第三章-设施选址决策课件.ppt

1、122023-2-11 家乐福(Carrefour)经过45年的不断发展、整合与创新，现在已成为全球第二大零售商，是目前世界上仅次于美国沃尔玛的著名连锁超市集团。家乐福进入中国市场前，进行了大量的第一手资料调查。它的调查报告显示，中国是具有全球最大消费潜力的、令人向往的市场。32023-2-11(一)位置分析(二)商圈调查(三)交通分析(四)竞争分析(五)商品线设计(六)管理体系42023-2-114家乐福超市选址的策略主要有以下几点：(1)城乡结合部的十字路口 (2)严密细致的商圈调查 (3)交通分析并努力拓展销售半径 (4)竞争分析 (5)根据目标顾客调整商品线 (6)以门店为中心的管理体

2、系52023-2-115 易初莲花(Lotus Supercenter)是由世界500强的正大集团全资拥有的上海易初商贸有限公司经营管理的大型仓储式购物中心，在中国从事专业的商业零售，包括大型购物中心的选址、建设和管理工作。“Lotus”在汉语中意为“莲花”，象征纯洁、诚信和希望。位于北京市海淀区五道口的易初莲花分店于2005年10月开始试营业，其面积约12000平方米，其中包括小型便利店屈臣氏以及专卖店和餐饮设施。62023-2-11(一)地理位置和周边环境分析 该区域的发展主要依托清华、北大等高校，居住群和消费群比较单一，但消费能力属于中高档次，因此不容忽视，现已是众多零售商家追逐的热点区

3、域。72023-2-1182023-2-11(二)交通环境分析 交通便利，四通八达，向东至科技大学，向南可达知春路、北航、牡丹园、北太平庄，向西至颐和园，向西北可达体育大学、上地，东北可达林业大学、农业大学、北沙滩。92023-2-119102023-2-1110 (三)竞争环境分析 易初莲花距家乐福2.2km，距沃尔玛2.4km，与物美相距更近，这四大超市在分布上呈三角形状，相互之间的距离均不超3km。由此看来，这一地区的零售业竞争形势非常激烈，但各家销售业绩均不错。112023-2-1111122023-2-1112(四)商圈分析l 竞争者商圈比较 在设定各超市的核心商圈时，认为家乐福的核

4、心商圈要大于沃尔玛和易初莲花，而沃尔玛和易初莲花的核心商圈大小相仿。由于竞争的相斥效应，认为各超市的核心商圈半径略长于与相邻超市距离的一半。132023-2-1113 142023-2-1114(四)商圈分析核心商圈分析 经以上分析发现，易初莲花的核心商圈包括的主要区域有清华大学、林业大学、北京语言大学、地质大学、华清嘉园、东升园和中关园的部分地区，商圈大致呈矩形。从公交线路上看，核心商圈的公交车程不超过4站。152023-2-1115162023-2-1116(四)商圈分析l 次级商圈分析 次级商圈主要是根据经验上的4km距离和8站的公交车程进行预测。如图1-6中椭圆形部分所示，西至西苑，东

5、至北沙滩，北至北京体育大学，南至蓟门桥。172023-2-1117 182023-2-1118从北京五道口易初莲花选址分析来看：(1)易初莲花一般会选择消费能力旺盛、交通便利的市区。(2)超市选址存在扎堆现象。(3)商圈的分析和定位是选址不可缺少的重要内容。(4)冷静地进行商圈范围以内的竞争对手分析，才能知己知彼，百战不殆。192023-2-1119202023-2-11 拟建项目将形成9万吨/年电解锌及6万吨/年硫酸生产规模，电锌生产采用湿法炼锌工艺，硫酸生产采用沸腾炉酸化焙烧、接触法制酸生产工艺。废气。项目建成后,排放废气污染物合计为烟尘69.55万吨/年；粉尘27.86万吨/年；二氧化硫

6、421.45万吨/年；硫酸雾222.07万吨/年废水。项目建成后，生产废水总产生量为1661m3/d，含重金属，全部送废水处理站处理。废水处理站采用二级中和处理流程，出水水质可达标排放，正常情况下全部返回生产系统回用，不外排；事故、检修条件下处理达标外排沘江固废。固废产生量约34.86万吨/年。其中渣场堆存量31.88万吨/年，综合利用量约2.98万吨/年。212023-2-11(一)区位分析(二)周围地区环境现状分析 1.自然经济概况 2.区域环境质量现状 (1)环境空气质量现状 (2)地表水环境质量现状 (3)地下水环境现状222023-2-11(三)项目对周围环境的影响分析1.对环境空气

7、质量的影响2.对地表水环境的影响3.对渣库环境的影响4.声环境影响5.生态环境影响232023-2-1123 (四)卫生防护距离设置条件 拟选厂址边界东北距香柏村0.8km、南距麦干甸0.3km。硫酸装置布设在厂区的北面，距南部厂界约330m，距北部厂界约l00m，距南部的麦干甸约630m，距北部的香柏村约900m，可满足项目卫生防护距离设置的要求。(五)公众参与调查 从拟建项目生产工艺、污控措施及环境影响预测结果看，在严格落实各项对策措施条件下，他们担心出现的问题是可以消除的。242023-2-11(1)新厂选址要符合城市产业发展规划和城市总体规划中规划用地要求。(2)项目总体布局合理，要对

8、周围环境影响不大，不会改变当地的环境功能。(3)厂址选择满足项目卫生防护距离的要求。(4)拟建项目将投入较大的环保投资，有效控制生产废水的排放，杜绝生产废水对沘江的污染。252023-2-11(一)初选剖析1.初选场址存在的弊端(1)腾冲年降水量大(平均1487.6mm)，雨季延误航班率高甚至无法起降。面对一年当中累计停飞一个半月以上的状态。(2)侧向风，带来了严重的安全问题。(3)这个拟定机场是永远长不大的小型机场，不存在发展扩建的余地。(4)地质条件：机场恰巧位于一座“休眠式”火山喷口上；其二，与之相关的断裂带被火山岩藏匿，类似地带每逢地震来临，容易产生晃动而变形。(5)机场地形是六条沟壑

9、的源头，场地土石方工程量大。(6)机场公路造价不菲。262023-2-11(一)初选剖析 2.选址标准分析(1)能容纳跑道长度为28004000m的位置。(2)位置所在海拔高程低于或近乎1750m。(3)机场跑道中轴线方位角与年平均主导风向一致，避免侧向风对飞机起降带来的不安全；起降段主轴线前后方和下方必须空旷无阻，满足于飞机的无障碍起降。272023-2-1127(一)初选剖析 3.合适选址(1)县城东北方向约34km，大沙河(大盈江)右侧，蚂蚁村至玉泉环岛花园一线广阔平坦的稻田平坝，海拔高程16321638m，每年9月晴日偶有晨雾。(2)方向与主导风向一致，逆风向起降，进离机场高空环境空旷

10、无障碍。(3)跑道长度分两期，一期工程不少于2800m，预留机场总长达4200m，远期能满足大型飞机使用。282023-2-11(二)最佳场址的相关条件分析 1.工程地质条件分析 2.道路交通条件分析 3.噪音问题分析 4.土地征购费分析 292023-2-1129(三)再论腾冲修建旅游机场的必要性和市场前景 1.随着腾冲旅游机场的建成，滇西片区的旅游业将被推上一个新台阶，将会给滇西片区的旅游业发展带来极大的促进与繁荣。充分调动。2.利于对当地社会发生局部不安定行为的临机处理；不利于对地震、火灾、疫情等突发事件的紧急救援。3.花费比修建公路更加少，更加合算。302023-2-1130 由本案例

11、分析可见：场址选择事关重大，应通过充分的科学论证，全方位比较，权衡利弊，把今后长期使用中可能出现而又难于补救的问题考虑在先，慎重决策，以避开不利因素，确定最佳位置。312023-2-1131322023-2-11 世界博览会是由一个国家的政府主办，有多个国家或国际组织参加，以展现人类在社会、经济、文化和科技领域取得成就的国际性大型展示会。89个成员国的代表选出了2010年世博会的主办地 上海。上海世博会选址应该体现以下要求:1.快捷高效的综合交通运输网络体系 2.优良的城市人居环境和亲水理念 3.确保“流量经济”舒畅活络的空间管理机制 4.适应经济全球化要求的公共安全系统 5.抵御灾害性天气的

12、高标准防灾体系332023-2-1133(一)中心城区的选址分析1.位置2.中心城区高昂的土地置换成本3.中心城区超高强度的交通流量压力4.中心区对突发灾害性天气的承受能力相对脆弱5.黄浦江水环境的治理过程较长342023-2-1134(二)选址新建议及有利条件分析 根据国际经验和上海市的实际情况，建议将世博会新址选在上海市的临港新城，因为临港新城几乎完美地符合黄浦江两岸的择址原则，具有承办世博会的整体优势。1.具有综合交通网络优势 到2010年，这里的航空、铁路、海运、高速公路、内河航运、轨道交通等综合运输网络将初步形成，便捷的区域内部交通体系与四通八达的对外综合交通体系相得益彰，并可强化深

13、水港、信息港、航空港“三港”联动发展格局。352023-2-11 362023-2-11(一)中心城区的选址分析 2.有利于彰显国际性港口城市的会展功能 港新城既是洋山国际深水港的组成部分之一，更是洋山国际深水港的枢纽。若能将世博会园区建设与临港新城建设有机结合起来，走“以展兴市”之路，既有利于彰显国际性港口城市的会展功能，又有利于利用现有港口的基础设施。3.有利于世博会的后期开发和延伸开发 世博会选址于市中心区，虽然有利于利用世博会机遇，推动上海旧城区的更新改造，但选址于郊区同样有助于推进新城区开发 372023-2-11(一)中心城区的选址分析 4.有利于提高人居环境质量 临港新城既是上海

14、城镇体系中新近确定的三座新城之一，又是上海国际航运中心的重要组成部分；既是上海面向全国及世界的现代综合物流基地，又将成为相对独立、功能完善并具有自由贸易区特征，以现代物流业为产业依托，有滨海特色的中等规模城市。5.有利于降低开发建设成本 临港新城为新开发区，其地域宽广，土地亦由滩涂围垦而成。滩涂资源是国有土地，既省去了征地费用和动拆迁费用支出，又减轻了政府的协调难度。382023-2-11 (一)中心城区的选址分析 6.有利于形成城市化发展的多重社会经济效应 (1)符合世界大都市郊区卫星城镇发展的大趋势。(2)符合上海城市化在21世纪的地域扩展方向。(3)有助于通过城乡互动发展，改变市区与郊区

15、的二元 结构，推动上海城乡一体化进程，完善城市结构体系。(4)有助于带动苏浙地区经济联动发展。7.有利于推动上海加快实施海洋开发战略392023-2-11 在展览会正式注册之前，国际展览局公约原则上是允许调整场址的，这在国际和国内都有先例。只要不违背世博会的宗旨、主题和运作程序，我们应当可以进行更为理智的区位选择。402023-2-1140(一)第一次选址 1996年下半年，恰逢广交会需要新的发展空间之际，主管广交会的原外经贸部非常希望能够实现大转移，而深圳市政府对此亦很感兴趣，于是最后决定建设会展中心迎接广交会。1997年3月，深圳市规划局开始在市中心区北端进行勘察工作，定点在中心区北片中轴

16、线上，北靠莲花山公园，南邻市民中心，占地面积约20万平方米。当年8月，广交会大转移的计划叫停，选址工作也随之叫停，其间支出费用144万元。412023-2-1141(二)第二次选址 会展中心建在郊区 设想在滨海大道旁的填海区，还计划建设一个船运码头，方便水路运输展览品，经济成本也低，以最大程度发挥物流、会展、旅游和交通等方面的综合效应。这也符合深圳市中心西移的战略。但开工不久，工程又很快被叫停。个中原因是深圳市政府的思路又发生了改变，其间支出设计费、勘察费等共计4831万元。因为市政府要着力强化市中心区的建设，“中心区作为深圳市21世纪的CBD(中央商务区)，是深圳未来城市的重要标志”。422

17、023-2-1142 (三)第三次选址 第三次选址、设计、勘察、监理等费用，共计1.28亿元。这样，会展中心三次选址，两次变更，项目前期工作产生费用共计1.78亿元，其中前两次费用计入损失，共计4975万元。历经数年建设，总投资逾31.9亿元人民币、占地面积达28万平方米的深圳会议展览中心，目前已经完成第一阶段建设，成为深圳目前单体投资最大的建筑，多项工程创造“世界纪录”。432023-2-1143 深圳会展中心三次选址，两次变更，造成损失近5000万元。规划失控造成损失并非是个别的。海南，安徽，湖北等均出现这种事情。442023-2-1144o 资料来源：深圳会展中心选址损失资料来源：深圳会

18、展中心选址损失5000万元，官万元，官员回应问责，员回应问责，中国青年报中国青年报。o 整理：蒋昕捷。整理：蒋昕捷。o 制作：梁慧玉制作：梁慧玉452023-2-1145 保健品设立专卖店销售，已是一种不争的事实。一瞬间，忽如一夜春风来，千家万巷专卖店开。但在专卖店繁荣的背后，却有不少专卖店秋风扫落叶，静悄悄地关门，正如一句诗“轻轻的我走了，不带走一片云彩”所云。原因是什么？可能是多方面的，有经营管理的原因，有产品的原因，但根本上还是选址的原因，即选址不当。开设专卖店，特别是保健品专卖店，选址乃第一要点。462023-2-1146(一)保健品专卖店选址影响因素分析 1.产品类别 影响专卖店选址

19、的一个首要的因素，也是最为主要的因素就是产品类别。不同类别的产品，针对的目标人群不同，专卖店选址要求也不一样。一般来讲，在市场上，目前有如下产品通过专卖店的方式在销售。（1）中老年人保健用品。（2）美容养颜类产品。（3）学生用品。（4）其他类。472023-2-1147(一)保健品专卖店选址影响因素分析 2.目标人群及其活动规律 影响专卖店选址的第二个因素就是目标人群及目标人群的活动规律。产品不同，目标消费人群不同，特别是这些人群因为年龄、性格、工作、居住等各方面的原因，他们的社会活动规律是不一样的。（1）老年人的活动规律。（2）中青年女性人群。（3）学生482023-2-1148(一)保健品

20、专卖店选址影响因素分析 3.功能定位和推广方式 专卖店的功能定位和推广方式也影响着专卖店的选址。专卖店的功能定位可以简单地分为两种：店面销售型和人员推广型。店面销售型专卖店主要靠店面创造销售，因此，这类专卖店的选址必须考虑目标人群人流量。只有大量的目标人群光顾，专卖店才能创造更多的机会。第二种是人员推广型，这种专卖店的主要销售来源于与专卖店配套的销售人员。492023-2-1149(二)保健品专卖店选址原则 1.存在原则 即专卖店的整套装修、设计所表现的形象、意识，要方便存在于消费者的视觉范围内 2.中心原则 即专卖店选址在所属的区域应该起到一个以点带面的作用，形成一个会员的管理中心、顾客的服

21、务中心、产品的配送中心等多个“中心”作用 3.服务原则 一定要考虑为顾客提供服务的方便性，特别是专卖店以提供保健服务为主要销售项目的专卖店，4.风险原则 综合考虑风险程度502023-2-1150(三)保健品专卖店选址分析 1.从专卖店类型看，门店销售型应该选择人流量较大的位置，而有销售人员支持的店面主要考虑形象的展示和人员交通的方便性，不用把人流量作为主要项目来考虑。2.根据产品选择位置。(1)中老年人保健产品店，可以首先考虑如下位置：老年人活动较多的场所或社区，公园。(2)美容养颜类产品。这类产品主要针对人群为女性，所以选址必须考虑目标人群人流量，可以考虑的选址有以下几方面：店中店，商业街

22、/步行街 (3)大保健类产品。这类产品基本通过直销人员销售，选址可以稍微偏一点，但要考虑交通方便情况。可以考虑的选址位置有：二类商业街道，平价药店，其他店铺。512023-2-1151 随着人们生活水平的日益提高，保健品成为现在很多人的选择。保健品设立专卖店销售，成为一个热门的选择，但是如果不重视选址或者选址不当，往往就会事与愿违。专卖店客户的分析十分重要，同时要找出最佳的目标客户群，分析人们的购买行为。同时，根据自身店面的目标定位，选择合适的策略进行分析。文中还分析了一些其他对选址有影响的因素，这些往往可以根据店面的实际情况作出特殊的分析。总之，专卖店的选址是个科学的系统的工程，要考虑的问题

23、太多，不同的情况要具体分析。522023-2-1152 目前我国洗衣网点的数量平均每25万人才有1台干洗机，远远满足不了消费者的需求。毋庸置疑，洗衣业将是一个升值潜力极大的行当，而巨大的市场空间更让投资者垂涎三尺。虽然该行业前景如此可观，但是在投资该行当的同时，为了获取更大的利润，一定要注意许多关键的问题，其中选址工作显得尤为重要。干洗店店址选择是否合理，直接关系着经营利润甚至成败。好的店址可以使生意兴旺起来，选址不当也可以使生意萧条下去，甚至倒闭。对于地点的选择，只凭直觉来判断，这是远远不够的。532023-2-1153(一)干洗店商业定位1.市场细化。对市场进行调查，细分消费客户群，寻求市场空白点；2.连锁店定位。避免盲目跟风，完全按照市场的客观需求进行决策。3.市场功能分区。进行客户产业结构分析，充分考虑消费者习惯，即他们对于衣服的品位如何，生活观念如何。4.初步价格定位。进行经济走势分析，与周边同行的价格进行比较，在统一价格基础之上左右浮动(不能超过50)。5.营销战略定位。选定营销方式，进行广告策略分析。6.外延产品定位。体现连锁店形象，制定物业管理。7.连锁店规模定位。分析需求能力，符合企业实力，目标以合理为原则，切勿盲目扩大。