DID方法与合成控制法-课件.ppt

1、作者：作者：刘甲炎刘甲炎 范子英范子英中国房产税试点的效果评估：中国房产税试点的效果评估：基于合成控制法的研究基于合成控制法的研究一、引言一、引言 自自20002000年以来，中国的住房价格平均每年增长年以来，中国的住房价格平均每年增长8.58%8.58%远远超过了远远超过了 同期的同期的CPICPI增长率和银行存款利率增长率和银行存款利率 消费不足、收入差距、结构失衡消费不足、收入差距、结构失衡、投资泡沫投资泡沫 供给供给管理：管理：减免税费、调整住房供给结构等减免税费、调整住房供给结构等 需求管理需求管理：限购限贷、提高首付比例限购限贷、提高首付比例、加大对保障性住房的加大对保障性住房的投

2、投 入，尝试建立多维度的住房供给结构入，尝试建立多维度的住房供给结构 长期措施：长期措施：对房地产的持有环节征税对房地产的持有环节征税。能够使得投资需求成上升，能够使得投资需求成上升，降低房地产投资的收益，进而在长期中抑制房价的上降低房地产投资的收益，进而在长期中抑制房价的上 涨涨，缓解地方政府土地财政困境，规范地方政府的行缓解地方政府土地财政困境，规范地方政府的行 为为。2011年1月28日国务院在上海和重庆开始试点房产税。焦点问题集中于房产税对房价是否有影响，以及影响程度是多少量化研究的主要障碍 ：（1）评估方法的缺陷 在传统的政策评估中，倍差法(DIFFERENCE-IN-DIFFERE

3、NCE，DID)是最常用的 一种方法，该方法要求处理组(试点城市)和对照组(非试点城市)在改革 之前是可比的，但是由于试点城市的特殊性，传统的DID方法在这里并 不适用。（2）多种政策的干扰 在房产税试点的同时，政府还采取了其他多种调控政策，如限购、限贷 等，这些政策的效果与房产税混在一起，很难将其剥离出来。本文采用ABADIE和GARDEAZABAL(2003)提出的合成控制法(SYNTHETIC CONTROL METHODS)来估计房产税政策的影响，合成控制法弥补了DID方法的上述缺陷，充分考虑到处理组的特殊性，通过其他城市的加权平均来构造一个“反事实”的参照组，真实房价水平与反事实房价

4、之间的差距则是该政策的作用。基于2010年6月至2012年2月40个大中城市的月度平衡面板数据，在控制了土地价格、经济发展水平、人口密度、限购政策及产业结构等因素后，我们发现房产税使得试点城市房价相对于潜在房价下降幅度达5.27%，并且通过了一系列稳健性检验。将将价格效应价格效应进一步进一步分解分解后，发现不同面积类型的住房价格后，发现不同面积类型的住房价格走势完全相反走势完全相反，在在大面积住房大面积住房(144(144平方米以上平方米以上)价格下降的同价格下降的同时，小面积住房时，小面积住房(90(90平方米以下平方米以下)价格反而出现了更大幅度的上价格反而出现了更大幅度的上涨涨 这这至少

5、说明两个问题：一是住房平均价格的下降主要是至少说明两个问题：一是住房平均价格的下降主要是由大面积住房导致的；二是房产税政策将大面积住房市场需求由大面积住房导致的；二是房产税政策将大面积住房市场需求挤出到小面积住房市场，导致这些类型的住房价格增长更快挤出到小面积住房市场，导致这些类型的住房价格增长更快。“结构性扭曲结构性扭曲”形成原因：形成原因：1.1.与与现阶段试点的现阶段试点的“窄税基窄税基”房产税政策房产税政策有关有关 2.2.与与户籍制度直接相关户籍制度直接相关。“结构性扭曲结构性扭曲”结果结果：产生产生了巨大的福利分配效应，由于小面积了巨大的福利分配效应，由于小面积住房对应的是城市的中

6、低收入阶层，房产税的本意是要减轻他住房对应的是城市的中低收入阶层，房产税的本意是要减轻他们的购房负担，但实际结果却完全相反们的购房负担，但实际结果却完全相反文章结构文章结构第二第二部分是部分是理理论分析和研究假说，简要介绍房产税论分析和研究假说，简要介绍房产税的政策背景和作用的政策背景和作用机制机制第三第三部分部分是是关于合成控制法的关于合成控制法的介绍介绍第四第四部分部分是是基本的结果分析和稳健性基本的结果分析和稳健性检验检验第五第五部分部分是是关于作用机制的进一步关于作用机制的进一步分解分解第六部分是第六部分是全文全文的结的结论论二二 、理论分析及研究假说理论分析及研究假说由于资本的流动性

7、一般都比较高，因此资本并不承担任由于资本的流动性一般都比较高，因此资本并不承担任何税负，何税负，房产税最终会转嫁给消费者，从而以更高的房房产税最终会转嫁给消费者，从而以更高的房价表现出来价表现出来(S(SIMONIMON，19431943；N NETZERETZER，1966)1966)。以以T TIEBOUTIEBOUT(1956)(1956)为代表的财政学文献开始将为代表的财政学文献开始将房产税与公房产税与公共服务共服务联系起来，认为在劳动力自由流动的情况下，联系起来，认为在劳动力自由流动的情况下，“用脚投票用脚投票”的机制会匹配辖区的房产税与公共服务，的机制会匹配辖区的房产税与公共服务，

8、那些那些提供更多公共服务的地区所制定的房产税税负更重提供更多公共服务的地区所制定的房产税税负更重，反之亦然反之亦然房产税房产税是一种收益税是一种收益税，影响影响当地的当地的公共支出公共支出，不直接影不直接影响住房价格和资源配置响住房价格和资源配置(T TIEBOUTIEBOUT，19561956；H HAMILTONAMILTON，19751975；F FISCHELISCHEL，19921992、20012001)虽然不同理论在虽然不同理论在房产税对房价的影响房产税对房价的影响方面没有得出一方面没有得出一致结论，但是致结论，但是大部分大部分的文献都的文献都发现两者发现两者是一种是一种负向关系

9、负向关系O OATESATES(1969)(1969)通过对美国新泽西州东北部通过对美国新泽西州东北部5353个城镇的调查个城镇的调查发发现房地产价值与财产税呈负相关现房地产价值与财产税呈负相关，与地区的，与地区的公共支出水平公共支出水平呈正相关呈正相关K KENNETHENNETH(1982)(1982)对北加利福尼亚推出的对北加利福尼亚推出的1313号法案对房价影响号法案对房价影响的研究发现，在当地公共服务没有下降的情况下，平均每的研究发现，在当地公共服务没有下降的情况下，平均每年下降年下降1 1美元的财产税相应增加美元的财产税相应增加7 7美元的财产价值美元的财产价值R ROSENTHA

10、LOSENTHAL(1999)(1999)对英国马其赛特郡对英国马其赛特郡(M(MERSEYSIDEERSEYSIDE)等县市的研等县市的研究发现究发现税收对房价有抑制作用税收对房价有抑制作用杜雪君等杜雪君等(2009)(2009)利用中国利用中国3131个省个省(市自治区市自治区)的数据的数据资料为研究样本，发现中国资料为研究样本，发现中国房地产税对房价有抑制房地产税对房价有抑制作用作用，而地方公共支出则对房价有促进作用，且后，而地方公共支出则对房价有促进作用，且后者的影响较大，因此房地产税负和地方公共支出对者的影响较大，因此房地产税负和地方公共支出对房价的净影响为房价的净影响为正正况伟大况

11、伟大(2009)(2009)的研究表明，在其他条件不变时，开的研究表明，在其他条件不变时，开征房产税将导致房价征房产税将导致房价下降下降况伟大况伟大(2010)2010)与与发达国家不同的是，由于房价的快发达国家不同的是，由于房价的快速上涨，速上涨，中国的住房市场不仅是一个消费市场，而中国的住房市场不仅是一个消费市场，而且更是一个投资市场且更是一个投资市场，预期及投机需求对中国城市，预期及投机需求对中国城市房价波动具有较强的解释房价波动具有较强的解释力。力。沈悦和刘洪玉沈悦和刘洪玉(2004)(2004)利用利用1995199520022002年中国年中国1414个城市的个城市的经验研究表明，

12、在不添加年度虚拟变量的情形下，城市经验研究表明，在不添加年度虚拟变量的情形下，城市经济基本面能够解释住宅价格变动，如果加入年度虚拟经济基本面能够解释住宅价格变动，如果加入年度虚拟变量，城市经济基本面的解释力大幅度下降，这说变量，城市经济基本面的解释力大幅度下降，这说明适明适应性预期对住宅价格变动具有显著应性预期对住宅价格变动具有显著影响影响况伟大况伟大(2010)(2010)考察了预期和投机对房价的影响，虽然他认考察了预期和投机对房价的影响，虽然他认为为经济基本面对房价波动影响要大于预期和投机，但预经济基本面对房价波动影响要大于预期和投机，但预期和投机对中国城市房价也有很强的解释期和投机对中国

13、城市房价也有很强的解释力力Wong(2001)Wong(2001)根据根据理性泡沫理论，当投资者期待未来资产理性泡沫理论，当投资者期待未来资产价格上涨时，会囤积资产，从而获取更大的价格上涨时，会囤积资产，从而获取更大的收益收益况伟大况伟大(2009(2009、2012)2012)通过建立投资者和开发商的理论模通过建立投资者和开发商的理论模型，证实了开征型，证实了开征房产税对住宅价格有房产税对住宅价格有抑制作用抑制作用昌忠泽昌忠泽(2010)(2010)分析了房地产泡沫形成的根源，并提出开征分析了房地产泡沫形成的根源，并提出开征房产税和住宅空置税房产税和住宅空置税能够抑制房地产市场的过度投机行能

14、够抑制房地产市场的过度投机行为为19861986年年9 9月月1515日国务院颁布的中华人民共和国房产税日国务院颁布的中华人民共和国房产税暂行条例，不过当时的房产税主要针对商业用房，个暂行条例，不过当时的房产税主要针对商业用房，个人所有的非营业用房产则免征房产税，因此对房地产的人所有的非营业用房产则免征房产税，因此对房地产的影响较小影响较小。20102010年年5 5月国务院提出要推进房产税改革，扩大原有的月国务院提出要推进房产税改革，扩大原有的房产税征收范围，将个人所有的居住房产也作为征收对房产税征收范围，将个人所有的居住房产也作为征收对象象 见关于见关于20102010年深化经济体制改革重

15、点工作的意见年深化经济体制改革重点工作的意见(国发国发201015201015号号)。20112011年年1 1月国务院开始在部分城市试点房产税的征收，月国务院开始在部分城市试点房产税的征收，重庆和上海成为首批试点城市重庆和上海成为首批试点城市入选原因入选原因一是两者都是直辖市，在行政上更有利于一是两者都是直辖市，在行政上更有利于管理管理二二是两者的房价具有很好的代表性，上海市作为东是两者的房价具有很好的代表性，上海市作为东部沿海城市，房价水平是最高的几座城市之一，重部沿海城市，房价水平是最高的几座城市之一，重庆作为西部城市，房价处于全国平均水平庆作为西部城市，房价处于全国平均水平区别区别检验

16、的假说检验的假说(1)(1)房产税改革降低住房价格，试点城市通过对住房征收房产税改革降低住房价格，试点城市通过对住房征收房产税，房产税，提高了住房的持有成本，进一步抑制住房的投提高了住房的持有成本，进一步抑制住房的投资性需求，在短期内会抑制房价的资性需求，在短期内会抑制房价的上涨上涨(2)2)房产税改革的房产税改革的免税条款对住房市场产生挤出效应免税条款对住房市场产生挤出效应，由，由于房产税改革主要针对的是大面积住房，在房产税政策于房产税改革主要针对的是大面积住房，在房产税政策免税条款的影响下，导致房产税免税条款的影响下，导致房产税挤出的需求会进一步抬挤出的需求会进一步抬高小户型住房的价格，因

17、此房产税还将产生结构效应高小户型住房的价格，因此房产税还将产生结构效应三、估计方法三、估计方法1 1、倍差法（、倍差法（DIDDID法，双重差分法）法，双重差分法）概念：对比房产税改革之后试点城市房价水平的变化和其他地概念：对比房产税改革之后试点城市房价水平的变化和其他地区房价的变化，两者之间的差距就反映了房产税改革对试点城区房价的变化，两者之间的差距就反映了房产税改革对试点城市房价的影响。市房价的影响。处处理理组：试点城市（组：试点城市（20112011年年2 2月之后）月之后）对照组：国内其他城市对照组：国内其他城市 障碍：（会造成偏误）障碍：（会造成偏误）（1 1）对照组的选取具有主观性

18、和随意性，不具有说服力）对照组的选取具有主观性和随意性，不具有说服力 （2 2）政策是内生的，）政策是内生的，试点城市与其他城市之间有系统性差别试点城市与其他城市之间有系统性差别，而这种差别恰好是该城市成为试点城市的原因。而这种差别恰好是该城市成为试点城市的原因。2 2、合成控制法、合成控制法根据数据选择对照组来研究政策效应的方法根据数据选择对照组来研究政策效应的方法基本思路：基本思路：根据没有房产税改革的其他地区的加权组合来构造一个根据没有房产税改革的其他地区的加权组合来构造一个与处理组类似的对照组与处理组类似的对照组。基本特征：知道对照组内每个经济体的权重，即每个经济体根据各基本特征：知道

19、对照组内每个经济体的权重，即每个经济体根据各自数据特点的相似性，构成自数据特点的相似性，构成“反事实反事实”事件中所做的贡献，事件中所做的贡献，按照事按照事件发生之前的预测变量来衡量对照组和处理组的相似性件发生之前的预测变量来衡量对照组和处理组的相似性。优点：优点：（1 1）扩展了传统的倍差法，是一种非参数的方法）扩展了传统的倍差法，是一种非参数的方法 （2 2）构造对照组时，通过数据来决定权重的大小，从而减少了主观）构造对照组时，通过数据来决定权重的大小，从而减少了主观 判断；判断；通过所有对照组的数据特征构造通过所有对照组的数据特征构造“反事实状态反事实状态”，各自，各自 权重为正数且和为

20、权重为正数且和为1.1.（TempleTemple，19991999）合成控制法应用合成控制法应用举例举例：西班牙西班牙其他地区的组合来模拟没有恐怖活动的巴斯克地区其他地区的组合来模拟没有恐怖活动的巴斯克地区的潜在经济增长，进而估计恐怖活动对巴斯克地区经济的的潜在经济增长，进而估计恐怖活动对巴斯克地区经济的影响。影响。研究加州的控烟法对烟草消费的影响，利用其他州的数据研究加州的控烟法对烟草消费的影响，利用其他州的数据加权模拟加州在没有该法案时的潜在烟草消费水平。加权模拟加州在没有该法案时的潜在烟草消费水平。分析重庆分析重庆19971997年被划分为直辖市对相关地区经济增长的影年被划分为直辖市对

21、相关地区经济增长的影响。响。模型：模型：加权的意义在于，消除试点城市房价的特殊性，使得房产税改革前每个月份的房价与通过对照组加权得出的房价相同；同时使得影响房价的因素也相同。四、房产四、房产税对房价影响的平均效应税对房价影响的平均效应疑疑 问问为什么为什么选取重庆来做实证分析而非上海？选取重庆来做实证分析而非上海？合成控制法要求处理组可以通过对照组加权估计，但是合成控制法要求处理组可以通过对照组加权估计，但是上海地区住宅均价在中国住宅均价中国基本处于第一位上海地区住宅均价在中国住宅均价中国基本处于第一位置，并且其他经济特征也比较特殊，无法通过其他城市置，并且其他经济特征也比较特殊，无法通过其他

22、城市进行加权平均，进行加权平均，但是重庆符合本方法的要求。但是重庆符合本方法的要求。此外，在稳健性检验中，上海在研究地区预测误差的此外，在稳健性检验中，上海在研究地区预测误差的3636倍，因而将上海删除。倍，因而将上海删除。数数 据据 2010 2010年年6 6月月20122012年年2 2月月4040个大中城市的平衡面板数据，个大中城市的平衡面板数据，4040个城市中包括所有省会城市（除拉萨、港澳地区），同个城市中包括所有省会城市（除拉萨、港澳地区），同时考虑到重庆没有实行限购政策，时考虑到重庆没有实行限购政策，选择了一些与重庆房价选择了一些与重庆房价差别不大，尚未实施限购政策或限购政策实

23、施较晚的城市差别不大，尚未实施限购政策或限购政策实施较晚的城市，包括：北海、大连、惠州、泉州等。包括：北海、大连、惠州、泉州等。变变 量量预测控制变量：预测控制变量：土地成交均价、人均土地成交均价、人均GDPGDP、人口密度、限购变量、第三产业比重、人口密度、限购变量、第三产业比重被解释被解释变量：变量：城市住宅均价作为当地房价的代理变量城市住宅均价作为当地房价的代理变量关系：关系：(1)(1)土地成交均价土地成交均价的影响房地产市场的供给，地价上涨会导致房地的影响房地产市场的供给，地价上涨会导致房地产商开放成本上升，从而会使房价上涨；产商开放成本上升，从而会使房价上涨；(2)(2)人均人均G

24、DPGDP和和人口密度人口密度影响房地产市场的需求，人均影响房地产市场的需求，人均GDPGDP越高的越高的城市，其房价也会越高，而人口密度越大的城市，会导致房地产市城市，其房价也会越高，而人口密度越大的城市，会导致房地产市场的需求增长大于供给增长，所以房价也会越高；场的需求增长大于供给增长，所以房价也会越高；(3)(3)限购政策限购政策则在一定程度上抑制了房地产市场的购买需求，从而则在一定程度上抑制了房地产市场的购买需求，从而抑制了房价的上涨，作为虚拟变量，抑制了房价的上涨，作为虚拟变量，限购城市赋值为限购城市赋值为1 1，未限制城，未限制城市赋值为市赋值为0 0；（一）房产税对重庆房价的影响

25、（一）房产税对重庆房价的影响l 表2，在合成重庆的权重组合中，湛江的权重最大；l 表3，是2011年2月之前真实重庆和合成重庆的一些重要经济变量的对比，其中房价上，真实重庆和合成重庆的差异度仅为1预测变量 对照组40城市合成重庆土地成交均价43.78%14.71%人均GDP78.45%20.93%人口密度130.09%21.53%第三产业比重41.33%5.30%限购变量（绝对额）0.850.17两组对照组的差异度分析两组对照组的差异度分析从差异度对比中不难得出，合成控制法 比较好地拟合了重庆房产税改革之前的特征，该方法更适宜估房产税政策的效果。l 在在改革前，合成重庆和真实改革前，合成重庆和

26、真实重庆的房价路径几乎能够完重庆的房价路径几乎能够完全重合，说明合成控制法非全重合，说明合成控制法非常好地复制了房产税改革之常好地复制了房产税改革之前重庆房价的增长路径。前重庆房价的增长路径。前前4 4个月：滞后性个月：滞后性20112011年年5 5月：拐点月：拐点20112011年年6 6月起：持续低于合月起：持续低于合成组成组假设没有实行房产税改革，假设没有实行房产税改革，20122012年年2 2月重庆的潜在房价月重庆的潜在房价为为6676.116676.11元，与实际样本元，与实际样本房价均值相差房价均值相差334.11334.11元，下元，下降幅度为降幅度为5.27%5.27%房产

27、税改革对重庆房价增长房产税改革对重庆房价增长路径的影响路径的影响时间2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月均值差额（元/平方米）37.0452.38118250.64326.73325.65350.8320.3334.11结结 论论 可见自房产税改革实施之后，高档房的持有成可见自房产税改革实施之后，高档房的持有成本升高，一面抑制了高档房屋的需求，另一面使得本升高，一面抑制了高档房屋的需求，另一面使得投资者预期收益下降，抑制了高档房的投资，从而投资者预期收益下降，抑制了高档房的投资，从而使得房价泡沫被挤

28、出。使得房价泡沫被挤出。房产税政策显著降低了重庆的房价水平房产税政策显著降低了重庆的房价水平。（二）稳健性检验（二）稳健性检验三个稳健性检验目的：三个稳健性检验目的：通过稳健性检验来排除其他政策的干扰和偶然性通过稳健性检验来排除其他政策的干扰和偶然性检验一：检验一：DIDDID方法与合成控制法的对比方法与合成控制法的对比检验二：处置组变换检验二：处置组变换检验三：排序检验检验三：排序检验检验一：检验一：DIDDID方法与合成控制法的对比方法与合成控制法的对比思想：合成控制法在选取参照组时更科学，因此比思想：合成控制法在选取参照组时更科学，因此比DIDDID更有效，为了证明这种科学性，将对比更有

29、效，为了证明这种科学性，将对比“按按DIDDID估计房产税政策影响的结果估计房产税政策影响的结果”和和“合成控制法的结合成控制法的结果果”设定设定DIDDID模型为模型为：P-P-住房价格，住房价格，Reform-Reform-处理组的城市赋值为处理组的城市赋值为1 1，参照组的城市参照为，参照组的城市参照为0 0，Month-2011Month-2011年年2 2月起赋值为月起赋值为1 1，之前赋值为，之前赋值为0 0，Reform x MonthReform x Month交互项的系数交互项的系数1-1-房产税改革对房价的净效应，房产税改革对房价的净效应，X-X-控制变量（人均控制变量（人

30、均GDPGDP、土地价格以及限购变量）、土地价格以及限购变量）注：限购变量注：限购变量-当月限购的城市赋值为当月限购的城市赋值为1 1，未限购的城市赋值为，未限购的城市赋值为0 0i i -个体固定效应个体固定效应i i 时间固定效应时间固定效应样本时间范围：样本时间范围：2011.6-2011.122011.6-2011.12样本地理范围：上节所选取的样本地理范围：上节所选取的4040个大中城市个大中城市一方面，一方面，房产税改革的平均效房产税改革的平均效应使房价下降应使房价下降153.9153.9元，其中，重庆房产元，其中，重庆房产税改革导致重庆房价税改革导致重庆房价下降下降182.041

31、82.04元。元。DIDDID的结果的结果vsvs合成控合成控制法的结果：制法的结果：结果的符号一致，说结果的符号一致，说明合成控制法的稳健明合成控制法的稳健性。性。另一方面，另一方面，合成控制法的结果认为合成控制法的结果认为2011.2-2011.122011.2-2011.12，房产，房产税改革平均水平上重庆税改革平均水平上重庆房价下降房价下降125.6125.6元。元。而而DIDDID的相应结果显示的相应结果显示它高估了它高估了44.94%44.94%的房产的房产税 的 改 革 效 果。税 的 改 革 效 果。（182.04-125.6182.04-125.6）/125.6=44.94%

32、/125.6=44.94%检验二：处置组变换检验二：处置组变换思想：思想：选择一个没有房产税改革的城市进行同样的选择一个没有房产税改革的城市进行同样的分析分析，若该城市的实际样本房价均值和合成样本房，若该城市的实际样本房价均值和合成样本房价均值之间有很大差距，且和重庆的情况一样，那价均值之间有很大差距，且和重庆的情况一样，那就说明就说明合成控制法并没提供一个有力的证据来说明合成控制法并没提供一个有力的证据来说明房产税改革对重庆市房价的影房产税改革对重庆市房价的影响。响。两个城市（两个极端情况）：湛江两个城市（两个极端情况）：湛江&北京北京湛江：湛江：合成重庆权重最大合成重庆权重最大，说明在所有

33、城市中湛江与重庆最为，说明在所有城市中湛江与重庆最为 相似相似北京：北京：没有权重没有权重，说明北京与重庆在各种特征上都相差较远，说明北京与重庆在各种特征上都相差较远合成控制法很好地拟合了两者的房价走势。合成控制法很好地拟合了两者的房价走势。两个城市在房产税改革前后的拟合情况两个城市在房产税改革前后的拟合情况未发生突变情况未发生突变情况，在一定程度，在一定程度上证明是房产税改革影响了重庆的实际住宅样本均价，而不是其他共上证明是房产税改革影响了重庆的实际住宅样本均价，而不是其他共同的偶然因素。同的偶然因素。检验三：排序检验检验三：排序检验思想：思想：检验估计政策效果是否在检验估计政策效果是否在统

34、计上统计上显著，显著，判断是否还有其判断是否还有其他城市的样本房价均值与合成样本房价均值出现和重庆他城市的样本房价均值与合成样本房价均值出现和重庆一样的特征，并且其概率为多少一样的特征，并且其概率为多少。分别假设对照组内的城市在分别假设对照组内的城市在20112011年年2 2月经历了房产税的月经历了房产税的改革，使用合成控制法构造它的合成样本房价，估计在改革，使用合成控制法构造它的合成样本房价，估计在假设情况下产生的政策效果；然后假设情况下产生的政策效果；然后比较重庆实际的效果比较重庆实际的效果和对照组城市假设的效果和对照组城市假设的效果。如果如果两者的政策效果有足够大的差异，说明房产税改革

35、两者的政策效果有足够大的差异，说明房产税改革对重庆房价的影响是显著的，并不是偶然的，反之亦然对重庆房价的影响是显著的，并不是偶然的，反之亦然。平均标准变动程度平均标准变动程度=（实际的样本房价均值（实际的样本房价均值-预测的样预测的样本房价均值）本房价均值）/当期的房价当期的房价*100%100%-衡量房价的变动衡量房价的变动程度程度时间节点时间节点：20112011年年2 2月前后月前后如果一个城市在如果一个城市在20112011年年2 2月月之前的平均标准变动程度比之前的平均标准变动程度比较大，说明这些城市的房价没有被模型很好地拟合出较大，说明这些城市的房价没有被模型很好地拟合出来。那么利

36、用这个城市来。那么利用这个城市20112011年年2 2月之后的房价差距作为月之后的房价差距作为对比的作用就比较弱对比的作用就比较弱因此，因此，根据重庆的平均标准变动程度为根据重庆的平均标准变动程度为0.29%0.29%，作者在作者在对照组中去掉了平均标准变动程度为对照组中去掉了平均标准变动程度为0.65%0.65%以上的城市以上的城市（这样的城市有（这样的城市有1818个，样本容量中还剩个，样本容量中还剩2222个）。个）。图图5 5显示剩余显示剩余2222个城市的变动程个城市的变动程度分步情况。度分步情况。可以看出：可以看出：20112011年年2 2月之前，月之前，重庆的变动程度重庆的变

37、动程度与其他城市的差与其他城市的差距不大。距不大。20112011年年2 2月之后，月之后，差距开始变大。差距开始变大。这表明房产税改革对重这表明房产税改革对重庆的房价有一定的影响，庆的房价有一定的影响，也表明只有也表明只有1/22=4.55%1/22=4.55%的概率出现重庆和合成的概率出现重庆和合成样本房价均值之间出现样本房价均值之间出现这么大的变动程度。这这么大的变动程度。这类似于传统统计推断的类似于传统统计推断的显著性水平。显著性水平。因此认为重庆市样本房因此认为重庆市样本房价均值的下降时在价均值的下降时在5%5%水水平上是显著的。平上是显著的。横轴横轴-比值为比值为20112011年

38、年2 2月以月以后和以前平均变动程度的后和以前平均变动程度的比值。比值。纵轴纵轴-位于某一比值的城市位于某一比值的城市个数。个数。一般认为，一般认为，比值越大，说比值越大，说明前后的变动程度越大，明前后的变动程度越大，说明受到房产税改革的影说明受到房产税改革的影响越大。响越大。大多数的城市的比值都在大多数的城市的比值都在两倍以内，比重最高的城两倍以内，比重最高的城市是重庆和厦门，高达市是重庆和厦门，高达1313倍。倍。厦门的情况：厦门是因为2011年2月后房价上涨而不是房价下降，所有没有一个城市平均标准变动程度比值达到该水平并且房价是下行的。（先升后降）若通过随机处置的方法，那么要获得和重庆一

39、样情况的概率为1/40=2.5%，即：我们可以在我们可以在97.5%97.5%的显著的显著水平下接受房产税改革对水平下接受房产税改革对重庆样本房价产生重庆样本房价产生显著负显著负 影响影响的原假设不是偶然因的原假设不是偶然因素素引起。引起。上述的稳健性检验可以使我们认为：上述的稳健性检验可以使我们认为：房产税改革对重庆的房价产生了影响，与重庆潜在的房价增长趋势房产税改革对重庆的房价产生了影响，与重庆潜在的房价增长趋势相比有一定程度的下降。相比有一定程度的下降。2011.52011.5到到2012.22012.2之间，二者的差距呈现出不断扩大的趋势，表明重之间，二者的差距呈现出不断扩大的趋势，表

40、明重庆市的样本房价增长情况与潜在的样本房价增长情况庆市的样本房价增长情况与潜在的样本房价增长情况偏离越来越大，偏离越来越大，随着时间的推移房产税政策的效果正在逐步呈现。随着时间的推移房产税政策的效果正在逐步呈现。结结 论论：五、房产税影响了谁五、房产税影响了谁猜想猜想房产税房产税政策会产生扭曲效应政策会产生扭曲效应挤出的需求会进一步抬高小户挤出的需求会进一步抬高小户型住房的价格。型住房的价格。通过比较大面积住房和小面积住房的价格变动，证实了猜想通过比较大面积住房和小面积住房的价格变动，证实了猜想房房产税政策导致重庆大面积住房价格的下降，但产税政策导致重庆大面积住房价格的下降，但小面积住房价格反

41、而小面积住房价格反而出现了更大幅度的上涨出现了更大幅度的上涨。作者的思路：作者的思路：猜想的提出猜想的提出：大多数国家大多数国家实行实行“宽税基宽税基”的房产税的房产税 在征收时不区分住户类型和房屋类型统一征收，然后按照各自税收优惠条件进行减免。中国中国20112011年试点的房产税是典型的年试点的房产税是典型的“窄税基窄税基”房产税房产税 房产税对象：大面积和均价较高的住宅，对小面积并且价格较低的住宅没有开征房产税。免税面积：重庆将100平方米作为免税面积。均价较高的住宅，只要房屋面积小于100平方米也可以免征房产税对于重庆来说，对于重庆来说，100100平方米以下的住房依然是投资的热点，平

42、方米以下的住房依然是投资的热点，房产税挤出的需求会进一步抬高小户型住房的价格房产税挤出的需求会进一步抬高小户型住房的价格窄窄税基税基房产税房产税使得使得居民可以通过改变自身的购买行为进行避税，居民可以通过改变自身的购买行为进行避税，再加上与户籍挂钩的限购政策，那些原本准备购买大面积住房再加上与户籍挂钩的限购政策，那些原本准备购买大面积住房的居民预期会承受较大的税负，同时又无法到非试点城市购置的居民预期会承受较大的税负，同时又无法到非试点城市购置住房，因此他们出于避税的动机将主动转向其他类型的住房市住房，因此他们出于避税的动机将主动转向其他类型的住房市场，进而住房市场产生结构性扭曲。场，进而住房

43、市场产生结构性扭曲。猜想的证实：猜想的证实：改革后改革后主城区高档住房项目访客量下降主城区高档住房项目访客量下降30%30%50%50%。截截至至20112011年年1111月月3030日，主城区建筑面积日，主城区建筑面积200200平方米以上的平方米以上的住房新开工面积与上年相比下降了住房新开工面积与上年相比下降了4.5%4.5%。建建筑面积在筑面积在100100平方米以下的住房上市量同比增加了平方米以下的住房上市量同比增加了17.8%17.8%。1.1.重庆市房管局的公告重庆市房管局的公告2.2.重庆与全国平均水平的比较重庆与全国平均水平的比较 20112011年重庆高档住宅的销售面积同比

44、下降了年重庆高档住宅的销售面积同比下降了36.3%36.3%，而，而全国高档住房销售面积的下降幅度仅为全国高档住房销售面积的下降幅度仅为11%11%，重庆的下，重庆的下降幅度明显高于全国平均水平。降幅度明显高于全国平均水平。在大面积住房销售面积下降的同时，其价格也大幅度在大面积住房销售面积下降的同时，其价格也大幅度下降，下降，20122012年年1 1季度重庆的应税住房均价为季度重庆的应税住房均价为1314013140元元/平方米，较房产税实施前的平方米，较房产税实施前的1467814678元元/平方米下降了平方米下降了10%10%。图图8 8中比较了重庆与全国中比较了重庆与全国144144平

45、平方米以上的住房价格指数。方米以上的住房价格指数。房产税实施之前至之后的房产税实施之前至之后的3 3个个月中，重庆大面积住房保持了月中，重庆大面积住房保持了与全国一致的增长势头与全国一致的增长势头。自第自第5 5个月开始，房产税政策个月开始，房产税政策的效果开始显现出来，重庆大的效果开始显现出来，重庆大面积住房价格的增长势头显著面积住房价格的增长势头显著低于全国平均水平，并且此后低于全国平均水平，并且此后的差距持续扩大，表明重庆实的差距持续扩大，表明重庆实施的房产税大幅度挤出了大户施的房产税大幅度挤出了大户型的住型的住房需求。房需求。重庆的小户型住房市场价重庆的小户型住房市场价格没有出现与大面

46、积住房格没有出现与大面积住房类似的下降趋势，却呈现类似的下降趋势，却呈现出完全相反的走势。出完全相反的走势。图图9 9显示重庆的小户型住房显示重庆的小户型住房价格相比全国平均水平增价格相比全国平均水平增长更快，这种增幅的差距长更快，这种增幅的差距自房产税改革初期就一直自房产税改革初期就一直存在，在我们观察到的样存在，在我们观察到的样本期间内没有出现明显的本期间内没有出现明显的逆转。由于这里关注的是逆转。由于这里关注的是房价的增速，因而其对房房价的增速，因而其对房价绝对水平的累积效应是价绝对水平的累积效应是巨大的。巨大的。两种住房面积价格走势的差异也说明第四两种住房面积价格走势的差异也说明第四部

47、分的研究结论不是其他特殊因素造成的。部分的研究结论不是其他特殊因素造成的。理由：理由：重庆实行房产税改革期间还有其他房地产相关政策同步实施，重庆实行房产税改革期间还有其他房地产相关政策同步实施，特别是在保障房的建设方面居全国前列，而保障房的价格一般都低特别是在保障房的建设方面居全国前列，而保障房的价格一般都低于市场平均价格，大量保障房投入市场会显著降低住房价格，因此于市场平均价格，大量保障房投入市场会显著降低住房价格，因此同期住房价格下降就不一定是房产税政策的作用。同期住房价格下降就不一定是房产税政策的作用。但但大多数保障房面积都偏小，理论上小户型住房的价格应该出大多数保障房面积都偏小，理论上

48、小户型住房的价格应该出现更大幅度的下降，而现更大幅度的下降，而与与重庆的情况相反，说明如果保障房在一定重庆的情况相反，说明如果保障房在一定程度上抵消了大面积住房市场的挤出需求，那么房产税对小户型住程度上抵消了大面积住房市场的挤出需求，那么房产税对小户型住房市场的实际影响应该更大。而重庆的大面积住房价格大幅度下滑房市场的实际影响应该更大。而重庆的大面积住房价格大幅度下滑与保障房市场没有关系，纯粹是由房产税政策导致的，因此，我们与保障房市场没有关系，纯粹是由房产税政策导致的，因此，我们通过合成控制法得到的平均效应也不是其他特殊政策所导致的。通过合成控制法得到的平均效应也不是其他特殊政策所导致的。两

49、种不同面积的住房价格增速对比说明两种不同面积的住房价格增速对比说明3 3个问题：个问题：(1)(1)房产税确实降低了重庆的住房价格；房产税确实降低了重庆的住房价格；(2)(2)这种作用在大面积住房市场上更为明显，房产税的平均效应主要是这种作用在大面积住房市场上更为明显，房产税的平均效应主要是 由大面积住房市场构成的；由大面积住房市场构成的；(3)(3)由于存在挤出的需求，小面积住房市场价格反而增长更快。如果房由于存在挤出的需求，小面积住房市场价格反而增长更快。如果房 产税政策的出发点是为了增进低收入群体的福利，那么应该通过房产税政策的出发点是为了增进低收入群体的福利，那么应该通过房 产税的征收

50、挤出市场投机，从而降低房价，使得那些低收入者也能产税的征收挤出市场投机，从而降低房价，使得那些低收入者也能 买得起住房。上述的分析至少表明该政策没有达到预期效果，反而买得起住房。上述的分析至少表明该政策没有达到预期效果，反而 降低了低收入群体的福利。降低了低收入群体的福利。六六、结论结论利用重庆房产税改革这一案例，首次经验利用重庆房产税改革这一案例，首次经验分析了房产税改革对房地产住宅价格的影分析了房产税改革对房地产住宅价格的影响，并且研究结果验证了本文提出的假说。响，并且研究结果验证了本文提出的假说。本文采用合成控制法，通过挖掘数据的信息赋予对照组适当的权重，本文采用合成控制法，通过挖掘数据