5A甲级写字楼产品设计要点及标准化配置概述课件.pptx
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- 甲级 写字楼 产品设计 要点 标准化 配置 概述 课件
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1、写字楼产品设计要点及标准化配置智能化5A甲级写字楼常规标准参照1、楼宇品质:建筑物的物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。装饰标准:外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料;有大堂,大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等,墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料,应有吊顶,柱应包大理石、不锈钢等材料;公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯,墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等),应有吊顶,电梯间应有不锈钢、大理石或木门套;卫生间安置进口名牌洁具,如科勒、美标、TOT0。配套设施:应有配套商务、生活设施,如会议室、
2、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等,专用地上、地下停车场,停车位充足。设备标准:应有名牌中央空调;有楼宇自控;有安全报警;有综合布线。2、建筑规模:一般25万平米。3、客户进驻:有知名的国内外大公司,客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。4、物业服务:由经验丰富的知名公司管理,完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。5、交通便利:有多种交通工具直达。6、所属区位:位于主要商务区或都心区。功能复合程度之评价标准纯写字楼/综合楼/商务综合体纯写字楼是办公功能占绝对优势的物业类型,底层虽然有商业,但都是为办公活动提供服务。一般地在底层只有银行、咖啡店、高级餐厅、
3、商务中心、娱乐场所、会议室等。功能复合程度之评价标准纯写字楼/综合楼/商务综合体当有两种或者两种以上的主要功能并存时,我们称为综合楼,如办公与商场复合的类型。功能复合程度之评价标准纯写字楼/综合楼/商务综合体商务综合体是综合楼的高级形态,又称综合性建筑或复合型建筑,是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于一身的微型城市;其特点是功能协同、空间紧凑、品质突出。建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”,在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色。它是创新活动基地、文化交流之地、财富荟萃之地,是地标性建筑,反映城市风貌和经济实力,聚集着大批的精英阶层和成熟的公司企业,是高档办公居住
4、消费娱乐活动场所。5A写字楼标准5A标准主要针对写字楼智能化硬件方面,包括OA(办公智能化)、BA(楼宇智能化)、CA(通讯智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化);1、办公智能化系统(OA):包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统;2、楼宇智能化系统(BA):包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统;3、通讯智能化系统(CA):包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字是用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。4、安保智能化系统(SA):监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、
5、巡更系统。5、消防智能化系统(FA):消防联动、自动喷淋、自动报警等。Ecological office district(绿色生态办公)Essential business location(重要的商务区)Elegant building(有品位的建筑)Excellent facility and service(超一流的硬件设施与服务)Extraordinary tenant(出众的客户)Exact place for business(纯商务)亦有Exception of sale(非卖)一说。随着经济的发展,城市规划、生活标准的提高,企业对办公人性化、科技化以及生态化的要求亦产生新的要
6、求和标准。写字楼6E标准9、我们的市场行为主要的导向因素,第一个是市场需求的导向,第二个是技术进步的导向,第三大导向是竞争对手的行为导向。23.2.1123.2.11Saturday,February 11,202310、市场销售中最重要的字就是“问”。2:28:372:28:372:282/11/2023 2:28:37 AM11、现今,每个人都在谈论着创意,坦白讲,我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。23.2.112:28:372:28Feb-2311-Feb-2312、在购买时,你可以用任何语言;但在销售时,你必须使用购买者的语言。2:28:372:28:372:28Saturday,F
7、ebruary 11,202313、He who seize the right moment,is the right man.谁把握机遇,谁就心想事成。23.2.1123.2.112:28:372:28:37February 11,202314、市场营销观念:目标市场,顾客需求,协调市场营销,通过满足消费者需求来创造利润。2023年2月11日星期六上午2时28分37秒2:28:3723.2.1115、我就像一个厨师,喜欢品尝食物。如果不好吃,我就不要它。2023年2月上午2时28分23.2.112:28February 11,202316、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务,因为
8、我就是顾客。2023年2月11日星期六2时28分37秒2:28:3711 February 202317、利人为利已的根基,市场营销上老是为自己着想,而不顾及到他人,他人也不会顾及你。上午2时28分37秒上午2时28分2:28:3723.2.11写字楼产品设计要点写字楼外立面外立面在写字楼中的作用:符合建筑物本身的功能需要;是一种文化的特征;注重的是美感,而且要强调某种风格;它是写字楼的“脸面”。主要从以下几个方面打造:立面风格 立面形态 立面用材 立面灯光写字楼产品设计要点三种基本类型:(1)纯几何体建筑形态的基本形式是规则几何体。如:西格拉姆大厦、原纽约世贸中心大厦。(2)雕塑体即建筑形体
9、有雕塑性。如香港的奔达中心。(3)象征体指建筑形体具有某种精神意味或象征性。如:巴黎拉德芳斯大拱门。西格丽姆大厦奔达中心拉德芳斯大拱门写字楼外立面写字楼产品设计要点写字楼外立面在形体构成上分类:单体式 双体式奔达中心、纽约世贸、吉隆坡佩重纳斯双塔 联体式德国募黎黑BMW公司大楼BMW公司大楼吉隆坡佩重纳斯双塔写字楼产品设计要点写字楼外立面 变平面式通常为上大下小,如金字塔式、退台式、台阶式等,例:旧金山泛美大厦、贝聿铭香港中银大厦等 群体式常被视为“城中之城”,规模宏大、壮观,以群体式解决复杂的建筑和城市问题,为超大型城市综合体。例:上海商城。自由式反传统的、不规则式建筑组合、有个性、自由、活
10、泼。上海商城旧金山泛美大厦写字楼产品设计要点写字楼外立面在平面构成上分类:线生形:以基本线型的组合发化,可生出无穷发化的平面形式。基本线型有两种:直线、曲线。形生形:以基本形为构形基础要素,创造新形体的构形方式。基本形有:正方形、矩形、正三角形、园形、菱形等。基本形经渐变、弯曲、切割、错叠、群化、减切、伸展、拉压等,可产生各种新的形式。而将原形作交合、取舍,也可产生许多新形式。北京三里屯央视大楼写字楼产品设计要点写字楼外立面在功能和整体形式上分类:高层、超高层建筑一般可明显地划分出三部分:楼下部(脚);楼主干(身);楼顶部(头)。三部分有不同的功能和艺术形象特征:主干(身)有塔式、板式、墩式三
11、大类,而各类形体又有很多发化方式。楼脚之裙房做法和楼顶癿处理方法也同样非常丰富。如果在设计中善于变化楼的各段之形体,并把握住整体关系,则可创造出异常丰富的高层建筑形体。NoImage上海陆家嘴写字楼产品设计要点写字楼外立面写字楼外立面用材写字楼产品设计要点写字楼外立面写字楼外立面灯光城市夜景已是城市的独特风景,通过灯光效果更能勾勒出建筑的线条与灵魂。设计要点:不可以影响建筑的白天景观;物业维修方便;不可采用彩色及大量的动态发化光色,简洁不花哨,色系不超三种;光色方面建议采用:黄、白两种光色;灯光线条造型美观与建筑外观材质及造型协调搭配;选择智能控制照明方式,可以节电在2050%以上。写字楼产品
12、设计要点写字楼外立面写字楼外立面用材纯玻璃幕墙铝合金板石材金属百叶写字楼产品设计要点写字楼装修装饰标准装饰装修标准 外立面:铝板、玻璃幕墙,局部为高档石材等材料。大堂:有大堂,大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等,墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料,应有吊顶,柱应包大理石、不锈钢等材料 电梯厅:采用高档装饰材料,地面应采用石材;应有不锈钢、大理石或木门套;走廊:高级带胶垫毯或用石材地面,高档吸音材料吊顶;卫生间:进口名牌洁具,高品质、低噪声,通长石材洗面台,设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸,高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度,高级瓷砖或 石材墙、地面,前室空间能有余度满足使
13、用者理容要求;卫生间数量指标根据规范,男厕每40人设置一个大便器,每30人设置一个小便器;女厕每20人设置一个大便器;每40人设置一个洗手盆。目前很多项目的设计大部分都超出了规范的规定。一般,每个男厕大便器的服务面积集中在500平米左右,而女厕的服务面积集中在300平米左右。办公间:墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆,高档吸音材料吊顶,刷高级乳胶漆,块状胶垫地毯地面;生态空间:一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局,以增添写字楼内部景观。写字楼产品设计要点标准层面积 对于高层写字楼而言,下面的公式在一般情况下成立:标准层面积 总办公面积/(规划限高-裙房高度)/标准层层高 对于标准层面积大体确定
14、有三个相关指标:标准层层高、建筑限高和裙房高度;另外中国建筑规范对防火分区有明确规定,在有喷淋系统时写字楼标准层一个防火分区的大小可以到2000 平米。标准层层高、净高 写字楼的层高是指写字楼标准层的结构底板上表面到上一层底板上表面的距离;写字楼的净高是指标准层地板装饰面到本层吊顶下表面的距离;层高及净高指标主要从规范、使用者感受、设备要求等方面考虑,在评判写字楼的舒适性时,净高指标比层高指标更真实;在设计时考虑到梁板、吊顶及地面装修等种种的因素,一般将层高减去1.2米后约为净高,但因可能铺设网络地板及结构设计问题,会有一定的出入;建筑设计规范要求净高不得低于2.4米,作为甲级写字楼标准应在2
15、.63.3米之间;甲级写字楼层高一般在3.8米以上。写字楼产品设计要点核心筒布置核心筒的布置方式主要是指核心筒在标准层中的位置,主要有以下几种方式:1、中央布置:集中在标准层的中央,这种方式就是普通的核心筒式,对一般的小公司和大公司有较好的适应性;2、外围布置:核心筒布置在办公空间外围,在中间留下连续无阻隔的大空间,这种方式一般针对大的公司布置;3、综合布置:结合了上述两种方式,核心筒集中成组布置,在每组周边有较小进深的空间,而核心筒组之间又有连续的无阻隔大空间。中央布置外围布置综合布置写字楼产品设计要点写字楼客梯设置 电梯是中高层写字楼中最主要的垂直交通工具,其数量在很大程度上决定了核心筒的
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