尼伯恩希特业主协会诉移民产业储蓄银行案课件.ppt

1、财产与法律保护刘先良2016年6月第第14章尼伯恩希特业主协会诉移章尼伯恩希特业主协会诉移民产业储蓄银行案民产业储蓄银行案0.引子l洛克威半岛纽约的洛克威半岛面对大西洋，是一块旅游圣地。曾经由富豪们独享，随着铁路的开通也逐渐大众化。但是大片的土地依然未开发。l产权疑云价值1.2千万美元的地块纽约州、联邦、尼伯恩希特地产公司产权公司调查后和解尼伯恩地产公司可自由开发l新的想法高端社区附海滩权的四季之家l设计独一无二，重复不超过4次l关键问题：l确保住户获得对海滩的独占使用权？途径:公司保留海滩所有权，为住户设立独立地役权 难题：海滩、道路及其他公共区域的维护难题 顾虑：希望住户保留独占使用权 不

2、愿让与纽约市不愿自己长期承担维护费用 搭便车 志愿维护导致搭便车，等待邻居维护 目的 每个住户都承担维护义务 实现？契约无法创设此类义务 合同相对性。仅有最初买受人才是契约相对人 假设开发商与住户签订契约，无法强强制后手履行该义务。增设条款 乙方保证自己及继承人，权利继受人与受让人负担随此契据转让的地产之上由甲方（地产公司）确定数额的年费，但是，其继受人与受让人所负担的数额不超过每20100英尺每年4美元 条款性质 财产性而非契约性 不仅约束原始买受人，也约束其继受人与受让人 受到模仿 罗兰公园、马里兰 将住宅所有人分摊费用的约束性条款写入契据的社区 法律地位不明确 地产利害关系。地产利害关系

3、。英国普通法法院承认不动产契约条款“随土地流转”，效力仅限特定情形，即“地产利害关系”存在缔约人之间，且契约“指向或关涉”土地。（一般指出租）买入知悉义务存在买入知悉义务存在。塔尔克诉莫克塞案。取得土地时知悉限制存在。支持例子 哥伦比亚大学可以要求限制相邻地块用于商业目的 不支持例子 1909邻居自费修建界墙，向所有权人索要 尼伯恩所签订契约条款效力不确定 原始买受人有拘束力 权利后手也会认为支付费用份额可承受 协议条款 目的在于确保海滩与道路具有吸引力 收取年费的权利可以让与 以后成立业主协会（收取费用权利可以向该协会支付）1.业主协会的成立与海滩的征收l协会成立尼伯恩希特地产业主协会l目标

4、：维护洛克威海岸的尼伯恩希特社区，取得并支配可能被契据或其他方式授予的上述财产的份额l会员身份 所有登记在册的尼伯恩希特地产的业主会员身份l公园权利让与 尼伯恩希特地产公司将海岸土地让与给协会，其上负担了为所有业主而设定的地役权 业主拥有在海滩进行游泳及其他休闲活动的权利，但不得进行商业用途 全部售罄l皇后区公共海滩扩张纽约市l启动了海滩公园的征收程序l象征性的补偿海滩补偿少仅有6美分（纽约中间上诉法院）l辩称：该地块受到了地役权限制l导致所有权人无法进行任何收益性使用l业主上诉！l州高等法院判决认定业主协会实质代表的是地役权人故征收土地为业主协会造成损害，即该业主协会为登记在册的会员之利益使

5、用土地所获的价值补偿88162.80美元l审判后影响征收以后纽约市辅助维护公园，业主协会如何收取维护费用？补偿费如何分配？海岸土地权利被征收，影响执行契据条款的问题。2.诉讼进程l起因1917年尼公司向罗伯特和夏洛特夫妇转让5个20100英尺地块的契据。l包括不动产契约条款l年费可向受让人业主协会支付l年费收取权附带留置权，且在全额支付之前留置权持续存在l缴费1917-1920都向尼公司缴费1920年尼公司将权利让与业主协会，停止缴费业主协会未采取催收措施l财产清算夏洛特地块抵押物变卖中，移民产业储蓄银行获得系争地块所有权调查契据显示l受到此前登记的契据不动产契约条款与限制性条款约束l拒付年费

6、业主协会请求移民银行拒付当期或前期年费l提起诉讼1937年业主协会提起诉讼请求确认对系争地产享有340美元年费收取权判令变卖系争地产，以价款实现协会留置权l移民银行答辩业主协会在1920-1937年间从未提供维护服务从1926年开始，业主协会不再是相应地产所有权人纽约市拥有系争地产所有权征税并维护留置权行使过晚（17年）请求废止不动产契约条款移民银行和前手不曾签署该契约l判决移民银行的请求被驳回6个月之前上诉分庭在业主协会起诉延迟所有权人案件中，作出不利于所有权人的判决3.尼伯恩希特案的终审l上诉移民银行上纽约上诉该法院并未处理业主协会要求土地所有权人分摊费用的权限问题l移民银行诉讼摘要非为契

7、约目的l协会并非为了不动产契约条款所确定之目的而所有土地，因而没有理由要求业主履行理论问题：l契约权益被总体支配，利益继受人是否受到约束？l业主协会继受了地产权益，但是因为征收程序被剥夺。而不是因为地产或业主协会自己提起诉讼。限制非土地所有权人提出不动产契约条款履行请求有道理l原始契约缔结者可以相互磋商调整契约l后手权利人可能无法对契约进行调整磋商l产权阴影反驳理由l成员仅限于该社区，不存在失联风险l已经支付费用成员有权要求银行支付l契约本身有限制1940年届满l业主协会诉讼摘要1.指向并关涉l斯潘塞案 承租人为自己及遗嘱执行人设立了一项不动产契约条款，规定承租人、遗嘱执行人、财产管理人或受让

8、人，都应当在承租土地上修建一堵砖墙。l主流观点 仅当利害关系发生在出租人与承租人之间，才允许继受人执行。l斯案法院观点 仅地产利害关系不足以允许继受人执行不动产契约条款。只有契约条款指向关涉土地时（后手知情），才能针对后手。l多尔夫诉怀特案杰里迈亚与斯蒂文森向吉尔伯特签发一张100美元本票。杰里迈亚将锯木厂租赁给斯蒂文森和其他人。对价为，斯蒂文森同意支付他与杰里迈亚之前签发的本票金额。斯蒂文森将租赁权让与给萨缪尔，当该本票并未获得支付。吉尔伯特的受让人多尔夫针对怀特提起诉讼，要求后者支付本票。法院认定萨缪尔不负担不动产契约所规定义务，区分了本票与支付租金的不动产契约条款，后者随土地流转。萨缪尔

9、仅在自己承诺支付本票的时候才承担付款义务前手承租人对于人性契约履行义务并不随租赁权的让与而流转法院倾向于在租赁关系中适用不动产契约条款l2.禁止肯定性不动产契约条款执行纽约法院判决少见“指向并关涉”，但是经常提到“肯定性不动产契约条款不能约束权益继受人”米勒诉克利里案l米勒承诺，自己及继受人，将建筑轮轴以为周边土地所有权人供应电力。米勒、周边土地所有权人的权益继受人，针对获得米勒斯财产的克利里提起诉讼。l法院认为不具有强制性，不得针对权益继受人执行“肯定性或积极性”不动产契约条款。肯定性不动产契约条款l强制契约方不仅须服从使用财产的特定限制，而且强制他为需役地所有权人的利益为某种行为。l分摊费

10、用要求土地所有权人为某中行为支付年费。针对土地所有权人执行肯定性不动产契约条款的问题l肯定性契约也可能随着时间经过而过时l对实现土地所有权人共同目的而言并非必要 例如土地所有权人完全可以从市场中购买轮轴与维护。而同意修建者本身不从提供这些服务中获利故法院拒绝执行大多数的肯定性不动产契约条款l肯定非必要l限制必要l避免搭便车尼公司创设不动产契约条款在于避免妨碍公共设施维护的搭便车问题分摊费用约束所有公共设施受益方l3.衡平法上的执行技术性抗辩导致不能随土地流转，在衡平法上可以成立即使不构成通知，也构成拟制通知l3.法院观点维持判决，支持协会尼公司有以分摊费用不动产契约条款约束后手的意思随土地流转三要素l随土地流转意图l指向关涉土地l地产利害关系法院未关注“肯定性不动产契约条款”而关注“指向关涉”l有权与无权协会本身无权要求执行分摊费用不动产契约条款的权利，因为它不拥有该社区任何地块所有权。业主协会可以要求执行系争分摊费用不动产契约条款，因为是所有社区业主代理或代表。4.余波l 媒体报道1.通过诉讼阻止将独户住宅改成双户l违反不动产契约条款2.关于海岸土地征收补偿费用的分配l距离海岸更近多分？l未缴纳年费业主是否应当少分l 银行意图虚脱抵抗银行也意图确立分摊费用不动产契约条款可以执行的原则l提示地产价值5.尼伯恩希特的遗产l略