成严重的住房向题。以后建了些房屋，给社会下市，造成严重的住房向题。以后建了些房屋，给社会下层人居住。但是居住者生活习惯不好，房屋管理混乱，层人居住。但是居住者生活习惯不好，房屋管理混乱，希尔自已是出租房屋的，她认为要培养客户的良好生话希尔自已是出租房屋的，她认为要培养客户的良好生话习惯，对改善生活质量会起到作用，她写了一本书叫习惯，对改善生活质量会起到作用，她写了一本书叫“伦敦穷人的家伦敦穷人的家”，一个骑着自行车、身上背着工具箱，一个骑着自行车、身上背着工具

20、箱的中年妇女能有如此高的地位！和戴安娜齐名，看来，的中年妇女能有如此高的地位！和戴安娜齐名，看来，物业管理还是能搞出名堂。希尔女土当时提出的观点，物业管理还是能搞出名堂。希尔女土当时提出的观点，对现时我国物业管理还有推介作用。如强调好的物业管对现时我国物业管理还有推介作用。如强调好的物业管理要培养客户的生活习惯，带动客户良好的配合，代动理要培养客户的生活习惯，带动客户良好的配合，代动客户参预主动管理等。客户参预主动管理等。19第四章物业管理服务l我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而制度改革背景下，通过实行住房商

21、品化制度而逐渐发展起来的。逐渐发展起来的。19811981年年3 3月月1010日，我国内地第日，我国内地第一家物业管理公司在深圳成立，标志着我国在一家物业管理公司在深圳成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步。物业管理道路上迈出了第一步。20032003年年9 9月月1 1日，国家日，国家物业管理条例物业管理条例颁布实施，这是我颁布实施，这是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。范化发展的新时期。20依据本条例及物业管理服务合同的约定，物业管理企业

22、的依据本条例及物业管理服务合同的约定，物业管理企业的主要管理义务包括：主要管理义务包括：(1)(1)房屋及共用设施设备的维修和管房屋及共用设施设备的维修和管理；理；(2)(2)卫生保洁服务；卫生保洁服务；(3)(3)保安服务；保安服务；(4)(4)绿化管理；绿化管理；(5)(5)消防管理；消防管理；(6)(6)车辆管理；车辆管理；(7)(7)装修管理；装修管理；(8)(8)环境管理等。环境管理等。第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企

23、业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。物业管理企业并非国家执法机关，因此不得行使执法权否物业管理企业并非国家执法机关，因此不得行使执法权否则应当承担相应的法律责任。则应当承担相应的法律责任。第四章物业管理服务21第四章物业管理服务 第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。告，协助做好救

24、助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。行职责，不得侵害公民的合法权益。22第四章物业管理服务本条规定了物业管理企业的安全防范义务。本条规定了物业管理企业的安全防范义务。物业管理企业的社区安全管理义务包括物业管理企业的社区安全管理义务包括物业消防管理和小物业消防管理和小区治安管理两部分。区治安管理两部分。物业消防管理就是预防和消除火灾，物业消防管理就是预防和消除火灾，整改治理火灾隐患，以保障物业小区内

25、业主的生命、财产整改治理火灾隐患，以保障物业小区内业主的生命、财产安全。小区治安管理就是采取各种措施如设立门卫值勤、安全。小区治安管理就是采取各种措施如设立门卫值勤、保安人员巡逻等制度以使物业小区有一个安全稳定的秩保安人员巡逻等制度以使物业小区有一个安全稳定的秩序，使得业主们能够安居乐业。序，使得业主们能够安居乐业。23第四章物业管理服务1.1.物业消防管理主要有如下内容：物业消防管理主要有如下内容：(1)(1)定期检查、维修消防设施和器材、设置消防安全标志。确定期检查、维修消防设施和器材、设置消防安全标志。确保消防设施和器材的完好、有效；保消防设施和器材的完好、有效；(2)(2)定期组织防火

26、检查，及时消除火灾隐患。当物业管理企业定期组织防火检查，及时消除火灾隐患。当物业管理企业发现消防安全隐患后，应当通知有关责任人及时改进。发现消防安全隐患后，应当通知有关责任人及时改进。(3)(3)开展防火安全知识宣传教育；开展防火安全知识宣传教育；(4)(4)保障疏通通道、安全出口畅通，并保持符合国家规定的消保障疏通通道、安全出口畅通，并保持符合国家规定的消防安全疏通标志防安全疏通标志 。(5)(5)当物业管理区域内发生火灾时，物业管理企业应当积极进当物业管理区域内发生火灾时，物业管理企业应当积极进行救助工作，并及时通知消防机关，否则应当承担相应的行救助工作，并及时通知消防机关，否则应当承担相

27、应的法律责任；法律责任；(6)(6)其他约定的事项。其他约定的事项。24第四章物业管理服务2.2.小区治安管理主要有如下内容：小区治安管理主要有如下内容：(1)(1)执行门卫值班制度，以防闲杂人员自由进出物业区；执行门卫值班制度，以防闲杂人员自由进出物业区；(2)(2)实施安保巡逻制度，以便及时发现并排除治安隐患；实施安保巡逻制度，以便及时发现并排除治安隐患；(3)(3)制止不遵守业主公约等规章制度的各种行为；制止不遵守业主公约等规章制度的各种行为；(4)(4)检查进出小区的车辆，并维护小区内车辆的停放序；检查进出小区的车辆，并维护小区内车辆的停放序；(5)(5)防范并制止其他妨害小区公共安全

28、秩序的行为。防范并制止其他妨害小区公共安全秩序的行为。在履行物业小区治安管理义务时，应当注意的是，物业管在履行物业小区治安管理义务时，应当注意的是，物业管理企业的身份为一个民事主体而非行政执法机关。理企业的身份为一个民事主体而非行政执法机关。这种管这种管理的本质是一种民事活动。理的本质是一种民事活动。25第四章物业管理服务物业管理企业应当控制自身行为的合法界限物业管理企业应当控制自身行为的合法界限 ，实践中，实践中，由于物业管理企业及其工作人员欠缺法律知识，实施了强由于物业管理企业及其工作人员欠缺法律知识，实施了强制搜身、非法拘禁、暴力伤人等非法行为，这样物业管理制搜身、非法拘禁、暴力伤人等非

29、法行为，这样物业管理企业及其工作人员就要承担相应的企业及其工作人员就要承担相应的法律责任法律责任。26第五章物业的使用与维护第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。决定

30、同意后，由业主依法办理有关手续。27第五章物业的使用与维护第五十一条第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用

31、、业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。28第五章物业的使用与维护第五十一条第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征

32、得业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。29第五章物业的使用与维护第五十二条第五十二条供水、供电、供气、供热、通信、有线电供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路

33、、场地的，应当及时恢复原状。路、场地的，应当及时恢复原状。30第五章物业的使用与维护第五十三条第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。项告知业主。31第五章物业的使用与维护第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有

34、关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。主管部门会同国务院财政部门制定。32第五章物业的使用与维护第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业

35、的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。33第五章物业的使用与维护第五十六条第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。由物业服务企业维修养护，

36、费用由责任人承担。34第三部分、特种设备管理规定国务院第国务院第549549号令：号令：国务院关于修改国务院关于修改 的决的决定定已经已经20092009年年1 1月月1414日国务院第日国务院第4646次常务会议通次常务会议通过，现予公布，自过，现予公布，自20092009年年5 5月月1 1日起施行。日起施行。总理总理 温家宝温家宝35第三部分、特种设备管理规定第三部分、特种设备管理规定修订修订特种设备安全监察条例特种设备安全监察条例突出五方面内容突出五方面内容1 1、节约能源、节约能源2 2、事故分类和调查处理：增加了一章，共、事故分类和调查处理：增加了一章，共1111条。条。3 3、可

37、以授权省级特种设备安全监督管理部门负责行政许、可以授权省级特种设备安全监督管理部门负责行政许可工作可工作4 4、加大了对违法行为的处罚力度、加大了对违法行为的处罚力度5 5、扩大了调整范围：场（厂）内专用机动车辆、移动式、扩大了调整范围：场（厂）内专用机动车辆、移动式压力容器充装、无损检测单位资格许可。压力容器充装、无损检测单位资格许可。36第一章、总则l第二条第二条 本条例所称特种设备是指涉及生命安全、危险本条例所称特种设备是指涉及生命安全、危险性较大的性较大的锅炉、压力容器（含气瓶锅炉、压力容器（含气瓶，下同）、压力管道、，下同）、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施和场（厂）

38、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施和场（厂）内专用机动车辆。内专用机动车辆。l第五条第五条 特种设备生产、使用单位应当建立健全特种设特种设备生产、使用单位应当建立健全特种设备安全、节能管理制度和岗位安全、节能责任制度。备安全、节能管理制度和岗位安全、节能责任制度。l特种设备生产、使用单位的主要负责人应当对本单位特特种设备生产、使用单位的主要负责人应当对本单位特种设备的安全和节能全面负责种设备的安全和节能全面负责 。37第一章、总则l国家鼓励特种设备节能技术的研究、开发、示范和推广，国家鼓励特种设备节能技术的研究、开发、示范和推广，促进特种设备节能技术创新和应用促进特种设备节能技术创新和应用

39、。l特种设备生产、使用单位和特种设备检验检测机构，应特种设备生产、使用单位和特种设备检验检测机构，应当保证必要的安全和节能投入当保证必要的安全和节能投入 。l国家鼓励实行特种设备责任保险制度，提高事故赔付能国家鼓励实行特种设备责任保险制度，提高事故赔付能力力。38第三章 特种设备的使用 l第二十五条第二十五条 特种设备在投入使用前或者投入使用后特种设备在投入使用前或者投入使用后3030日内，日内，特种设备使用单位应当向直辖市或者设区的市的特种设备使用单位应当向直辖市或者设区的市的特种设备安全监督管理部门登记。登记标志应当置于或特种设备安全监督管理部门登记。登记标志应当置于或者附着于该特种设备的

40、显著位置者附着于该特种设备的显著位置 。l第二十六条第二十六条 特种设备使用单位应当建立特种设备安全特种设备使用单位应当建立特种设备安全技术档案。安全技术档案应当包括以下内容：技术档案。安全技术档案应当包括以下内容：l（一）特种设备的设计文件、制造单位、产品质量合格（一）特种设备的设计文件、制造单位、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料。证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料。39第三章 特种设备的使用 l（二）特种设备的定期检验和定期自行检查的记录（二）特种设备的定期检验和定期自行检查的记录；l（三）特种设备的日常使用状况记录（三）特种设备的日常使用状况记录；l

41、（四）特种设备及其安全附件、安全保护装置、测量调（四）特种设备及其安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录；控装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录；l（五）特种设备运行故障和事故记录（五）特种设备运行故障和事故记录；l（六）高耗能特种设备的能效测试报告、能耗状况记六）高耗能特种设备的能效测试报告、能耗状况记录以及节能改造技术资料录以及节能改造技术资料。40第三章 特种设备的使用 l第二十七条第二十七条 特种设备使用单位应当对在用特种设备进特种设备使用单位应当对在用特种设备进行经常性日常维护保养，并定期自行检查。行经常性日常维护保养，并定期自行检查。l特种设备

42、使用单位对在用特种设备应当至少特种设备使用单位对在用特种设备应当至少每月每月进行一进行一次自行检查，并作出记录。特种设备使用单位在对在用次自行检查，并作出记录。特种设备使用单位在对在用特种设备进行自行检查和日常维护保养时发现异常情况特种设备进行自行检查和日常维护保养时发现异常情况的，应当及时处理。的，应当及时处理。l特种设备使用单位应当对在用特种设备的安全附件、安特种设备使用单位应当对在用特种设备的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表进行定全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表进行定期校验、检修，并作出记录。期校验、检修，并作出记录。41第三章 特种设备的使用 l锅炉使用

43、单位应当按照安全技术规范的要求进行锅炉水锅炉使用单位应当按照安全技术规范的要求进行锅炉水（介）质处理，并接受特种设备检验检测机构实施的水（介）质处理，并接受特种设备检验检测机构实施的水（介）质处理定期检验。（介）质处理定期检验。42第三章 特种设备的使用l第二十八条第二十八条 特种设备使用单位应当按照安全技术规范特种设备使用单位应当按照安全技术规范的定期检验要求，在安全检验合格有效期届满前的定期检验要求，在安全检验合格有效期届满前1 1个月个月向特种设备检验检测机构提出定期检验要求。（安全处向特种设备检验检测机构提出定期检验要求。（安全处要求提前三个月）要求提前三个月）l检验检测机构接到定期检

44、验要求后，应当按照安全技术检验检测机构接到定期检验要求后，应当按照安全技术规范的要求及时进行安全性能检验和能效测试。规范的要求及时进行安全性能检验和能效测试。l未经定期检验或者检验不合格的特种设备，不得继续使未经定期检验或者检验不合格的特种设备，不得继续使用。用。43第三章 特种设备的使用l第二十九条第二十九条 特种设备出现故障或者发生异常情况，使特种设备出现故障或者发生异常情况，使用单位应当对其进行全面检查，消除事故隐患后，方可用单位应当对其进行全面检查，消除事故隐患后，方可重新投入使用。重新投入使用。l特种设备不符合能效指标的，特种设备使用单位应当采特种设备不符合能效指标的，特种设备使用单

45、位应当采取相应措施进行整改。取相应措施进行整改。44第三章 特种设备的使用l第三十条第三十条 特种设备存在严重事故隐患，无改造、维修特种设备存在严重事故隐患，无改造、维修价值，或者超过安全技术规范规定使用年限，特种设备价值，或者超过安全技术规范规定使用年限，特种设备使用单位应当及时予以报废，并应当向原登记的特种设使用单位应当及时予以报废，并应当向原登记的特种设备安全监督管理部门办理注销备安全监督管理部门办理注销.l第三十一条第三十一条 电梯的日常维护保养必须由依照本条例取电梯的日常维护保养必须由依照本条例取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制

46、造单位进行。l电梯应当至少电梯应当至少每每1515日日进行一次清洁、润滑、调整和检查。进行一次清洁、润滑、调整和检查。45第三章 特种设备的使用l第三十二条第三十二条 电梯的日常维护保养单位应当在维护保养电梯的日常维护保养单位应当在维护保养中严格执行国家安全技术规范的要求，保证其维护保养中严格执行国家安全技术规范的要求，保证其维护保养的电梯的安全技术性能，并负责落实现场安全防护措施，的电梯的安全技术性能，并负责落实现场安全防护措施，保证施工安全。保证施工安全。l电梯的日常维护保养单位，应当对其维护保养的电梯的电梯的日常维护保养单位，应当对其维护保养的电梯的安全性能负责。接到故障通知后，应当立即

47、赶赴现场，安全性能负责。接到故障通知后，应当立即赶赴现场，并采取必要的应急救援措施。并采取必要的应急救援措施。46第三章 特种设备的使用l第三十三条第三十三条 电梯、客运索道、大型游乐设施等为公众电梯、客运索道、大型游乐设施等为公众提供服务的特种设备运营使用单位，应当设置特种设备提供服务的特种设备运营使用单位，应当设置特种设备安全管理机构或者配备专职的安全管理人员；其他特种安全管理机构或者配备专职的安全管理人员；其他特种设备使用单位，应当根据情况设置特种设备安全管理机设备使用单位，应当根据情况设置特种设备安全管理机构或者配备专职、兼职的安全管理人员。构或者配备专职、兼职的安全管理人员。l特种设

48、备的安全管理人员应当对特种设备使用状况进行特种设备的安全管理人员应当对特种设备使用状况进行经常性检查，发现问题的应当立即处理；情况紧急时，经常性检查，发现问题的应当立即处理；情况紧急时，可以决定停止使用特种设备并及时报告本单位有关负责可以决定停止使用特种设备并及时报告本单位有关负责人。人。47第三章 特种设备的使用l电梯、客运索道、大型游乐设施的运营使用单位应当将电梯、客运索道、大型游乐设施的运营使用单位应当将电梯、客运索道、大型游乐设施的安全注意事项和警示电梯、客运索道、大型游乐设施的安全注意事项和警示标志置于易于为乘客注意的显著位置。标志置于易于为乘客注意的显著位置。l第三十六条第三十六条

49、 电梯、客运索道、大型游乐设施的乘客应电梯、客运索道、大型游乐设施的乘客应当遵守使用安全注意事项的要求，服从有关工作人员的当遵守使用安全注意事项的要求，服从有关工作人员的指挥指挥.48第三章 特种设备的使用l第三十七条第三十七条 电梯投入使用后，电梯制造单位应当对其电梯投入使用后，电梯制造单位应当对其制造的电梯的安全运行情况进行跟踪调查和了解，对电制造的电梯的安全运行情况进行跟踪调查和了解，对电梯的日常维护保养单位或者电梯的使用单位在安全运行梯的日常维护保养单位或者电梯的使用单位在安全运行方面存在的问题，提出改进建议，并提供必要的技术帮方面存在的问题，提出改进建议，并提供必要的技术帮助。发现电

50、梯存在严重事故隐患的，应当及时向特种设助。发现电梯存在严重事故隐患的，应当及时向特种设备安全监督管理部门报告。电梯制造单位对调查和了解备安全监督管理部门报告。电梯制造单位对调查和了解的情况，应当作出记录。的情况，应当作出记录。49第三章 特种设备的使用l第三十八条第三十八条 锅炉、压力容器、电梯、起重机械、客运锅炉、压力容器、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施、场（厂）内专用机动车辆的作业索道、大型游乐设施、场（厂）内专用机动车辆的作业人员及其相关管理人员（以下统称特种设备作业人员），人员及其相关管理人员（以下统称特种设备作业人员），应当按照国家有关规定经特种设备安全监督管理部门考应当按照